Hanoi ciągle zawiesza aukcje gruntów, inwestorzy wahają się przed działkami i warunkami uznania własności domu

Hanoi nagle zawiesza aukcje wielu działek, zaufanie kupujących pogarsza sytuację na rynku gruntów, zastosowanie „współczynnika K” do cen gruntów może „przeoczyć” wiele projektów na dużą skalę... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Raporty opublikowane niedawno przez wiele jednostek badawczych rynku nieruchomości pokazują, że w okresie od drugiego kwartału 2022 r. do drugiego kwartału 2023 r. segment gruntów nadal cieszy się bardzo niskim zainteresowaniem. (Źródło: Tien Phong)

Kolejne zawieszenie aukcji gruntów

Ostatnio w dystrykcie Dong Anh (miasto Hanoi) regularnie pojawiały się ogłoszenia o czasowym zawieszeniu organizacji aukcji praw do użytkowania gruntów w ramach projektu budowy infrastruktury technicznej dla obszaru aukcji praw do użytkowania gruntów w gminie Van Ha, dystrykcie Dong Anh.

Dokładniej, 21 lipca Lac Viet Auction Joint Stock Company i Vietnam Auction Joint Stock Company jednocześnie opublikowały ogłoszenia o tymczasowym zawieszeniu aukcji praw do użytkowania gruntów dla 28 działek w bloku LK1 i 20 działek w bloku LK3 w ramach projektu budowy infrastruktury technicznej dla obszaru aukcji praw do użytkowania gruntów w gminie Van Ha w dystrykcie Dong Anh.

Przyczyną zawieszenia są informacje zawarte w oficjalnym komunikacie nr 1778/UBND - TNMT z dnia 21 lipca oraz oficjalnym komunikacie nr 755/QLDA - KHTH Ludowego Komitetu dystryktu Dong Anh i Zarządu Projektu Inwestycji Budowlanych Dystryktu Dong Anh w sprawie zawieszenia aukcji praw do użytkowania gruntów na działkach LK1 i LK3.

Wcześniej, 22 lipca, 28 działek w bloku LK1 o powierzchni 130,8–276,65 m² zostało wystawionych na licytację z ceną wywoławczą 29,7–34,4 mln VND/m². W związku z tym aukcja została nagle zawieszona dokładnie dzień przed oficjalnym terminem, który został ogłoszony wcześniej.

Pozostałe 20 działek w bloku LK3 wystawiono na licytację 29 lipca o powierzchni 126 - 270 m2/działkę i cenie wywoławczej 29,7 - 34,4 mln VND/m2.

Zgodnie z ogłoszeniem klienci, którzy zakupili dokumenty aukcyjne i zapłacili z góry (jeśli takowa była), otrzymają zwrot pieniędzy za dokumenty w ciągu dwóch dni roboczych od daty ogłoszenia (21 lipca).

Pod koniec kwietnia tego roku dystrykt Dong Anh ogłosił również tymczasowe zawieszenie aukcji gruntów dla 44 działek na obszarze X6, we wsi Ha Lo, w gminie Lien Ha.

W związku z tym 44 działki zostaną podzielone na 2 etapy, w każdym etapie powiat wystawi na aukcję 22 działki. Zgodnie z wcześniejszymi planami, pierwszy etap odbędzie się 23 kwietnia, a drugi 6 maja. W tym etapie działki będą miały powierzchnię 90–154 m²/działkę, a ceny wywoławcze będą wynosić 30,3–33,3 mln VND/m².

Wcześniej 44 działki, których aukcje zawieszono, miały zostać wystawione na licytację 18 marca. Jednak pod koniec kwietnia i na początku maja ogłoszono, że zostaną wystawione na licytację ponownie, a następnie ponownie ogłoszono ich zawieszenie.

Ceny gruntów pozostają niskie ze względu na zaufanie kupujących

Raporty opublikowane ostatnio przez wiele jednostek badawczych rynku nieruchomości pokazują, że od drugiego kwartału 2022 r. do chwili obecnej segment gruntów nadal cieszy się bardzo słabym poziomem zainteresowania.

Gdy rynek jest „gorący”, grunty to segment, który cieszy się dużym zainteresowaniem i jest bardzo szybko wchłaniany, ale gdy rynek zwalnia, grunty odnotowują największy spadek. Dzieje się tak, ponieważ grunty to segment bardziej spekulacyjny niż potrzeba wykorzystania przepływów pieniężnych.

Niektórzy eksperci rynku nieruchomości oceniają, że na rynku gruntów panuje nadal spokój ze względu na zaufanie kupujących. Problemy z limitami kredytowymi i stopami procentowymi nie zostały całkowicie rozwiązane, co powoduje wahania wśród kupujących.

Zdaniem pana Nguyen Quoc Anh – zastępcy dyrektora generalnego Batdongsan.com.vn, transakcje na rynku nieruchomości są trudne do osiągnięcia, ponieważ oczekiwania między sprzedającymi i kupującymi są wciąż bardzo różne.

Badanie wykazało, że wśród powodów, dla których inwestorzy muszą sprzedać nieruchomości, 49% podaje potrzebę restrukturyzacji portfela inwestycyjnego; 23% – potrzebę jego odsprzedaży, ponieważ nie jest potrzebny; jedynie 22% to wynik trudności finansowych i konieczności przeniesienia własności w celu rozwiązania problemów ekonomicznych .

„Ponieważ grupa sprzedawców, którzy muszą „pozbyć się swoich nieruchomości” z powodu trudności finansowych, nie jest duża, większość z nich nadal liczy na sprzedaż swoich nieruchomości z zyskiem, który oscyluje w granicach 10%” – powiedział pan Quoc Anh.

Jeśli chodzi o płynność finansową, wielu ekspertów uważa, że jeśli stopy procentowe spadną poniżej 10% rocznie, a rynek się ociepli, fala inwestycji w nieruchomości może rozgorzeć, a przepływy pieniężne dla przedsiębiorstw mogą być większe.

Z drugiej strony, jeśli stopy procentowe kredytów pozostaną wysokie, a rynek nieruchomości będzie w dalszej stagnacji, przepływy pieniężne najprawdopodobniej pozostaną w banku.

Czy zastosowanie współczynnika K w cenach gruntów może spowodować „pominięcie” wielu projektów na dużą skalę?

Odpowiadając na prośbę Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska o uwagi i uzupełnienie projektu dekretu zmieniającego i uzupełniającego dekret nr 44/2014/ND-CP regulujący ceny gruntów, Stowarzyszenie Nieruchomości Ho Chi Minh City (HoREA) stwierdziło, że rozporządzenie w sprawie stosowania metody współczynnika korekcji cen gruntów (współczynnik K) dla działek i obszarów gruntowych wycenianych na kwotę niższą niż 200 miliardów VND w porównaniu z cennikiem gruntów nie jest bliskie rzeczywistości.

Przewodniczący HoREA Le Hoang Chau poinformował, że stowarzyszenie właśnie przesłało premierowi, Ministerstwu Zasobów Naturalnych i Środowiska oraz Komitetowi Ekonomicznemu Zgromadzenia Narodowego dokument, w którym proponuje się zastosowanie „metody współczynnika korekty ceny gruntu” do obliczania opłat za użytkowanie gruntów i czynszów dzierżawnych dla wszystkich nieruchomości i projektów miejskich, bez ograniczania „działek gruntowych o wartości obliczonej według ceny gruntu w cenniku gruntów poniżej 200 miliardów VND”.

Zdaniem pana Chau, artykuł 4 projektu dekretu zmieniającego i uzupełniającego dekret nr 44/2014/ND-CP (projekt dekretu nr 44) przewiduje 3 metody wyceny gruntów, w tym: metodę porównawczą, metodę dochodową, metodę współczynnika korekty ceny gruntu, a projekt dekretu nie przewiduje już „metody nadwyżkowej”.

W którym to artykule 5 ust. 3 projektu przewidziano, że „metodę współczynnika korekty ceny gruntu stosuje się do ustalania cen gruntów” w następujących przypadkach: Ustalanie cen gruntów, działek i obszarów gruntów, jeżeli wartość działek i obszarów gruntów, obliczona według ceny gruntu w cenniku gruntów, jest niższa niż 200 miliardów VND.

Jednakże HoREA stwierdziła, że regulacja dotycząca stosowania „metody współczynnika korekty ceny gruntu” do działek i obszarów gruntowych, których cena musi być „poniżej 200 miliardów VND” w porównaniu z cennikiem gruntów, nie jest bliska rzeczywistości, ponieważ „pomija” wiele projektów z zakresu nieruchomości, budownictwa mieszkaniowego i obszarów miejskich o większej skali.

„Ponieważ nie ma odpowiedniej metody wyceny gruntów w powyższych przypadkach, ponieważ projekt Dekretu 44 przewiduje tylko 3 metody wyceny gruntów, w których metoda porównawcza lub metoda dochodowa nie mogą być stosowane do wyceny gruntów w celu obliczenia opłat za użytkowanie gruntów i czynszów gruntowych dla działek i obszarów o wartości ponad 200 miliardów VND” – powiedział pan Chau.

W związku z tym, zdaniem pana Chau, uregulowanie stosowania metody współczynnika korekty ceny gruntu do wszystkich projektów, niezależnie od tego, czy „działki gruntowe i obszary gruntowe o wartości obliczonej według ceny gruntu w cenniku gruntów są niższe niż 200 miliardów VND” czy „powyżej 200 miliardów VND”, przyczyni się do zapewnienia przejrzystości, uczciwości i nie spowoduje utraty dochodów budżetu państwa.

Na podstawie analizy przewodniczący HoREA podkreślił, że aby spełnić wymagania praktyczne i zastosować metodę współczynnika korekty ceny gruntu do wszystkich projektów nieruchomości, budownictwa komercyjnego i obszarów miejskich, projekt musi usunąć regulację „poniżej 200 miliardów VND”, aby zastosować metodę współczynnika korekty ceny gruntu do wszystkich projektów, niezależnie od „działek gruntów i obszarów gruntów o wartości obliczonej według ceny gruntu w cenniku gruntów poniżej 200 miliardów VND” lub „powyżej 200 miliardów VND”.

„W przypadku gdy metoda współczynnika korekty ceny gruntu będzie nadal stosowana do działek i obszarów o wartości mniejszej niż 200 miliardów VND, konieczne jest zachowanie metody nadwyżkowej w celu ustalenia konkretnych cen gruntów oraz obliczenia opłat za użytkowanie gruntów i czynszów dzierżawnych dla działek i obszarów o potencjale rozwojowym i dużej skali, których wartości obliczane są według cen gruntów z cennika gruntów przekraczających 200 miliardów VND” – zaproponował pan Chau.

Artykuł 7 Ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2014 r. wyraźnie stanowi, że w Wietnamie prawo do posiadania domów przysługuje 3 podmiotom: organizacjom krajowym, gospodarstwom domowym i osobom fizycznym; obywatelom Wietnamu mieszkającym za granicą; organizacjom zagranicznym i osobom fizycznym wymienionym w punkcie 1 artykułu 159 tej Ustawy. (Źródło: BXD)

Warunki uznania własności domu

Artykuł 8 Prawa mieszkaniowego z 2014 r. wyraźnie określa warunki uznania prawa własności mieszkania.

Podmioty uprawnione do posiadania własnego mieszkania w Wietnamie

Artykuł 7 Prawa mieszkaniowego z 2014 r. wyraźnie stanowi, że w Wietnamie prawo do posiadania domów przysługuje 3 podmiotom, a mianowicie: organizacjom krajowym, gospodarstwom domowym i osobom fizycznym; obywatelom Wietnamu mieszkającym za granicą; organizacjom zagranicznym i osobom fizycznym określonym w punkcie 1 artykułu 159 niniejszej ustawy.

Warunki uznania własności domu

Aby uzyskać uznanie za własność domu, pierwszym warunkiem jest to, że organizacja, gospodarstwo domowe lub osoba fizyczna jest krajowa. Wietnamczycy mieszkający za granicą muszą uzyskać zezwolenie na wjazd do Wietnamu; organizacje i osoby fizyczne z zagranicy muszą spełniać warunki określone w artykule 160 Ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2014 roku.

Ponadto konieczne jest posiadanie legalnego mieszkania w następujących formach: dla organizacji krajowych, gospodarstw domowych i osób fizycznych jest to w formie inwestycji budowlanej, zakupu, sprzedaży ratalnej, przyjmowania darowizn, przyjmowania dziedziczenia, przyjmowania wkładów kapitałowych, przyjmowania zamiany mieszkań i w innych formach zgodnie z przepisami prawa.

W przypadku obywateli Wietnamu zamieszkałych za granicą, poprzez zakup lub dzierżawę lokali mieszkalnych o charakterze komercyjnym od przedsiębiorstw i spółdzielni zajmujących się obrotem nieruchomościami (zwanych dalej „przedsiębiorstwami zajmującymi się obrotem nieruchomościami”); zakup, otrzymanie w formie darowizny, otrzymanie w zamian, otrzymanie w spadku lokali mieszkalnych od gospodarstw domowych i osób fizycznych; otrzymanie przeniesienia praw do użytkowania gruntów w komercyjnych projektach inwestycyjnych w budownictwie mieszkaniowym, które mogą sprzedawać grunty w celu samodzielnego zorganizowania budownictwa mieszkaniowego zgodnie z przepisami prawa.

W przypadku organizacji zagranicznych i osób fizycznych należy skorzystać z formularzy określonych w art. 159 ust. 2 ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2014 r.

Vingroup założył spółkę zależną o kapitale zakładowym przekraczającym 1200 miliardów VND w Nghe An

Vingroup Corporation (kod giełdowy: VIC) właśnie ogłosiła uchwałę o wydzieleniu spółki zależnej i utworzeniu nowej firmy.

Rada Dyrektorów Vingroup zatwierdziła w szczególności wydzielenie Vinpearl Joint Stock Company, spółki zależnej Grupy, oraz utworzenie nowej spółki zależnej na podstawie wydzielenia powyższego przedsiębiorstwa w celu restrukturyzacji wewnętrznej struktury własnościowej.

Nowo powstała spółka nazywa się Vinpearl Cua Hoi Joint Stock Company, a jej siedziba główna mieści się przy ulicy Binh Minh, w okręgu Nghi Hai, w miasteczku Cua Lo, w prowincji Nghe An.

Przewidywany kapitał zakładowy Vinpearl Cua Hoi wynosi 1263,8 mld VND. Z tego, wskaźnik wkładu kapitałowego Vingroup wynosi 99,99% kapitału zakładowego. Głównym profilem działalności przedsiębiorstwa są usługi hotelarskie i turystyczne.

Przed oddzieleniem i założeniem nowej firmy, w 2017 r. utworzono oddział Nghe An spółki Vinpearl Joint Stock Company. Przedstawicielem oddziału jest pani Vo Thi Phuong Thao.

W Nghe An Vingroup realizuje projekty nieruchomości, takie jak Vinpearl Cua Hoi, Vincom Shophouse Vinh i projekt renowacji obszaru B - kompleksu apartamentów Quang Trung w mieście Vinh.

W 2022 roku spółka akcyjna Vinpearl nawiązała współpracę z Melía Hotels International Group, ogłaszając strategiczny plan współpracy. Melía Vinpearl Cua Hoi to jeden z 12 projektów, w których Vinpearl współpracował, aby przenieść prawa do zarządzania na Melíę na okres co najmniej 10 lat.

Ten ośrodek to kompleks willi i hoteli o powierzchni 38,7 hektara, obejmujący 184 pokoje hotelowe, zlokalizowane na powierzchni 5000 metrów kwadratowych. Całkowity kapitał inwestycyjny projektu wynosi blisko 900 miliardów VND. Projekt rozpoczął się w czerwcu 2016 roku, a jego inauguracja miała miejsce w kwietniu 2017 roku.

Źródło