Kontrowersje wokół przepisów dotyczących depozytów w nieruchomościach

W projekcie ustawy, po raz pierwszy przedłożonym Zgromadzeniu Narodowemu (NA) do konsultacji (wniosek nr 108/TTr-CP z 5 kwietnia), zawarto przepis, zgodnie z którym inwestorzy projektu, którzy w przyszłości będą sprzedawać domy i roboty budowlane, a także przenosząc i dzierżawiąc prawa do użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą w ramach projektu, będą musieli korzystać z giełdy nieruchomości (art. 57). Propozycje te spotkały się z wieloma sprzeciwami, w tym wieloma opiniami ekspertów i niektórych posłów NA.

2 opcje

W oparciu o opinie delegatów Zgromadzenia Narodowego na V sesji, agencja projektowa koordynowała działania z odpowiednimi agencjami w celu zbadania, wdrożenia i przeglądu. W raporcie dotyczącym wdrożenia, rewizji i uzupełnienia najnowszego projektu ustawy, przesłanym do Komisji Gospodarczej Zgromadzenia Narodowego, rząd zgodził się na usunięcie przepisu wymagającego przeprowadzania transakcji na rynku nieruchomości przez izbę (artykuł 57), a zamiast tego jedynie zachęcał podmioty do takiego postępowania.

„Akceptacja agencji sporządzającej dokumenty nastąpiła w odpowiednim momencie i jest bardzo pożądana, ponieważ jeśli niektóre transakcje dotyczące nieruchomości będą musiały odbywać się za pośrednictwem strony trzeciej, np. giełdy nieruchomości, to doprowadzi to do dodatkowych procedur i kosztów, co spowoduje wzrost cen nieruchomości w kontekście obowiązującego już prawa regulującego kwestie notarialnego poświadczania i certyfikowania umów” – wyraził swoją opinię ekspert prawa nieruchomości, Mistrz Nguyen Van Dinh.

Kolejnym wartym uwagi zapisem projektu ustawy są warunki, na jakich inwestorzy mogą pobierać kaucje w transakcjach dotyczących nieruchomości. W artykule 23, § 5 najnowszego projektu ustawy, organ projektowy proponuje dwie opcje.

Wciąż istnieje wiele sprzecznych opinii na temat przepisów dotyczących kaucji w transakcjach sprzedaży i obrotu nieruchomościami, zaproponowanych w projekcie ustawy o obrocie nieruchomościami (znowelizowanej). Zdjęcie: TAN THANH

Opcja 1: Inwestor projektu nieruchomości może pobrać zadatek zgodnie z umową z klientem tylko wtedy, gdy dom lub obiekt budowlany posiada projekt podstawowy, który został wyceniony przez organ państwowy, a inwestor posiada co najmniej jeden z dokumentów dotyczących prawa użytkowania gruntu, o których mowa w art. 25 ust. 2 niniejszej ustawy, oraz zakończył procedurę zgłoszenia rozpoczęcia budowy zgodnie z przepisami prawa. Umowa zadatku musi jasno określać cenę sprzedaży, cenę dzierżawy z opcją wykupu domu lub obiektu budowlanego, a wysokość zadatku nie może przekraczać 10% ceny sprzedaży, ceny dzierżawy z opcją wykupu domu lub obiektu budowlanego.

Opcja 2: Inwestorzy projektów nieruchomościowych mogą pobierać zaliczki zgodnie z umową z klientami dopiero wtedy, gdy obiekty mieszkaniowe i budowlane spełnią wszystkie warunki do rozpoczęcia działalności i przeprowadzą transakcje zgodnie z postanowieniami niniejszej ustawy.

Zmniejszyć lub usunąć wymóg depozytu?

Pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA), wyraził sprzeciw wobec niektórych treści opcji 1, ponieważ nie mają one większego znaczenia dla ochrony interesów klientów, zwłaszcza indywidualnych. W szczególności kwota depozytu określona w opcji 1 powinna zostać zmieniona na

„Kwota depozytu nieprzekraczająca 5%” jest poziomem rozsądnym, zgodnym z praktyką społeczną, i zapewnia, że ​​charakter depozytu nie służy mobilizacji kapitału oraz że ma on wystarczająco dużą wartość, aby zarówno deponent, jak i odbiorca depozytu mogli świadomie przestrzegać umowy. W ten sposób pomaga również inwestorowi projektu zrozumieć potrzeby i gusta klientów, aby udoskonalić i poprawić jakość produktów, mediów i usług w ramach projektu.

Tymczasem ekspert Nguyen Van Dinh stwierdził, że teoretycznie konieczne jest sprawdzenie, czy zadatek mieści się w zakresie ustawy o obrocie nieruchomościami. Według niego, relacja między osobą, która chce sprzedać (inwestorem), a osobą, która chce kupić (potencjalnym klientem), jest stosunkiem cywilnym, regulowanym przez prawo cywilne.

Zgodnie z artykułem 328 Kodeksu cywilnego, zadatek stanowi złożenie przez jedną ze stron umowy drugiej stronie określonej sumy pieniężnej lub metali szlachetnych, kamieni szlachetnych albo innych przedmiotów wartościowych (zwanych łącznie „zadatkiem”) na określony czas w celu zabezpieczenia zawarcia lub wykonania umowy.

Jeśli zatem celem umowy o zadatek pomiędzy sprzedającym i kupującym jest jedynie zapewnienie, że gdy obie strony spełnią kryteria kwalifikacyjne, zawrą umowę kupna-sprzedaży mieszkania (w celu rezerwacji miejsca), to czy przepisy prawa specjalistycznego (prawo obrotu nieruchomościami) mogą ograniczyć czas otrzymania zadatku lub jego wysokość?

Według pana Dinha, aby zapewnić skuteczność polityki i uniknąć „konfliktów prawnych”, ustawa o obrocie nieruchomościami nie musi regulować kwestii depozytów. Zamiast tego konieczne jest uregulowanie ścisłej kontroli nad sprzedażą domów, przyszłymi pracami budowlanymi, mobilizacją kapitału i jego wykorzystaniem przez inwestorów, a jednocześnie wprowadzenie surowych sankcji za naruszenia. W związku z tym przepisy dotyczące warunków przyjmowania depozytów i ich wartości powinny zostać usunięte z projektu ustawy.

Pan LE HOANG CHAU, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA):

Problemy z transferem projektu

Jeśli chodzi o przepisy dotyczące przeniesienia własności projektu, artykuł 38 projektu wyraźnie określa zasadę przeniesienia własności projektu w całości lub w części. W szczególności, klauzula 3 artykułu 38 stanowi, że po przeniesieniu inwestor może odziedziczyć projekt, ale zasada ta nie jest zgodna z artykułem 39 projektu. W szczególności, punkt C, klauzula 1 artykułu 39 stanowi, że w przypadku przeniesienia własności projektu inwestor musi ukończyć infrastrukturę...

W rzeczywistości sprzedający i kupujący projekty mają zupełnie inne pomysły. Kupujący dysponują środkami finansowymi, mają odmienne pomysły i chcą zainwestować w zmianę obecnego stanu projektu, więc po otrzymaniu transferu mogą dostosować planowanie 1/500, zgadzają się zapłacić więcej, wypełniają zobowiązania finansowe i nie muszą korzystać ze starej infrastruktury, budując nową. Chociaż klauzula 3, artykuł 39 wymaga ukończenia nowej infrastruktury, aby umożliwić transfer, co stanowi niedogodność dla zbywcy. W okresie obowiązywania przepisów, utrudni to fuzje i przejęcia projektów (M&A), nie tworząc korzystnych warunków dla transferu, a wielu inwestorów bez potencjału będzie miało trudności ze znalezieniem nowych inwestorów.

Dr PHAM ANH KHOI, dyrektor generalny FINA Real Estate Financial Services Company:

Przepisy muszą zapewniać równowagę

Zgromadzenie Narodowe omówiło i uchwaliło wiele istotnych kwestii dotyczących Ustawy o obrocie nieruchomościami (zmienionej). Jednak wszystkie decyzje muszą być zrównoważone między podmiotami uczestniczącymi w rynku, w tym kupującymi i sprzedającymi nieruchomości. Jeśli prawo utrudnia życie kupującym lub sprzedającym, równowaga zostanie zachwiana. Na przykład, jeśli przepisy dotyczące warunków sprzedaży produktów będą zbyt surowe, inwestorzy nie będą mieli możliwości lub będą mieli trudności z mobilizacją kapitału, realizacja projektów będzie utrudniona, a koszty wzrosną; produkty oferowane na rynku będą niskie, a cena sprzedaży będzie poza zasięgiem możliwości kupujących.

Nawet państwo straci dochody budżetowe, inne branże związane z nieruchomościami, takie jak materiały budowlane, instalacje, pracownicy stracą pracę... a cała gospodarka także ucierpi.

Pan LE HUU NGHI, Dyrektor Generalny Le Thanh Construction and Trading Company Limited:

Powinny istnieć regulacje regulujące zarządzanie zgromadzonymi pieniędzmi.

Istnieją niepotrzebne przepisy, które Zgromadzenie Narodowe powinno zignorować, wiążące jedynie koszty związane z dodatkowym personelem do kontroli i nadzoru... Na przykład regulacja dotycząca kaucji jest sprawą cywilną, rozstrzyganą zarówno przez kupującego, jak i sprzedającego. Jeśli kupujący zgodzi się na wpłatę kaucji, ale nie kupi, kaucja przepadnie, a jeśli sprzedający przyjmie pieniądze i odstąpi od umowy, kaucja zostanie zwrócona.

Decyzja o tym, czy regulować handel na parkiecie, czy nie, powinna zostać pozostawiona inwestorowi, ponieważ będzie on wiedział, który parkiet jest wystarczająco kompetentny, aby dokonać wyboru. W przeciwnym razie sam będzie sprzedawał produkt i będzie odpowiedzialny wobec klienta. W rzeczywistości, jeśli regulacja będzie obowiązkowa, wiele nierzetelnych parkietów, które chcą jedynie sprzedać produkt, aby uzyskać prowizję, będzie wyolbrzymiać prawdę, kłamać o projekcie, aby sprzedać produkt klientom, a wtedy inwestor bierze za to pełną odpowiedzialność.

W branży nieruchomości najważniejsze jest zarządzanie przepływami pieniężnymi inwestorów. Gdzie trafiają pieniądze od klientów? Jeśli nie są zarządzane, inwestorzy będą je wydawać arbitralnie i nie przeznaczać na realizację projektów, co stanowi ryzyko dla klientów.

Pham Dinh nagrał

Source: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm