5 casos têm direito a "recuperar" terras vendidas por papéis manuscritos

(Dan Tri) - Há 5 casos em que o cedente pode retomar os direitos de uso da terra e devolver o dinheiro ao cessionário sem violar a lei.

A venda (transferência) de terras por documento manuscrito é uma transação de transferência de direitos de uso da terra, mas o contrato não é notarizado nem certificado de acordo com a lei. Anteriormente, essa forma de transação ainda era relativamente popular. Por vários motivos, o cedente deseja retomar os direitos de uso da terra e devolver o dinheiro ao cessionário.

Para ser efetiva, essa transação civil precisa ser acordada com o cessionário ou um pedido ao Tribunal para declará-la inválida.

De acordo com o Código Civil de 2015 e a Lei de Terras de 2024, existem os seguintes casos em que terras compradas e vendidas podem ser recuperadas por meio de documentos manuscritos.

Transações após 1º de agosto

A Cláusula 3, Artigo 27 da Lei de Terras de 2024 estipula que os contratos de transferência, doação, hipoteca e contribuição de capital usando direitos de uso da terra, direitos de uso da terra e ativos vinculados à terra devem ser autenticados ou certificados, exceto no caso especificado no Ponto b desta Cláusula.

Assim, exceto nos casos em que um ou mais cedentes sejam organizações empresariais imobiliárias, não é necessária autenticação ou reconhecimento de firma.

Portanto, a transferência de direitos de uso da terra por documento manuscrito só é válida se a transferência ocorrer antes de 1º de agosto. Caso a transação seja feita por documento manuscrito após 1º de agosto, ela não é legalmente válida.

Não elegível para transferência

Para o cedente de direitos de uso da terra, a Cláusula 1, Artigo 45 da Lei de Terras de 2024 estipula que organizações, famílias e indivíduos têm o direito de transferir direitos de uso da terra quando atendem às seguintes condições:

- Possuir certificado de direitos de uso da terra, direitos de propriedade de casa e outros bens vinculados à terra, exceto nos seguintes casos: Herança de direitos de uso da terra, conversão de terras agrícolas ao consolidar terras, troca de lotes, doação de direitos de uso da terra ao Estado, comunidades residenciais; Organizações econômicas com capital de investimento estrangeiro que recebem transferências de projetos imobiliários de acordo com as disposições da lei sobre negócios imobiliários;

- Famílias individuais que não receberam um livro vermelho, mas são elegíveis para um, podem transferir direitos de uso da terra, arrendar, subarrendar direitos de uso da terra e contribuir com capital usando direitos de uso da terra para executar projetos.

- A terra não tem disputa ou a disputa foi resolvida por uma agência estatal competente, uma sentença ou decisão judicial, uma decisão ou sentença arbitral que entrou em vigor legal;

- Os direitos de uso da terra não estão sujeitos a apreensão ou outras medidas para garantir a execução de sentenças de acordo com as disposições da lei sobre execução de sentenças civis;

- Durante o período de uso do solo;

- Os direitos de uso da terra não estão sujeitos a medidas temporárias de emergência, conforme prescrito por lei.

Assim, se apenas uma das condições acima for atendida, o interessado tem o direito de solicitar ao Tribunal que declare a transferência inválida (geralmente terrenos sem certificado).

O cessionário não deve estar em um caso em que a transferência não seja permitida. Por exemplo, um indivíduo que não produz diretamente na agricultura não está autorizado a receber a transferência de terras para cultivo de arroz.

Exemplo de certificado de direito de uso da terra (Foto: IT).

Sem o consentimento dos membros

Após a promulgação da Lei de Terras de 2024, que entrou em vigor em 1º de agosto, muitas pessoas ficaram preocupadas com questões relacionadas aos certificados de direito de uso da terra (livros vermelhos). Uma das mudanças nessa lei é que os livros vermelhos emitidos para famílias não são mais reconhecidos.

A Cláusula 4, Artigo 256 da Lei de Terras de 2024 afirma claramente que o certificado de direitos de uso da terra, direitos de propriedade de casa e outros ativos vinculados à terra emitido aos representantes da família antes de 1º de agosto, se os membros que compartilham direitos de uso da terra da família tiverem necessidade, receberá um novo certificado e registrará completamente os nomes dos membros que compartilham direitos de uso da terra.

A determinação dos membros que compartilham o direito de usar a terra de uma família para registrar seus nomes no certificado de direito de uso da terra é acordada por esses membros e eles são responsáveis ​​perante a lei.

Na verdade, é bastante comum que uma pessoa em uma família (anteriormente o chefe da família) transfira terras arbitrariamente para outra pessoa sem o consentimento por escrito, autenticado em cartório ou certificado, conforme prescrito pelos outros membros da família que usam a terra.

A Cláusula 5, Artigo 14 da Circular 02/2015 do Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente estipula que a pessoa cujo nome consta no certificado ou a pessoa autorizada de acordo com as disposições da lei civil somente poderá assinar contratos e documentos de transação sobre direitos de uso da terra e propriedade de bens vinculados à terra quando os membros da família que utilizam a terra concordarem por escrito e tal documento tiver sido autenticado ou notarizado de acordo com as disposições da lei.

Consequentemente, se não houver consentimento por escrito dos membros que compartilham direitos de uso da terra, autenticados ou certificados, para transferir terras da família para outra pessoa, o outro membro tem o direito de retomar seus direitos de uso da terra.

Transferência arbitrária de bens comuns do marido e da mulher

De acordo com a Cláusula 2 do Artigo 35 da Lei de Casamento e Família de 2014, a transferência de bens imóveis que sejam propriedade comum do marido e da esposa deve ser consentida por escrito. Caso o marido e a esposa transfiram os bens sem autorização, a outra parte tem o direito de requerer ao Tribunal que declare a transação inválida.

O contrato não é autenticado nem notarizado.

A Lei de Terras de 2024 estipula que os contratos de transferência de propriedade imobiliária devem ser notarizados ou autenticados. Ou seja, se o contrato não for notarizado ou autenticado de acordo com as disposições legais, a transferência é inválida, exceto pelo disposto no artigo 129, inciso 2, do Código Civil de 2015.

Ou seja, só há direito de regresso se uma ou mais partes não tiverem cumprido pelo menos dois terços das obrigações da transação. Caso o terreno seja elegível para transferência e o cessionário tenha pago pelo menos dois terços do valor acordado, não há necessidade de requerimento ao Tribunal para declarar a transação inválida devido à violação da forma de regresso do terreno.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm