Hanoi wielokrotnie zawiesza aukcje gruntów, inwestorzy wahają się przed zakupem działek, warunki uznawania praw własności mieszkań.

Hanoi niespodziewanie zawiesza aukcje wielu działek, zaufanie kupujących obniża ceny działek, zastosowanie „współczynnika K” do cen gruntów może „pominąć” wiele projektów na dużą skalę… Oto najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Najnowsze raporty kilku firm badawczych z branży nieruchomości wskazują, że w okresie od drugiego kwartału 2022 r. do drugiego kwartału 2023 r. segment działek gruntowych nadal cieszył się bardzo słabym zainteresowaniem. (Źródło: gazeta Tien Phong)

Wielokrotnie zawieszano aukcje gruntów.

W ostatnim czasie dystrykt Dong Anh (miasto Hanoi) kilkakrotnie zamieszczał ogłoszenia o tymczasowym zawieszeniu organizacji aukcji praw do użytkowania gruntów w ramach projektu budowy infrastruktury technicznej dla obszaru aukcji praw do użytkowania gruntów w gminie Van Ha, dystrykt Dong Anh.

Dokładniej, 21 lipca Lac Viet Auction Company i Vietnam Auction Company jednocześnie opublikowały ogłoszenia o zawieszeniu aukcji praw do użytkowania gruntów dla 28 działek w bloku LK1 i 20 działek w bloku LK3 w ramach projektu budowy infrastruktury technicznej dla obszaru aukcji praw do użytkowania gruntów w gminie Van Ha, w dystrykcie Dong Anh.

Powodem zawieszenia są oficjalne pisma nr 1778/UBND-TNMT z dnia 21 lipca oraz oficjalne pisma nr 755/QLDA-KHTH pochodzące od Ludowego Komitetu Dystryktu Dong Anh i Zarządu Projektów Inwestycyjno-Budowlanych Dystryktu Dong Anh, dotyczące tymczasowego zawieszenia aukcji praw do użytkowania gruntów na działkach LK1 i LK3.

Wcześniej, 22 lipca, 28 działek w bloku LK1, o powierzchni od 130,8 do 276,65 m², zostało wystawionych na licytację z ceną wywoławczą od 29,7 do 34,4 mln VND/m². W związku z tym aukcja została niespodziewanie zawieszona zaledwie dzień przed planowanym terminem.

29 lipca wystawiono na licytację dwadzieścia kolejnych działek w bloku LK3, o powierzchni od 126 do 270 m2 każda i cenach wywoławczych od 29,7 do 34,4 mln VND/m2.

Zgodnie z ogłoszeniem klienci, którzy zakupili dokumenty uprawniające do udziału w aukcji i wpłacili depozyt (jeśli taki był wymagany), otrzymają zwrot opłaty za dokumenty w ciągu dwóch dni roboczych od daty ogłoszenia (21 lipca).

Pod koniec kwietnia tego roku dystrykt Dong Anh ogłosił również tymczasowe zawieszenie aukcji gruntów dla 44 działek w obszarze X6 wioski Ha Lo, gminy Lien Ha.

W związku z tym 44 działki zostaną wystawione na licytację w dwóch etapach, po 22 działki w każdym etapie. Zgodnie z wcześniejszymi planami, pierwszy etap licytacji odbędzie się 23 kwietnia, a drugi 6 maja. Powierzchnia działek waha się od 90 do 154 m², a ceny wywoławcze od 30,3 do 33,3 mln VND/m².

Wcześniej, 18 marca, ogłoszono aukcję 44 działek, które zostały tymczasowo zawieszone. Jednak pod koniec kwietnia i na początku maja ponownie ogłoszono ich licytację, po czym ponownie ją zawieszono.

Rynek nieruchomości pozostaje powolny ze względu na zaufanie kupujących.

Najnowsze raporty kilku firm badawczych zajmujących się nieruchomościami wskazują, że od drugiego kwartału 2022 r. do chwili obecnej segment działek gruntowych nadal cieszy się bardzo słabym zainteresowaniem.

W okresie prosperity, działki cieszą się dużym zainteresowaniem i są bardzo szybko wchłaniane, ale gdy rynek zwalnia, ich wartość spada najmocniej. Dzieje się tak, ponieważ działki stanowią segment o większym potencjale spekulacyjnym niż potrzebie generowania przepływów pieniężnych.

Niektórzy eksperci rynku nieruchomości oceniają, że transakcje na rynku gruntów pozostają powolne ze względu na zaufanie kupujących. Problemy związane z limitami kredytowymi i oprocentowaniem kredytów nie zostały w pełni rozwiązane, co powoduje wahania wśród kupujących.

Zdaniem pana Nguyen Quoc Anh, zastępcy dyrektora generalnego Batdongsan.com.vn, transakcje na rynku nieruchomości są trudne do osiągnięcia, ponieważ nadal istnieje znaczna różnica w oczekiwaniach między sprzedającymi i kupującymi.

Jak wynika z badania, 49% inwestorów decyduje się na sprzedaż nieruchomości, ponieważ chce zrestrukturyzować swój portfel inwestycyjny; 23% sprzedaje nieruchomość, ponieważ nie potrzebuje jej już, a jedynie 22% z nich wynika z trudności finansowych, które wymagają przeniesienia własności w celu rozwiązania problemów ekonomicznych .

„Ponieważ liczba sprzedawców, którzy muszą się „pozbyć” swoich nieruchomości z powodu trudności finansowych, nie jest duża, większość z nich nadal liczy na sprzedaż nieruchomości z zyskiem, wynoszącym około 10%” – powiedział pan Quoc Anh.

Jeśli chodzi o płynność finansową, wielu ekspertów uważa, że jeśli stopy procentowe spadną poniżej 10% w skali roku, a rynek się ociepli, fala inwestycji w nieruchomości może powrócić, a przedsiębiorstwa mogą dysponować większym przepływem środków pieniężnych.

I odwrotnie, jeśli stopy procentowe kredytów pozostaną wysokie, a rynek nieruchomości będzie w dalszym ciągu stagnacyjny, to prawdopodobne jest, że pieniądze pozostaną w bankach.

Czy zastosowanie współczynnika K do cen gruntów może „pominąć” wiele projektów na dużą skalę?

Odpowiadając na prośbę Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska o uwagi i poprawki do projektu dekretu zmieniającego i uzupełniającego dekret nr 44/2014/ND-CP w sprawie cen gruntów, Stowarzyszenie Nieruchomości Ho Chi Minh City (HoREA) stwierdziło, że przepis wymagający stosowania metody współczynnika korekcyjnego ceny gruntu (współczynnika K) do działek i obszarów o cenie wyceny poniżej 200 miliardów VND w porównaniu z cennikiem gruntów nie jest realistyczny.

Przewodniczący HoREA Le Hoang Chau poinformował, że stowarzyszenie właśnie przesłało premierowi, Ministerstwu Zasobów Naturalnych i Środowiska oraz Komitetowi Ekonomicznemu Zgromadzenia Narodowego dokument, w którym proponuje się zastosowanie „metody współczynnika korekty ceny gruntu” do obliczania opłat za użytkowanie gruntów i opłat za dzierżawę gruntów dla wszystkich nieruchomości i projektów miejskich, bez ograniczania się do „działek gruntowych o wartości obliczonej zgodnie z tabelą cen gruntów poniżej 200 miliardów VND”.

Według pana Chau, artykuł 4 projektu dekretu zmieniającego i uzupełniającego dekret nr 44/2014/ND-CP (projekt dekretu nr 44) przewiduje trzy metody wyceny gruntów, w tym: metodę porównawczą, metodę dochodową oraz metodę współczynnika korekty ceny gruntu. Ponadto projekt dekretu nie zawiera już „metody nadwyżkowej”.

Dokładniej, artykuł 5 w punkcie 3 projektu stanowi, że „metodę współczynnika korekty ceny gruntu stosuje się do wyceny gruntów” w przypadku: ustalenia ceny gruntu lub obszaru, którego wartość obliczona zgodnie z tabelą cen gruntów jest mniejsza niż 200 miliardów VND.

Jednakże HoREA stwierdziła, że regulacja stosująca „metodę współczynnika korekty ceny gruntu” do działek i obszarów wymagających wyceny „poniżej 200 miliardów VND” w porównaniu z cennikiem gruntów jest nierealistyczna, ponieważ „pomija” wiele dużych projektów dotyczących nieruchomości, budownictwa mieszkaniowego i rozwoju obszarów miejskich.

„Ponieważ nie ma odpowiedniej metody wyceny gruntów w powyższych przypadkach, ponieważ projekt Dekretu 44 przewiduje tylko 3 metody wyceny gruntów, nie jest możliwe zastosowanie metody porównawczej ani metody dochodowej do wyceny gruntów w celu obliczenia opłat za użytkowanie gruntów i opłat za dzierżawę gruntów dla działek i obszarów o wartości przekraczającej 200 miliardów VND” – powiedział pan Chau.

Dlatego też, zdaniem pana Chau, uregulowanie stosowania metody współczynnika korekty ceny gruntu do wszystkich projektów, niezależnie od tego, czy wartość działki lub obszaru wynosi „mniej niż 200 miliardów VND zgodnie z tabelą cen gruntów” czy „ponad 200 miliardów VND”, przyczyni się do zapewnienia przejrzystości, uczciwości i zapobieżenia stratom dochodów budżetu państwa.

Na podstawie analizy przewodniczący HoREA podkreślił, że aby spełnić wymagania praktyczne i zastosować metodę współczynnika korekty ceny gruntu do wszystkich projektów nieruchomości, budownictwa komercyjnego i obszarów miejskich, projekt musi usunąć regulację „poniżej 200 miliardów VND” i zastosować metodę współczynnika korekty ceny gruntu do wszystkich projektów, niezależnie od tego, czy „działka gruntu lub obszar o wartości obliczonej zgodnie z tabelą cen gruntów jest poniżej 200 miliardów VND” czy „powyżej 200 miliardów VND”.

„Jeśli przepisy nadal stanowią, że metoda współczynnika korekty ceny gruntu musi być stosowana do działek i obszarów o wartości poniżej 200 miliardów VND, wówczas należy zachować metodę nadwyżkową w celu ustalenia konkretnej ceny gruntu oraz obliczenia opłat za użytkowanie gruntu i opłat za dzierżawę gruntów dla działek i obszarów o potencjale rozwojowym; w przypadku działek i obszarów o dużej powierzchni o wartości przekraczającej 200 miliardów VND, w oparciu o cenę gruntu z tabeli cen gruntów” – zaproponował pan Chau.

Artykuł 7 Ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2014 r. wyraźnie stanowi, że w Wietnamie istnieją trzy kategorie podmiotów uprawnionych do posiadania mieszkań: organizacje krajowe, gospodarstwa domowe i osoby fizyczne; obywatele Wietnamu mieszkający za granicą; oraz organizacje i osoby fizyczne zagraniczne określone w art. 159 ust. 1 tej ustawy. (Źródło: Ministerstwo Budownictwa)

Warunki uznania własności mieszkania

Artykuł 8 Prawa mieszkaniowego z 2014 r. wyraźnie określa warunki uznawania praw własności do lokali mieszkalnych.

Kto ma prawo posiadać dom w Wietnamie?

Artykuł 7 Prawa mieszkaniowego z 2014 r. wyraźnie stanowi, że istnieją trzy kategorie podmiotów uprawnionych do posiadania nieruchomości w Wietnamie: organizacje krajowe, gospodarstwa domowe i osoby fizyczne; obywatele Wietnamu mieszkający za granicą; oraz organizacje i osoby fizyczne zagraniczne określone w artykule 159 ust. 1 tego Prawa.

Warunki uznania prawa własności do domu.

Aby uzyskać status właściciela domu, pierwszym warunkiem jest to, że wnioskodawca jest krajową organizacją, gospodarstwem domowym lub osobą fizyczną. Obywatele wietnamscy mieszkający za granicą muszą posiadać zezwolenie na wjazd do Wietnamu; organizacje i osoby fizyczne z zagranicy muszą spełniać warunki określone w artykule 160 Ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2014 roku.

Ponadto, legalne mieszkanie musi zostać uzyskane w następujących formach: W przypadku organizacji krajowych, gospodarstw domowych i osób fizycznych może to nastąpić poprzez inwestycję budowlaną, zakup, dzierżawę z opcją zakupu, otrzymanie w formie darowizny, dziedziczenie, wkład kapitałowy, wymianę mieszkania i inne formy określone przez prawo.

W przypadku obywateli Wietnamu mieszkających za granicą może to nastąpić poprzez zakup lub dzierżawę komercyjnych lokali mieszkalnych od przedsiębiorstw lub spółdzielni zajmujących się nieruchomościami (zwanych dalej „przedsiębiorstwami zajmującymi się nieruchomościami”); zakup, otrzymanie w formie darowizny, wymiany lub dziedziczenia lokali mieszkalnych od gospodarstw domowych lub osób fizycznych; lub otrzymanie przeniesienia praw do użytkowania gruntów w komercyjnych projektach inwestycyjnych w budownictwie mieszkaniowym, które zgodnie z prawem mogą sprzedawać działki pod samodzielną budowę domów.

W przypadku organizacji zagranicznych i osób fizycznych procedury są takie, jak określono w art. 159 ust. 2 ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2014 r.

Vingroup zakłada spółkę zależną o kapitale zakładowym przekraczającym 1,2 biliona VND w Nghe An.

Vingroup Corporation (kod giełdowy: VIC) właśnie ogłosiła uchwałę dotyczącą wydzielenia spółki zależnej i utworzenia nowej firmy.

Rada Dyrektorów Vingroup zatwierdziła w szczególności wydzielenie Vinpearl Joint Stock Company, spółki zależnej Grupy, oraz utworzenie nowej spółki zależnej na podstawie wydzielenia wyżej wymienionej działalności, w celu restrukturyzacji wewnętrznej struktury własnościowej.

Nowo powstała spółka nazywa się Vinpearl Cua Hoi Joint Stock Company, a jej siedziba główna mieści się przy ulicy Binh Minh, w okręgu Nghi Hai, w miasteczku Cua Lo, w prowincji Nghe An.

Przewidywany kapitał zakładowy Vinpearl Cửa Hội wynosi 1263,8 mld VND. Z tego 99,99% kapitału zakładowego stanowi wkład kapitałowy Vingroup. Głównym obszarem działalności firmy są usługi hotelarskie i turystyczne.

Przed podziałem i utworzeniem nowej spółki, w 2017 r. utworzono oddział Nghe An spółki Vinpearl Joint Stock Company. Przedstawicielem oddziału była pani Vo Thi Phuong Thao.

W Nghe An Vingroup realizuje projekty nieruchomości, takie jak Vinpearl Cua Hoi, Vincom Shophouse Vinh i projekt renowacji kompleksu apartamentowego Zone B - Quang Trung w Vinh City.

W 2022 roku spółka Vinpearl Joint Stock Company nawiązała współpracę z Melía Hotels International, ogłaszając strategiczny plan współpracy. Melía Vinpearl Cửa Hội to jeden z 12 projektów, w których Vinpearl przekazał prawa zarządzania Melía na okres co najmniej 10 lat.

Ten ośrodek to kompleks willi i hoteli o powierzchni 38,7 hektarów, obejmujący 184 pokoje hotelowe zlokalizowane na powierzchni 5000 metrów kwadratowych. Całkowity koszt inwestycji w projekt wynosi prawie 900 miliardów VND. Budowa rozpoczęła się w czerwcu 2016 roku, a projekt został zainaugurowany w kwietniu 2017 roku.

Źródło