Jakie jest rozwiązanie, aby „ostudzić” gwałtownie rosnące ceny nieruchomości?

Tworzenie rozsądnego cennika gruntów

Dane z badań VARS pokazują, że ceny nieruchomości stale osiągają nowe, wysokie poziomy, znacznie przekraczające tempo wzrostu dochodów większości ludzi.

Jak podaje gazeta rządowa , sytuacja ta stwarza pilną potrzebę poprawy efektywności zarządzania państwowym rynkiem nieruchomości.

W związku z tym, ilekroć ceny mieszkań, domów szeregowych, działek itp. wzrosną, opinia publiczna natychmiast wspomni o drugim podatku od nieruchomości jako o rozwiązaniu mającym na celu „schłodzenie” cen nieruchomości. W rzeczywistości nie jest to pierwsza propozycja tej polityki. Jednak po wielu „podwyżkach i obniżkach”, drugi podatek od nieruchomości wciąż pozostaje jedynie tematem dyskusji w prasie.

„Wysiłki mające na celu stabilizację rynku nieruchomości muszą opierać się na polityce gruntowej, inwestycyjnej, mieszkalnictwa socjalnego itp., a nie wyłącznie na podatkach” – potwierdził pan Le Xuan Nga, dyrektor generalny BHS Property.

Według pana Ngi, koszty gruntów w centrum miasta są bardzo wysokie, co powoduje, że inwestorzy mają problem z rekompensatą za oczyszczenie terenu, płaceniem podatku gruntowego itp. Wraz z pojawieniem się corocznego cennika gruntów, koszty te będą w przyszłości nadal rosły.

Pan Nga, obserwując liczne cykle wahań rynkowych, przyznał, że nigdy wcześniej zrównoważenie ceny produktu finalnego z kosztami budowy nie było tak trudne. Z perspektywy biznesowej pan Nga uważa, że ​​dopóki ceny gruntów będą rozsądne, ceny domów z pewnością spadną.

Wcześniej Ministerstwo Budownictwa stwierdziło, że w przypadku stosowania przepisów dotyczących corocznych tabel cen gruntów ceny mieszkań mogą wzrosnąć o 15–20%.

Zwiększenie podaży mieszkań socjalnych dla osób naprawdę potrzebujących

W wywiadzie dla gazety „Dau Tu” , Pham Duc Toan, prezes EZ Property Company, stwierdził, że w samym segmencie apartamentów perspektywa obniżki cen w projektach komercyjnych jest praktycznie niemożliwa. W raporcie Savills za trzeci kwartał 2024 roku średnia cena nowych apartamentów osiągnęła 69 mln VND/m², co oznacza wzrost o 6% kwartalnie i 28% rocznie.

„Myślę, że kluczem do obniżenia cen nieruchomości będą miejskie osiedla socjalne w dzielnicach wjazdowych do stolicy. Po ukończeniu tych projektów ceny mieszkań w Hanoi spadną o 30-40% w porównaniu z obecnymi” – zapewnił pan Toan.

Zdaniem pana Toana wiele projektów mieszkań socjalnych w Hanoi jest zlokalizowanych zbyt daleko od centrum (w dzielnicach Hoai Duc i Quoc Oai...), a infrastruktura techniczna i społeczna jest wciąż szczątkowa, więc mimo że cena sprzedaży jest stosunkowo niska, wynosząca zaledwie ok. 10–14 mln VND/m2, były one wystawiane na sprzedaż ponad 20 razy i nadal nie zostały wyprzedane.

Prezes EZ Property Company uważa, że ​​państwo powinno proaktywnie wykorzystywać środki budżetowe na rozwój budownictwa socjalnego. Agencje wdrażające mogą nawet odłożyć na bok cele zysku i uznać to za inwestycję publiczną, realizowaną w celu zabezpieczenia społecznego.

Singapur jest jednym z pionierów wdrażania tej polityki. Od lat 60. XX wieku rząd Wyspy Lwa powołał Urząd ds. Rozwoju Mieszkalnictwa (Housing Development Authority), którego celem jest rozwój budownictwa socjalnego. Obecnie wskaźnik własności mieszkań w Singapurze sięga prawie 90% i należy do najwyższych na świecie. Ponad 80% populacji mieszka w osiedlach budownictwa socjalnego.

Jednak, nie licząc projektów budownictwa socjalnego, ceny nieruchomości w Singapurze należą do najwyższych w Azji. To „plac zabaw” dla „rekinów” rynku nieruchomości i potentatów finansowych. Nawet gdy Singapur podniósł drugi podatek od nieruchomości do 20-30%, ceny projektów komercyjnych nadal rosły.

Potrzeba rozwoju miast satelitarnych w celu obniżenia cen nieruchomości

Do 2023 roku populacja Hanoi wyniesie około 8,5 miliona osób, a średnio co roku będzie przybywać 200 000 osób. Większość populacji koncentruje się w dzielnicach śródmiejskich, co wywiera ogromną presję na infrastrukturę miasta.

Dlatego w perspektywie długoterminowej konieczne jest rozszerzenie rozwoju miast satelickich. Będzie to bardzo ważny krok w kierunku stabilizacji rynku i obniżenia cen nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że dokończenie budowy infrastruktury komunikacyjnej i towarzyszącej będzie dużym problemem dla budżetu państwa i zajmie dużo czasu.

W związku z tym obszary podmiejskie muszą zostać wyposażone w większą liczbę udogodnień, zwłaszcza w systemy transportu publicznego, takie jak autobusy i pociągi, które pomogą połączyć dzielnice podmiejskie z centralną częścią Hanoi.

Stolica nie będzie już wówczas jedyną możliwością osiedlenia się i zarabiania na życie, zmniejszy się również obciążenie ludności i infrastruktury miejskiej, a ceny nieruchomości stopniowo się ustabilizują.

W dłuższej perspektywie konieczne jest rozszerzenie rozwoju miast satelitarnych, aby ustabilizować rynek i obniżyć ceny nieruchomości.

Dr Tran Xuan Luong (Narodowy Uniwersytet Ekonomiczny) powiedział: „W dłuższej perspektywie musimy rozwijać rozwój miast satelickich. Będzie to bardzo ważny krok w kierunku stabilizacji rynku i obniżenia cen nieruchomości. Należy jednak zauważyć, że ukończenie infrastruktury komunikacyjnej i towarzyszącej będzie dużym problemem dla budżetu państwa i zajmie dużo czasu”.

Według pana Phama Duc Toana, obszary podmiejskie muszą zostać wyposażone w więcej udogodnień, zwłaszcza w systemy transportu publicznego, takie jak autobusy i pociągi. Będzie to „atrakcyjny atut” w połączeniu dzielnic podmiejskich z centrum Hanoi.

„Dzięki temu lokalna gospodarka nabierze rozpędu i przyciągnie więcej firm. Kiedy stolica przestanie być jedyną opcją osiedlenia się i zarabiania na życie, obciążenie ludności i infrastruktury miejskiej również się zmniejszy, a ceny nieruchomości stopniowo się ustabilizują” – skomentował pan Toan.

Pan Nguyen Giang z Ha Dong w Hanoi, pośrednik w obrocie nieruchomościami, stwierdził, że kluczem do „schłodzenia” cen nieruchomości będą miejskie osiedla socjalne w dzielnicach wjazdowych do stolicy. Po ukończeniu tych projektów ceny mieszkań w Hanoi spadną o 30-40% w porównaniu z obecnymi.

„Jednak wiele projektów mieszkań socjalnych w Hanoi jest zlokalizowanych zbyt daleko od centrum (w dzielnicach Hoai Duc i Quoc Oai...), a infrastruktura techniczna i społeczna jest wciąż szczątkowa, więc mimo stosunkowo niskiej ceny sprzedaży, wynoszącej zaledwie około 10–14 milionów VND/m², były one wystawiane na sprzedaż ponad 20 razy i nadal nie zostały wyprzedane” – powiedział pan Giang.

Według pana Gianga, państwo powinno proaktywnie wykorzystywać środki budżetowe na rozwój budownictwa socjalnego. Agencje wdrażające mogą nawet odłożyć na bok cele zysku i uznać to za inwestycję publiczną, realizowaną w celu zabezpieczenia społecznego, jak podaje gazeta Thanh Tra.

Nie wkładaj wszystkich jajek do jednego koszyka.

Od czasów starożytnych Wietnamczycy wierzyli, że „każdy centymetr ziemi jest wart tyle, co złoto”. Dlatego dom lub działka to nie tylko miejsce do życia, ale także sposób na gromadzenie i inwestowanie pieniędzy.

Nie wkładaj wszystkich jajek do jednego koszyka, który nazywa się nieruchomościami.

Jednak zdaniem dr. Tran Xuan Luonga ta koncepcja staje się nieco ekstremalna. Wiele osób dysponujących wolnymi pieniędzmi natychmiast „wlewa” je w nieruchomości, niezauważalnie tworząc „fale” i powodując wzrost cen nieruchomości.

Pan Tran Vu, dyrektor ds. sprzedaży w spółce akcyjnej DHCONS Construction Joint Stock Company, zwrócił uwagę, że ze względu na ograniczoną wiedzę finansową i znajomość zagadnień prawnych wielu osób, łatwo dają się one zwieść i zmanipulować osobom prywatnym i organizacjom, które „wkładają wszystkie jajka do jednego koszyka”, jakim jest rynek nieruchomości.

Wiele osób spekuluje na rynku nieruchomości, nie zdając sobie z tego sprawy, myśląc, że inwestuje. Zwłaszcza w segmencie gruntów, wiele osób wydaje pieniądze na zakup działek na przedmieściach, a następnie żąda zawyżonych cen, mimo że nieruchomości te nie mają żadnej dodatkowej wartości.

Zgodnie z Projektem Planowania Kapitałowego na lata 2021-2030, z wizją do 2050 roku, Hanoi będzie miało pod swoją administracją dwa miasta: Miasto Naukowo-Szkoleniowe Hoa Lac oraz Miasto Północne, obejmujące granice administracyjne dystryktów Soc Son i Me Linh oraz część dystryktu Dong Anh. Ponadto, Hanoi zaproponowało również rozważenie utworzenia dwóch kolejnych miast, w tym miasta turystycznego w rejonie Son Tay-Ba Vi oraz południowego miasta lotniskowego w Phu Xuyen-Ung Hoa, jak donosi gazeta Thanh Tra .

Source: https://www.nguoiduatin.vn/giai-phap-nao-de-ha-nhiet-gia-nha-dang-tang-thang-dung-204241010162723893.htm