Como a nova tabela de preços de terrenos na cidade de Ho Chi Minh afeta os negócios imobiliários?

A lei muda

A partir de 1º de agosto de 2024, entrarão em vigor a Lei de Terras, a Lei de Negócios Imobiliários e a Lei de Habitação. Além disso, na cidade de Ho Chi Minh, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente (DONRE) também propôs a publicação de um projeto de lei para o reajuste das tabelas de preços de terrenos em toda a cidade.

Além de uma série de opiniões que esperam que a lei ajude o mercado a se tornar mais transparente, a caminhar rumo à equidade no cálculo do preço da terra e a resolver os problemas das pessoas cujas terras foram recuperadas, ainda existem muitas preocupações de que o aumento no cálculo do preço da terra não seja o principal fator que afeta os negócios imobiliários e, consequentemente, as pessoas e os compradores de imóveis.

A Lei de Terras entra em vigor, tornando o mercado transparente e fazendo com que os preços dos terrenos também flutuem.

Especificamente, o Artigo 159 da Lei de Terras de 2024 estipula que a estrutura de preços de terras será abolida e a lista de preços de terras deverá ser atualizada anualmente, em vez de a cada 5 anos como anteriormente. Consequentemente, o Governo descentralizou e aumentou a responsabilidade do Comitê Popular Provincial ao estipular que a determinação da lista de preços de terras será realizada pelo Comitê Popular Provincial; ao mesmo tempo, o método de "subtração" será eliminado e, em vez disso, os preços das terras serão determinados de acordo com 4 métodos: comparação, renda, excedente e coeficiente de ajuste de preços de terras.

Ao compartilhar informações com repórteres sobre os métodos atuais de precificação de terrenos, o Sr. Le Dinh Lang, Diretor da Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, comentou: "As leis atuais são muito completas e próximas da realidade do mercado. A Lei de Terras possui regulamentações sobre a precificação de terrenos com novos métodos que ajudam a aproximar os preços da realidade, garantindo transparência e sustentabilidade."

"No entanto, com o novo método de cálculo, o custo de desenvolvimento do projeto para as empresas aumentará, mais ou menos. Quando o preço de mercado subir, o investidor será forçado a vender o projeto a um preço alto e não poderá reduzi-lo", explicou o Sr. Lang.

O aumento do preço dos terrenos ao longo dos anos impulsionou a alta dos preços dos imóveis.

Entretanto, o Sr. Dao Huy (investidor) também comentou que o mercado imobiliário está cada vez mais volátil em termos de preços. Embora essa seja uma característica do mercado imobiliário no Vietnã, que se caracteriza pela acumulação e valorização dos imóveis ao longo do tempo, a implementação de novas leis, especialmente na região da Cidade de Ho Chi Minh, e a possível publicação de uma nova tabela de preços de terrenos, certamente gerarão preocupação entre empresas e investidores que pretendem adquirir um imóvel por um longo período.

As taxas de uso do solo são sempre calculadas de forma justa para as empresas.

Em relação à proposta de tabela de preços de terrenos na cidade de Ho Chi Minh, muitas opiniões apontam que a nova tabela terá um grande impacto no mercado imobiliário. Quando os preços dos terrenos estão altos, significa alto investimento, o que resulta em alta produção e, consequentemente, em aumento direto para os compradores. Consequentemente, o preço de venda dos imóveis também será muito alto.

O Sr. Nguyen Toan Thang, Diretor do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, informou que: "O ajuste da Lista de Preços de Terrenos não afeta os negócios imobiliários, pois as taxas de uso da terra para projetos imobiliários são determinadas pelo método do excedente."

Portanto, o resultado da determinação do valor dos direitos de uso da terra pelo método do excedente, seja ele superior ou inferior ao preço da terra constante na Lista de Preços da Terra, não precisa ser ajustado de acordo com o preço da terra constante na Lista de Preços da Terra, conforme prescrito na Cláusula 8, Artigo 158 da Lei de Terras de 2024 (utilizando o resultado determinado pelo método do excedente).

O Sr. Nguyen Toan Thang, Diretor do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, informou a imprensa sobre a publicação da nova tabela de preços de terrenos da Cidade de Ho Chi Minh e sobre os assuntos relacionados à publicação da tabela.

Um representante do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh afirmou que todos os projetos imobiliários comerciais estão sujeitos à tabela de preços de terrenos, de acordo com o mercado vigente na data do cálculo. O Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh convidará empresas de avaliação para estimar o valor que as empresas deverão pagar no momento do pagamento das taxas de uso do solo. Portanto, a publicação da nova tabela de preços de terrenos não afeta os negócios imobiliários.

Segundo informações do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, o preço da terra agrícola na lista de preços de terrenos, após o reajuste, aumentou em comparação com o período anterior, tornando a diferença no valor do aluguel da terra mais proporcional do que na realidade. Isso resulta em deduções mais transparentes, públicas, justas e razoáveis ​​para as empresas imobiliárias no cumprimento de suas obrigações financeiras. Por outro lado, os preços dos imóveis são regidos pela lei da oferta e da procura, portanto, o preço de venda será determinado pelo mercado.

De acordo com as novas regulamentações que entrarão em vigor após a Lei de Terras de 2024, os preços dos terrenos para projetos de habitação comercial continuarão a ser calculados pelo método do excedente, que tem sido o principal método aplicado desde 2014 para calcular as taxas de uso do solo para projetos imobiliários, com uma taxa de aplicação de até 90%.

A escolha desses fatores garante que os preços dos terrenos se mantenham próximos aos valores de mercado de forma estável, evitando aumentos repentinos ou "febre virtual" que representam um risco para a segurança do mercado imobiliário em geral e do mercado de capitais em particular.

Um projeto no distrito de Binh Chanh, na cidade de Ho Chi Minh, enfrenta problemas com as taxas de uso do solo, o que está causando atrasos na emissão de certificados de uso do solo para os moradores.

Além disso, o preço da terra agrícola na lista de preços de terrenos ajustada é superior ao anterior, tornando a diferença no arrendamento da terra mais harmoniosa do que na realidade. Isso resulta em deduções mais transparentes, públicas, justas e razoáveis ​​para as empresas imobiliárias no cumprimento de suas obrigações financeiras.

Ao compartilhar com Nguoi Dua Tin detalhes sobre o método atual de cálculo dos preços de terrenos, o Sr. Ngo Quang Phuc, Diretor Geral da Phu Dong Real Estate Joint Stock Company, afirmou: "O novo método de cálculo dos preços de terrenos influenciará, de uma forma ou de outra, o aumento dos preços dos imóveis no futuro, visto que os custos de terrenos, custos de construção, custos de desenvolvimento de projetos... aumentam continuamente, e os preços dos imóveis também flutuam."

A melhor solução para limitar o aumento dos preços dos imóveis é o Estado apoiar as empresas na simplificação dos procedimentos legais para projetos, aumentando a oferta de moradias populares, moradias sociais... para aumentar a oferta e, assim, estabilizar os preços.

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm