Ceny nieruchomości rosną szybciej niż dochody.

Podczas pierwszego Forum Nieruchomości Southern Dynamic, zorganizowanego niedawno przez Wietnamski Instytut Badań nad Nieruchomościami (VIRES), pan Duong Long Thanh, założyciel i prezes zarządu Thang Loi Group, powiedział, że ponad dziesięć lat temu firma sprzedała dom w Ben Cat (dawniej Binh Duong ) za około 300 milionów VND. W tamtym czasie średni dochód pracowników i urzędników wynosił około 7 milionów VND miesięcznie, co oznaczało, że mogli oszczędzać przez 5-6 lat na zakup domu.

Według niego, realny popyt na mieszkania nadal stanowi 70-80% całego rynku, ale tempo wzrostu cen mieszkań znacznie przewyższa wzrost dochodów pracowników. To powoduje znaczną lukę w dostępie wielu osób do mieszkań.

„W ciągu ostatniej dekady średni dochód wzrósł o 6-8% rocznie, podczas gdy ceny nieruchomości wzrosły o 12-20% rocznie, co sprawiło, że kupujący są coraz bardziej wyczerpani” – powiedział.

Jednym z głównych powodów, według pana Thanha, jest to, że podaż dotyczy głównie segmentu luksusowego, z dużymi apartamentami i drogimi materiałami budowlanymi. Presja na ceny mieszkań wynika również z wysokich kosztów nakładów (prawnych, podatkowych, ceny gruntu, kosztów budowy i oprocentowania kredytów).

„To nie jest problem indywidualny, ale problem całego rynku. Jeśli nie zostanie rozwiązany, marzenie wielu pracowników o osiedleniu się będzie jeszcze bardziej odległe” – przyznał pan Thanh.

Nieruchomości we wschodniej części Ho Chi Minh City z projektami apartamentowymi. Zdjęcie: Quynh Tran

Wysokie ceny mieszkań znajdują również odzwierciedlenie w niedawno opublikowanym raporcie Ministerstwa Budownictwa . W związku z tym, w trzecim kwartale, Ministerstwo odnotowało średnią cenę za metr kwadratowy na rynku sięgającą 78 milionów VND, a ponad 30% nowej podaży przekroczyło 100 milionów VND. W Ho Chi Minh City średnia cena wynosi około 91 milionów VND za metr kwadratowy, a wiele projektów w centrum miasta osiąga ceny 120-150 milionów VND/metr kwadratowy.

Podobnie CBRE i Knight Frank podały, że 60% nowych mieszkań w Ho Chi Minh City kosztuje ponad 100 milionów VND za metr kwadratowy; podaż mieszkań w przystępnej cenie praktycznie się wyczerpała, a większość pozostałych zasobów kosztuje ponad 60 milionów VND za metr kwadratowy.
Tymczasem, według Generalnego Urzędu Statystycznego, średni dochód pracowników w pierwszych 9 miesiącach roku wyniósł 8,3 mln VND miesięcznie, co oznacza wzrost o 10% w porównaniu z tym samym okresem. Pracownicy w miastach zarabiali około 10 mln VND miesięcznie, co odpowiada 120 mln VND rocznie. Oznacza to, że każdy pracownik pracujący przez rok może kupić zaledwie około 1 m² domu (nie wliczając kosztów utrzymania, oszczędności ani innych środków finansowych). Po 5 latach średni dochód wzrósł zaledwie o 2 mln VND, podczas gdy ceny domów wzrosły średnio o 10–15 mln VND za metr kwadratowy.

Badania One Mount Group sugerują również, że rodzina z rocznym dochodem 200 milionów VND musi oszczędzać przez ponad 36 lat, aby kupić dwupokojowe mieszkanie komercyjne, nie wliczając dodatkowych opłat. Obecnie 54% gospodarstw domowych w Hanoi i Ho Chi Minh ma roczny dochód poniżej 200 milionów VND, co oznacza, że większość z nich praktycznie nie stać na zakup domu w centrum miasta.

Pan Le Nhu Thach, przewodniczący rady dyrektorów Bcons Group, ocenił, że Wietnam ma obecnie ponad 53 miliony osób w wieku produkcyjnym, wskaźnik urbanizacji przekracza 41%, a napływ ludności do dużych miast gwałtownie zwiększył popyt na mieszkania. Dzisiejsi nabywcy priorytetowo traktują przejrzysty status prawny, rzeczywistą wartość użytkową, rozsądne koszty operacyjne i dobrą płynność finansową. Jednak rzeczywistość rynkowa pokazuje rosnącą przepaść między popytem a możliwościami własnościowymi.

Według pana Thacha, gdy podaż zbliży się do 40 milionów jednostek, rynek może wejść w fazę nasycenia, dlatego też poprawa dostępności mieszkań staje się od tej chwili kluczowym zadaniem.

Aby zrównoważyć problem kosztów i zysków, aby nakierować rynek na rozwój mieszkań odpowiadających dochodom, pan Thach stwierdził, że rozwiązanie leży w rozwoju produktu. Przytoczył międzynarodowe doświadczenia, które pokazują, że aby obniżyć ceny mieszkań do przystępnego poziomu, firmy muszą optymalizować powierzchnię i funkcjonalność.

Według niego, kupujący bardziej interesują się całkowitym kosztem posiadania niż ceną za metr kwadratowy. Dlatego budowanie małych, w pełni funkcjonalnych mieszkań pomaga zmniejszyć początkową presję finansową. Aby utrzymać ceny w przystępnym zakresie, firmy mogą samodzielnie, synchronicznie wdrażać projekty, od projektowania, przez budowę, po zarządzanie projektem i eksploatację, redukując koszty pośrednie. Wiąże się to jednak również z ryzykiem związanym z kosztami maszyn i eksploatacji, jeśli projekt nie jest ciągły.

Pan Duong Long Thanh powiedział, że oprócz wysiłków przedsiębiorstw, rząd musi wdrożyć politykę stymulującą podaż mieszkań w przystępnej cenie, zreformować procedury i obniżyć koszty, a także wprowadzić mechanizmy wspierające osoby kupujące dom po raz pierwszy. Skrócenie procedur prawnych, ograniczenie kosztów i ryzyka zwiększy możliwości obniżania cen domów.

Podkreślił również, że rynek musi powrócić do swojej podstawowej wartości – mieszkań do zamieszkania, a nie tylko do inwestycji. Wymaga to synchronizacji od planowania, przez politykę, po rozwój produktu. Na poziomie lokalnym kompaktowy model miejski – w promieniu 15 minut jazdy – jest uważany za kierunek, który pomoże zwiększyć dostęp do mieszkań, w kontekście stopniowego zastępowania niskich budynków przez wysokie bloki mieszkalne w dużych miastach.

Według vnexpress.net

Source: https://baodongthap.vn/toc-do-tang-gia-nha-ngay-cang-vuot-xa-thu-nhap-a233619.html