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| Nos próximos 2 a 3 anos, o mercado imobiliário ficará mais claro, com mudanças significativas, incluindo flutuações de preços e ajustes na demanda tanto de investidores quanto de compradores de imóveis. (Foto: Anh Phuong) |
Apesar do aumento da oferta, é improvável que os preços dos imóveis caiam.
A oferta de novos apartamentos em 2024 deverá atingir aproximadamente 35.000 unidades, um número superior à previsão anterior de 22.000 a 24.000 unidades. Em 2025, projeta-se que esse número aumente para 40.000 apartamentos, considerando os dois principais mercados imobiliários de Hanói e Cidade de Ho Chi Minh. No entanto, especialistas concordam que, mesmo com um aumento significativo na oferta, ainda será difícil conter a alta dos preços dos imóveis.
Ao projetar o mercado imobiliário para 2025, Duong Thuy Dung, CEO da CBRE Vietnam, acredita que os preços dos imóveis não cairão, mas também não subirão tão rapidamente quanto no período recente. O aumento poderá ficar entre 5% e 8% em comparação com 2024. Como alcançar preços acessíveis para a pessoa média continua sendo uma questão complexa e um grande desafio para o mercado, cuja resposta ainda é desconhecida.
Segundo a análise da Sra. Dung, o índice de preços de apartamentos em Hanói aumentou 64% em comparação com o segundo trimestre de 2019, o dobro do aumento registrado na Cidade de Ho Chi Minh . O preço médio de venda de imóveis novos está se aproximando de 60 milhões de VND/m².
Concordando com essa visão, o Professor Associado Dr. Dinh Trong Thinh, especialista em economia , comentou que 2024 foi um ano em que o segmento de apartamentos em Hanói testemunhou um aumento rápido e notável nos preços. Os preços dos apartamentos, que tinham uma média de 40 milhões de VND/m² em 2022, subiram para mais de 70 milhões de VND/m² no final do terceiro trimestre de 2024. Notavelmente, o mercado não possui mais projetos com preços abaixo de 60 milhões de VND/m², e muitos projetos de médio padrão chegam a ter preços acima de 100 milhões de VND/m².
Em períodos de alta demanda, os preços de venda tendem a aumentar diariamente ou semanalmente, mas a liquidez permanece elevada. A demanda reprimida por imóveis, tanto para moradia quanto para investimento, finalmente explodiu, à medida que diversos fatores restauram a confiança de clientes e investidores no mercado. Esse aumento na demanda, aliado à contínua escassez de oferta, impulsionou a alta dos preços.
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Especialistas acreditam que, embora a tendência de alta nos preços dos apartamentos em Hanói tenha desacelerado, será difícil reduzir os preços de venda em 2025 devido ao aumento do custo dos terrenos. De fato, o mercado de Hanói está seguindo o mesmo cenário de crescimento da Cidade de Ho Chi Minh. Nos próximos 2 a 3 anos, o mercado imobiliário se tornará mais claro, com mudanças significativas, incluindo flutuações de preços e ajustes na demanda tanto de investidores quanto de compradores. Prevê-se que toda a oferta primária em Hanói em 2025 pertencerá aos segmentos de alto padrão e luxo, representando 36% do total.
Do ponto de vista empresarial, o Sr. Ngo Huu Truong, Vice-Diretor Geral do Grupo Hung Thinh, acredita que será muito difícil a queda dos preços dos imóveis no próximo período. Um dos motivos reside no fato de que o processo de aprovação de projetos costuma ser bastante demorado, aumentando os custos de investimento.
Em relação aos preços dos imóveis, Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, também comentou que, de agora até o final de 2025, as regulamentações da nova lei não foram totalmente aplicadas e as normas existentes ainda estão em vigor. Portanto, prevê-se que os preços dos terrenos permaneçam em um nível razoável. No entanto, no período de 2026-2027, se não forem feitos ajustes adequados até lá, haverá maior pressão sobre os preços.
Segundo o Sr. Dinh, existem dois cenários para o mercado imobiliário. Se devidamente regulamentado, o mercado permanecerá estável em 2026-2027. No entanto, se não houver ajustes técnicos adequados, os preços dos imóveis poderão ser impulsionados para níveis mais altos e irracionais. Nesse caso, o mercado enfrentará dificuldades novamente.
O mercado já ultrapassou sua fase mais difícil.
O Ministério da Construção acaba de anunciar 10 destaques importantes para o setor da construção civil em 2024. Entre eles, destaca-se a previsão de um crescimento significativo de aproximadamente 7,8% a 8,2%, o maior desde 2020, superando a meta estabelecida pelo Governo na Resolução nº 01 (6,4% a 7,3%).
Este é também o maior índice de crescimento alcançado pelo setor da construção civil desde 2020, impulsionando o crescimento geral do PIB da economia. A taxa de urbanização atingiu 44,3%, superando a meta de 43,7% estabelecida pela Assembleia Nacional. O setor da construção civil também alcançou outras duas metas definidas pelo Governo, incluindo: uma taxa de coleta e tratamento de esgoto de 18% e uma área média de moradia de 26,5 m² por pessoa em todo o país.
Ao avaliar o mercado imobiliário no último ano, o Ministério da Construção afirmou que diversas soluções abrangentes foram implementadas para lidar com as dificuldades do mercado. A força-tarefa do Primeiro-Ministro para a resolução de dificuldades e obstáculos na implementação de projetos imobiliários trabalhou com as localidades e empresas do setor para coletar informações e avaliar a situação, analisando cada projeto específico para fornecer orientações, soluções e abordar as dificuldades e os obstáculos na implementação.
"O mercado imobiliário apresentou mudanças positivas, superando o período mais difícil e ganhando impulso para a recuperação e o desenvolvimento", enfatizou o Ministério da Construção.
Outro destaque do ano passado foi a atenção especial dada ao desenvolvimento da habitação social. Em 24 de maio, o Comitê Central do Partido emitiu a Diretiva nº 34 sobre o fortalecimento da liderança do Partido no desenvolvimento da habitação social no novo contexto.
O Ministério da Construção está submetendo ao Governo um projeto de Resolução sobre fontes de capital preferenciais para o desenvolvimento de habitação social. De acordo com a proposta, será implementado um pacote de empréstimos preferenciais de 100 bilhões de VND para habitação social, provenientes de capital de títulos, com prazo de 5 anos. Essas medidas servirão de base para acelerar o desenvolvimento de habitação social em todo o país no próximo período.
Impacto da nova tabela de preços de terrenos em Hanói.
De acordo com a tabela de preços de terrenos recentemente divulgada e em vigor a partir de 20 de dezembro de 2024, os preços dos terrenos em algumas áreas de Hanói são de 2 a 6 vezes maiores do que os da tabela de preços de terrenos divulgada em 2019. Os preços mais altos dos terrenos são encontrados em algumas ruas do distrito de Hoan Kiem, chegando a quase 700 milhões de VND/m².
Alguns acreditam que a implementação da nova tabela de preços de terrenos em Hanói poderá levar a um aumento ainda maior nos preços dos imóveis.
Um relatório do Ministério da Construção indica que, se a tabela de preços de terrenos de 2024 for aplicada, os custos de uso do solo para projetos imobiliários aumentarão significativamente em comparação com o período anterior. Isso ocorre porque os principais componentes que afetam os preços de imóveis residenciais e comerciais incluem: custos de indenização e desapropriação, taxas de uso do solo, custos de construção (como moradias e imóveis), impostos e taxas correlatas.
Em particular, as taxas de uso do solo normalmente representam uma grande proporção do custo total de um projeto habitacional, variando de 7 a 20% para projetos de apartamentos em edifícios altos e de 25 a 50% para projetos de moradias e casas geminadas.
Segundo o Ministério da Construção, a aplicação da nova tabela de preços de terrenos terá um efeito cascata, provocando um aumento de 15 a 20% nos preços de imóveis e habitações em comparação com o período anterior.
O Sr. Vu Cuong Quyet, Diretor Geral da Dat Xanh Northern Vietnam, afirmou que, para as empresas, ter uma lista de preços de terrenos ajudará no processo de avaliação de terrenos, refletindo com maior precisão os preços de mercado. A lista de preços de terrenos atualizada é uma base importante para as empresas determinarem o imposto sobre a propriedade.
No entanto, se o imposto sobre a propriedade for determinado com base no valor de mercado, o imposto de conversão de uso do solo para empresas será maior, resultando em um preço de venda mais alto dos imóveis para os compradores.
É permitido vender um apartamento que ainda está sendo pago em prestações de acordo com as novas regulamentações?
Comprar um apartamento a prestações é uma tendência popular para muitas pessoas que desejam ter uma casa própria sem precisar desembolsar uma grande quantia à vista. Mas, quais são as normas que precisam ser cumpridas ao comprar um apartamento a prestações?
A compra e venda de apartamentos por meio de pagamentos diferidos ou parcelados é regulamentada no Artigo 167 da Lei de Habitação de 2023, conforme segue:
- Conforme acordado entre as partes e claramente estipulado no contrato de compra e venda do imóvel.
- Enquanto o apartamento estiver sendo pago em parcelas, o comprador tem o direito de usá-lo e é responsável por sua manutenção, a menos que seja acordado de outra forma ou durante o período de garantia do apartamento.
Especificamente, a Cláusula 2 do Artigo 167 da Lei de Habitação de 2023 afirma que: Os compradores de imóveis que pagam em prestações ou com pagamento diferido só podem realizar transações como compra, venda, doação, permuta, hipoteca ou aporte de capital para este imóvel com terceiros após terem pago o preço total de compra, a menos que as partes tenham acordado de outra forma.
De acordo com essa regulamentação, se um comprador de um apartamento que está pagando em prestações quiser vendê-lo para outra pessoa, deverá pagar ao vendedor o preço total de compra, a menos que as partes tenham acordado de outra forma.
Portanto, se você comprar um apartamento por meio de um plano de pagamento com a construtora ou um plano de parcelamento com o vendedor, só poderá vendê-lo para outra pessoa após pagar o preço total de compra, a menos que as partes tenham acordado de outra forma.
Da mesma forma, ao hipotecar um apartamento para obter um empréstimo bancário parcelado, se o mutuário desejar vendê-lo a outra pessoa, de acordo com o inciso 5º do artigo 321 do Código Civil de 2015, o mutuário poderá vender o apartamento hipotecado ao banco a outra pessoa se o banco concordar ou conforme estipulado por lei.
Assim, se as partes concordarem ou o banco concordar em vender o apartamento que está sendo pago em prestações, os seguintes métodos podem ser utilizados:
- O incorporador assinou o Contrato de Cessão de Direitos do Apartamento antes de submeter o pedido de Certidão de Matrícula do Imóvel às autoridades estaduais.
- As partes cancelarão o antigo contrato de compra e venda a prestações do apartamento, e o vendedor assinará diretamente um novo contrato de compra e venda com o novo comprador (caso o antigo comprador ainda não tenha transferido a titularidade do imóvel) ou celebrará um contrato de compra e venda do apartamento a prestações entre as três partes: o antigo comprador, o vendedor e o novo comprador.
- Estabelecer um acordo tripartite entre o banco, o comprador e o vendedor, pelo qual o banco concorda em vender o apartamento, que está sendo pago em prestações, a outra parte. Simultaneamente, liberar a hipoteca, assinar um novo contrato de compra e venda e transferir a escritura (Capítulo de Propriedade) para o novo comprador.
Neste caso, as partes podem transferir as obrigações do empréstimo bancário para outra parte, de acordo com o Artigo 370 do Código Civil de 2015.
Portanto, o comprador pode vender o apartamento enquanto ele ainda está sendo pago em prestações, se o vendedor concordar, conforme analisado acima, ou quando todos os pagamentos das prestações forem efetuados, ou conforme acordado por ambas as partes.
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