Propozycja nieustanawiania prawa musi być ściśle kontrolowana

[reklama_1]

Dzieląc się swoimi poglądami z VTC News , pan Nguyen Van Dinh, ekspert prawny w dziedzinie inwestycji i biznesu na rynku nieruchomości, powiedział, że mini-apartamenty cieszą się dużym zainteresowaniem w dużych miastach ze względu na ich umiarkowaną powierzchnię, przystępne ceny dla młodych rodzin i pracowników oraz dogodną lokalizację do życia, pracy i nauki... Ale to także duży „problem”.

Pożar mini-apartamentowca w Khuong Ha (dzielnica Thanh Xuan, Hanoi ), który wybuchł w nocy 12 września, był straszny, ponieważ w małej uliczce, gdzie nie mogą wjechać samochody, wybudowano mini-apartamentowiec o wysokości zaledwie 10 pięter i powierzchni użytkowej zaledwie 200 m2, o łącznej powierzchni użytkowej 2000 m2, w którym znajdowało się 45 gospodarstw domowych, w których mieszkało około 150 osób.

„ Życie ludzi jest bardzo kruche, gdy mini-apartamenty, nie będące projektami inwestycyjnymi, nie otrzymują zatwierdzenia, akceptacji ani nie są regularnie kontrolowane pod kątem bezpieczeństwa i ochrony przeciwpożarowej ” – podkreślił pan Dinh.

Natomiast w projekcie ustawy Prawo mieszkaniowe (zmienionej) zaproponowano „zalegalizowanie” tego typu budownictwa pod nazwą „wielokondygnacyjny wielorodzinny budynek mieszkalny dla gospodarstw domowych i osób fizycznych”, co oznacza, że jeśli gospodarstwo domowe lub osoba fizyczna dysponuje działką o powierzchni kilkuset metrów kwadratowych, może budować mini-apartamenty na sprzedaż bez konieczności zakładania działalności gospodarczej, bez konieczności zakładania projektu inwestycyjnego, przeprowadzania procedur inwestycyjnych zgodnie z ustawą o inwestycjach, ustawą o budownictwie mieszkaniowym i ustawą o obrocie nieruchomościami.

Oprócz udogodnień, jakie oferują, mini-apartamenty niosą ze sobą również wiele nieprzewidywalnych niebezpieczeństw. (Ilustracja: Cong Hieu).

Oznacza to, że nie ma potrzeby przeprowadzania następujących procedur: zatwierdzanie polityki inwestycyjnej, przydział/dzierżawa gruntów, wycena gruntów i wdrażanie zobowiązań finansowych dotyczących gruntów, ocena raportów studium wykonalności/projektów podstawowych, zatwierdzanie działań w zakresie zapobiegania pożarom i zwalczania pożarów, wydawanie pozwoleń na budowę, odbiór działań w zakresie zapobiegania pożarom i zwalczania pożarów, odbiór robót kwalifikujących się do eksploatacji i użytkowania...

Pan Dinh podkreślił, że zagrożenie tkwi w tym, że artykuł 57 najnowszego projektu zrewidowanego Prawa Mieszkaniowego (przedłożonego Konferencji Delegatów Specjalistycznych pod koniec sierpnia 2023 r.) pozwala właścicielom mieszkań na wydawanie oddzielnych „różowych książeczek” dla każdego mieszkania. Jeśli zostanie przyjęty, typ mini-apartamentu zostanie „zalegalizowany” i nie będzie się różnił od zwykłego mieszkania. Znajduje to również odzwierciedlenie w obecnym Prawie Mieszkaniowym (artykuł 46) i wcześniejszym Dekrecie 71/2010.

Młoda rodzina dysponująca 700-800 milionami VND może więc kupić mini-apartament o powierzchni 30 metrów kwadratowych i otrzymać „różową książeczkę”, tak jak przy zakupie mieszkania w tym projekcie.

„ Jeśli ta polityka wejdzie w życie, mini-apartamenty z pewnością staną się „jeszcze bardziej popularne”, ludzie rzucą się na ich kupno, co wywoła falę poszukiwań sąsiadujących działek gruntu, ich połączenia, budowania mini-apartamentów na sprzedaż wszędzie, zamiast wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego zgodnie z projektami, zapewniając synchroniczne połączenie infrastruktury.

Nie tylko kwestie bezpieczeństwa i zapobiegania pożarom, ale także rozwiązania dotyczące infrastruktury technicznej i społecznej (szkoły, służba zdrowia , administracja, usługi...) dla gospodarstw domowych kupujących mini apartamenty będą stanowić większy problem dla władz obszarów miejskich Hanoi, Ho Chi Minh City, Da Nang... jeśli mini apartamenty zostaną „zalegalizowane” , ostrzegł pan Dinh.

Dlatego pan Dinh zaproponował: Nie „ustawodawstwo” dotyczące mini-apartamentów, wręcz przeciwnie, należy wprowadzić środki mające na celu ścisłą kontrolę tego typu. W szczególności nie należy uznawać zakupu i sprzedaży mini-apartamentów i zdecydowanie nie wydawać oddzielnych „różowych książeczek” dla każdego mini-apartamentu, aby uniknąć rozprzestrzeniania się tego typu zjawiska, a tym samym ryzyka braku bezpieczeństwa i przeciążenia systemu infrastruktury miejskiej.

„ Jeśli jakiekolwiek gospodarstwo domowe lub osoba fizyczna ma prawo do użytkowania gruntu pod zabudowę mieszkaniową i chce wybudować budynek mieszkalny, musi założyć działalność gospodarczą/spółdzielnię i przygotować projekt inwestycyjny, aby przeprowadzić procedury inwestycyjne zgodnie z prawem inwestycyjnym, prawem mieszkaniowym i prawem dotyczącym obrotu nieruchomościami ” – skomentował pan Dinh.

Właśnie wybuchł poważny pożar w małym budynku mieszkalnym w Khuong Ha.

Podzielając ten pogląd, pan Le Hoang Chau – przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA) również stwierdził, że konieczna jest nowelizacja Prawa mieszkaniowego z 2014 r. w celu wyeliminowania luk prawnych umożliwiających legalizację mini-apartamentów.

W szczególności, zdaniem pana Chau, przepisy artykułu 46, klauzula 2 Prawa mieszkaniowego z 2014 r. wyraźnie stanowią: Gospodarstwa domowe i osoby fizyczne na obszarach miejskich muszą budować i remontować domy zgodnie z przepisami prawa budowlanego oraz ponosić odpowiedzialność za jakość tych domów.

W przypadku pozwolenia na budowę domu o 2 lub więcej piętrach, przy czym każde piętro jest zaprojektowane i zbudowane z 2 lub więcej mieszkań w stylu zamkniętym, z minimalną powierzchnią konstrukcyjną każdego mieszkania zgodną z normami i przepisami budowlanymi, a część powierzchni jest własnością prywatną, a część powierzchni jest wspólną własnością budynku mieszkalnego zgodnie z postanowieniami niniejszej ustawy, Państwo uznaje własność każdego mieszkania w tym domu.

Według pana Chau, przepisy te doprowadziły do sytuacji „wklęsłego” i masowego budowania mini-apartamentów w dużych miastach. W rezultacie zakłóca to planowanie urbanistyczne. Jednocześnie powoduje utratę estetyki i nie zapewnia bezpieczeństwa pożarowego, a także brak mediów i usług dla mieszkańców. W związku z tym Stowarzyszenie proponuje zmianę artykułu 46 ust. 2 ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2014 r. w celu całkowitego wyeliminowania wydawania czerwonych książek dla mini-apartamentów, zezwalając jedynie na działalność polegającą na wynajmie mieszkań.

W rzeczywistości, w ostatnim czasie wielu inwestorów ubiegało się o pozwolenia na budowę zwykłych domów, a następnie obchodziło prawo, zmieniając pierwotny projekt i budując mini-apartamenty na potrzeby komercyjne. Masowa budowa mini-apartamentów w dużych miastach zakłóca planowanie urbanistyczne, powoduje utratę estetyki, a nawet stwarza ryzyko dla nabywców.

Na to zwróciło uwagę również Ministerstwo Budownictwa : W niektórych miejscowościach zdarzały się sytuacje, w których korzystając z niedbałego zarządzania władz, gospodarstwa domowe i osoby prywatne samowolnie budowały domy jednorodzinne z wieloma piętrami i mieszkaniami, nie stosując się do przepisów prawa, jak np.: budowa bez pozwolenia, budowa bez pozwolenia, budowa wbrew planowi, naruszanie przestrzeni, dzielenie mieszkań, samowolne dodawanie pięter... a następnie swobodne kupowanie, sprzedawanie i przekazywanie.

Ministerstwo Budownictwa ostrzega również: Jeśli zarządzanie nie zostanie zaostrzone, doprowadzi to do wielu konsekwencji, takich jak naruszenia przepisów przeciwpożarowych, potencjalnie wysokie ryzyko pożaru i wybuchu w osiedlu; przeciążenie infrastruktury technicznej i społecznej; niewydawanie świadectw własności nabywcom mieszkań z powodu naruszeń projektu i gęstości zabudowy, co może prowadzić do sporów i procesów sądowych między kupującymi i sprzedającymi.

Chau Anh

Źródło