Czy Narodowy Fundusz Mieszkaniowy jest rozwiązaniem „kryzysu” mieszkaniowego w Wietnamie?

(CLO) Rząd właśnie powołał Narodowy Fundusz Mieszkaniowy, aby uporać się z poważnym niedoborem mieszkań, w sytuacji gdy ceny nieruchomości znacznie przewyższają dochody, a podaż mieszkań jest coraz mniejsza.

Ceny nieruchomości w Hanoi wzrosły prawie dwukrotnie w ciągu zaledwie 6 lat

W ostatnich latach ceny nieruchomości stale „przebijały szczyt” i osiągały nowe poziomy, stając się gorącym tematem zarówno w obradach Zgromadzenia Narodowego, jak i na forach społecznych.

Według danych badawczych Wietnamskiego Instytutu Badań i Oceny Rynku Nieruchomości (VARS IRE), do końca trzeciego kwartału 2025 r. indeks cen mieszkań w Hanoi, Da Nang i Ho Chi Minh City wzrósł odpowiednio o 96,2%, 72,6% i 56,9% w porównaniu z rokiem 2019.

Średnia cena sprzedaży projektów w badanym zestawie w tych trzech miastach wyniosła 78,9 mln VND/m2 w Hanoi, 67,4 mln VND/m2 w Da Nang i 81,6 mln VND/m2 w Ho Chi Minh.

Ceny nieruchomości w wielu miejscowościach nadal rosną. (Zdjęcie ilustracyjne/DN)

Na razie ceny mieszkań w Ho Chi Minh City rosną po długim okresie akumulacji, podczas gdy ceny mieszkań w Da Nang i Hanoi zaczynają podążać w trendzie bocznym, utrzymując wysokie ceny, ponieważ inwestorzy nie znajdują się jeszcze pod dużą presją finansową, a oczekiwania na wzrost cen są nadal utrzymywane.

Tymczasem przeciętny dochód pracowników wynosi zaledwie około 15 milionów VND miesięcznie, co sprawia, że ​​wskaźnik ceny do dochodu na rynku nieruchomości znacznie przekracza możliwości finansowe.

Młodej parze potrzeba około 10 lat, aby uzbierać wystarczającą ilość kapitału na zakup domu, lecz w tym czasie ceny nieruchomości rosną szybciej niż oszczędności, co prowadzi do sytuacji, w której „oszczędności nigdy nie nadążą za cenami nieruchomości”.

Rzeczywistość sprawia, że ​​wynajem domu na dłuższy okres staje się coraz bardziej popularnym trendem. Jednak w kontekście rynku wynajmu mieszkań w Wietnamie, który wciąż charakteryzuje się brakiem profesjonalizmu i stabilności, wynajem domu może jedynie pomóc w krótkoterminowej redukcji presji finansowej, ale nie jest w stanie zaspokoić zrównoważonych potrzeb mieszkaniowych mieszkańców.

Chociaż państwo wprowadziło wiele polityk mających na celu promowanie rozwoju budownictwa socjalnego (NƠXH), które przyczyniły się do przyspieszenia wdrażania projektu NƠXH, uzyskane wyniki nie spełniły oczekiwań.

Ponieważ obecny rozwój budownictwa socjalnego opiera się głównie na polityce zachęcającej do działalności gospodarczej, niskie marże zysku, skomplikowane procedury, brak funduszy na czyste grunty oraz niestabilne mechanizmy zachęt sprawiają, że firmy nie mają motywacji do uczestnictwa.

W obliczu tej sytuacji wielu ekspertów zaleca zmianę modelu rozwoju budownictwa socjalnego tak, aby państwo odgrywało wiodącą rolę, począwszy od planowania polityki, alokacji gruntów, źródeł kapitału, aż po organizację wdrażania.

Potrzebny jest Narodowy Fundusz Mieszkaniowy

Niedawno rząd wydał dekret 302/2025, na mocy którego utworzony został Narodowy Fundusz Mieszkaniowy. Fundusz ten będzie funkcjonował na dwóch poziomach: Fundusz Centralny, tworzony i zarządzany przez Ministerstwo Budownictwa, oraz Fundusz Lokalny, tworzony i zarządzany przez Prowincjonalny Komitet Ludowy.

Źródła finansowania Funduszu są różnorodne i obejmują m.in. budżet państwa, wartość funduszu gruntowego przeznaczonego na infrastrukturę budownictwa socjalnego, przychody ze sprzedaży nieruchomości publicznych, przychody z aukcji praw do użytkowania gruntów, dobrowolne składki z kraju i zagranicy, a także inne legalne źródła.

Należy podkreślić, że głównym celem Funduszu jest tworzenie i rozwijanie budownictwa socjalnego na wynajem. Fundusz może również nabywać komercyjne lokale mieszkalne na wynajem dla urzędników, pracowników sektora publicznego i robotników.

Komentując tę ​​kwestię, Wietnamski Instytut Badań i Oceny Rynku Nieruchomości (VARS IRE) uważa, że ​​bezpośredni udział państwa w tworzeniu mieszkań socjalnych, zwłaszcza mieszkań socjalnych na wynajem, jest strategicznym rozwiązaniem w zakresie mieszkalnictwa, zgodnym z międzynarodowymi trendami.

Wielu ekspertów uważa, że ​​utworzenie Narodowego Funduszu Mieszkaniowego jest konieczne. (Zdjęcie ilustracyjne/płyta CD)

W rzeczywistości wiele krajów z powodzeniem wdrożyło ten model. Na przykład w Singapurze ponad 80% populacji mieszka w domach budowanych przez HDB, Korea Południowa utworzyła państwowe przedsiębiorstwa specjalizujące się w rozwoju budownictwa socjalnego, a Niemcy prowadzą długoterminową politykę wsparcia dla budownictwa mieszkaniowego o niskich kosztach, zobowiązując się do oferowania czynszów niższych od rynkowych przez 15-25 lat.

W Wietnamie rozwój rynku mieszkań na wynajem jest niezbędnym krokiem. W kontekście rosnących cen mieszkań socjalnych, przekraczających możliwości finansowe wielu grup o średnich dochodach i licznych problemów pojawiających się w procesie wdrażania polityki, skupienie się na modelu wynajmu, a nie sprzedaży, pomoże zapewnić stabilną podaż, ograniczyć spekulacje i utrzymać koszty wynajmu na rozsądnym i zrównoważonym poziomie.

„Dzięki temu ludzie, zwłaszcza grupy o niskich i średnich dochodach, będą mieli realną szansę na osiedlenie się, a jednocześnie stopniowo zmniejszy się presja związana z posiadaniem własnego domu” – podkreślił VARS IRE.

Aby jednak wynajem stał się naprawdę zrównoważonym rozwiązaniem, VARS IRE uważa, że ​​konieczne jest promowanie partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP), w którym przedsiębiorstwa uczestniczą w realizacji projektu, a państwo odkupuje własność lub oddaje nieruchomość w dzierżawę na potrzeby eksploatacji.

Jednocześnie konieczne jest kontynuowanie badań i uchwalanie przepisów dotyczących standardów wynajmu mieszkań, w tym ograniczanie corocznych podwyżek cen, stosowanie długoterminowych umów najmu i zapewnienie przejrzystości warunków dostosowań, a także proponowanie mechanizmów i polityk zachęcających do udziału społeczeństwa w promowaniu budownictwa mieszkaniowego na wynajem.

W dłuższej perspektywie, wraz ze wzrostem podaży mieszkań, zwłaszcza mieszkań o przystępnej cenie i mieszkań na wynajem, równowaga podaży i popytu na rynku będzie się stopniowo stabilizować. Część popytu na własność zostanie zastąpiona popytem na wynajem, co pomoże zmniejszyć presję na wzrost cen i stworzy warunki dla bardziej przejrzystego i zrównoważonego funkcjonowania rynku nieruchomości, otwierając jednocześnie realne możliwości mieszkaniowe dla większości ludzi.

Tymczasem pan Dinh Minh Tuan, dyrektor ds. biznesowych PropertyGuru Vietnam, również analizował: Budowa miliona mieszkań socjalnych przed 2030 rokiem to bardzo ambitny projekt. Jeśli jednak będziemy kontynuować starą formę, zachęcając firmy i banki do udziału w finansowaniu, cel będzie trudny do osiągnięcia.

„Jeśli stworzymy Fundusz, który pokaże proaktywną rolę państwa w tworzeniu kapitału na zakup mieszkań socjalnych i wspieraniu inwestorów kapitałem na budowę, będzie to podwójny środek szybkiego rozwoju rynku mieszkań socjalnych” – powiedział pan Tuan.

Według pana Tuana pierwszym efektem Narodowego Funduszu Mieszkaniowego będzie z pewnością pomoc inwestorom w zdobyciu kapitału, który pozwoli im przyspieszyć realizację projektów budownictwa socjalnego po bardziej odpowiednich cenach.

Drugim celem jest wsparcie ludzi. Obecnie klienci pożyczający pieniądze na zakup domu muszą płacić odsetki, które stanowią znaczną część ich dochodów. Jednak dzięki nowemu pakietowi kredytowemu Narodowego Funduszu Mieszkaniowego okres kredytowania jest dłuższy, a rata niższa, co ułatwia zakup domu.

Source: https://congluan.vn/quy-nha-o-quoc-gia-lieu-co-phai-la-giai-phap-cho-khung-hoang-nha-o-tai-viet-nam-10320069.html