Rozplątywanie „wąskiego gardła” w cenach mieszkań: Rozwój budownictwa socjalnego musi być strategicznym priorytetem

Zdjęcie ilustracyjne.

W obliczu tej sytuacji, podczas niedawnej konferencji Centralnego Komitetu Sterującego ds. polityki mieszkaniowej i rynku nieruchomości, premier Pham Minh Chinh postawił pytanie, które „rozwiązuje” całą branżę: „Musimy odpowiedzieć na pytanie, dlaczego ceny mieszkań są wysokie i pozostają wysokie?”. Pytanie to nie tylko odzwierciedla obawy dotyczące racjonalności rynku, ale także wskazuje na pilną potrzebę dostosowania polityk, mechanizmów i sposobu myślenia o rozwoju budownictwa mieszkaniowego, zwłaszcza w segmencie mieszkań socjalnych, który jest uważany za klucz do obniżenia cen mieszkań na dużą skalę.

* Rzeczywisty popyt - niezrównoważona podaż

Dr Bui Duc Hung – były dyrektor Departamentu Planowania Finansowego ( Ministerstwo Budownictwa ) – skomentował, że analiza obecnej sytuacji rynkowej pokazuje, że konflikt między podażą a popytem jest jedną z głównych przyczyn. Podczas gdy segment budownictwa komercyjnego, zwłaszcza klasy średniej i wyższej, charakteryzuje się nadmiarem produktów, mieszkań socjalnych jest bardzo mało. Istnieje wiele przyczyn wzrostu cen mieszkań, ale główną przyczyną, która utrzymuje się od wielu lat, jest brak podaży mieszkań socjalnych w przystępnej cenie dla nabywców.

Premier Pham Minh Chinh zwrócił uwagę, że rynek nieruchomości rozwija się w sposób nierównomierny, a większość podaży koncentruje się w segmencie luksusowym, daleko od rzeczywistych potrzeb społeczeństwa. Ceny mieszkań są nadmiernie wysokie, a czasami gwałtownie rosną, szczególnie w dwóch dużych miastach: Hanoi i Ho Chi Minh. „Tak wielu ludzi potrzebuje domów, ale z powodu zbyt wysokich cen nie mogą ich kupić. Domy, które kosztują ponad 70 milionów lub 100 milionów VND za metr kwadratowy – kto ma na to pieniądze?” – podkreślił premier.

Raport Ministerstwa Budownictwa pokazuje, że ceny mieszkań w Hanoi i Ho Chi Minh utrzymują się obecnie na średnim poziomie 70-80 mln VND/m², co stanowi wzrost o około 5,6% w porównaniu z początkiem roku. Tymczasem wiele projektów budownictwa socjalnego nie zostało zrealizowanych zgodnie z harmonogramem, osiągając jedynie około 59,6% planu określonego w Projekcie budowy 1 mln mieszkań socjalnych do 2030 roku. Pakiet kredytowy o wartości 145 000 mld VND, mający na celu wsparcie rozwoju tego segmentu, wypłacił zaledwie ponad 4 000 mld VND po dwóch latach realizacji...

Z perspektywy eksperta, dr Bui Duc Hung stwierdził, że jednym z głównych powodów, dla których trudno obniżyć ceny mieszkań, jest utrudniony dostęp przedsiębiorstw do kapitału inwestycyjnego. Polityka pieniężna nie stworzyła korzystnych warunków dla deweloperów w zakresie dostępu do kredytów bankowych, a długoterminowe kanały mobilizacji kapitału, takie jak obligacje korporacyjne i rynek akcji, jeszcze się nie rozwinęły.

W kontekście krótkoterminowego kapitału kredytowego banków, który stanowi znaczną część, rosnące ryzyko płynności skłania banki do ostrożności w udzielaniu kredytów. Uniemożliwia to przedsiębiorstwom realizację nowych projektów lub powoduje opóźnienia, co prowadzi do niedoboru rzeczywistej podaży i wzrostu cen.

Jednocześnie system prawny, pomimo licznych zmian, wciąż jest w wielu miejscach zazębiony, niejasny i utrudnia proces wdrażania. Długotrwałe procedury administracyjne, brak synchronizacji między agencjami funkcyjnymi a samorządami, a także ograniczone możliwości zarządzania na poziomie lokalnym również spowalniają proces inwestowania w budownictwo i wprowadzania mieszkań na rynek.

Oprócz czynników prawnych i kapitałowych, rosną koszty inwestycji mieszkaniowych. Ceny gruntów, koszty oczyszczania terenu, opłaty za użytkowanie gruntu, podatki, opłaty i ceny materiałów budowlanych rosną, a jednocześnie nie ma ścisłego mechanizmu kontroli. Koszty te są ostatecznie wliczane do ceny sprzedaży, co przerzuca ciężar na kupującego – analizuje pan Hung.

W rzeczywistości wiele firm uważa również, że obecny cennik gruntów i metoda obliczania opłat za użytkowanie gruntów stanowią duże obciążenie dla kosztów realizacji projektów. Jednocześnie wycena gruntów i pobieranie opłat za użytkowanie gruntów są niespójne między poszczególnymi miejscowościami, co prowadzi do braku przejrzystości i wzrostu kosztów inwestycji.

* Restrukturyzacja rynku

W obliczu powyższej sytuacji, pan Nguyen Anh Que – przewodniczący Grupy G6 i członek Komitetu Wykonawczego Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości – przedstawił szereg konkretnych i wykonalnych rekomendacji mających na celu obniżenie cen mieszkań w latach 2025–2027. Po pierwsze, konieczne jest szybkie opracowanie i opublikowanie nowego cennika gruntów w bardziej racjonalnym kierunku, przy jednoczesnym całkowitym wyeliminowaniu procedur prawnych, co pozwoli przedsiębiorstwom na sprawniejszą realizację projektów.

Jednocześnie, w przypadku ziemi sprzedawanej na licytacjach przez osoby prywatne, pan Que zaproponował, aby jasno określić mechanizm ograniczający transfery w ciągu 2 lat, wymagać wysokich depozytów, udowadniać zdolność finansową, a jednocześnie wymuszać płatność w ciągu 7 dni od wygrania licytacji, aby wyeliminować spekulację i gromadzenie ziemi w oczekiwaniu na wzrost cen...

Jednocześnie konieczne jest kontrolowanie pierwotnego zysku ze sprzedaży apartamentów, ograniczając go do nieprzekraczającego 50%. Według pana Que, obecnie wiele projektów charakteryzuje się 2-3-krotnie wyższą marżą zysku, co powoduje, że cena sprzedaży jest ponad dwukrotnie wyższa niż rzeczywisty koszt. Na przykład, luksusowy apartamentowiec w Hanoi w 2022 roku kosztował 40 milionów VND/m², a koszt budowy około 25 milionów VND/m², ale do 2025 roku cena wzrośnie do 90 milionów VND/m², a koszt jedynie do około 35 milionów VND/m².

W szczególności konieczne jest zdecydowane rozwijanie budownictwa socjalnego w dużych miastach i ich okolicach, przy jednoczesnym synchronicznym planowaniu i dobrej infrastrukturze, aby stworzyć źródło podaży odpowiadające rzeczywistemu zapotrzebowaniu rynku.

Podzielając ten sam pogląd, dr Bui Duc Hung podkreślił, że konieczna jest zmiana świadomości i przesunięcie inwestycji mieszkaniowych z kupna i sprzedaży na wzrost inwestycji w mieszkania na wynajem i raty. Należy to uznać za przełom w realizacji polityki mieszkań socjalnych.

To nie tylko rozwiązuje problem mieszkaniowy, ale także reguluje kwestie pracy socjalnej. Pracownicy mogą pracować w dowolnym miejscu, o ile mają zapewnione miejsce zamieszkania odpowiadające ich dochodom; zwłaszcza w przypadku restrukturyzacji organizacji, wprowadzenia dwustopniowego samorządu terytorialnego, łączenia prowincji, zniesienia szczebla powiatowego i łączenia gmin.

„Ideologia Konstytucji z 2013 roku, uchwał partii i Strategii Rozwoju Społeczno-Gospodarczego na lata 2021–2030 jasno stwierdza: „Państwo, społeczeństwo i ludzie mają obowiązek dbać o rozwój budownictwa mieszkaniowego”. W szczególności państwo musi odgrywać wiodącą rolę w dbaniu o rozwój budownictwa socjalnego. Dlatego konieczna jest rewizja modelu przedsiębiorstw świadczących usługi publiczne w budownictwie i branży budownictwa socjalnego” – zasugerował dr Bui Hung.

Odnosząc się do sytuacji rynkowej, pan Tran Khanh Quang, dyrektor generalny Viet An Hoa Real Estate Company, stwierdził, że na obecnym rynku nie brakuje produktów, ale brakuje odpowiednich produktów. Większość obecnych nabywców domów nie szuka ich na stałe, lecz w celach inwestycyjnych lub spekulacyjnych, licząc na zysk. Tymczasem osoby z realnymi potrzebami nie mogą ich znaleźć z powodu wysokich cen.

Niektóre obecne polityki zarządzania gruntami i rozwoju miast, choć mają na celu kontrolowanie rynku, nieumyślnie hamują podaż. Na przykład przepisy dotyczące zaostrzenia podziału i sprzedaży gruntów, czy mechanizm „samonegocjacji rekompensat”, praktycznie uniemożliwiają realizację projektów na małą skalę, znacznie ograniczając elastyczność i decentralizację rynku.

Dlatego też, zdaniem pana Quanga, aby obniżyć ceny mieszkań, konieczne są nie tylko rozwiązania dotyczące kapitału i procedur administracyjnych, ale także głębsze reformy w zakresie planowania, gruntów, zarządzania finansami i ukierunkowania na zrównoważony rozwój budownictwa mieszkaniowego.

Premier Pham Minh Chinh wielokrotnie podkreślał strategiczną rolę budownictwa socjalnego w polityce rozwoju społeczno-gospodarczego, które nie tylko służy zabezpieczeniu społecznemu, ale także przyczynia się do stabilności makroekonomicznej.

W związku z tym, mieszkalnictwo socjalne jest postrzegane jako dźwignia rynkowa. Aby obniżyć ceny mieszkań, konieczne jest potraktowanie rozwoju budownictwa socjalnego jako krajowego priorytetu inwestycyjnego, z uwzględnieniem konkretnych mechanizmów dotyczących kapitału, gruntów, podatków i planowania. Jednocześnie konieczne jest zachęcanie przedsiębiorstw prywatnych do aktywnego uczestnictwa w tym segmencie poprzez konkretne i realne działania motywacyjne.

Eksperci są generalnie zgodni, że rozwiązania problemu obniżenia cen mieszkań nie da się osiągnąć za pomocą kilku pojedynczych lub krótkoterminowych działań. Jest to problem dotyczący wielu dziedzin, od urbanistyki, prawa, finansów, podatków, po myślenie o rozwoju budownictwa mieszkaniowego i strategię zarządzania makroekonomicznego.

W szczególności konieczna jest ścisła koordynacja działań między ministerstwami, oddziałami, samorządami i środowiskiem biznesowym. Co ważniejsze, musimy zmienić sposób myślenia o budownictwie mieszkaniowym, aby służyło ono ludziom, a nie tylko stanowiło narzędzie inwestycyjne. Kiedy rynek nieruchomości odzyska swoją rzeczywistą wartość, z odpowiednimi produktami, rozsądnymi i przejrzystymi cenami, ludzie będą mieli więcej możliwości dostępu do mieszkań, a gospodarka skorzysta na stabilnym, zdrowym i zrównoważonym rynku.

Source: https://vtv.vn/go-nut-that-gia-nha-phat-trien-nha-o-xa-hoi-phai-la-uu-tien-chien-luoc-100250924195403496.htm