Co możemy wywnioskować z niezwykłych „oszczędności” szeregu potentatów rynku nieruchomości?

Bilans płatniczy

W sprawozdaniach finansowych przedsiębiorstw z branży nieruchomości, pozycja krótkoterminowych przedpłat od nabywców/klientów jest traktowana jako „oszczędności”. Zgodnie z zasadami rachunkowości, pieniądze otrzymane przez przedsiębiorstwo od klientów, którzy kupują nieruchomości w ramach projektów, ale nie zostały jeszcze przekazane, są ujmowane w tym miejscu. Kwota ta zostanie ujęta jako przychód w momencie ukończenia i przekazania gotowej nieruchomości klientom przez przedsiębiorstwo.

Statystyki Dana Tri dotyczące wielu dużych firm z branży nieruchomości mieszkaniowych na rynku pokazują, że występują znaczne różnice w „oszczędnościach” poszczególnych jednostek.

Na dzień 31 grudnia 2024 r. krótkoterminowe przedpłaty spółki akcyjnej Vinhomes (kod giełdowy: VHM) wyniosły 46 383 mld VND, co stanowi wzrost o 32% w porównaniu z końcem 2023 r. Jest to kwota 1,7 razy wyższa niż suma odnotowana przez pozostałe 5 przedsiębiorstw. Jeszcze pod koniec 2022 r. klienci wpłacili Vinhomes przedpłatę w wysokości do 62 337 mld VND, co stanowi 2,7 razy więcej niż suma wszystkich pozostałych jednostek razem wziętych.

Większość tej pozycji to saldo płatności zaliczkowych od klientów, którzy podpisali umowy kupna nieruchomości w projektach Vinhomes i jej spółek zależnych. Statystyki Vietcap Securities Joint Stock Company pokazują, że w ubiegłym roku Vinhomes i jego spółki zależne były jednostkami, które odnotowały największą liczbę sprzedaży projektów na rynku.

Uroczyste otwarcie i rozpoczęcie działalności firm z branży nieruchomości mieszkaniowych w 2024 r. (Zdjęcie: Vietcap).

Drugie miejsce pod względem wartości krótkoterminowych przedpłat zajęła spółka No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland – kod giełdowy: NVL). Kategoria ta odnotowała niewielki spadek o 1% w porównaniu z analogicznym okresem 2023 roku. Wynika to po części z wycofania dużych projektów tego przedsiębiorstwa, a także z faktu, że liczba transakcji nie zmieniła się w porównaniu z 2023 rokiem.

W ubiegłym roku „oszczędności” spółki Construction Development Investment Joint Stock Corporation (DIC Corp – kod giełdowy: DIG) znacząco wzrosły, osiągając poziom 2426 mld VND, co stanowi wzrost o 37%. Największy wzrost odnotował w szczególności projekt mieszkaniowy A2-1, który odnotował ponad 843 mld VND, czyli 4,9 razy więcej niż w analogicznym okresie pod koniec 2023 roku.

Z drugiej strony, Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (kod giełdowy: KDH), Nam Long Investment Joint Stock Company (kod giełdowy: NLG) oraz Dat Xanh Group Joint Stock Company (kod giełdowy: DXG) odnotowały spadek liczby klientów usług przedpłaconych. Powodem jest to, że w 2023 roku wszystkie te jednostki odnotowały znaczny wzrost.

Na przykład, pod koniec 2023 roku Nha Khang Dien odnotowało 2388 miliardów VND krótkoterminowych przedpłat od klientów, 2,7 razy więcej niż w roku poprzednim. W 2024 roku przedsiębiorstwo to nie otworzyło żadnych projektów na sprzedaż.

„Oszczędności” zamieniają się w pieniądze

Mimo że wzrost sprzedaży krótkoterminowych produktów przedpłaconych klientom jest uważany za pozytywny sygnał, aby odnotować przychód, przedsiębiorstwa muszą pomyślnie zakończyć proces dostarczania produktów klientom.

Szef zespołu analitycznego firmy maklerskiej powiedział, że nadal zdarzają się przypadki, w których firmy z branży nieruchomości nie mogą przekazać projektów, mimo że zaksięgowały zaliczki od klientów. Można tu wymienić problemy ze statusem prawnym projektu, brak wystarczającego kapitału na jego realizację oraz spory sądowe.

Widać to w danych finansowych firm Vinhomes i Novaland. Krótkoterminowe usługi przedpłacone w tych dwóch jednostkach rosły dynamicznie i znacznie przewyższały inne firmy. Powodem jest to, że wszystkie te giganty wdrożyły w ostatnich latach duże projekty na dużą skalę.

Jednak z powodu problemów prawnych związanych z projektem, ta odnotowana wartość Novaland nie została przeniesiona na zysk firmy. Podczas gdy zysk Vinhomes rośnie w tym samym kierunku, co w przypadku usług przedpłaconych, w przypadku Novaland jest odwrotnie. W 2024 roku firma odnotowała stratę po opodatkowaniu w wysokości około 4351 miliardów VND. Inne firmy, takie jak Nha Khang Dien, Nam Long i Dat Xanh, odnotowały znaczny wzrost zysków w 2024 roku.

W raporcie dotyczącym strategii inwestycyjnej na rok 2025 firmy papierów wartościowych wyraziły pogląd, że wdrożenie znowelizowanej ustawy o gruntach usprawni procedury prawne i stworzy korzystne warunki dla wielu nowych projektów, które będą mogły być wprowadzane do sprzedaży na rynku pierwotnym od 2025 r.

W związku z tym duże przedsiębiorstwa, takie jak Vinhomes, Nha Khang Dien, Nam Long czy Dat Xanh, będą miały dużą przewagę przed nadchodzącymi reformami prawnymi. Wszystkie jednostki badawcze prognozują, że sprzedaż w całym kraju gwałtownie wzrośnie w 2025 roku dzięki nowym i trwającym projektom.

Oczekuje się, że Vinhomes uruchomi w tym roku kilka projektów, w tym Phuoc Vinh Tay w prowincji Long An i Duong Kinh w Hajfong – a także prowadzi obecnie sprzedaż projektów takich jak Royal Island oraz Ocean Park 2 i Ocean Park 3. Khang Dien House ma rozpocząć nowy projekt w mieście Thu Duc. Po otrzymaniu pozwolenia na budowę w trzecim kwartale 2024 roku, Dat Xanh planuje również uruchomienie Gems Riverside w Ho Chi Minh na początku 2025 roku.

Oczekuje się, że niektóre firmy odnotują w tym roku dwucyfrowy wzrost sprzedaży. Wzrost sprzedaży ma przyczynić się do gwałtownego wzrostu zysków od 2025 roku, kiedy projekty zostaną przekazane.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thay-gi-tu-khoi-cua-de-danh-bat-thuong-cua-loat-dai-gia-dia-oc-20250205153123390.htm