Inwestorzy mogą zostać z mieszkaniami po gorączce cenowej, powodem anulowania przez Bac Giang 102 projektów i warunków przeniesienia praw do użytkowania gruntów

Rynek w Hanoi nie jest już łatwy dla drobnych inwestorów, Bac Giang podjął decyzję o anulowaniu ponad 100 projektów, Da Nang zmienił planowanie projektu miejskiego ośrodka wypoczynkowego o wartości prawie 44 000 miliardów VND... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

W czwartym kwartale 2024 r. na rynku nieruchomości praktycznie nie pojawiały się nowe projekty w cenach poniżej 60 mln VND/m², wiele projektów na sprzedaż miało ceny przekraczające nawet 100 mln VND/m², zlokalizowanych na przedmieściach, takich jak Dong Anh. (Zdjęcie: Hai An)

Czy po gorączce cenowej rynek nieruchomości w Hanoi stanie się „wąskim gardłem” dla drobnych inwestorów?

W raporcie dotyczącym sytuacji na rynku nieruchomości w 2024 r. Ministerstwo Budownictwa stwierdziło, że segment mieszkań w Hanoi i Ho Chi Minh City wzrósł w porównaniu z 2023 r. W szczególności Hanoi przoduje pod względem tempa wzrostu cen.

Wzrost cen spowodował, że segment nieruchomości z niższej półki, który wcześniej wynosił poniżej 30 milionów VND/m², wzrósł teraz do poniżej 45 milionów VND/m². Segment nieruchomości ze średniej półki, który wcześniej wynosił 30-45 milionów VND/m², wzrósł teraz do około 45-70 milionów VND/m².

Segment luksusowych nieruchomości wynosił wcześniej 50-70 milionów VND/m², teraz wzrósł do 70-100 milionów VND/m². W rzeczywistości kryteria dla każdego segmentu wzrosły o 28-44%.

Z danych CBRE wynika, że ​​w czwartym kwartale 2024 r. cena sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w Hanoi osiągnęła 72 mln VND/m2, co stanowi najwyższy poziom w historii stołecznego rynku nieruchomości od wielu lat.

Należy zauważyć, że na rynku nie ma prawie żadnych nowych projektów z cenami poniżej 60 milionów VND/m2, wiele projektów na sprzedaż ma ceny przekraczające nawet 100 milionów VND/m2, zlokalizowanych na przedmieściach, takich jak Dong Anh.

Ceny mieszkań wzrosły zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, a stare inwestycje nie są wyjątkiem. Według CBRE, w ubiegłym roku ceny mieszkań na rynku wtórnym w Hanoi wzrosły o ponad 26%. To najwyższy poziom w historii, sięgający średnio 48 milionów VND/m².

Nie tylko mieszkania, ale również aukcje gruntów na przedmieściach Hanoi staną się w 2024 r. „gorącym punktem” na rynku nieruchomości, gdy aukcje w dzielnicach Thanh Oai i Hoai Duc... przyciągnęły dużą liczbę wniosków o rejestrację, aukcje trwały całą noc, a zwycięskie ceny gwałtownie rosły, kilkadziesiąt razy przekraczając cenę wywoławczą.

W związku ze znacznym wzrostem liczby mieszkań i gruntów wystawionych na licytacje, nieruchomości w Hanoi, od terenów podmiejskich po małe uliczki w centrum miasta, są coraz częściej wystawiane na sprzedaż, co jeszcze bardziej utrudnia ludziom realizację marzeń o osiedleniu się.

Pani Do Thu Hang, starszy dyrektor działu doradztwa i badań w Savills Hanoi, zauważyła, że ​​w 2025 r. rynek nieruchomości w Hanoi, jak i rynek krajowy, wejdzie prawdopodobnie w nowy cykl rozwoju.

Według pani Hang, ten cykl będzie zmierzał w kierunku zrównoważonego rozwoju dzięki silnemu wsparciu wynikającemu z ukończenia ram prawnych i silnych makroekonomicznych czynników wzrostu. W szczególności, oprócz przepisów dotyczących: nieruchomości, gruntów, mieszkalnictwa i planowania kapitałowego Hanoi na lata 2021–2030, wizja 2050 stworzyła warunki, dzięki którym mieszkańcy i inwestorzy mogą lepiej zrozumieć orientację i kształt rozwoju przestrzeni miejskiej Hanoi.

„W tym nowym cyklu rynkowym, ukończenie prac nad ramami prawnymi doprowadzi do zaostrzenia konkurencji, co doprowadzi do kolejnego odpływu produktów i inwestorów. O ile w przeszłości inwestorzy potrzebowali jedynie kapitału i projektów, aby móc uczestniczyć w rynku, o tyle teraz muszą budować reputację, doświadczenie i potencjał finansowy, aby móc rozwijać projekty” – ocenił ekspert.

Warto zwrócić uwagę, że cechą charakterystyczną tego rynku jest bezpośredni udział inwestorów zagranicznych.

„Zagraniczni inwestorzy będą aktywniej i szerzej uczestniczyć w rynku oraz dywersyfikować swoje segmenty inwestycyjne. Ich zaangażowanie jest coraz większe dzięki współpracy inwestycyjnej i współpracy z dużymi inwestorami krajowymi w celu rozwijania projektów. Co więcej, potencjał finansowy wynikający z tych umów o współpracy poprawi istniejący rynek, ograniczając drogę do uczestnictwa w nim mniejszym inwestorom” – skomentowała pani Hang.

Oceniając ceny mieszkań w Hanoi w tym roku, profesor nadzwyczajny dr Dinh Trong Thinh stwierdził, że wzrost cen spowolni, a rynek stanie się bardziej stabilny i nie będzie już tak „gorący” jak w przeszłości. W związku z tym przepływy pieniężne nabywców będą się przesuwać z obszarów o wysokich cenach do obszarów o bardziej konkurencyjnych cenach i większych możliwościach wzrostu.

Pan Pham Duc Toan, prezes EZ Property Investment and Real Estate Development JSC, uważa, że ​​ceny mieszkań w Hanoi nie spadną lub będą bardzo trudne do obniżenia. Jednak według niego mieszkania nadają się tylko dla tych, którzy muszą w nich mieszkać, a inwestycje nie będą efektywne, a inwestorzy mogą nawet utknąć w martwym punkcie.

Eksperci zwracają uwagę, że inwestorzy powinni dokładnie rozważyć i ocenić obszary, na których ustabilizowały się wysokie poziomy cen, a także obszary, na których można się rozwijać, charakteryzujące się dobrym potencjałem wzrostu gospodarczego i silnym rozwojem przemysłu, ponieważ są to miejsca, w których można osiągnąć duże marże zysku.

Bac Giang anulował ponad 100 projektów miejskich i mieszkaniowych.

Bac Giang podjął decyzję o anulowaniu 102 projektów miejskich i mieszkaniowych, które wymagają przyciągnięcia inwestycji i zostały zatwierdzone, ale nie ustalono jeszcze ich polityki inwestycyjnej.

Decyzja została właśnie podpisana i wydana przez wiceprzewodniczącego Komitetu Ludowego Prowincji Bac Giang, pana Phan The Tuan.

W przypadku tych 102 projektów zatwierdzono listę projektów na obszarach miejskich i mieszkalnych, które wymagają przyciągnięcia inwestycji (3 decyzje podjął Prowincjonalny Komitet Ludowy, a 24 decyzje podjął Przewodniczący Prowincjonalnego Komitetu Ludowego), ale nie podjęto jeszcze decyzji w sprawie polityki inwestycyjnej.

Wcześniej, pod koniec grudnia 2024 r., zastępca dyrektora Departamentu Budownictwa Bac Giang Nguyen Ngoc Son podpisał dokument skierowany do Prowincjonalnego Komitetu Ludowego i Przewodniczącego Prowincjonalnego Komitetu Ludowego w celu rozważenia anulowania listy 102 projektów miejskich i mieszkalnych, które muszą przyciągnąć inwestycje na tym obszarze, aby realizacja projektów miejskich i mieszkalnych w prowincji mogła być realizowana zgodnie z przepisami.

Powodem, dla którego Departament Budownictwa Bac Giang zaproponował anulowanie 102 projektów miejskich i mieszkaniowych, jest fakt, że zgodnie z obowiązującymi przepisami zmieniły się procedury inwestycyjne dotyczące budownictwa miejskiego i mieszkaniowego. W związku z tym konieczne jest anulowanie listy zatwierdzonych projektów, ale polityka inwestycyjna nie została jeszcze zatwierdzona.

Ponadto Departament Budownictwa prowincji Bac Giang zwrócił się do Prowincjonalnego Komitetu Ludowego z prośbą o przydzielenie Komitetom Ludowym dystryktów, miasteczek i miasteczek zadania polegającego na corocznym przeglądaniu i sporządzaniu listy projektów wymagających odzyskania gruntów, projektów zmieniających przeznaczenie gruntów przeznaczonych pod uprawę ryżu na inne cele, składaniu sprawozdania Prowincjonalnemu Komitetowi Ludowemu do rozpatrzenia i przedkładaniu Prowincjonalnej Radzie Ludowej do zatwierdzenia zgodnie z przepisami prawa.

Na liście 102 anulowanych projektów znalazło się wiele projektów zlokalizowanych w dystryktach, miastach i miasteczkach: Luc Nam, Tan Yen, Hiep Hoa, Lang Giang, Yen The, Luc Ngan, Bac Giang, Viet Yen... z decyzjami zatwierdzającymi listę na lata 2020–2024.

Warto wspomnieć o Miejskim Obszarze Ekologicznym Nham Bien, w mieście Nham Bien, w dystrykcie Yen Dung, który w 2020 roku wydał decyzję zatwierdzającą listę projektów o powierzchni 45,3 hektara. Na liście projektów anulowanych w 2020 roku znajduje się również Nowy Obszar Miejski Quang Chau, w dystrykcie Viet Yen (30 hektarów), Nowy Obszar Mieszkalny Quyet Tien-Thanh Cong, gmina Tien Phong, dystrykt Yen Dung (19,6 hektara).

Lub niektóre projekty na dużą skalę, takie jak ekskluzywny, inteligentny, ekologiczny i usługowy obszar miejski na południu miasta Bac Giang (280,2 hektarów), obszar miejski Ninh Son, gmina Ninh Son i gmina Quang Minh, dystrykt Viet Yen (prawie 144 hektary), wielofunkcyjny obszar miejski Bac Giang i międzynarodowy rynek (296 hektarów)...

Da Nang dostosowuje planowanie superprojektu o wartości prawie 44 000 miliardów VND

6 lutego Ludowy Komitet Dystryktu Lien Chieu (miasto Da Nang) ogłosił decyzję o zatwierdzeniu korekty szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego Lang Van w skali 1/500.

Zgodnie z zatwierdzonymi informacjami, teren objęty planem zagospodarowania przestrzennego należy do okręgu Hoa Hiep Bac w dystrykcie Lien Chieu. Powierzchnia przed korektą planu wynosi ponad 1067 hektarów, a po korekcie – ponad 512 hektarów.

Skorygowany obszar został zmniejszony o około 555,7 hektara w porównaniu z pierwotnym planem. Z tego 63,3 hektara naturalnego lasu zostało wyłączone z projektu. Dodatkowo, z projektu wyłączono 6,4 hektara naturalnego mielizny; 6,6 hektara terenu pokrywającego się z portem Lien Chieu; 2,7 hektara terenu przeznaczonego na badania archeologiczne i wykopaliska oraz 476,7 hektara powierzchni morza.

Liczba mieszkańców projektu wynosi około 19 000 osób (oficjalna populacja wynosi prawie 18 000 osób, a populacja przejściowa to około 1000 osób).

Projekt zakłada stworzenie kompleksu ekoturystycznego i wypoczynkowego o międzynarodowej klasie; inteligentnego obszaru miejskiego, zabudowy mieszkaniowej i usług komercyjnych, z pełną gamą systemów infrastruktury społecznej i technicznej, harmonijnie wkomponowanego w ukształtowanie terenu i naturalny krajobraz.

Wcześniej, w listopadzie 2024 r., Premier wydał decyzję zatwierdzającą korektę polityki inwestycyjnej dla projektu kompleksu wypoczynkowo-rozrywkowego Lang Van.

Celem projektu jest stworzenie kompleksu obejmującego obiekty usług komercyjnych, rozwój ekoturystyki w połączeniu z zabudową mieszkaniową o niskiej gęstości, w powiązaniu z ochroną przyrody.

Całkowity kapitał inwestycyjny projektu wynosi prawie 44 000 miliardów VND. Zaawansowanie projektu wynosi 5 lat od daty zatwierdzenia korekty polityki inwestycyjnej. W ramach fazy 1. realizowane są procedury przygotowawcze inwestycji od roku 1 do roku 2., a faza 2. obejmuje wdrożenie inwestycji, odbiór i oddanie do użytkowania od roku 2 do roku 5 (2027-2029).

Informacje, które należy znać o przeniesieniu czerwonej księgi w przypadku niepłacenia opłaty za użytkowanie gruntu

Zgodnie z Ustawą o gruntach z 2024 r., aby przenieść nazwę Certyfikatu praw do użytkowania gruntów, praw własności nieruchomości i innych aktywów związanych z gruntem (znanego również jako Czerwona Księga) lub dokonać innych transakcji związanych z prawami do użytkowania gruntów, użytkownik gruntu musi wypełnić zobowiązania finansowe.

Czy mogę przekazać czerwoną książkę, jeśli zalegam z opłatami za użytkowanie gruntu?

Artykuł 45 ust. 5 ustawy z 2024 r. o gruntach określa warunki wykonywania praw użytkowania gruntów w przypadkach, gdy użytkownicy gruntów są zobowiązani do uiszczania opłat za użytkowanie gruntów, w następujący sposób:

Jeżeli użytkownikowi gruntu zezwolono na opóźnienie wykonania zobowiązań finansowych lub zezwolono mu na zaciągnięcie zobowiązań finansowych, musi on wypełnić zobowiązania finansowe przed skorzystaniem z praw do konwersji, przeniesienia, dzierżawy, poddzierżawy, darowizny praw do użytkowania gruntów, ustanowienia hipoteki lub wniesienia kapitału z wykorzystaniem praw do użytkowania gruntów.

Zatem w przypadku długu z tytułu opłat za użytkowanie gruntu, grunt może zostać przeniesiony, przekazany… dopiero po spłaceniu pełnej kwoty długu. Aby szybko zmienić nazwę, zapoznaj się z instrukcjami dotyczącymi dokumentów i procedur zmiany nazwy w Certyfikacie i postępuj zgodnie z nimi.

Warunki przeniesienia prawa użytkowania gruntów

Ustawa o gruntach z 2024 r. jasno określa warunki wykonywania praw użytkowników gruntów, takich jak prawa przeniesienia własności, a w szczególności:

Warunki zbywcy (sprzedającego)

Zgodnie z artykułem 45 ust. 1 ustawy o gruntach z 2024 r. użytkownicy gruntów mogą przenosić lub przekazywać swoje prawa do użytkowania gruntów innym osobom, jeżeli spełniają następujące warunki:

Użytkownicy gruntów mają prawo do korzystania z praw do przekształcania, przenoszenia, dzierżawy, poddzierżawy, dziedziczenia, darowizny praw do użytkowania gruntów, zastawiania ich i wnoszenia kapitału z wykorzystaniem praw do użytkowania gruntów, jeżeli spełnione są następujące warunki:

a) Posiadać zaświadczenie o prawie do użytkowania gruntu lub zaświadczenie o prawie własności domu i prawach do użytkowania gruntu lub zaświadczenie o prawie do użytkowania gruntu, prawie własności domu i innych składnikach majątkowych związanych z gruntem lub zaświadczenie o prawie do użytkowania gruntu, prawie własności składników majątkowych związanych z gruntem, z wyjątkiem przypadków dziedziczenia prawa do użytkowania gruntu, przekształcenia gruntów rolnych przy scalaniu gruntów, wymiany działek, przekazania prawa do użytkowania gruntu na rzecz Skarbu Państwa, wspólnot mieszkaniowych oraz przypadków określonych w ust. 7 art. 124 i lit. a ust. 4 art. 127 niniejszej ustawy;

b) grunt nie jest przedmiotem sporu lub spór został rozstrzygnięty przez właściwy organ państwowy, wyrokiem lub decyzją sądu albo prawomocnym orzeczeniem lub decyzją arbitrażową;

c) Prawa do użytkowania gruntów nie podlegają zajęciu ani innym środkom zapewniającym wykonanie orzeczeń zgodnie z przepisami ustawy o wykonywaniu orzeczeń cywilnych;

d) w okresie użytkowania gruntu;

d) Prawa do użytkowania gruntów nie podlegają tymczasowym środkom nadzwyczajnym określonym w przepisach prawa.

Warunki dla nabywcy (kupującego)

Zgodnie z artykułem 45 ust. 8 ustawy o gruntach z 2024 r., w następujących przypadkach nie jest dopuszczalne przeniesienie lub darowizna praw do użytkowania gruntów:

Przypadki, w których prawa do użytkowania gruntów nie mogą zostać przeniesione lub przekazane w formie darowizny, określa się w następujący sposób:

a) Organizacje gospodarcze nie mogą otrzymywać od osób fizycznych praw do użytkowania gruntów w lasach ochronnych i lasach o szczególnym przeznaczeniu, z wyjątkiem przypadków, gdy przeznaczenie gruntu ulega zmianie zgodnie z planem i planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonymi przez właściwe organy;

b) Osoby fizyczne, które nie zamieszkują lasów ochronnych lub lasów o szczególnym użytkowaniu, nie mogą otrzymywać przekazów ani darowizn praw do użytkowania gruntów mieszkalnych i innych gruntów w lasach ochronnych, w strefach ścisłej ochrony lub w strefach odnowy ekologicznej tych lasów o szczególnym użytkowaniu;

c) Organizacje, osoby fizyczne, wspólnoty mieszkaniowe, organizacje religijne, stowarzyszone organizacje religijne, osoby pochodzenia wietnamskiego mieszkające za granicą oraz organizacje gospodarcze z zagranicznym kapitałem inwestycyjnym, którym prawo nie zezwala na otrzymywanie transferów lub darowizn praw do użytkowania gruntów.

W związku z tym, nawet jeśli zbywca spełnia warunki, przeniesienie lub darowizna nie będzie legalna, jeśli nabywca ich nie spełni. Innymi słowy, jeśli nabywca znajdzie się w jednym z przypadków, w których nie wolno mu przyjmować przelewów lub darowizn, zbywca nie może zmienić nazwiska.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html