Nowe prawo wchodzi w życie, inwestorzy w nieruchomości zmieniają „gust”

Inwestorzy w projekty nieruchomości zwracają coraz większą uwagę na legalność projektu i jego zdolność do zaspokojenia rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych — czynniki, które pomagają zminimalizować ryzyko i zapewnić trwałą wartość inwestycji.

Inwestorzy w projekty nieruchomości zwracają coraz większą uwagę na legalność projektu i jego zdolność do zaspokojenia rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych — czynniki, które pomagają zminimalizować ryzyko i zapewnić trwałą wartość inwestycji.

Klienci odwiedzają domy w Aqua City w Novaland – projekcie, którego problemy prawne zostały właśnie rozstrzygnięte. Zdjęcie: Le Toan

Priorytet prawny

W 2018 roku, z powodu konieczności zakupu domu do zamieszkania, pan Nguyen Trung Thanh przeprowadził rozeznanie i wybrał mieszkanie w projekcie na osiedlu mieszkaniowym Nam Rach Chiec (dzielnica An Phu, dzielnica 2, obecnie Thu Duc City, Ho Chi Minh City). Projekt obejmuje 12 budynków mieszkalnych o wysokości od 33 do 35 pięter i łącznie 3175 mieszkań.

Według pana Thanha, inwestor podpisał wówczas wstępną umowę kupna apartamentu z klientem. Wpłata początkowa wynosiła 250 milionów VND/apartament, a cena sprzedaży 38 milionów VND/m². Z powodu procedur prawnych inwestor nie mógł rozpocząć sprzedaży zgodnie z planem. Niedawno, po staraniach o usunięcie przeszkód ze strony władz lokalnych, projekt uzyskał pozwolenie na budowę.

Inwestor jednostronnie ogłosił jednak rozwiązanie umowy w części wstępnej i zobowiązał się do zapłaty 15% odsetek rocznie od kwoty wpłaconej przez klienta. Jeśli klient nadal będzie chciał uczestniczyć w projekcie, obie strony przystąpią do rozwiązania umowy w części wstępnej. Po zakwalifikowaniu projektu do oddania do eksploatacji, klient otrzyma 15% rabatu od nowej ceny sprzedaży.

Inwestor uzasadnia to tym, że poprzednie umowy nie są już zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. W szczególności zmiana przepisów prawa po wejściu w życie Ustawy o gruntach z 2024 r., Ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r. oraz Ustawy o obrocie nieruchomościami z 2023 r. z dniem 1 sierpnia 2024 r. wymaga, aby produkty projektu spełniały warunki umożliwiające ich wprowadzenie do obrotu.

Do tej pory produkty projektu nie spełniały jeszcze warunków biznesowych określonych w art. 24 Ustawy o obrocie nieruchomościami z 2023 r. Ponadto, zgodnie z § 1 art. 8 Ustawy o obrocie nieruchomościami, działalność w zakresie nieruchomości, która nie spełnia tych warunków, jest zabroniona. W związku z tym dotychczasowa praktyka inwestora polegająca na wprowadzaniu produktu do obrotu poprzez zawarcie z klientami „umowy przedwstępnej o zagwarantowanie prawa do nabycia przyszłych mieszkań” nie jest już właściwa i niezgodna z obowiązującymi przepisami prawa.

„Z prawnego punktu widzenia działania inwestora nie są niewłaściwe, ponieważ zgodził się on zapłacić rekompensatę odsetkową od wpłaconej kwoty. Jednak z perspektywy inwestycyjnej, mimo otrzymania rekompensaty, klienci nadal są stroną poszkodowaną, ponieważ obecne ceny nieruchomości wzrosły wielokrotnie w porównaniu z sytuacją sprzed 6 lat” – powiedział pan Thanh.

Z powyższej „lekcji” wynika, że gust inwestorów również uległ znacznej zmianie. Zamiast kupować hurtowo, jak dotychczas, inwestorzy priorytetowo traktują projekty z pełną dokumentacją prawną, aby zarządzać ryzykiem. Niektórzy inwestorzy decydują się na zakup produktów z czerwonymi księgami lub certyfikatami własności.

„Projekty muszą posiadać kompletną i jasną dokumentację prawną, aby przyciągnąć inwestorów do inwestycji w tym czasie. W przypadku nieruchomości gruntowych w społeczności, inwestorzy zgadzają się na pomiar lub zakup dopiero po podziale gruntu na działki i uzyskaniu własnej księgi wieczystej. Projekty będące w trakcie ubiegania się o podział gruntów rzadko przyciągają uwagę inwestorów. To wyraźna zmiana w sposobie, w jaki inwestorzy oceniają produkty w ostatnim czasie” – powiedziała pani Tu, brokerka z Ho Chi Minh City.

Pani Tu dodała również, że nowe przepisy dotyczące podziału gruntów budzą w wielu inwestorach niepewność. Tymczasem na poprzednim etapie wielu inwestorów dało się „oszukać”, kupując ziemię i licząc na uzyskanie certyfikatu podziału, ale potem napotykali problemy prawne. Dlatego obecnie są bardzo ostrożni i nie są już tak beztroscy jak kiedyś.

Skup się na możliwości zaspokojenia rzeczywistych potrzeb

Obserwacje reporterów pokazują, że współcześni inwestorzy szukają nie tylko produktów, które mają jasną wartość prawną, ale także skupiają się na możliwości długoterminowego wykorzystania aktywów, co zapewnia stabilną wartość inwestycji.

Nierzadko zdarza się, że inwestorzy rozwiązują umowy z klientami w przypadku wahań na rynku. Jeśli bowiem umowa z klientem zostanie utrzymana, istnieje duże prawdopodobieństwo, że firma straci zyski, a nawet poniesie straty…

Priorytetem są projekty o wysokiej płynności, łatwe do wynajęcia lub zaspokajające realne potrzeby mieszkaniowe. Odzwierciedla to przejście od inwestycji krótkoterminowych do produktów o długoterminowej wartości użytkowej. W szczególności wielu inwestorów wybiera apartamenty i domy szeregowe w dobrych lokalizacjach, z pełną infrastrukturą i dostępem do mediów.

Ponadto dużym zainteresowaniem cieszą się również produkty o potencjale komercyjnym, takie jak lokale użytkowe, hale magazynowe czy grunty na terenach o dużym potencjale rozwojowym.

„Dzisiaj inwestorzy nie tylko doceniają potencjał zysku ze wzrostu wartości nieruchomości, ale także biorą pod uwagę możliwość generowania stabilnych dochodów z wynajmu lub działalności komercyjnej. Pomaga im to optymalizować zyski i minimalizować ryzyko w kontekście licznych wahań rynkowych” – powiedział Tran Khanh Quang, dyrektor generalny Viet An Hoa Real Estate Investment Company.

Pan Duong Minh Thong, dyrektor Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd., powiedział również, że w obecnej sytuacji segment nieruchomości, który zaspokaja rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe, cieszy się dużym zainteresowaniem ze względu na wysoki współczynnik bezpieczeństwa. Produkty gruntowe, zwłaszcza grunty bez terenów mieszkalnych, nie cieszą się jeszcze dużym zainteresowaniem.

Udzielając porad inwestorom, pan Thong powiedział, że chociaż projekty mieszkaniowe często nie cieszą się dużym zainteresowaniem inwestorów, pomimo wahań na rynku, są to produkty o rozsądnej wartości i mogące utrzymać lub znacznie zwiększyć wartość w dłuższej perspektywie. Jeśli chodzi o zarządzanie ryzykiem, nieruchomości w projektach mają jaśniejszy status prawny, gdy są planowane synchronicznie i systematycznie, realizowane przez renomowanych inwestorów i nie są tak ryzykowne, jak działki gruntu podzielone między mieszkańców.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html