W Hanoi prawie „wymarły” apartamenty w cenie poniżej 60 milionów VND/m2

Zdjęcie: Ngoc Hien

Podczas ogłaszania najważniejszych wydarzeń na rynku nieruchomości w trzecim kwartale 2025 r. pani Nguyen Hoai An – starszy dyrektor CBRE Vietnam – skomentowała: „Rynek mieszkań w Hanoi wkracza w okres silnego wzrostu zarówno pod względem skali, jak i cen, co odzwierciedla wyraźną zmianę w strukturze produktów i zachowaniach kupujących mieszkania”.

Według CBRE, w trzecim kwartale 2025 roku całkowita podaż nowo oddanych do użytku mieszkań w Hanoi przekroczyła 10 300, co oznacza drugi kwartał w ciągu ostatnich 5 lat, w którym nowa podaż przekroczyła poziom 10 000 lokali. W ciągu pierwszych 9 miesięcy roku całkowita podaż osiągnęła prawie 21 100 lokali, co stanowi wzrost o 10% w porównaniu z tym samym okresem w 2024 roku. Warto zauważyć, że w sprzedaży było aż 2000 mieszkań w cenie sprzedaży przekraczającej 120 milionów VND/m² (bez VAT, opłat za utrzymanie i rabatu), co stanowi rekordowy wynik od czasu rozpoczęcia monitorowania rynku przez CBRE.

Cena sprzedaży nowego mieszkania przekracza 90 mln VND/m2

Raport pokazuje, że średnia cena sprzedaży nowych mieszkań w Hanoi przekroczyła 90 milionów VND/m², czyli więcej niż średnia cena w Ho Chi Minh City w tym samym okresie. To najwyższa cena w historii stołecznego rynku mieszkaniowego. W porównaniu z drugim kwartałem jest ona o około 14% wyższa niż w poprzednim kwartale, a w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku wzrost sięga 40%.

Przedstawiciel CBRE stwierdził, że wzrost cen sprzedaży wyraźnie odzwierciedla zmianę struktury rynku, w którym większość nowej podaży koncentruje się w obszarach o korzystnej lokalizacji, dobrej infrastrukturze i rozwijanych przez inwestorów o dużym potencjale.

Nie tylko obszary centralne, takie jak Tay Ho, Cau Giay, Long Bien, ale także obszary podmiejskie, takie jak Dan Phuong (Hanoi) i Van Giang ( Hung Yen ), odnotowały ceny na poziomie 70–110 milionów VND/m²; obszary oddalone od centrum również zbliżyły się do progu 70–80 milionów VND/m². Różnica cen między obszarami centralnymi a podmiejskimi stale się zmniejsza, co wskazuje na to, że ogólny poziom cen na rynku wszedł w nową fazę.

Jednak pomimo wysokiego wzrostu cen, handel i kupno mieszkań wciąż tętnią życiem. Łączny wolumen transakcji w trzecim kwartale wyniósł ponad 11 100 mieszkań, co stanowi najwyższy wynik od 2018 roku. Średnia stopa absorpcji wyniosła 70-80%, co wskazuje, że popyt na inwestycje i akumulację aktywów utrzymuje się na stabilnym poziomie i nie ma oznak spowolnienia.

Według CBRE, wielu inwestorów wykorzystało pozytywne nastroje rynkowe do agresywnego wprowadzania na rynek istniejących portfeli produktów, zwłaszcza w projektach zlokalizowanych blisko centrum i wzdłuż nowych szlaków komunikacyjnych. Spowodowało to dalszy wzrost cen, zwłaszcza w obszarach, które kiedyś uważano za „przystępne cenowo”.

Potencjalne zagrożenia dla zrównoważonego rozwoju

Na rynku wtórnym średnia cena transferowa osiągnęła około 58 mln VND/m², co stanowi wzrost o 19% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Chociaż wzrost ten jest wolniejszy niż w „gorącym roku” 2024, ceny domów nadal rosły w ciągu ostatnich dwóch kwartałów, co wskazuje na stabilny popyt – zwłaszcza ze strony nabywców z długoterminowymi celami inwestycyjnymi.

Eksperci twierdzą, że ten trend wzrostu cen wynika z trzech głównych przyczyn. Po pierwsze, niedobór nowej podaży w segmencie średnim i niskim zmusił wielu nabywców do zwrócenia się ku rynkowi wtórnemu – gdzie są już oddane mieszkania, dobre lokalizacje i uregulowana sytuacja prawna. Po drugie, mentalność inwestorów „trzymających się” po okresie eskalacji cen spowodowała spadek rzeczywistego wolumenu transakcji, ale wzrost ceny ofertowej. Po trzecie, popyt na długoterminowe inwestycje utrzymuje się na stabilnym poziomie dzięki niskim stopom procentowym, co sprawia, że wielu inwestorów wybiera nieruchomości jako bezpieczną przystań.

Hà Nội gần như — Pani Nguyen Hoai An, starszy dyrektor oddziału CBRE w Hanoi. Zdjęcie: Ngoc Hien

Jeśli jednak ceny wtórne będą nadal rosły w szybkim tempie, a realny popyt będzie ograniczony, rynek może stanąć w obliczu ryzyka nierównowagi. Ważne jest, aby dywersyfikować podaż i poszerzać rozsądny segment cenowy, aby utrzymać stabilność.

CBRE prognozuje, że w czwartym kwartale 2025 roku w Hanoi powstanie około 11 000 nowych mieszkań, co zwiększy całkowitą roczną podaż do ponad 32 000 lokali. Podaż ta pojawi się na obszarach podmiejskich, gdzie ceny wyniosą 50-60 milionów VND/m², przyczyniając się do „schłodzenia” rynku w przyszłym roku.

Luka w dostępie do mieszkań staje się coraz większa

„Jeśli lata 2023-2024 były okresem niedoboru podaży i pragnienia produktów, to w 2025 roku nastąpi odwrócenie tej tendencji – podaż będzie obfita, ale ceny będą windowane zbyt wysoko w porównaniu ze średnią przystępnością cenową. To „cykl przekształcania się” rynku, w którym segmenty high-end i luksusowy absolutnie dominują, a segmenty średniej i przystępne cenowo praktycznie zanikają” – skomentowała pani Hoai An.

Dokładniej, 95% obecnej podaży ma ceny powyżej 60 milionów VND/m², a segment poniżej 60 milionów stanowi zaledwie mniej niż 5% rynku. W związku z tym ta luka wywiera ogromną presję na realny popyt na mieszkania, zwłaszcza wśród osób młodych i gospodarstw domowych o średnich dochodach.

Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości w Hanoi pozostaje stabilny dzięki niskim stopom procentowym, zwiększonej dostępności kredytów i stabilnej makroekonomii . Jednak gwałtowne wzrosty cen i brak równowagi między segmentami stanowią poważne wyzwanie zarówno dla agencji zarządzających, jak i przedsiębiorstw.

Jeśli polityka kredytowa, planistyczna i podatkowa zostaną odpowiednio uregulowane w latach 2026–2027, Hanoi może wejść w zdrowy cykl rozwoju, w którym priorytetami będą jakość produktów i zrównoważony rozwój.

Source: https://vtv.vn/ha-noi-gan-nhu-tuyet-chung-can-ho-gia-duoi-60-trieu-dong-m2-100251014153202066.htm