7 novos pontos importantes na Lei de Terras alterada

O setor imobiliário é uma indústria singular e extremamente sensível, afetada direta e imediatamente por mudanças nas leis e políticas fundiárias.

Segundo o advogado Nguyen Thanh Ha, da Ordem dos Advogados de Hanói , a Lei de Terras alterada contém muitas disposições ajustadas para proteger ao máximo os interesses da população.

A seguir, apresentamos alguns pontos novos e relevantes entre a Lei de Terras alterada e a Lei de Terras de 2013, conforme destacado por ele.

Reformar as normas e os planos de ordenamento do território.

A Lei de Terras alterada aperfeiçoou as normas sobre planejamento e planos de uso do solo, caminhando rumo à inovação no processo, conteúdo e métodos de elaboração desses planos.

Isso inclui o aprimoramento da abertura, da transparência e da participação pública no planejamento do uso da terra por meio de consultas; e o complemento e a melhoria das regulamentações sobre o exercício dos direitos dos usuários da terra em áreas planejadas.

Caso o plano de ordenamento do território tenha sido publicado, mas não exista um plano anual de ordenamento do território a nível distrital, os utilizadores do solo podem continuar a utilizar o solo e a exercer os seus direitos de uso. As autoridades locais têm autonomia descentralizada na definição dos objetivos de planeamento, o que lhes permite desenvolver proativamente as suas atividades socioeconómicas .

Inovações nas regulamentações de planejamento do uso da terra lançarão as bases para a utilização dos recursos fundiários como insumo para o desenvolvimento socioeconômico. A eficácia e a eficiência da gestão e do uso da terra serão aprimoradas, criando o impulso necessário para que o Vietnã se torne um país desenvolvido de alta renda, conforme idealizado pelo Partido e pelo Estado.

Regulamentos específicos que definem as circunstâncias em que a terra pode ser recuperada para fins de desenvolvimento socioeconômico.

Em relação à aquisição de terras, indenizações e apoio ao reassentamento, a Lei de Terras alterada estipulou especificamente os casos em que o Estado adquire terras para o desenvolvimento socioeconômico no interesse nacional e público.

Esses casos devem ser projetos (1) construção de obras públicas; (2) construção de sedes de agências estaduais, instalações de serviço público; (3) outros casos, incluindo muitos grupos de critérios, como: habitação, áreas de produção, desenvolvimento de fundos fundiários, minerais, obras subterrâneas e casos em que o Estado recupera terras para leilão ou licitação para aumentar a receita orçamentária.

Além disso, a lei também estipulou especificamente os procedimentos para a aquisição de terras para o desenvolvimento socioeconômico de interesse nacional e público, com muitos pontos novos, garantindo democracia, objetividade, imparcialidade, abertura, transparência, celeridade e conformidade com a lei.

Prédios de apartamentos na área de Linh Đàm (Foto: Trần Kháng).

Isso visa também o bem comum da comunidade e o desenvolvimento sustentável, civilizado e moderno da comunidade e da localidade, dando atenção aos beneficiários das políticas sociais e àqueles diretamente envolvidos na produção agrícola .

Isso inclui também medidas de compensação, apoio, reassentamento e aquisição de terras, garantindo o princípio da participação popular em todas as etapas e assegurando que aqueles cujas terras forem adquiridas sejam compensados ​​e reassentados antes da aquisição.

Aquisição de terrenos para o desenvolvimento de projetos de habitação comercial.

A aquisição de terrenos para o desenvolvimento de projetos de habitação comercial é um dos casos de aquisição de terrenos estipulados na Cláusula 27, Artigo 79 da Lei de Terras alterada, sobre aquisição de terrenos para o desenvolvimento socioeconômico no interesse nacional e público.

A lei estipula que o Estado pode reaver terrenos para implementar projetos de habitação comercial, habitação mista e projetos comerciais/de serviços, mas apenas no caso de "projetos de investimento em desenvolvimento urbano".

A lei também esclarece a natureza dos projetos de desenvolvimento urbano sujeitos a revogação, definindo-os como "projetos de investimento para a construção de áreas urbanas com funções de uso misto, sistemas integrados de infraestrutura técnica e social com habitação, conforme previsto na lei de construção".

Ao realizar a recuperação de terras nos casos estipulados no Artigo 79, devem ser cumpridos os fundamentos e condições especificados no Artigo 80 sobre "Fundamentos e condições para a recuperação de terras para fins de defesa e segurança nacional; desenvolvimento socioeconômico para benefício nacional e público".

As normas acima foram elaboradas em conformidade com as disposições da Lei de Terras de 2013, garantindo regulamentações rigorosas e claras sobre as condições e os critérios para a aquisição de terrenos para projetos de habitação comercial.

Esta regulamentação, que assegura procedimentos mais rigorosos para a aquisição de terrenos para projetos de desenvolvimento imobiliário comercial na Lei de Terras alterada, é um importante passo em frente na proteção dos direitos das pessoas e na prevenção do abuso da aquisição de terras.

Casos de alocação de terras sem leilão ou licitação.

Com relação à alocação de terras, arrendamento de terras e autorização para conversão do uso do solo, a Lei de Terras alterada estipula especificamente casos de alocação de terras sem leilão ou licitação, e casos que exigem leilão dos direitos de uso da terra ou licitação para selecionar investidores para projetos que utilizem a terra. Também especifica casos de arrendamento de terras com pagamento único para todo o período de arrendamento, em consonância com o espírito da Resolução nº 18 do Comitê Central.

A lei estipulou especificamente as condições e a autoridade para permitir a conversão do uso da terra, descentralizando toda a autoridade para aprovar a conversão do uso da terra de terras de cultivo de arroz, terras de floresta de proteção, terras florestais de uso especial e terras de floresta de produção natural para o Conselho Popular Provincial.

Especificamente, os regulamentos estabelecem claramente que as famílias e os indivíduos que atualmente utilizam terrenos e que desejam alterar a finalidade de uso de terrenos agrícolas dentro de áreas residenciais, de terrenos agrícolas no mesmo lote que contenha terrenos residenciais para terrenos residenciais, ou de terrenos não agrícolas que não sejam residenciais para terrenos residenciais, devem basear sua solicitação no plano de uso do solo distrital aprovado pela autoridade competente, e não no plano anual de uso do solo distrital.

Introduzir regulamentações para reduzir os intermediários na alocação e arrendamento de terras.

A Lei de Terras alterada promove a descentralização e a delegação de poder no exercício do direito do povo de representar a propriedade da terra, unificando a gestão de forma a aumentar a responsabilidade das localidades e assegurar uma inspeção, supervisão e controlo rigorosos por parte do governo central; reduzindo o número de agências e intermediários, em consonância com a reforma administrativa, diminuindo os transtornos e a corrupção.

O número de intermediários envolvidos na alocação e arrendamento de terrenos em zonas econômicas, zonas de alta tecnologia e aeroportos foi reduzido. Os procedimentos administrativos foram reformados, simplificados e tornados mais transparentes para facilitar o processo para os cidadãos.

Vilas abandonadas em área urbana (Foto: Tran Khang).

As listas de preços de terrenos são atualizadas anualmente.

A Lei de Terras alterada estipula a emissão de listas anuais de preços de terrenos para garantir que estas reflitam fielmente a evolução real do mercado e para ampliar o âmbito de aplicação dessas listas.

A lei alterada estipula ainda que o Comitê Popular Provincial é responsável por submeter ao Conselho Popular Provincial, para decisão, a tabela de preços de terrenos a ser publicada e aplicada a partir de 1º de janeiro do ano seguinte, ou por ajustá-la, alterá-la e complementá-la durante o ano, e atribui ao Governo a responsabilidade de fornecer regulamentos detalhados para garantir que a tabela de preços de terrenos seja atualizada para refletir a realidade.

Regulamento que especifica a emissão de certificados de direito de uso da terra para casos em que a terra está sendo usada sem documentação.

Isso se aplica a famílias e indivíduos que utilizam terras sem documentos que comprovem seus direitos de uso, desde que não estejam infringindo as leis fundiárias e que a terra não tenha sido alocada sem a devida autorização.

Assim sendo, as famílias e os indivíduos que utilizavam o terreno antes de 18 de dezembro de 1980, e cujos direitos de uso do terreno foram confirmados pela comuna como estando livres de litígios, receberão um Certificado de Direitos de Uso do Terreno e Propriedade dos Bens Vinculados ao Terreno, conforme segue:

Para terrenos com casas, residências e estruturas destinadas à vida diária, se a área do terreno for igual ou superior à área reconhecida como terreno residencial, conforme estipulado na Cláusula 5 do Artigo 141 desta Lei, então a área de terreno residencial reconhecida será igual à área de terreno reconhecida como residencial e nenhuma taxa de uso do solo será devida.

Para terrenos com casas, residências e estruturas destinadas à vida diária, se a área do terreno for menor que a área reconhecida como terreno residencial, conforme estipulado na Cláusula 5 do Artigo 141 desta Lei, a área residencial será determinada como a área total do terreno e nenhuma taxa de uso do solo será devida.

Para parcelas de terra utilizadas para produção não agrícola, negócios, comércio e serviços, a terra é reconhecida como terra de produção e negócios não agrícolas com base na área efetivamente utilizada; a forma de uso da terra é reconhecida como concessão de terras com pagamento de taxas de uso da terra, e o período de uso da terra é estável e de longo prazo.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/7-diem-moi-dang-luu-y-trong-luat-dat-dai-sua-doi-20240120073209029.htm