Zbyt wysokie zobowiązania finansowe w przypadku zmiany przeznaczenia gruntów

(NLDO) – Ostatnio w Hanoi i Ho Chi Minh wiele gospodarstw domowych napotkało trudności w związku ze zmianą przeznaczenia gruntów.

Ustawa o gruntach z 2024 r. zostanie zmieniona tak, aby na okres 5 lat obowiązywać miał wykaz cen gruntów, uwzględniający rodzaj gruntu, powierzchnię i lokalizację. Będzie mu towarzyszył roczny współczynnik korekty ceny gruntu.

Powyższe informacje przedstawił Pan Vo Anh Tuan, Zastępca Dyrektora Departamentu Gospodarki Ziemią ( Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska ), podczas warsztatu „Poprawa przepisów gruntowych w celu nadania dynamiki rozwojowi w erze cyfrowej”, zorganizowanego przez magazyn VietTimes we współpracy z Instytutem Strategii i Polityki Rolnictwa i Środowiska (Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska) w dniu 20 sierpnia.

Na konferencji przemawiał pan Vo Anh Tuan

Zgodnie z poprzednimi przepisami Ustawy o gruntach z 2013 r. (która wygasła 31 lipca 2024 r.), cennik gruntów jest publikowany co 5 lat. Artykuł 159 ust. 3 Ustawy o gruntach z 2024 r. stanowi, że cennik gruntów jest następujący: Prowincjonalny Komitet Ludowy opracowuje i przedkłada Radzie Ludowej tego samego szczebla do decyzji pierwszy cennik gruntów, który ma zostać ogłoszony i będzie obowiązywał od 1 stycznia 2026 r. Prowincjonalny Komitet Ludowy jest zobowiązany do corocznego przedkładania Radzie Ludowej prowincji do decyzji w sprawie korekt, zmian i uzupełnień cennika gruntów, który ma zostać ogłoszony i będzie obowiązywał od 1 stycznia następnego roku.

Jednak wiele opinii wskazuje, że konieczność tworzenia rocznego cennika gruntów i jego natychmiastowego publikowania od 1 stycznia roku będzie marnotrawstwem zasobów i czasu. Pan Vo Anh Tuan również przyznał to samo i powiedział, że gmina może mieć problem z wydaniem rocznego cennika gruntów.

W związku z tym, zgodnie z projektem nowelizacji i uzupełnień do ustawy o gruntach z 2024 r., Prowincjonalna Rada Ludowa (Province People Council) co 5 lat ustala okresowy cennik gruntów, który będzie ogłaszany i stosowany od 1 stycznia pierwszego roku danego okresu. W przypadku konieczności uzupełnienia cennika gruntów w ciągu roku, decyzję podejmie Prowincjonalny Komitet Ludowy.

Podczas procesu organizacji wdrożenia cennika gruntów rząd może wykazać się elastycznością i proaktywnością w uzupełnianiu przypadków wymagających zastosowania cennika gruntów; miejscowości mogą proaktywnie uzupełniać cennik gruntów w ciągu roku, dostosowując go do rzeczywistej sytuacji.

Pan Nguyen Quoc Hiep, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Wykonawców Budowlanych (VACC), podkreślił również, że jeśli roczny cennik gruntów zostanie opublikowany, władze lokalne będą się „po prostu martwić o terminowe publikowanie cen gruntów”, co jest bardzo niestosowne. Pan Hiep jest zainteresowany planem publikacji 5-letniego cennika gruntów z współczynnikiem korygującym. Zauważył jednak, że współczynnik ten musi zostać obliczony metodami naukowymi , aby zapewnić jego adekwatność.

Profesor nadzwyczajny, dr Nguyen Dinh Tho

Odnosząc się do cen gruntów, odszkodowań i oczyszczania terenu, profesor nadzwyczajny dr Nguyen Dinh Tho, zastępca dyrektora Instytutu Strategii i Polityki Rolnictwa i Środowiska (Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska), stwierdził, że ceny gruntów według cennika często znacznie odbiegają od cen rynkowych, co prowadzi do nieścisłości w obliczaniu odszkodowań i przyciąganiu inwestycji. Jest to jedna z przyczyn przedłużających się sporów i procesów sądowych. Nowa ustawa o gruntach musi zawierać mechanizm ustalania cen gruntów w sposób bardziej przejrzysty i realistyczny, jednocześnie minimalizując opóźnienia w wypłacaniu odszkodowań i oczyszczaniu terenu.

Zdaniem pana Tho, Ministerstwo Finansów musi ustalić odpowiedni współczynnik do obliczania zobowiązań finansowych obywateli. Kwestia ta jest szczególnie istotna, ponieważ w rzeczywistości istnieje ogromna różnica między ceną rynkową gruntów a ceną gruntów w ramach cen regulowanych przez państwo.

Docent dr Nguyen Dinh Tho przytoczył, że w 2011 roku najwyższa cena gruntów w Hanoi i Ho Chi Minh City wyniosła 160 milionów VND/m². Jednak do czasu przeprowadzenia badania w 2019 roku cena rynkowa w starej dzielnicy Hoan Kiem w Hanoi osiągnęła około 1,12 miliarda VND/m², podczas gdy w niektórych centralnych obszarach Ho Chi Minh City cena wynosiła około 1,18 miliarda VND/m².

Jednocześnie badania w innych obszarach wykazały, że rzeczywiste ceny gruntów wahały się od 780 do 820 milionów VND/m². Jednak ogłaszając ramy cen gruntów na 2019 rok, rząd wziął pod uwagę wiele czynników, takich jak inflacja, tempo wzrostu płac, dochód na mieszkańca i PKB, dlatego zdecydował się na korektę cen nieprzekraczającą 20% w porównaniu z 2011 rokiem. W związku z tym maksymalna cena gruntów w Hanoi i Ho Chi Minh City wzrosła do około 192 milionów VND/m². Jest to kwota nadal 5-6 razy niższa od rzeczywistej ceny rynkowej.

„Ogromna różnica między cenami gruntów a cenami rynkowymi bezpośrednio dotknęła ludzi i przedsiębiorstwa. W rzeczywistości, ostatnio w Hanoi i Ho Chi Minh City wiele gospodarstw domowych napotkało trudności w zmianie przeznaczenia gruntów, ponieważ zobowiązania finansowe obliczone na podstawie cennika gruntów są zbyt wysokie. Wywiera to również presję na koszty produkcji i prowadzenia działalności, wpływając na źródła utrzymania i otoczenie inwestycyjne” – przyznał pan Tho.

W związku z tym pan Tho podkreślił potrzebę zwrócenia szczególnej uwagi na politykę finansowania gruntów, zapewniającą racjonalny poziom zobowiązań finansowych obywateli, a jednocześnie zapewniającą mechanizm wsparcia dla przedsiębiorstw. Jedną z oczekiwanych nowości jest regulacja zadłużenia podatkowego, zapewniająca, że ​​nie przekracza ono zdolności płatniczej i jest adekwatne do warunków produkcji i prowadzenia działalności.

Source: https://nld.com.vn/nghia-vu-tai-chinh-khi-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-qua-cao-anh-huong-toi-sinh-ke-196250820145454364.htm