Projekt ustawy skierowany do Zgromadzenia Narodowego do wstępnych konsultacji (Wniosek Rządu nr 108/TTr-CP z 5 kwietnia) stanowi, że inwestorzy sprzedający mieszkania lub obiekty budowlane w trakcie realizacji lub przenoszący lub dzierżawiący prawa do użytkowania gruntów wraz z istniejącą infrastrukturą w ramach projektu będą zobowiązani do zawierania transakcji za pośrednictwem giełdy nieruchomości (art. 57). Propozycje te spotkały się z mieszanymi reakcjami, z wieloma odmiennymi opiniami ekspertów i niektórych przedstawicieli Zgromadzenia Narodowego.
2 opcje
W oparciu o opinie deputowanych Zgromadzenia Narodowego z V sesji, agencja projektowa, we współpracy z odpowiednimi agencjami, zbadała, wdrożyła i zrecenzowała projekt ustawy. W najnowszym raporcie z uwzględnienia opinii, poprawek i finalizacji projektu ustawy, przedłożonym Komisji Gospodarczej Zgromadzenia Narodowego, rząd zgodził się na usunięcie wymogu, zgodnie z którym transakcje na rynku nieruchomości muszą odbywać się za pośrednictwem parkietu giełdowego (art. 57), zastępując go jedynie zachętą dla podmiotów do przeprowadzania takich transakcji.
„Przyjęcie tego stanowiska przez organ projektowy nastąpiło w odpowiednim momencie i jest bardzo pożądane, ponieważ wymóg, aby niektóre transakcje dotyczące nieruchomości były zawierane za pośrednictwem strony trzeciej, na przykład wymiana nieruchomości, wprowadziłby dodatkowe procedury i koszty, podnosząc ceny nieruchomości w sytuacji, gdy prawo już zawiera regulacje dotyczące notarialnego uwierzytelniania umów” – powiedział Nguyen Van Dinh, ekspert prawa nieruchomości.
Kolejnym wartym uwagi zapisem projektu ustawy jest warunek, pod którym deweloperzy mogą pobierać kaucje w transakcjach dotyczących nieruchomości. W artykule 23, § 5 najnowszego projektu ustawy, organ opracowujący projekt proponuje dwie opcje.
Wciąż istnieje wiele sprzecznych opinii na temat przepisów dotyczących kaucji w transakcjach dotyczących nieruchomości, zaproponowanych w projekcie ustawy o obrocie nieruchomościami (zmienionej). Zdjęcie: TAN THANH
Opcja 1: Deweloper projektu nieruchomości może pobrać zadatek zgodnie z umową z klientem tylko wtedy, gdy projekt mieszkaniowy lub budowlany posiada projekt podstawowy zatwierdzony przez organ państwowy, a deweloper posiada co najmniej jeden z dokumentów prawa użytkowania gruntu określonych w art. 25 ust. 2 niniejszej ustawy oraz zakończył procedurę zgłoszenia rozpoczęcia budowy zgodnie z przepisami prawa. Umowa zadatku musi jasno określać cenę sprzedaży lub cenę dzierżawy z opcją wykupu nieruchomości mieszkalnej lub budowlanej, a wysokość zadatku nie może przekraczać 10% ceny sprzedaży lub ceny dzierżawy z opcją wykupu nieruchomości mieszkalnej lub budowlanej.
Opcja 2: Deweloper projektu nieruchomościowego ma prawo pobierać zaliczki zgodnie z ustaleniami z klientami wyłącznie wtedy, gdy projekt mieszkaniowy lub budowlany spełnił wszystkie warunki uruchomienia działalności gospodarczej, a transakcja została przeprowadzona zgodnie z przepisami niniejszej ustawy.
Czy powinniśmy zmniejszyć czy wyeliminować wymóg depozytu?
Pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA), wyraził sprzeciw wobec niektórych zapisów Opcji 1, ponieważ nie mają one większego znaczenia dla ochrony praw klientów, zwłaszcza indywidualnych. W szczególności kwota depozytu określona w Opcji 1 powinna zostać zmieniona na...
„Kwota depozytu nieprzekraczająca 5%” jest kwotą rozsądną, zgodną z praktyką społeczną, i gwarantuje, że depozyt nie jest przeznaczony na cele związane ze zbiórką funduszy oraz że jego wartość jest wystarczająca, aby zarówno wpłacający, jak i odbiorca byli świadomi umowy i jej przestrzegali. Pomaga to również deweloperowi projektu zrozumieć potrzeby i preferencje klienta, co pozwala na poprawę i podniesienie jakości produktów, udogodnień i usług oferowanych w ramach projektu.
Tymczasem ekspert Nguyen Van Dinh argumentuje, że teoretycznie konieczne jest dokonanie oceny, czy zadatek mieści się w zakresie prawa obrotu nieruchomościami. Według niego, stosunek między sprzedającym (deweloperem) a kupującym (potencjalnym klientem) jest stosunkiem cywilnym, regulowanym przez prawo cywilne.
Zgodnie z artykułem 328 Kodeksu cywilnego, zadatek to czynność, w ramach której jedna strona przekazuje drugiej stronie pewną sumę pieniędzy, metale szlachetne, kamienie szlachetne albo inne przedmioty wartościowe (zwane łącznie „rzeczami złożonymi w depozycie”) na oznaczony czas w celu zabezpieczenia zawarcia lub wykonania umowy.
W związku z tym, jeśli celem umowy o zadatek pomiędzy sprzedającym i kupującym jest jedynie zapewnienie, że obie strony przystąpią do realizacji umowy kupna-sprzedaży mieszkania, gdy zostaną spełnione określone warunki (zarezerwowanie nieruchomości), czy przepisy prawa specjalistycznego (prawo dotyczące obrotu nieruchomościami) mogą ograniczyć czas lub wartość zadatku?
Według pana Dinha, aby zapewnić skuteczność polityki i uniknąć „kolizji prawa”, ustawa o obrocie nieruchomościami nie musi regulować wymogu wniesienia depozytu. Zamiast tego potrzebne są przepisy, które będą ściśle kontrolować sprzedaż mieszkań i projektów budowlanych w trakcie realizacji, mobilizację i wykorzystanie kapitału przez inwestorów oraz nakładać surowe sankcje za naruszenia. W związku z tym przepisy dotyczące warunków przyjmowania depozytów i ich wartości powinny zostać usunięte z projektu ustawy.
Pan LE HOANG CHAU, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA):
Niedociągnięcia w transferze projektu
Jeśli chodzi o przepisy dotyczące przeniesienia własności projektu, artykuł 38 projektu wyraźnie określa zasadę przeniesienia własności projektu w całości lub w części. W szczególności, klauzula 3 artykułu 38 stanowi, że po przeniesieniu inwestor może odziedziczyć projekt, ale zasada ta jest niezgodna z artykułem 39 projektu. W szczególności, punkt C, klauzula 1 artykułu 39 stanowi, że w przypadku przeniesienia własności projektu inwestor musi ukończyć infrastrukturę...
W rzeczywistości sprzedający i kupujący projekt mają zupełnie inne pomysły. Kupujący dysponują pieniędzmi, mają inne pomysły i chcą zainwestować w zmianę obecnego stanu projektu. Dlatego po otrzymaniu transferu mogą dostosować planowanie w skali 1/500, akceptują płacenie wyższych kwot, wywiązują się ze swoich zobowiązań finansowych i nie muszą korzystać ze starej infrastruktury; budują nową. Tymczasem klauzula 3 artykułu 39 wymaga ukończenia nowej infrastruktury przed zezwoleniem na transfer, co jest niewygodne dla zbywcy. Utrzymujące się restrykcyjne przepisy utrudniają fuzje i przejęcia (M&A) projektów, nie tworząc sprzyjającego środowiska dla transferów, a wielu niekompetentnych inwestorów będzie miało trudności ze znalezieniem nowych inwestorów.
Dr Pham Anh Khoi, dyrektor generalny FINA Real Estate Financial Services Company:
Przepisy muszą zapewniać równowagę.
Zgromadzenie Narodowe omówiło i podjęło decyzje w wielu ważnych kwestiach dotyczących znowelizowanej ustawy o obrocie nieruchomościami. Jednak wszystkie decyzje polityczne muszą być zrównoważone między wszystkimi uczestnikami rynku, w tym kupującymi i sprzedającymi nieruchomości. Jeśli prawo stwarza trudności zarówno kupującym, jak i sprzedającym, doprowadzi to do braku równowagi. Na przykład, jeśli chodzi o przepisy dotyczące warunków wprowadzania produktu do sprzedaży, jeśli prawo będzie zbyt surowe, deweloperzy będą mieli trudności lub wręcz niemożliwe do pozyskania kapitału, co utrudni realizację projektów, a w konsekwencji produkty oferowane na rynku będą niższej jakości, a ceny sprzedaży będą przekraczać możliwości finansowe kupujących.
Ponadto rząd poniesie straty budżetowe, inne branże związane z nieruchomościami, takie jak materiały budowlane i budownictwo, stracą miejsca pracy, a cała gospodarka ucierpi.
Pan LE HUU NGHIA, Dyrektor Generalny Le Thanh Trading and Construction Company Limited:
Powinny istnieć regulacje regulujące zarządzanie gromadzonymi funduszami.
Istnieją zbędne regulacje, które Zgromadzenie Narodowe powinno zignorować; ich narzucanie jedynie marnuje czas personelu zajmującego się inspekcją i nadzorem… Na przykład regulacja dotycząca kaucji jest sprawą cywilną, rozstrzyganą zarówno przez kupującego, jak i sprzedającego. Jeśli kupujący zgodzi się wpłacić kaucję, ale nie kupi, traci ją, a jeśli sprzedający przyjmie pieniądze i anuluje transakcję, musi zwrócić kaucję.
Decyzja o tym, czy transakcje powinny być przeprowadzane za pośrednictwem platformy handlowej, powinna być pozostawiona deweloperom, ponieważ to oni będą wiedzieć, która platforma jest wystarczająco kompetentna, aby dokonać wyboru. W przeciwnym razie będą mogli sami sprzedawać swoje produkty i ponosić odpowiedzialność wobec klientów. W rzeczywistości, gdyby było to obowiązkowe, wiele nieuczciwych platform, zainteresowanych wyłącznie sprzedażą produktów w celu uzyskania prowizji, wyolbrzymiałoby lub przeinaczało projekt, aby sprzedać go klientom, a deweloper ponosiłby wówczas pełną odpowiedzialność.
Kluczowym aspektem działalności na rynku nieruchomości jest zarządzanie przepływami pieniężnymi dewelopera. Gdzie lokuje on pieniądze otrzymane od klientów? Jeśli nie są one odpowiednio zarządzane i deweloperzy wydają je arbitralnie, zamiast inwestować je w projekt, stanowią ryzyko dla klientów.
Pham Dinh napisał
Source: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm
Komentarz (0)