Osoby posiadające wiele nieruchomości rozważają podatek od „surfowania”

Podatek dochodowy od osób fizycznych może być naliczany od zysków z transakcji na rynku nieruchomości w zależności od częstotliwości transakcji oraz momentu zakupu i odsprzedaży nieruchomości. Im szybciej ten moment nastąpi, tym wyższa stawka podatku i odwrotnie.

Ministerstwo Finansów proponuje opodatkowanie dochodów osobistych z tytułu przeniesienia własności nieruchomości na podstawie okresu posiadania - Zdjęcie: NGOC HIEN

To jedna z całkiem nowych treści zawartych w dokumencie Ministerstwa Finansów dotyczącym propozycji opracowania nowego projektu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym Ministerstwo Finansów zaproponowało zbadanie stosowania podatku dochodowego od osób fizycznych od zysków z przeniesienia własności nieruchomości w oparciu o czas posiadania, w celu ograniczenia spekulacji i baniek spekulacyjnych.

Podatek tylko od zysków

W rozmowie z Tuoi Tre, pan Nguyen Van Duoc, dyrektor generalny Trong Tin Accounting and Tax Consulting Company Limited, poparł pogląd, że potrzebne są rozwiązania ograniczające spekulację na rynku nieruchomości. Jednak w warunkach wietnamskich konieczne jest rozważenie wielu aspektów, aby móc wybrać najbardziej rozsądne rozwiązanie, unikając przy tym wielu konsekwencji dla rynku.

Według pana Duoca, urząd skarbowy stosuje Okólnik 111, który stanowi, że jeśli osoba fizyczna jest właścicielem domu jednorodzinnego, ale nie jest jego właścicielem przez 183 dni, nie będzie zwolniona z podatku przy jego przeniesieniu. Jest to również jedno z rozwiązań mających na celu zapobieganie spekulacjom i unikaniu płacenia podatków przy przenoszeniu nieruchomości.

Nieruchomości są jednak towarem szczególnym. Dlatego też, aby zapobiec spekulacjom, można zastosować wiele rozwiązań, niekoniecznie rozwiązanie polegające na opodatkowaniu transakcji nieruchomościami w oparciu o okres ich posiadania.

„Powinniśmy powrócić do istoty podatku od przeniesienia własności nieruchomości. Jest to podatek od dochodu, jaki otrzymuje zbywca nieruchomości, co oznacza, że ​​musi istnieć dochód, aby podlegał opodatkowaniu” – powiedział pan Duoc.

Według pana Duoca, wcześniej organ podatkowy zastrzegł również, że zbywca mógł wybrać jedną z dwóch metod: 25% od różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu lub 2% od ceny sprzedaży. Jednak później organ podatkowy zmienił stawkę na 2% od ceny sprzedaży, co doprowadziło do wielu przypadków strat, które również podlegały opodatkowaniu.

Do tej pory organy podatkowe dysponowały lepszymi narzędziami zarządzania, a ceny nieruchomości zbliżyły się do cen rynkowych. Dlatego należy rozważyć powrót do polityki naliczania podatku od przeniesienia własności nieruchomości od rzeczywistych dochodów. To najlepszy sposób zarządzania, pozwalający uniknąć tworzenia nierówności, gdy straty również podlegają opodatkowaniu, jak to miało miejsce w przeszłości” – zasugerował pan Duoc.

Podzielając ten pogląd, pan Nguyen Van Dinh, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, powiedział, że posiadanie dochodu oznacza zyskowną sprzedaż, a następnie konieczność zapłaty podatku, aby zapewnić sprawiedliwość wobec społeczeństwa. Podatek oblicza się na podstawie różnicy między ceną sprzedaży a ceną kupna lub ceną sprzedaży pomniejszoną o cenę kupna, a następnie odlicza się koszty, takie jak odsetki od kredytu bankowego.

Aby ograniczyć spekulacje na rynku nieruchomości, wiele krajów opodatkowuje wyłącznie zyski z transakcji na rynku nieruchomości. „Oczywiste jest, że opodatkowaniu podlegają wyłącznie zyski. Taka jest zasada obliczania podatku. W przypadku sprzedaży w ciągu pierwszych kilku miesięcy po zakupie, do zysku osiągniętego przez sprzedającego zostanie zastosowana wysoka stawka podatku. W przypadku sprzedaży 3-5-7 lat później, stawka podatku będzie niższa” – powiedział pan Dinh.

Zbierz nowe dane prawidłowo i w wystarczającym stopniu

Ekspert Nguyen Thai Son powiedział również, że plan zaproponowany przez Ministerstwo Finansów jest jednym z rozwiązań mających na celu wyeliminowanie spekulacji, kupna i sprzedaży, które windują ceny nieruchomości, uniemożliwiając zakup domu osobom z realnymi potrzebami. Zdarzają się jednak przypadki, gdy ludzie są zmuszeni sprzedać swoje nieruchomości z powodu pilnych okoliczności i ponoszą straty, ponieważ są „klasyfikowani” jako spekulanci i muszą płacić wysokie podatki.

„Moim zdaniem musimy przeprowadzić konsultacje, starannie przedyskutować i rozważyć wiele aspektów. Jeśli używamy narzędzi podatkowych, aby zwiększyć koszty spekulacji i ograniczyć te zachowania, musimy rozważyć stawkę podatkową dostosowaną do warunków w Wietnamie, a nie stosować stawki zbyt wysokiej i nierealistycznej” – powiedział pan Son.

Dr Vu Dinh Anh, ekspert ekonomiczny , uważa, że ​​teoretycznie zastosowanie wyższej stawki podatkowej przy krótszym okresie posiadania nieruchomości może pomóc ograniczyć spekulację i „surfing” na rynku nieruchomości. „Ale jak to rozwiązanie zostanie wdrożone? Czy agencja zarządzająca będzie miała dane i będzie w stanie dokładnie monitorować ceny zakupu i sprzedaży?…” – zadał pytanie pan Anh.

Według pana Anha, rynku nieruchomości nie można postrzegać wyłącznie jako miejsca, w którym kupuje się na życie, ale musi on uwzględniać spekulację. Spekulacja nieruchomościami jest w rzeczywistości inwestycją krótkoterminową; podobnie jak inwestycja finansowa, kupowanie i sprzedawanie nieruchomości nie służy ich użytkowaniu, lecz zyskowi. Spekulacja nieruchomościami jest nieuniknionym i ważnym czynnikiem rynku nieruchomości.

„Ten rynek jest dynamiczny dzięki działaniom spekulacyjnym. Dlatego musimy traktować spekulację na rynku nieruchomości zgodnie z jej naturą i rolą. Spekulacja na rynku nieruchomości nie jest zła, więc nie możemy znaleźć sposobów na jej wyeliminowanie” – powiedział pan Anh, dodając, że potrzebne są rozwiązania, które pomogą temu rynkowi rozwijać się zdrowo, a nie tylko koncentrować się na przychodach.

Polityka musi być zsynchronizowana z infrastrukturą technologiczną

Eksperci sugerują, że podatek dochodowy od osób fizycznych powinien być pobierany w przypadkach, gdy sprzedawca osiąga zysk po odliczeniu uzasadnionych wydatków - Zdjęcie: NGOC HIEN

Według Ministerstwa Finansów, w celu ograniczenia spekulacji na rynku nieruchomości, wiele krajów nakłada podatki na zyski z transakcji na rynku nieruchomości, zależnie od częstotliwości transakcji oraz momentu zakupu i sprzedaży nieruchomości. Im szybciej to nastąpi, tym wyższa stawka podatku. Na przykład w Singapurze grunty zakupione i sprzedane w pierwszym roku są opodatkowane w wysokości 100% różnicy w wartości zakupu; po 2 latach stawka podatku wynosi 50%; po 3 latach – 25%.

W przypadku zastosowania w Wietnamie, zgodnie z Ministerstwem Finansów, konkretna stawka podatku musi zostać odpowiednio przeanalizowana i ustalona, ​​odzwierciedlając rzeczywistą sytuację na rynku nieruchomości. Jednocześnie, stosowanie polityki podatku dochodowego od osób fizycznych w odniesieniu do przeniesienia własności nieruchomości w oparciu o czas posiadania musi być zsynchronizowane z procesem doskonalenia polityki dotyczącej gruntów i budownictwa mieszkaniowego, a także z synchronizacją i gotowością infrastruktury informatycznej do rejestracji gruntów i nieruchomości.

* Profesor Dang Hung Vo (były wiceminister zasobów naturalnych i środowiska ):

Ograniczy ponownie sytuację kupna i sprzedaży

Propozycja Ministerstwa Finansów, aby opodatkować dochody osobiste z tytułu przeniesienia własności nieruchomości w oparciu o czas ich posiadania, została wdrożona i odniosła sukces w wielu krajach. Osoby, które kupują nieruchomość, posiadają ją krótko i szybko ją zbywają, mają wyższą wartość komercyjną i muszą zapłacić wyższy podatek.

Jednak na rynku wietnamskim konieczne jest zaradzenie sytuacji, w której kupujący i sprzedający zgadzają się na deklarowanie w umowie ceny transakcyjnej niższej od ceny rzeczywistej lub różnica między poprzednim zakupem a kolejną sprzedażą jest nieznaczna. Konieczne są skuteczniejsze narzędzia, które zmuszą kupujących i sprzedających do deklarowania w umowie prawidłowej wartości transakcji, aby powyższe narzędzie podatkowe było skuteczne i wykonalne w Wietnamie.

Wdrożenie tej polityki spowoduje zmniejszenie płynności finansowej przedsiębiorstw w przypadku odsprzedaży, zwiększenie płynności w przypadku zakupu mieszkań i pomoże ustabilizować rynek nieruchomości.

* Pan Tran Manh Chi (zastępca dyrektora generalnego Dong Tay Property Company):

Należy obliczyć wystarczająco dużo rozsądnych i ważnych kosztów

Propozycja Ministerstwa Finansów, aby wprowadzić podatek dochodowy od osób fizycznych od przeniesienia własności nieruchomości w oparciu o czas posiadania, zamiast 2% ceny przeniesienia własności, będzie miała duży wpływ na rynek nieruchomości. Spekulanci, którzy kupują i sprzedają nieruchomości w krótkim czasie, uznają, że zbyt wysoka stawka podatku oznacza brak zysku.

Jeśli jednak zastosujemy metodę obliczania podatku opartą na okresie posiadania, podatek dochodowy od osób fizycznych od czynności związanych z przeniesieniem nieruchomości będzie pobierany wtedy, gdy nabywca osiągnie zysk.

Dążymy do tego, aby transakcje były dokonywane za pośrednictwem banków, a urząd skarbowy kontroluje również deklaracje transakcji zgodnie z prawidłową ceną rynkową. W związku z tym kontrola transakcji pod kątem ceny zakupu i sprzedaży będzie ustalana przez właściwy organ na podstawie transakcji i faktur.

W przypadku gdy nabywca kupuje dom lub działkę, aby sprzedać je w krótkim okresie czasu, konieczne jest ustalenie podatku dochodowego od osób fizycznych, który należy zapłacić, gdy powstanie dochód, czyli przychód pomniejszony o rzeczywiste, uzasadnione i uzasadnione wydatki.

W tym przypadku koszty odsetek, koszty maklerskie i inne uzasadnione koszty powinny być podstawą do ustalenia zysku. Jeśli transakcja jest realizowana w krótkim okresie i sprzedawca osiąga zysk, wówczas właściwe będzie naliczenie podatku według wyższej stawki.

W rzeczywistości często zdarzają się sytuacje, w których ludzie kupują dom, aby w nim mieszkać lub jako majątek dla swoich dzieci, ale z powodu nieuniknionych przyczyn, takich jak choroba, zadłużenie, przeprowadzka... są zmuszeni sprzedać dom, nawet ze stratą, ale nadal muszą płacić podatek dochodowy od osób fizycznych, co jest nieuzasadnione.

Source: https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm