Czy utrzymanie metody nadwyżkowej ułatwiłoby wycenę gruntów projektu?

Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska nadal chce odejść od stosowania metody nadwyżkowej.

Jak podaje gazeta Thanh Nien , Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska niedawno przesłało projekt dekretu zmieniającego i uzupełniającego szereg artykułów dekretu rządowego nr 44/2014/ND-CP z dnia 15 maja 2014 r. regulującego ceny gruntów (projekt dekretu 44) do Ministerstwa Sprawiedliwości w celu wyceny przed przekazaniem go rządowi.

Warto zauważyć, że Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska w projekcie Dekretu 44 proponuje, aby do wyceny gruntów nie stosować metody nadwyżkowej.

Jednak podczas dzisiejszych popołudniowych warsztatów większość ekspertów zgodziła się, że przy wycenie gruntów należy zachować metodę nadwyżkową.

Pan Dao Trung Chinh podzielił się tym na konferencji.

W trakcie warsztatów Pan Dao Trung Chinh, Dyrektor Departamentu Planowania Przestrzennego i Rozwoju (Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska), przedstawił kilka aspektów i dostarczył dowodów uzasadniających propozycję ministerstwa dotyczącą zniesienia metody nadwyżki przy wycenie gruntów.

Stanowisko przedstawiciela Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska podczas warsztatów pozostało takie samo, jak w odpowiedzi na wywiad gazety Thanh Nien w artykule „Czy rząd zdecyduje się na utrzymanie czy zaniechanie metody nadwyżkowej?”, opublikowanym 26 lipca.

Według pana Chinha nikt nie może zaprzeczyć wyższości metody nadwyżkowej. Jednakże, biorąc pod uwagę parametry wejściowe stosowane przy wycenie gruntów w naszym kraju, dane nie są jeszcze ujednolicone, co prowadzi do niedokładnych wyników.

„Ostatnio zajmowałem się wyceną gruntów w kilku sprawach i zauważyłem, że rzeczoznawcy obawiają się ryzyka prawnego związanego ze stosowaniem metody nadwyżki. To jeden z powodów, dla których proces wyceny gruntów przebiega ostatnio powoli” – powiedział pan Chinh podczas warsztatów.

Pan Chinh dodał, że jeśli rząd zdecyduje się na utrzymanie metody nadwyżki, konieczne będzie również przeprowadzenie badań i przeglądów w celu ustalenia standardów danych wejściowych dla parametrów i wskaźników tej metody. Standaryzacja danych wejściowych zapewni dokładność wyników, da rzeczoznawcom pewność w zatwierdzaniu wycen i przełamie impas w wycenie gruntów, zwłaszcza w przypadku projektów.

„Porzucenie metody nadwyżkowej jest krokiem wstecz w wycenie gruntów”.

Po wystąpieniu przedstawiciela Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska wielu ekspertów i przedsiębiorców bezpośrednio lub osobiście przesłało dokumenty wyrażające ich poglądy na temat konieczności utrzymania metody nadwyżkowej w wycenie gruntów; porzucenie jej mogłoby spowodować dalsze trudności i zatory w powolnym procesie wyceny gruntów, a rynek nieruchomości nadal borykałby się z przedłużającym się niedoborem podaży.

Prawnik Nguyen Hong Chung, wiceprezes Hanoi Real Estate Club, wyraził pogląd, że należy zachować metodę nadwyżkową.

Prawnik Nguyen Hong Chung, wiceprezes Hanoi Real Estate Club, twierdzi, że metoda nadwyżkowa ustala ceny gruntów na podstawie potencjalnych przyszłych sposobów ich zagospodarowania, a nie na podstawie bieżącego sposobu ich wykorzystania, jak ma to miejsce w przypadku metody porównawczej lub metody dochodowej.

Metoda resztkowa odzwierciedla wartość rynkową wycenianego gruntu, w tym takie czynniki, jak: cel użytkowania gruntu; okres użytkowania gruntu; gęstość zabudowy; wysokość budynku; współczynnik użytkowania gruntu; i odzwierciedla praktyczną wartość przepływów pieniężnych z inwestycji, produkcji i działalności gospodarczej.

Metoda nadwyżki wyraźnie odzwierciedla finansowy charakter projektu nieruchomościowego: identyfikuje koszty, przychody i zyski w bardzo naukowy i obiektywny sposób. Metoda ta wyraźnie odzwierciedla sposób wykorzystania, alokacji i podziału różnic w czynszach gruntowych. Jest to również nowoczesna metoda wyceny nieruchomości, zgodna z praktyką międzynarodową.

„Argument Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska, że ​​brak bazy danych do wyceny oraz konieczność opierania wycen na hipotetycznych i niedokładnych czynnikach jest powodem porzucenia tej metody, jest moim zdaniem nieprzekonujący. Jeśli problemem jest brak bazy danych, rozwiązaniem powinno być stworzenie wysokiej jakości, wiarygodnej bazy danych, zamiast porzucania metody nadwyżkowej (demontażu maszyn produkcyjnych). Dlatego też, jeśli porzucenie metody nadwyżkowej stanie się rzeczywistością, będzie to krok wstecz w wycenie gruntów” – powiedział pan Chung.

Jednocześnie, jak twierdzi prawnik Chung, projekt Dekretu 44 obejmuje jedynie trzy metody wyceny: porównawczą, dochodową i współczynnika korekty ceny gruntu, które są niewystarczające, aby zastąpić metodę nadwyżkową przy wycenie projektów inwestycyjnych wykorzystujących grunty: obszarów miejskich, obszarów o mieszanym przeznaczeniu handlowo-usługowym itp.

Porzucenie metody nadwyżki utrudniłoby określenie wartości praw do użytkowania gruntów, które inwestorzy muszą zapłacić w przypadku przyszłych projektów, gdy cała infrastruktura społeczna i techniczna nie została jeszcze ukończona. Inwestorzy nie byliby w stanie oszacować opłacalności finansowej projektów nieruchomościowych…

Profesor Hoang Van Cuong, członek Komisji Finansów i Budżetu Zgromadzenia Narodowego, podzielił się swoimi poglądami na temat zalet i wad metody nadwyżki.

Ważne jest, aby ujednolicić parametry wejściowe każdej metody wyceny.

Profesor Hoang Van Cuong, członek Komisji Finansów i Budżetu Zgromadzenia Narodowego, stwierdził, że w ostatnich latach wiele projektów nie uzyskało zatwierdzenia. Jednym z powodów jest brak jasnej wyceny gruntów, uniemożliwiający władzom lokalnym pobieranie opłat, a inwestorom uiszczanie opłat za decyzje o przydziale gruntów. Niedokładna wycena gruntów może wynikać z czynników subiektywnych lub obiektywnych, ponieważ przepisy dotyczące wyceny gruntów nie są szczegółowe ani jasne.

Profesor Cuong stwierdził, że na świecie istnieją cztery powszechnie stosowane metody: bezpośrednie porównanie, odliczenie, dochód i nadwyżka. W Wietnamie te cztery metody są obecnie stosowane, z dodatkiem metody współczynnika korekty ceny gruntu.

Analizując metodę współczynnika korekty ceny gruntu, jedną z trzech metod zaproponowanych przez Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska w projekcie Dekretu 44, profesor Cuong stwierdził, że metoda ta byłaby bardzo bezpieczna dla rzeczoznawców, ponieważ jest wymagana przez państwo; wystarczy, że pomnożą oni listę cen przez współczynnik, aby ustalić cenę gruntu.

„Jednak ta cena jest niedokładna. Dwie sąsiednie działki o różnym kształcie mogą mieć bardzo różne ceny, nie wspominając o takich czynnikach jak orientacja, topografia i widoki… Metoda współczynnika korygującego cenę gruntu jest bardziej odpowiednia dla organów administracyjnych niż dla obywateli i przedsiębiorstw” – zauważył pan Cuong.

Pan Cuong przeanalizował zalety i wady różnych metod wyceny gruntów: odliczenia, porównania i dochodu, po czym zakończył z żalem: „Na całym świecie, aby wycenić wiele nowych projektów, ludzie stosują metodę nadwyżkową, ponieważ nie ma niczego, co można by porównać z projektami, które dopiero się rozpoczynają. Jednak projekt Dekretu 44 pomija tę metodę…”.

Liczni eksperci, prawnicy i przedstawiciele firm uczestniczący w warsztatach wyrazili swoje poparcie dla utrzymania metody nadwyżkowej w wycenie gruntów.

Pan Cuong przyznał jednak, że metoda nadwyżki ma wiele ograniczeń. W szczególności, jeśli obliczenie powierzchni gruntu podlegającego wycenie jest niedokładne, a więc dane wejściowe są niedokładne, doprowadzi to do błędnych wyników.

Wiele krajów na całym świecie powszechnie stosuje metodę nadwyżki, unikając strat, ponieważ nie dochodzi do zawyżania cen ani unikania płacenia podatków. Otoczenie biznesowe i prawne w większości tych krajów jest przejrzyste i zdyscyplinowane. Jednak w Wietnamie wiele parametrów rynkowych i wskaźników stosowanych w metodzie nadwyżki do wyceny gruntów nie jest ujednoliconych, co prowadzi do niedokładnych wyników i ryzyka dla rzeczoznawców…

Pan Nguyen Quoc Hiep, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Wykonawców Budowlanych, stwierdził, że każda metoda wyceny ma swoje wady i zalety. Jednak w obecnej sytuacji w Wietnamie konieczne jest utrzymanie pięciu istniejących metod wyceny gruntów. Ważne jest ujednolicenie parametrów wejściowych każdej metody, aby zminimalizować błędy w wycenie gruntów i przyspieszyć proces wyceny. Tylko wtedy możemy przełamać impas w projektach nieruchomościowych i szybciej wprowadzić nową podaż na rynek.

Pomimo nacisków na utrzymanie metody nadwyżkowej w wycenie gruntów, większość ekspertów i liderów biznesu uczestniczących w warsztatach nie przedstawiła kompleksowego planu, który miałby na celu przyspieszenie procesu wyceny gruntów i złagodzenie niedoborów podaży na rynku nieruchomości.

Link źródłowy: https://thanhnien.vn/giu-lai-phuong-phap-thang-du-co-khien-dinh-gia-dat-du-an-duoc-khai-thong-18523072720550432.htm