Rynek zwalnia, kupujący czekają, co Ministerstwo Sprawiedliwości mówi o propozycji nałożenia wysokich podatków na „surfing” na rynku nieruchomości?

Ministerstwo Sprawiedliwości uważa, że ​​opodatkowanie oparte na czasie posiadania nieruchomości nie jest wykonalne; ceny mieszkań w Hanoi stoją w miejscu i mało prawdopodobne jest, aby miały znacząco spaść; miasto Ho Chi Minh przestało sprawdzać aktualny status przy wydawaniu certyfikatów gruntowych i domów... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Obecnie podatek dochodowy od osób fizycznych od przeniesienia własności nieruchomości w Wietnamie jest pobierany według stałej stawki 2% od wartości transakcji, niezależnie od okresu posiadania. (Źródło: DN&TT)

Ministerstwo Sprawiedliwości wypowiada się na temat wysokich podatków od „surfingu” na rynku nieruchomości

Według Ministerstwa Sprawiedliwości opodatkowanie nieruchomości w oparciu o okres posiadania nie jest wykonalne ze względu na brak jednolitości w systemie podatkowym i zarządzaniu gruntami, co wymaga dalszych badań. Uwagi Ministerstwa Sprawiedliwości dotyczące propozycji opracowania projektu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa zastępcza).

W projekcie przedłożonym rządowi, Ministerstwo Finansów zaproponowało „możliwość zbadania i wdrożenia systemu poboru podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) z tytułu przeniesienia własności nieruchomości w oparciu o okres posiadania, tak jak ma to miejsce w niektórych krajach. Należy przeanalizować i odpowiednio ustalić konkretne stawki podatkowe, odzwierciedlające rzeczywiste funkcjonowanie rynku nieruchomości”. Celem tej propozycji jest instytucjonalizacja polityki i kierunków działania, zapewnienie rozsądnego poziomu regulacji, unikając spekulacji i baniek spekulacyjnych na rynku nieruchomości.

Ministerstwo Sprawiedliwości stwierdziło, że konieczne jest przeprowadzenie badań i ustalenie konkretnych stawek podatkowych, które będą odzwierciedlać rzeczywisty stan rynku nieruchomości.

W celu wdrożenia tej polityki konieczna jest synchronizacja z procesem doskonalenia polityki gruntowo-mieszkaniowej, a także synchronizacja i gotowość infrastruktury informatycznej do ewidencji gruntów i nieruchomości.

W związku z tym Ministerstwo uważa, że ​​rozwiązanie polegające na pobieraniu podatku na podstawie czasu posiadania nie jest wykonalne i zaleca Ministerstwu Finansów, aby przed wprowadzeniem w życie dalszych badań i udoskonaleń w tej dziedzinie, zapewniło jej skuteczność i wykonalność.

Obecnie podatek dochodowy od osób fizycznych od przeniesienia własności nieruchomości w Wietnamie jest pobierany według stałej stawki 2% od wartości transakcji, niezależnie od okresu posiadania.

We wrześniu 2024 roku, w oficjalnym komunikacie wysłanym do Kancelarii Rządowej , informującym o cenach nieruchomości, Ministerstwo Budownictwa poinformowało, że przeanalizuje i zaproponuje politykę podatkową dla właścicieli i użytkowników wielu domów i gruntów, aby ograniczyć spekulacje oraz krótkoterminowe transakcje kupna i sprzedaży w celu osiągnięcia zysku. Propozycja ta została złożona w kontekście stale rosnących cen nieruchomości i mieszkań od początku roku.

Rynek stoi w miejscu, ceny raczej nie spadną znacząco

Ustawa o gruntach, nieruchomościach i mieszkalnictwie jest wdrażana od 6 miesięcy. Oceniając wpływ powyższych przepisów na rynek nieruchomości, pan Le Van Binh – zastępca dyrektora Departamentu Gruntów (Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska) – stwierdził, że jest na to za wcześnie. Potrzeba czasu, aby prawo przeniknęło do rynku produktów.

Podczas seminarium „Nieruchomości w 2025 roku – odkrywanie szans w wyzwaniach”, zorganizowanego przez gazetę Dan Viet 11 lutego, pan Binh stwierdził, że ceny nieruchomości w ostatnim czasie „strasznie wzrosły”.

W szczególności, od końca 2023 do 2024 roku ceny będą nadal gwałtownie rosnąć. Nowe mieszkania poniżej 50 milionów VND/m² praktycznie zniknęły, wiele starych mieszkań, funkcjonujących od wielu lat, również kosztuje ponad 70 milionów VND/m². Nawet na starych osiedlach mieszkaniowych ceny wzrosły 1,5-2-krotnie, co znacznie utrudnia zwykłym pracownikom dostęp do mieszkań. Osoby dysponujące 3-4 miliardami VND nadal mają trudności ze znalezieniem odpowiedniego miejsca do życia.

Utrudnia to nie tylko osobom o niskich i średnich dochodach posiadanie własnego domu, ale również zmniejsza stabilność rynku.

Analizując ten wzrost cen, pan Binh stwierdził, że nie jest to wyłącznie wynik braku podaży, ale duży wpływ ma również psychologia rynku.

„Podobnie jak w przypadku wiadomości o aukcjach gruntów, sama informacja o wysokich cenach na aukcjach gruntów tu i tam znacząco wpłynie na psychologię, że ci, którzy nie kupią szybko, stracą swój udział. Albo nawet jeśli rzeczywista podaż nie dotarła jeszcze na rynek, a same dane o podaży wzrosną, cena może przestać rosnąć” – powiedział pan Binh. Kiedy ustala się nowy przedział cenowy, podaż rośnie, a rynek zaczyna zwalniać.

„W najbliższej przyszłości pojawią się produkty z branży nieruchomości, a wraz z nimi polisy ubezpieczeniowe, rynek nieruchomości i ceny będą bardziej stabilne. W tym czasie pracownicy będą mogli kupować domy. Psychologia inwestorów również będzie spokojniejsza” – powiedział pan Binh.

Pan Nguyen Van Dinh, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości i prezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, powiedział również, że ceny nieruchomości w 2025 roku będą dostosowywane w sposób bardziej racjonalny w porównaniu z nadmiernym wzrostem w porównaniu z 2024 rokiem.

Jednak zdaniem tej osoby dokonanie głębokiej redukcji będzie trudne, ponieważ niektóre kwestie, takie jak ceny gruntów, cenniki gruntów i koszty, wykazują oznaki wywierania presji na koszty produktów nieruchomości.

„Zarówno popyt realny, jak i inwestycyjny będą miały tendencję wzrostową w 2025 roku. Jeśli chodzi o transakcje, myślę, że będą one rosły w większym stopniu w 2025 roku ze względu na lepsze czynniki podażowe, bardziej stabilne segmenty, a zwłaszcza ceny zostaną dostosowane i utrzymane na dobrym poziomie, co doprowadzi do wzrostu liczby transakcji. Ogólnie rzecz biorąc, rynek będzie bardziej aktywny niż w 2024 roku. Wskaźniki podaży i popytu na rynku poprawiły się, ale nie mogą powrócić do poziomu z lat 2018-2019” – ocenił pan Dinh.

Odnosząc się do możliwości dla inwestorów w nieruchomości w 2025 roku, pan Nguyen Van Dinh ocenił, że obecnie w centralnych obszarach miejskich ceny mieszkań są zbyt wysokie. Ekspert zaleca poszukiwanie nowych obszarów miejskich z dobrą infrastrukturą i szlakami komunikacyjnymi.

Ceny mieszkań w Hanoi pozostają stabilne

Rynek mieszkań w Hanoi po Nowym Roku Księżycowym 2025 nie odnotował znaczących wahań cen sprzedaży. Generalnie ceny mieszkań pozostają na tym samym poziomie co przed świętem Tet. Stanowi to zupełny kontrast z ubiegłym rokiem, kiedy po tym święcie ceny mieszkań w Hanoi stale się wahały, rozpoczynając okres ciągłych wzrostów cen w 2024 roku.

Badanie przeprowadzone przez Batdongsan.com.vn po święcie Tet wykazało, że ceny sprzedaży mieszkań w wielu projektach nie wahały się w porównaniu z okresem przed Tet. W szczególności w projekcie An Binh Plaza (Nam Tu Liem) ceny sprzedaży apartamentów z 2 sypialniami i 1 łazienką z 50-letnim okresem własności nadal wahały się w granicach 3,3-3,5 mld VND/apartament. Przy tej samej powierzchni, ceny mieszkań z długoterminowym okresem własności nadal wynoszą 4,3-4,4 mld VND/apartament. Apartamenty z 3 sypialniami z długoterminowym okresem własności o powierzchni powyżej 80 m² są nadal oferowane za 6-6,2 mld VND/apartament, a apartamenty z 3 sypialniami z 50-letnim okresem własności nadal wynoszą około 5 mld VND/apartament.

Podobnie, w projekcie FLC Complex, zlokalizowanym przy ulicy Pham Hung (dzielnica Nam Tu Liem), ceny sprzedaży mieszkań po święcie Tet nie uległy znaczącej zmianie. Mieszkania o powierzchni powyżej 50 m² nadal kosztują od 3,9 do 4,2 mld VND za mieszkanie. Mieszkania o powierzchni powyżej 70 m² nadal kosztują od 5,2 do 5,5 mld VND za mieszkanie przed Świętem Tet.

Również w dzielnicy Nam Tu Liem, mieszkania z 2 sypialniami i 2 łazienkami w projekcie Golden Palace nadal utrzymują cenę wywoławczą z końca 2024 roku na poziomie 4,6-4,7 mld VND za mieszkanie. W projekcie Garden Hill cena mieszkań z 2 sypialniami i 2 łazienkami nadal wynosi 4,5-4,7 mld VND.

W projekcie Golden Field ceny sprzedaży mieszkań z 2 sypialniami i 2 łazienkami utrzymują się na dotychczasowym, powszechnym poziomie około 4,7 mld VND/apartament. Jednak w tym projekcie na rynku pojawiły się 2-3 lokale, które właściciele muszą pilnie sprzedać, więc godzą się na obniżkę do 4,5-4,6 mld VND/apartament.

W dzielnicy Thanh Xuan ceny sprzedaży apartamentów w Hanoi Center Point z 2 sypialniami i 2 łazienkami pozostają takie same jak przed świętem Tet, a średnia cena sprzedaży wynosi 5,7–5,8 mld VND/apartament.

Apartamenty w projekcie Gold Season (Thanh Xuan) nadal utrzymują się w przedziale cenowym 8 miliardów VND za apartamenty 3-pokojowe i około 6 miliardów VND za apartamenty 2-pokojowe. Podobny przedział cenowy obowiązuje również w przypadku projektów apartamentowych w dzielnicy Cau Giay, takich jak HomeCity, Central Field i Discovery Complex.

Według badania przeprowadzonego przez Batdongsan.com.vn wśród brokerów i giełd, grupa nabywców nieruchomości nadal oczekuje na rozwój sytuacji cenowej po Tet.

Pan Nguyen Van Dinh, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, stwierdził, że w 2025 roku ceny mieszkań raczej nie będą spadać. Wynika to z faktu, że nowa podaż, która pojawi się na rynku w 2025 roku, będzie koncentrować się głównie na segmentach luksusowych i z wyższej półki w dużych miastach. Dlatego ceny mieszkań będą nadal utrzymywać się na wysokim poziomie. Podaż mieszkań socjalnych prawdopodobnie wzrośnie w 2025 roku, ale nadal będzie bardzo niska w porównaniu z potrzebami mieszkańców. Podaż tanich mieszkań komercyjnych jest nadal niezwykle ograniczona. W związku z tym ceny mieszkań raczej nie będą spadać, a jedynie utrzymają się na poziomie poziomym.

Ho Chi Minh City eliminuje sprawdzanie aktualnego statusu przy wydawaniu certyfikatów gruntowych i mieszkaniowych

Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh właśnie wydał decyzję o zmianie i uzupełnieniu szeregu artykułów Rozporządzenia w sprawie koordynacji zarządzania zamówieniami budowlanymi (zwanego dalej Przepisami o Zarządzaniu Budową) w mieście.

Przepisy dotyczące zarządzania zamówieniami budowlanymi w Ho Chi Minh City zostały wydane decyzją z dnia 1 kwietnia 2024 r. W artykule 10, klauzula 1, określono obowiązki Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska (TN-MT), Miejskiego Urzędu Rejestracji Nieruchomości oraz jego oddziałów w następujący sposób:

„W toku realizacji procedur związanych z certyfikacją aktywów związanych z gruntem, w przypadku sprawdzenia aktualnego stanu budynków lub robót budowlanych zgodnie z przepisami prawa gruntowego, w przypadku wykrycia naruszeń zarządzenia budowlanego, dokumentacja zostanie przekazana właściwemu organowi w celu przeprowadzenia kontroli i postępowania zgodnie z przepisami prawa.”

W niedawno wydanej decyzji Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh zmienił ją w następujący sposób: „W trakcie rozpatrywania procedur związanych z certyfikacją aktywów związanych z gruntem, w przypadku stwierdzenia jakichkolwiek naruszeń przepisów budowlanych, należy wysłać pisemne zawiadomienie do właściwego organu w celu przeprowadzenia inspekcji i postępowania zgodnie z przepisami prawa”.

Powyższa zmiana oznacza, że ​​Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska, Miejski Urząd Rejestracji Nieruchomości oraz podległe mu oddziały nie będą już miały obowiązku sprawdzania aktualnego stanu domów lub prac budowlanych przy wydawaniu zaświadczeń.

Zmieniona i uzupełniona decyzja zniosła z policji miasta Ho Chi Minh obowiązek nakazania policji na szczeblu dystryktu nasilenia kontroli i szybkiego wykrywania prac budowlanych naruszających rozporządzenie budowlane na obszarze pod ich nadzorem w celu uzyskania porady dotyczącej odpowiedniego postępowania.

Ponadto nowe przepisy zdejmują z Departamentu Planowania i Inwestycji obowiązek współpracy z Powiatowym Komitetem Ludowym w celu żądania od przedsiębiorstw ponownej rejestracji certyfikatów rejestracyjnych zgodnie z decyzją o rozpatrywaniu naruszeń administracyjnych w przypadku zgłaszania nieuczciwych lub niedokładnych treści rejestracyjnych.

Jeśli chodzi o obowiązek sporządzania rejestru wykroczeń administracyjnych i doradzania w sprawie sankcji administracyjnych, nowe rozporządzenie usuwa sformułowanie „w ciągu 2 dni roboczych od dnia sporządzenia rejestru wykroczeń administracyjnych”.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html