Inwestorzy mogą zostać z mieszkaniami po gwałtownym wzroście cen; powody, dla których Bac Giang anulował 102 projekty; warunki przeniesienia praw do użytkowania gruntów.

Rynek w Hanoi nie jest już łatwy dla drobnych inwestorów, Bac Giang decyduje się anulować ponad 100 projektów, Da Nang modyfikuje plany megaprojektu ośrodka wypoczynkowego o wartości prawie 44 000 miliardów VND… Oto najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

W czwartym kwartale 2024 roku na rynku praktycznie nie było nowych projektów nieruchomościowych o cenie poniżej 60 mln VND/m². Wiele rozpoczętych projektów, zlokalizowanych na przedmieściach, takich jak Dong Anh, miało ceny przekraczające nawet 100 mln VND/m². (Zdjęcie: Hai An)

Czy na skutek gwałtownego wzrostu cen rynek nieruchomości w Hanoi stanie się mniej atrakcyjny dla drobnych inwestorów?

W raporcie dotyczącym sytuacji na rynku nieruchomości za rok 2024 Ministerstwo Budownictwa stwierdziło, że segment mieszkań w Hanoi i Ho Chi Minh City odnotował wzrost w porównaniu z rokiem 2023. Hanoi przoduje pod względem tempa wzrostu cen.

Rosnące ceny spowodowały, że segment mieszkań przystępnych cenowo, wcześniej wyceniany poniżej 30 milionów VND/m², spadł obecnie poniżej 45 milionów VND/m². Segment mieszkań średniej klasy, wcześniej wyceniany w przedziale 30–45 milionów VND/m², wzrósł obecnie do około 45–70 milionów VND/m².

Wcześniej ceny w segmencie high-end wahały się od 50 do 70 milionów VND/m², ale obecnie wzrosły do ​​70-100 milionów VND/m². Ogólnie rzecz biorąc, przedział cenowy w tych segmentach wzrósł o 28-44%.

Według danych CBRE, w IV kw. 2024 r. cena sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w Hanoi osiągnęła 72 mln VND/m2, co stanowi najwyższy poziom w historii stołecznego rynku nieruchomości od wielu lat.

Obserwacje rynku pokazują, że prawie nie ma nowych projektów, których cena wynosi poniżej 60 milionów VND/m2, a wiele projektów wystawionych na sprzedaż ma ceny przekraczające 100 milionów VND/m2 i znajduje się na przedmieściach, takich jak Dong Anh.

Ceny mieszkań wzrosły zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, a starsze inwestycje nie są wyjątkiem. Według CBRE, w ubiegłym roku ceny mieszkań w Hanoi wzrosły o ponad 26%. To najwyższy poziom w historii, sięgający średnio 48 milionów VND/m².

Nie tylko mieszkania, ale także aukcje gruntów na obrzeżach Hanoi są „gorącym tematem” na rynku nieruchomości w 2024 r. Aukcje w dzielnicach takich jak Thanh Oai i Hoai Duc przyciągają dużą liczbę zgłoszeń, trwają całą noc, a zwycięskie oferty gwałtownie rosną, osiągając ceny kilkadziesiąt razy wyższe niż wywoławcza.

Gwałtowny wzrost cen mieszkań i gruntów wystawionych na licytacje sprawia, że ​​domy i działki w Hanoi, od terenów podmiejskich po małe uliczki w centrum miasta, są oferowane na sprzedaż po zawrotnych cenach, przez co ludziom coraz trudniej zrealizować marzenie o własnym domu.

Pani Do Thu Hang, starszy dyrektor ds. doradztwa i badań w Savills Hanoi, uważa, że ​​rynek nieruchomości w Hanoi, podobnie jak rynek krajowy, wejdzie w nowy cykl rozwoju w 2025 roku.

Według pani Hang, ten cykl będzie ukierunkowany na zrównoważony rozwój dzięki silnemu wsparciu wynikającemu z ukończenia ram prawnych i silnych makroekonomicznych czynników wzrostu. W szczególności, wraz z przepisami dotyczącymi nieruchomości, gruntów, budownictwa mieszkaniowego oraz planowaniem stolicy Hanoi na lata 2021–2030, z wizją do 2050 roku, stworzyły one warunki, dzięki którym mieszkańcy i inwestorzy będą mogli lepiej zrozumieć kierunek i kształt rozwoju miasta Hanoi.

„W tym nowym cyklu rynkowym ulepszenie ram prawnych stworzy silniejszą konkurencję, prowadząc do nowego procesu oczyszczania produktów i deweloperów. Wcześniej deweloperzy potrzebowali jedynie kapitału i projektu, aby wejść na rynek; teraz muszą budować reputację, doświadczenie i siłę finansową, aby rozwijać projekty” – ocenił ekspert.

Eksperci podkreślają, że kluczową cechą tego rynku jest bezpośredni udział inwestorów zagranicznych.

„Zagraniczni inwestorzy będą aktywniej i szerzej uczestniczyć w rynku oraz dywersyfikować swoje segmenty inwestycyjne. Już teraz są bardziej zaangażowani poprzez współpracę inwestycyjną i partnerstwa z dużymi inwestorami krajowymi w celu rozwoju projektów. Co więcej, potencjał finansowy wynikający z tych umów o współpracy poprawi istniejący rynek, zawężając punkt wejścia dla małych inwestorów indywidualnych” – skomentowała pani Hang.

Oceniając rynek mieszkań w Hanoi w tym roku, profesor nadzwyczajny dr Dinh Trong Thinh uważa, że ​​wzrost cen spowolni, rynek stanie się bardziej stabilny i nie będzie już tak „gorący” jak w przeszłości. W związku z tym pieniądze kupujących będą się przesuwać z obszarów o wysokich cenach do obszarów o bardziej konkurencyjnych cenach i większych możliwościach wzrostu.

Pan Pham Duc Toan, prezes EZ Property Investment and Development Joint Stock Company, uważa, że ​​ceny mieszkań w Hanoi nie spadną lub będzie to bardzo trudne. Jednak według niego mieszkania nadają się jedynie dla tych, którzy potrzebują miejsca do życia, a inwestowanie nie będzie opłacalne, a inwestorzy mogą nawet utknąć w martwym punkcie.

Eksperci zwracają uwagę, że inwestorzy powinni dokładnie oceniać obszary, na których już wykształciły się wysokie poziomy cen, a także rozszerzyć zakres poszukiwań na obszary o dobrym potencjale wzrostu gospodarczego i silnym rozwoju przemysłu, gdyż są to miejsca, w których można osiągnąć duże marże zysku.

Bac Giang anuluje ponad 100 projektów miejskich i mieszkaniowych.

Władze prowincji Bac Giang podjęły decyzję o anulowaniu 102 projektów miejskich i mieszkaniowych, które wymagały przyciągnięcia inwestycji, ale nie otrzymały jeszcze na nie zgody.

Decyzję niedawno podpisał i wydał pan Phan Thế Tuấn, wiceprzewodniczący Komitetu Ludowego prowincji Bắc Giang.

Te 102 projekty uzyskały zatwierdzenie listy projektów miejskich i mieszkalnych wymagających przyciągnięcia inwestycji w 3 decyzjach Prowincjonalnego Komitetu Ludowego i 24 decyzjach Przewodniczącego Prowincjonalnego Komitetu Ludowego, ale nie otrzymały jeszcze zatwierdzenia polityki inwestycyjnej.

Wcześniej, pod koniec grudnia 2024 r., zastępca dyrektora Departamentu Budownictwa Bac Giang, Nguyen Ngoc Son, podpisał dokument przedkładając Prowincjonalnemu Komitetowi Ludowemu i Przewodniczącemu Prowincjonalnego Komitetu Ludowego do rozpatrzenia wniosek o anulowanie listy 102 projektów miejskich i mieszkalnych wymagających przyciągnięcia inwestycji w prowincji, aby realizacja projektów miejskich i mieszkalnych w prowincji mogła być realizowana zgodnie z przepisami.

Powodem, dla którego Departament Budownictwa Bac Giang zaproponował anulowanie 102 projektów miejskich i mieszkaniowych, jest to, że zgodnie z obowiązującymi przepisami zmieniły się procedury dotyczące inwestycji i budowy na obszarach miejskich i mieszkaniowych. W związku z tym konieczne jest anulowanie listy projektów, które zostały zatwierdzone, ale nie uzyskały jeszcze zatwierdzenia inwestycyjnego.

Ponadto Departament Budownictwa Bac Giang zaproponował, aby Prowincjonalny Komitet Ludowy zlecił Ludowym Komitetom dystryktów, miast i miasteczek coroczne przeglądanie i sporządzanie listy projektów wymagających nabycia ziemi oraz projektów przekształcających grunty pod uprawę ryżu na inne cele, a także składanie sprawozdań Prowincjonalnemu Komitetowi Ludowemu do rozpatrzenia i przedłożenia Prowincjonalnej Radzie Ludowej do zatwierdzenia zgodnie z prawem.

Wiele spośród 102 anulowanych projektów znajduje się w dystryktach, miastach i miasteczkach, takich jak Luc Nam, Tan Yen, Hiep Hoa, Lang Giang, Yen The, Luc Ngan, Bac Giang, Viet Yen itp., a decyzje o ich zatwierdzeniu zapadły między 2020 a 2024 rokiem.

Do godnych uwagi przykładów należy Ekologiczny Obszar Miejski Nham Bien w mieście Nham Bien, w dystrykcie Yen Dung, który uzyskał zgodę w 2020 roku na budowę obszaru o powierzchni 45,3 hektara. Na liście projektów anulowanych w 2020 roku znajdują się również Nowy Obszar Miejski Quang Chau w dystrykcie Viet Yen (30 hektarów) oraz Nowy Obszar Mieszkalny Quyet Tien-Thanh Cong w gminie Tien Phong, w dystrykcie Yen Dung (19,6 hektara).

Lub niektóre projekty na dużą skalę, takie jak ekskluzywny, inteligentny, ekologiczny obszar miejski na południu miasta Bac Giang (280,2 ha), obszar miejski Ninh Son w gminach Ninh Son i Quang Minh, dystrykt Viet Yen (prawie 144 ha), wielofunkcyjny obszar miejski Bac Giang i międzynarodowy rynek (296 ha)...

Da Nang dostosowuje planowanie megaprojektu wartego prawie 44 000 miliardów VND.

6 lutego Ludowy Komitet Dystryktu Lien Chieu (miasto Da Nang) ogłosił decyzję o zatwierdzeniu korekty szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego 1/500 dla projektu kompleksu turystyczno-wypoczynkowego Lang Van.

Zgodnie z zatwierdzonymi informacjami, teren objęty planem zagospodarowania przestrzennego znajduje się w okręgu Hoa Hiep Bac, w dystrykcie Lien Chieu. Powierzchnia gruntu przed zmianą planu wynosiła ponad 1067 hektarów, a po zmianie – ponad 512 hektarów.

Skorygowany obszar został zmniejszony o około 555,7 hektara w porównaniu z pierwotnym planem. Z tego 63,3 hektara naturalnego lasu zostało wyłączone z projektu. Dodatkowo, z projektu wyłączono 6,4 hektara naturalnych mielizn; 6,6 hektara terenu pokrywającego się z portem Lien Chieu; 2,7 hektara terenu pod badania archeologiczne i wykopaliska; oraz 476,7 hektara powierzchni morza.

Liczba mieszkańców objętych projektem wynosi około 19 000 osób (oficjalna populacja wynosi prawie 18 000, a populacja przejściowa to około 1000).

Projekt zakłada stworzenie kompleksu ekoturystycznego i wypoczynkowego o międzynarodowej klasie; inteligentnego miasta, osiedli mieszkaniowych i usług komercyjnych z kompletnym systemem infrastruktury społecznej i technicznej, harmonijnie zintegrowanego z naturalną topografią i krajobrazem.

Wcześniej, w listopadzie 2024 r., Premier wydał decyzję zatwierdzającą korektę polityki inwestycyjnej dla projektu zintegrowanego kompleksu wypoczynkowo-rozrywkowego Lang Van.

Celem projektu jest stworzenie kompleksu łączącego obiekty handlowe i usługowe, rozwój ekoturystyki z zabudową o niskiej gęstości zabudowy, zintegrowanego z ochroną przyrody.

Całkowity kapitał inwestycyjny projektu wynosi prawie 44 000 miliardów VND. Harmonogram projektu wynosi 5 lat od daty zatwierdzenia zmienionej polityki inwestycyjnej. Faza 1 obejmuje zakończenie procedur przygotowania inwestycji od pierwszego do drugiego roku; Faza 2 obejmuje wdrożenie inwestycji, testy odbiorcze i uruchomienie od drugiego do piątego roku (2027-2029).

Rzeczy, które musisz wiedzieć o przeniesieniu własności gruntu w przypadku nieuiszczenia opłat za użytkowanie gruntu.

Zgodnie z Ustawą o gruntach z 2024 r., aby przenieść własność Certyfikatu Prawa do Użytkowania Gruntów, Własności Domów i Innych Aktywów Związanych z Gruntami (znanego również jako Certyfikat Tytułu Własności Gruntu) lub innych transakcji związanych z prawami do użytkowania gruntów, użytkownik gruntu musi wywiązać się ze swoich zobowiązań finansowych.

Czy mogę przenieść własność mojej ziemi, jeśli nadal zalegam z opłatami za użytkowanie ziemi?

Artykuł 45 ust. 5 ustawy o gospodarce gruntami z 2024 r. określa warunki wykonywania prawa użytkowania gruntów w przypadku, gdy użytkownik gruntu jest zobowiązany do uiszczania opłat za użytkowanie gruntów, w następujący sposób:

W przypadkach, w których użytkownikom gruntów zezwala się na opóźnienie lub odroczenie płatności zobowiązań finansowych, muszą oni wypełnić te zobowiązania przed skorzystaniem z praw do konwersji, przeniesienia, dzierżawy, poddzierżawy, darowizny praw do użytkowania gruntów, zaciągnięcia hipoteki lub wniesienia praw do użytkowania gruntów jako kapitału.

W związku z tym, jeśli masz zaległości w opłatach za użytkowanie gruntu, możesz przenieść lub podarować grunt dopiero po uiszczeniu pełnej należności. Aby przyspieszyć przeniesienie własności, zapoznaj się z instrukcjami dotyczącymi wymaganych dokumentów i procedur związanych z przeniesieniem certyfikatu użytkowania gruntu i postępuj zgodnie z nimi.

Warunki przeniesienia prawa użytkowania gruntów

Ustawa o gruntach z 2024 r. jasno określa warunki wykonywania praw użytkowników gruntów, takich jak prawo do przeniesienia własności gruntów, a w szczególności:

Warunki zbywcy (sprzedającego)

Zgodnie z artykułem 45 ust. 1 ustawy o gruntach z 2024 r. użytkownicy gruntów mogą przenieść lub przekazać swoje prawa do użytkowania gruntów innym osobom, jeżeli spełnione są następujące warunki:

Użytkownicy gruntów mogą korzystać z prawa do przekształcania, przenoszenia, dzierżawy, poddzierżawy, dziedziczenia i darowizny praw użytkowania gruntów, a także obciążania hipoteką i wnoszenia praw użytkowania gruntów jako kapitału, jeżeli spełnione są następujące warunki:

a) Posiadanie zaświadczenia o prawie do użytkowania gruntu lub zaświadczenia o prawie własności lokali mieszkalnych i prawach do użytkowania gruntu lub zaświadczenia o prawie do użytkowania gruntu, prawie własności lokali mieszkalnych i innych aktywów związanych z gruntem lub zaświadczenia o prawie do użytkowania gruntu i prawie własności aktywów związanych z gruntem, z wyjątkiem przypadków dziedziczenia prawa do użytkowania gruntu, przekształcenia gruntów rolnych w wyniku scalania i wymiany gruntów, darowizny prawa do użytkowania gruntu na rzecz Skarbu Państwa, społeczności lokalnej oraz przypadków określonych w ust. 7 art. 124 i pkt a ust. 4 art. 127 niniejszej ustawy;

b) grunt jest wolny od sporów lub spory te zostały rozstrzygnięte przez właściwe organy państwowe, orzeczeniami lub decyzjami sądów albo orzeczeniami arbitrażowymi, które stały się prawomocne;

c) Prawa do użytkowania gruntów nie podlegają zajęciu ani innym środkom mającym na celu zapewnienie wykonania orzeczeń sądowych, zgodnie z przepisami prawa dotyczącymi egzekucji orzeczeń sądowych w sprawach cywilnych;

d) w okresie użytkowania gruntu;

d) Prawa do użytkowania gruntów nie podlegają tymczasowym środkom nadzwyczajnym określonym w przepisach prawa.

Warunki dla nabywcy (kupującego)

Zgodnie z artykułem 45 ust. 8 ustawy o gruntach z 2024 r., w następujących przypadkach zabronione jest przyjęcie przeniesienia lub darowizny praw do użytkowania gruntów:

W następujących przypadkach nie dopuszcza się otrzymania praw do użytkowania gruntów w drodze przeniesienia lub darowizny:

a) Organizacje gospodarcze nie mogą przyjmować od osób fizycznych przeniesienia praw do użytkowania gruntów w lasach ochronnych i lasach specjalnego przeznaczenia, z wyjątkiem przypadków, gdy przeznaczenie gruntu ulega zmianie zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym przez właściwy organ;

b) Osoby fizyczne, które nie zamieszkują w lasach ochronnych lub lasach o szczególnym użytkowaniu, nie mogą otrzymywać przeniesień ani darowizn praw do użytkowania gruntów mieszkalnych i innych gruntów znajdujących się w lasach ochronnych, strefach ścisłej ochrony lub strefach odnowy ekologicznej tych lasów o szczególnym użytkowaniu;

c) Organizacje, osoby fizyczne, wspólnoty mieszkaniowe, organizacje religijne, stowarzyszone organizacje religijne, osoby pochodzenia wietnamskiego mieszkające za granicą oraz organizacje gospodarcze z zagranicznym kapitałem inwestycyjnym, którym prawo nie zezwala na otrzymywanie przekazów lub darowizn praw do użytkowania gruntów.

W związku z tym, nawet jeśli zbywca spełnia wymogi kwalifikacyjne, przeniesienie własności lub darowizna będą nielegalne, jeśli nabywca nie spełnia tych wymogów. Innymi słowy, jeśli nabywca znajduje się w jednej z kategorii osób, dla których nie wolno przyjmować darowizn lub przelewów, przeniesienie własności nie może zostać dokonane.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html