Mercado imobiliário de Hanói: Centro menos atraente, movimentado nos dois polos orientais.

Expansão da Capital

O ano de 2008 marcou uma nova etapa no desenvolvimento de Hanói, quando a capital se tornou uma das 17 maiores cidades do mundo após a fusão, com uma área total de mais de 3.300 km², 3,6 vezes maior do que antes.

Em 2011, o Governo aprovou o plano diretor para a construção da capital até 2030, com uma visão para 2050, estabelecendo o objetivo de transformar Hanói em uma cidade sustentável com infraestrutura e sistema técnico sincronizados, alta competitividade e desenvolvimento cultural harmonioso.

O desenvolvimento de novos centros e infraestrutura de qualidade criou uma força motriz para a migração para fora do núcleo central. (Foto: MD)

De acordo com esse plano, a capital se desenvolverá segundo um modelo de aglomerado urbano, incluindo uma área urbana central, 5 cidades satélites, cidades ecológicas e vilas.

Este aglomerado urbano está interligado por um sistema de transporte rodoviário circular, combinado com eixos radiais, com ligações às redes de transporte regionais e nacionais. A área urbana central está separada das cidades satélites e periféricas por corredores verdes, que representam 70% da área natural da cidade.

No planejamento, o desenvolvimento de cada área é muito diferente, dependendo de diversos fatores. Desde então, o mercado de Hanói registrou mudanças significativas tanto em termos de produtos quanto de tamanho.

Em particular, destaca-se o forte desenvolvimento dos dois polos, oeste e leste da capital, com metrópoles bem planejadas e sistemas de serviços e infraestrutura sincronizados.

A diferença entre o Oriente e o Ocidente

Assim que Hanói se expandiu, as áreas ocidentais já haviam apresentado movimentos populacionais anteriores, de modo que o panorama urbano existente era claro.

Além disso, muitos ministérios, departamentos e empresas também se mudaram para o oeste, criando um ponto de encontro para milhares de empresas, grandes e pequenas, nacionais e estrangeiras. A partir daí, formou-se uma onda migratória para essa região, com o objetivo de estabelecerem-se.

Nessa região, o desenvolvimento de To Huu - Le Van Luong, do Anel Viário 2, do Anel Viário 3 e dos planejados Anel Viário 3, 5 e 4, ou Avenida Thang Long, juntamente com os projetos de metrô nº 2A e nº 3, criaram um impulso para o desenvolvimento de projetos imobiliários.

A Sra. Do Thu Hang, Diretora Sênior do Departamento de Pesquisa e Consultoria da Savills Hanoi, afirmou: A região Oeste, se considerarmos apenas os distritos de Bac Tu Liem, Nam Tu Liem e Cau Giay, sempre liderou o mercado em termos de participação no fornecimento, com cerca de 30% desde 2011 até o presente.

Esta é também a zona com a maior oferta de escritórios na capital, com 50% de quota de mercado, o equivalente a 873.700 metros quadrados.

Com a expansão de Hanói, as áreas ocidentais testemunharam movimentos iniciais. (Foto: RT)

Segundo a avaliação da Sra. Hang, esta área continuará sendo o foco de desenvolvimento de Hanói em um futuro próximo, priorizando a qualidade, aprimorando significativamente a infraestrutura de trânsito e a paisagem para reduzir a pressão sobre a população e o grande volume de tráfego.

Entretanto, a infraestrutura sincronizada abre simultaneamente mais possibilidades de desenvolvimento para o leste da cidade.

De acordo com o Plano de Transportes da Capital para 2030, com uma visão para 2050, Hanói construirá mais 10 grandes pontes sobre o Rio Vermelho, com vários projetos como a Ponte Vinh Tuy 2, a Ponte Tran Hung Dao, a Ponte Tu Lien, a Nova Ponte Thang Long, a Ponte Thuong Cat e a Ponte Hong Ha 9.

Além disso, a conclusão de projetos de infraestrutura, como a extensão do Anel Viário 2 e o planejamento do Anel Viário 4, reduzirão o tempo de viagem de Hanói para outras localidades, aumentando a atratividade da região leste para as necessidades das localidades vizinhas.

Além disso, o Plano Histórico do Centro da Cidade foi lançado em 2021 com o objetivo de identificar a necessidade de reduzir a população em cerca de 215.000 pessoas no período de 2020 a 2030.

No geral, os 6 planos históricos de zoneamento urbano para áreas centrais têm uma escala de pesquisa de mais de 2.700 hectares, com a principal exigência de controle populacional, reduzindo a população de 1,2 milhão de pessoas (em 2009) para cerca de 672.000 pessoas; ao mesmo tempo, buscando aprimorar os sistemas de infraestrutura social e técnica.

Segundo a avaliação da Sra. Hang, os projetos habitacionais se beneficiarão da migração da área histórica do centro da cidade. Em particular, alguns antigos moradores do bairro antigo se mudaram para distritos vizinhos e mais importantes da região leste, devido às boas condições de infraestrutura e ao transporte conveniente.

Na região leste (incluindo os distritos de Long Bien e Gia Lam), com grandes extensões de terra, a infraestrutura também está sendo fortemente desenvolvida, juntamente com a presença de grandes investidores.

A proporção da oferta de apartamentos na zona leste em relação à oferta total do mercado aumentou de um nível muito baixo em 2011 para 12% no primeiro semestre de 2023.

Esta é também a área que apresentou o crescimento mais expressivo na oferta de edifícios baixos nos últimos anos, passando de 8% da participação no mercado de oferta de Hanói em 2014 para 15% no primeiro semestre de 2023.

Os preços iniciais dos imóveis residenciais também diferem entre as duas regiões. Segundo a Savills, no Oeste, o preço médio inicial dos apartamentos no primeiro semestre de 2023 atingiu 58 milhões de VND/m².

Entretanto, os apartamentos de primeira linha na zona leste têm um preço médio de cerca de 48 milhões de VND/m².

Para imóveis de baixa altura, o preço inicial nos primeiros 6 meses de 2023 no Oeste é de 157 a 225 milhões de VND/m² de terreno e no Leste é de 158 a 168 milhões de VND/m² de terreno.

Segundo a Sra. Do Thu Hang, a diferença de preços entre as duas regiões se deve ao fato de a região Leste ter se formado e se desenvolvido mais tarde, porém de forma bastante rápida, o que explica a persistência dessa disparidade de preços em relação à região Oeste.

Ao comentar sobre as perspectivas, a Sra. Hang afirmou que, em breve, a nova oferta nas regiões Oeste e Leste representará 40% da participação de mercado de apartamentos, enquanto a proporção para as categorias de baixa altura não será grande devido à disponibilidade limitada de terrenos em comparação com outras regiões.

Além disso, os produtos imobiliários nessas áreas em particular e em Hanói em geral serão cada vez mais aprimorados. Para projetos de apartamentos, o foco será nas instalações internas.

Fonte: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-ha-noi-noi-do-kem-hap-dan-nhon-nhip-o-2-cuc-dong--tay-post261698.html