De acordo com a Cláusula 5 do Artigo 23 da Lei de Negócios Imobiliários de 2023, o investidor de um projeto imobiliário só pode receber um depósito de no máximo 5% do preço de venda; e pode optar pelo arrendamento com opção de compra de casas, obras em construção ou área construída, desde que todas as condições para a sua entrada em atividade tenham sido cumpridas, conforme prescrito.
Juntamente com as normas sobre depósitos, o Artigo 25 da Lei de Negócios Imobiliários de 2023 também estipula o pagamento para compra e venda ou arrendamento de imóveis por contrato. De acordo com essa lei, as partes efetuam o pagamento em várias parcelas, sendo a primeira parcela não superior a 30% do valor do contrato, incluindo o depósito (a regulamentação anterior não previa o depósito).
Os pagamentos subsequentes devem ser feitos de acordo com o andamento da construção, mas não podem exceder 70% do valor do contrato antes da entrega da casa, do projeto de construção ou da área construída. Se o vendedor for uma organização com capital de investimento estrangeiro, o pagamento não poderá exceder 50% do valor do contrato. Se o comprador ou locatário ainda não tiver recebido o título de propriedade do terreno, não mais do que 95% do valor do contrato poderá ser cobrado. O valor restante será pago quando o comprador receber o título de propriedade do terreno.
O sinal é o primeiro passo no processo de compra e venda, realizado antes da assinatura do contrato. Anteriormente, antes da implementação de regulamentações sobre sinais imobiliários, a situação dos sinais no mercado era inconsistente e apresentava diversos riscos. Muitas construtoras aceitavam sinais elevados e contratos de reserva. Alguns empreendimentos chegavam a oferecer unidades habitacionais em construção, mas ainda assim solicitavam sinais dos clientes para captar recursos adicionais.
Na realidade, muitos empreendimentos imobiliários arrecadaram depósitos e pagamentos parcelados de clientes por meio de corretoras ou diretamente das construtoras. No entanto, as construtoras ou não deram continuidade ao projeto ou o iniciaram pela metade e depois o interromperam, deixando os compradores esperando em vão.
As regulamentações sobre depósitos para compra e venda de imóveis visam proteger os direitos dos compradores, impedindo a cobrança de depósitos excessivamente altos que possam levar a atividades fraudulentas e causar prejuízos aos compradores. Essas regulamentações também têm como objetivo controlar mais rigorosamente a execução de projetos imobiliários, limitando a prática de incorporadoras com baixa capacidade financeira que adotam práticas como "começar do zero" ou "acumular terrenos e esperar o momento certo".
Do ponto de vista dos incorporadores, muitas empresas do setor imobiliário estão se sentindo inseguras porque, na realidade, há muitos anos, a maioria vem utilizando recursos próprios para financiar seus investimentos. Elas captam capital junto aos compradores de imóveis para investir... e é por isso que muitos clientes já pagaram 95% do preço de compra, mas não sabem quando receberão a documentação do imóvel...
Ou pior, a construtora enfrenta dificuldades e os clientes não sabem quando receberão suas casas! Há até casos em que as construtoras captam recursos sem exigir entrada, com a "garantia" de um banco. Isso significa que tanto o cliente quanto a construtora participam do investimento, dividindo os lucros e prejuízos, mas o cliente sempre acaba arcando com a maior parte dos prejuízos!
Para construir gradualmente um mercado imobiliário saudável, além das regulamentações existentes, é necessário implementar mais restrições e sanções adequadas à realidade das transações de depósito e mobilização de capital, a fim de proteger os direitos legítimos dos clientes e eliminar investidores inescrupulosos.
DONG GIA
Fonte: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html
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