Miasto Ho Chi Minh ustala ostateczny stosunek kosztów do zysków jako podstawę wyceny gruntów.

Jest to jedna z ważnych podstaw ustalania cen gruntów metodą nadwyżkową w przypadku projektów nieruchomości w Ho Chi Minh City.

Miasto Ho Chi Minh ustala ostateczny stosunek kosztów do zysków jako podstawę wyceny gruntów.

Jest to jedna z ważnych podstaw ustalania cen gruntów metodą nadwyżkową w przypadku projektów nieruchomości w Ho Chi Minh City.

Wiceprzewodniczący Ludowego Komitetu Ho Chi Minh City Bui Xuan Cuong właśnie podpisał i wydał decyzję nr 49/2025, w której określono czynniki kształtujące przychody z rozwoju, czynniki szacujące koszty rozwoju przy ustalaniu konkretnych cen gruntów zgodnie z metodą nadwyżkową oraz czynniki wpływające na ceny gruntów przy ustalaniu cen gruntów w mieście.

Zysk inwestora równy 15% całkowitego kosztu inwestycji budowlanej

W przypadku czynników szacunkowych kosztów rozwoju podjęto decyzję o podaniu procentów (%) w celu określenia kosztów działalności gospodarczej: kosztów odsetek, zysków inwestorów, biorąc pod uwagę kapitał własny, ryzyka biznesowego dla grup projektów o tych samych głównych celach użytkowania gruntów w ramach poszczególnych typów projektów.

Miasto dzieli każdy segment na: budynki wielorodzinne, domy szeregowe, wille, podział gruntów, sprzedaż gruntów, parki przemysłowe, klastry przemysłowe, biura, obiekty handlowo-usługowe, hotele. W zależności od rodzaju projektu, będą obowiązywać różne regulacje procentowe.

Koszty odsetek, zyski inwestorów, uwzględniające kapitał własny i ryzyko biznesowe, zostaną obliczone poprzez pomnożenie 15% przez całkowity koszt inwestycji budowlanej. Zdjęcie: Le Toan

Dokładniej rzecz biorąc, koszty marketingu, reklamy i sprzedaży będą wyliczane na poziomie 2% całkowitych przychodów dla wszystkich segmentów.

Koszty zarządzania i eksploatacji będą naliczane w wysokości 15% całkowitych przychodów z wynajmu, w przypadku projektów budownictwa wielorodzinnego, parków przemysłowych i klastrów przemysłowych, biur, handlu i usług. W szczególności w przypadku projektów budowy domów szeregowych i willi, podziału na osiedla i sprzedaży gruntów, stawka będzie naliczana w wysokości 5% całkowitych przychodów z wynajmu.

W szczególności koszty odsetek, zysk inwestora z uwzględnieniem kapitału własnego i ryzyko biznesowe zostaną obliczone jako 15% pomnożone przez całkowity koszt inwestycji budowlanej, koszt działalności gospodarczej i wartość prawa do użytkowania gruntu. Stawka ta ma zastosowanie do wszystkich powyższych segmentów.

W przypadku projektów inwestycyjnych z zakresu hotelarstwa, opieki zdrowotnej, edukacji , sportu lub projektów o szczególnych cechach organizacja wdrażająca proces ustalania cen gruntów powinna zaproponować procentowy udział czynników marketingu, reklamy, kosztów sprzedaży, kosztów zarządzania operacyjnego, kosztów odsetek od kredytów, zysków inwestorów, biorąc pod uwagę kapitał własny, ryzyko biznesowe i inne koszty, w Raporcie wyjaśniającym dotyczącym opracowania planu cen gruntów, który konkretna Rada ds. wyceny cen gruntów rozpatrzy i podejmie decyzję.

Projekty, które nie zostały sprzedane w pierwszym roku

Uchwała nr 49/2025, uwzględniając czynniki kształtujące przychody z rozwoju, określa również moment rozpoczęcia sprzedaży, czas sprzedaży oraz wskaźnik sprzedaży każdego segmentu.

Jednakże wskaźnik ten ma zastosowanie wyłącznie w przypadkach, gdy dokumenty dotyczące polityki inwestycyjnej lub dokumenty przetargowe dotyczące realizacji projektu inwestycyjnego lub decyzje zatwierdzające lub akceptujące projekty inwestycyjne nie określają czasu sprzedaży, czasu rozpoczęcia sprzedaży i obrotu produktami i usługami, a decyzje zatwierdzające szczegółowe plany budowy nie określają wskaźnika zajętości.

W związku z tym datę rozpoczęcia sprzedaży ustala się na pierwszy rok trwania projektu, a procent sprzedaży przydzielany jest na podstawie powierzchni użytkowej budynku, wliczając powierzchnię piwnicy.

Jeśli chodzi o okres i tempo sprzedaży, projekty budynków wielopiętrowych o powierzchni użytkowej poniżej 50 000 m² będą miały okres sprzedaży wynoszący 2 lata, ze wskaźnikiem 40% w pierwszym roku i 60% w drugim roku. W przypadku projektów domów szeregowych i willi o skali poniżej 100 jednostek oraz projektów podziału i sprzedaży działek o powierzchni poniżej 200 działek, wskaźnik sprzedaży wyniesie 100% w ciągu 1 roku.

W przypadku projektów na dużą skalę z dłuższym okresem sprzedaży, od 4 do 5 lat, których sprzedaż nie jest dozwolona w pierwszym roku, w tym: projekty budowy wielopiętrowych budynków mieszkalnych o powierzchni zabudowy 150 000 m2 lub większej; projekty budowy domów szeregowych i willi obejmujące ponad 1000 produktów.

W przypadku inwestycji biurowych, handlowych i usługowych wskaźnik obłożenia wynosi 75% dla celów biurowych i 70% dla celów handlowych.

W przypadku projektów inwestycyjnych w zakresie hotelarstwa, opieki zdrowotnej , edukacji, kultury, sportu lub projektów specjalnych organizacja wdrażająca ustalanie cen gruntów powinna zaproponować inne czynniki służące oszacowaniu przychodów z rozwoju w Raporcie wyjaśniającym dotyczącym opracowania planu cen gruntów, które dana Rada ds. wyceny cen gruntów rozpatrzy i podejmie decyzję.

Metodę nadwyżki stosuje się poprzez pomniejszenie całkowitego szacowanego przychodu z inwestycji o całkowity szacowany koszt inwestycji danej działki lub powierzchni gruntu na podstawie najbardziej efektywnego wykorzystania gruntu (współczynnik wykorzystania gruntu, gęstość zabudowy, maksymalna liczba pięter budynku) zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego i szczegółowym planem budowy zatwierdzonym przez właściwy organ.

Całkowity przychód z zagospodarowania działki lub obszaru gruntu ustala się na podstawie szacunków cen transferowych, cen dzierżawy gruntów, cen dzierżawy lokali, cen działalności związanej z produktami i usługami, wahań cen transferowych, cen dzierżawy gruntów, cen dzierżawy lokali, cen działalności związanej z produktami i usługami w okresie realizacji projektu oraz innych czynników kształtujących przychód, w tym: czasu sprzedaży, czasu rozpoczęcia sprzedaży, działalności związanej z produktami i usługami, tempa sprzedaży, wskaźnika obłożenia.

Ceny produktów i usług biznesowych stosuje się w przypadkach, gdy nie można ustalić cen transferowych, cen dzierżawy gruntów i cen dzierżawy lokali.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-chot-ty-le-phan-tram-cac-chi-phi-loi-nhuan-lam-co-so-dinh-gia-dat-d259169.html