Imóveis em Hanói: Centro da cidade menos atraente, movimentado nos dois polos orientais

Expansão da Capital

2008 marcou um novo passo no desenvolvimento de Hanói, quando a capital se tornou uma das 17 maiores cidades do mundo após se fundir com uma área total de mais de 3.300 km2, 3,6 vezes maior do que antes.

Em 2011, o Governo aprovou o plano diretor para a construção da capital até 2030, com uma visão para 2050, estabelecendo a meta de transformar Hanói em uma cidade sustentável com infraestrutura e sistema técnico síncronos, alta competitividade e desenvolvimento cultural harmonioso.

O desenvolvimento de novos centros e infraestrutura de qualidade criou uma força motriz para a migração para fora do núcleo central. (Foto: MD)

De acordo com este plano, a capital se desenvolverá de acordo com um modelo de aglomerado urbano, incluindo uma área urbana central, cinco cidades satélites, cidades e vilas ecológicas.

Este aglomerado urbano é conectado por um sistema de transporte rodoviário circular, combinado com eixos radiais, com conexões às redes de transporte regionais e nacionais. A área urbana central é separada das cidades satélites e por corredores verdes, representando 70% da área natural da cidade.

No contexto do planejamento, o desenvolvimento de cada área é muito diferente, dependendo de diversos fatores. Desde então, o mercado de Hanói registrou mudanças significativas tanto em termos de produtos quanto de tamanho.

Em particular, destaca-se o forte desenvolvimento dos dois polos oeste e leste da capital, com metrópoles bem planejadas, serviços síncronos e sistemas de infraestrutura.

A diferença entre o Oriente e o Ocidente

Assim que Hanói se expandiu, as áreas ocidentais passaram por movimentos anteriores, de modo que o quadro urbano existente ficou claro.

Além disso, muitos ministérios, setores e empresas também se mudaram para o Ocidente, criando um ponto de encontro para milhares de grandes e pequenas empresas nacionais e estrangeiras. Isso gerou uma onda de migração para essa área em busca de fixação.

Nesta área, o desenvolvimento de To Huu - Le Van Luong, Ring Road 2, Ring Road 3 e os planejados Ring Road 3,5 e Ring Road 4, ou Thang Long Avenue com os projetos ferroviários urbanos nº 2A e nº 3 criaram um impulso para o desenvolvimento de projetos imobiliários.

A Sra. Do Thu Hang, Diretora Sênior do Departamento de Pesquisa e Consultoria da Savills Hanoi, disse: A região ocidental, considerando apenas os distritos de Bac Tu Liem, Nam Tu Liem e Cau Giay, sempre liderou o mercado em termos de participação no mercado de fornecimento, com cerca de 30% de 2011 até o presente.

Esta é também a área com maior oferta de escritórios na capital, com 50% de quota de mercado, o equivalente a 873,7 mil m2.

À medida que Hanói se expandia, as áreas ocidentais testemunharam os primeiros movimentos. (Foto: RT)

De acordo com a avaliação da Sra. Hang, esta área ainda será o foco de desenvolvimento de Hanói no futuro próximo, com foco maior na qualidade, melhorando fortemente a infraestrutura de tráfego e a paisagem para reduzir a pressão sobre a população e o grande volume de tráfego.

Enquanto isso, a infraestrutura síncrona abre simultaneamente mais direções de desenvolvimento para o leste da cidade.

De acordo com o Planejamento de Transporte da Capital para 2030, com uma visão para 2050, Hanói construirá mais 10 grandes pontes sobre o Rio Vermelho com vários projetos, como a Ponte Vinh Tuy 2, a Ponte Tran Hung Dao, a Ponte Tu Lien, a Nova Thang Long, a Ponte Thuong Cat e a Hong Ha 9.

Além disso, a conclusão de projetos de infraestrutura, como a extensão do Anel Viário 2 e o planejado Anel Viário 4, reduzirá o tempo de viagem de Hanói para outras localidades, aumentando a atratividade do Leste para as necessidades das localidades vizinhas.

Além disso, o Plano do Centro Histórico da Cidade foi lançado em 2021 com o objetivo de identificar a necessidade de reduzir a população em cerca de 215.000 no período de 2020 a 2030.

No geral, os 6 planos históricos de zoneamento urbano do centro da cidade têm uma escala de pesquisa de mais de 2.700 hectares, tendo como principal requisito o controle populacional, reduzindo de 1,2 milhão de pessoas (em 2009) para cerca de 672.000 pessoas; ao mesmo tempo, melhorando os sistemas de infraestrutura social e técnica.

Segundo a avaliação da Sra. Hang, os projetos habitacionais serão beneficiados pela migração da área histórica do centro da cidade. Em particular, alguns antigos moradores do bairro antigo se mudaram para bairros vizinhos e importantes na região leste, devido às boas condições de infraestrutura e transporte conveniente.

Na região Leste (incluindo os distritos de Long Bien e Gia Lam), com grandes fundos de terras, a infraestrutura também está sendo fortemente desenvolvida, juntamente com a presença de grandes investidores.

A proporção da oferta de apartamentos no Leste em relação à oferta total do mercado aumentou de um nível muito baixo em 2011 para 12% no primeiro semestre de 2023.

Esta também é a área com o maior crescimento na oferta de imóveis baixos nos últimos anos, aumentando de 8% da participação no mercado de fornecimento de Hanói em 2014 para 15% no primeiro semestre de 2023.

Os preços primários dos produtos imobiliários também diferem entre as duas regiões. Segundo a Savills, no Oeste, o preço primário médio dos apartamentos no primeiro semestre de 2023 atingiu VND 58 milhões/m².

Enquanto isso, os apartamentos principais no Leste têm um preço médio de cerca de 48 milhões de VND/m2.

Para produtos de baixa altura, o preço primário nos primeiros 6 meses de 2023 no Oeste é de 157 a 225 milhões de VND/m2 de terreno e no Leste é de 158 a 168 milhões de VND/m2 de terreno.

De acordo com a Sra. Do Thu Hang, a diferença de preço entre as duas regiões se deve ao fato de a região oriental ter sido formada e se desenvolvido mais tarde, mas muito rapidamente, então ainda há uma grande diferença de preço com a região ocidental.

Comentando sobre as perspectivas, a Sra. Hang disse que, no futuro próximo, a nova oferta no Oeste e no Leste representará 40% da participação no mercado de apartamentos, enquanto a proporção de projetos de edifícios baixos não será grande devido aos fundos limitados para terrenos em comparação com outras áreas.

Além disso, os produtos imobiliários nessas áreas em particular, e em Hanói em geral, serão cada vez mais aprimorados. Para projetos de apartamentos, o foco será nas instalações internas.

Fonte: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-ha-noi-noi-do-kem-hap-dan-nhon-nhip-o-2-cuc-dong--tay-post261698.html