5 casos têm direito a "recuperar" terras vendidas por papéis manuscritos

(Dan Tri) - Há 5 casos em que o cedente pode retomar os direitos de uso da terra e devolver o dinheiro ao cessionário sem violar a lei.

A venda (transferência) de terreno por documento manuscrito é uma transação de transferência de direitos de uso da terra, mas o contrato não é autenticado em cartório ou certificado conforme a lei. Anteriormente, essa forma de transação ainda era relativamente comum. Por diversos motivos, o cedente deseja reaver os direitos de uso da terra e restituir o dinheiro ao cessionário.

Para ser efetiva, essa transação civil precisa ser acordada com o cessionário ou um pedido ao Tribunal para declará-la inválida.

De acordo com o Código Civil de 2015 e a Lei de Terras de 2024, existem os seguintes casos em que terras compradas e vendidas podem ser recuperadas por meio de documentos manuscritos.

Transações após 1º de agosto

A Cláusula 3 do Artigo 27 da Lei de Terras de 2024 estipula que os contratos de transferência, doação, hipoteca e contribuição de capital utilizando direitos de uso da terra, direitos de uso da terra e bens vinculados à terra devem ser autenticados em cartório ou certificados, exceto no caso especificado no Ponto b desta Cláusula.

Assim, exceto nos casos em que um ou mais cedentes sejam organizações empresariais imobiliárias, não é necessária autenticação ou reconhecimento de firma.

Portanto, a transferência de direitos de uso da terra por documento manuscrito só é válida se ocorrer antes de 1º de agosto. Caso a transação seja feita por documento manuscrito após 1º de agosto, ela não terá validade legal.

Não elegível para transferência

Para o cedente de direitos de uso da terra, o inciso 1 do artigo 45 da Lei de Terras de 2024 estipula que organizações, famílias e indivíduos têm o direito de ceder direitos de uso da terra quando atenderem às seguintes condições:

- Possuir certificado de direitos de uso da terra, direitos de propriedade da casa e outros bens vinculados à terra, exceto nos seguintes casos: Herança de direitos de uso da terra, conversão de terras agrícolas em caso de consolidação fundiária, permuta de lotes, doação de direitos de uso da terra ao Estado, comunidades residenciais; Organizações econômicas com capital de investimento estrangeiro que recebem transferências de projetos imobiliários de acordo com as disposições da lei sobre negócios imobiliários;

- Famílias individuais que não receberam um livro vermelho, mas são elegíveis para obtê-lo, podem transferir direitos de uso da terra, arrendar, subarrendar direitos de uso da terra e contribuir com capital usando direitos de uso da terra para realizar projetos.

- A terra não tem disputa ou a disputa foi resolvida por uma agência estatal competente, uma sentença ou decisão judicial, uma decisão ou sentença arbitral que entrou em vigor legal;

- Os direitos de uso da terra não estão sujeitos a apreensão ou outras medidas para garantir a execução de sentenças de acordo com as disposições da lei sobre execução de sentenças civis;

- Durante o período de uso do solo;

- Os direitos de uso da terra não estão sujeitos a medidas temporárias de emergência, conforme prescrito por lei.

Assim, se apenas uma das condições acima for atendida, o interessado tem o direito de solicitar ao Tribunal que declare a transferência inválida (geralmente terrenos sem certificado).

O beneficiário não pode estar numa situação em que a transferência não seja permitida. Por exemplo, uma pessoa que não se dedica diretamente à produção agrícola não pode receber a transferência de terras para o cultivo de arroz.

Exemplo de certificado de direito de uso da terra (Foto: IT).

Sem o consentimento dos membros

Após a promulgação da Lei de Terras de 2024, que entrou em vigor em 1º de agosto, muitas pessoas manifestaram preocupação com questões relacionadas aos títulos de uso da terra (livros vermelhos). Uma das mudanças introduzidas por essa lei é a desconsideração dos livros vermelhos emitidos para residências particulares.

A cláusula 4 do artigo 256 da Lei de Terras de 2024 estabelece claramente que, caso os membros da família que compartilham os direitos de uso da terra necessitem de um novo certificado contendo os nomes de todos os membros que compartilham esses direitos, serão emitidos em nome de todos eles.

A decisão dos membros que compartilham o direito de uso da terra de uma família de registrar seus nomes no certificado de direito de uso da terra é tomada em comum acordo por esses membros, que são responsáveis ​​perante a lei.

Na verdade, é bastante comum que uma pessoa em uma família (antigamente o chefe da família) transfira arbitrariamente um terreno para outra pessoa sem o consentimento por escrito, autenticado em cartório ou certificado conforme prescrito, dos demais membros da família que utilizarão o terreno.

A cláusula 5, artigo 14 da Circular 02/2015 do Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente estipula que a pessoa cujo nome consta no certificado ou a pessoa autorizada de acordo com as disposições do direito civil só poderá assinar contratos e documentos de transação relativos a direitos de uso da terra e propriedade de bens vinculados à terra quando os membros da família que utiliza a terra concordarem por escrito e tal documento tiver sido autenticado ou reconhecido em cartório de acordo com as disposições legais.

Assim, se não houver consentimento por escrito dos membros que compartilham os direitos de uso da terra, autenticado em cartório ou certificado, para transferir a terra familiar para outra pessoa, o outro membro tem o direito de reaver seus direitos de uso da terra.

Transferência arbitrária de bens comuns do marido e da mulher

De acordo com o inciso 2 do artigo 35 da Lei de Casamento e Família de 2014, a transferência de bens imóveis que constituem propriedade comum do casal deve ser feita com o consentimento expresso e por escrito do casal. Caso a transferência ocorra sem autorização, a outra parte tem o direito de solicitar ao tribunal a declaração de nulidade da transação.

O contrato não é autenticado nem notarizado.

A Lei de Terras de 2024 estipula que os contratos de transferência de imóveis devem ser lavrados em cartório ou autenticados. Ou seja, se o contrato não for lavrado em cartório ou autenticado de acordo com as disposições legais, a transferência é inválida, exceto pelo inciso 2º do artigo 129 do Código Civil de 2015.

Ou seja, só existe o direito de reaver a propriedade se uma ou ambas as partes não tiverem cumprido pelo menos dois terços das obrigações da transação. Caso o terreno seja passível de transferência e o adquirente tenha pago pelo menos dois terços do valor acordado, não cabe ao Tribunal declarar a transação inválida por suposta violação formal para reaver a propriedade.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm