'Aperto' do crédito imobiliário: Evite equiparar compradores de imóveis a 'especuladores e surfistas'

TPO - Atualmente, a maioria dos investidores está cooperando com bancos para implementar pacotes de crédito para compradores de imóveis. Esta é uma política importante, que estimula o mercado e facilita o acesso das pessoas à moradia, afetando diretamente a liquidez e a absorção de produtos. O aperto de crédito precisa distinguir entre especulação e necessidades legítimas de acumulação para evitar impactos negativos no mercado.

Báo Tiền Phong•10/10/2025

Evite objetivos confusos

Recentemente, o Ministério da Construção propôs um limite para empréstimos imobiliários comerciais: não mais que 50% do valor do contrato para a compra de uma segunda casa e não mais que 30% para uma terceira casa ou mais. Espera-se que essa política limite a especulação e oriente o mercado para uma operação mais saudável.

De acordo com o Instituto Vietnamita de Pesquisa e Avaliação do Mercado Imobiliário (VARS IRE), esta proposta deve evitar equiparar o grupo de "especuladores e surfistas" àqueles que compram uma segunda ou terceira casa para fins legítimos, como exploração comercial ou acumulação de patrimônio para os filhos. Segundo este instituto, o grupo de investidores que compra para exploração de aluguel ou acumulação de longo prazo tem um impacto positivo, ajudando a aumentar a liquidez e a promover um mercado mais vibrante.

“Se uma política de restrição de crédito for aplicada uniformemente, sem distinção de sujeitos, é muito provável que elimine toda a dinâmica positiva do mercado”, comentou VARS IRE.

O aperto de crédito não deve ser aplicado universalmente.

O Sr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), afirmou que os vietnamitas têm o hábito de acumular imóveis para investir ou comprar para seus filhos e netos. "Essa é uma necessidade legítima e deve ser incentivada. Quem compra uma casa para alugar ou abre uma loja também contribui para atender à demanda imobiliária no mercado. Se a demanda real for equiparada à especulação, a demanda diminuirá e as empresas enfrentarão dificuldades", disse o Sr. Dinh.

Segundo o Sr. Dinh, a restrição do crédito ou a imposição de impostos não devem ser aplicadas universalmente, mas sim visar os especuladores por meio de medidas técnicas. Caso contrário, o mercado ficará desequilibrado, reduzindo a liquidez e afetando a competitividade das empresas.

A VARS IRE acredita que a solução a longo prazo para reduzir os preços dos imóveis é desenvolver moradias comerciais acessíveis. De acordo com o relatório do segundo trimestre deste ano, apartamentos de luxo representam mais de 60% da oferta total, enquanto apartamentos acessíveis estão quase ausentes, aparecendo apenas em alguns projetos de habitação social.

Em grandes cidades como Hanói e Ho Chi Minh, o segmento de moradias populares "desapareceu" há muitos anos, fazendo com que o desequilíbrio entre oferta e demanda elevasse os preços. A VARS IRE comentou que "quando a demanda excede a oferta, os aumentos de preços são inevitáveis", portanto, aumentar a nova oferta é uma solução fundamental em vez de restringir o crédito em geral.

O VARS IRE recomenda que as agências reguladoras desenvolvam políticas flexíveis e viáveis, evitando a aplicação mecânica de regulamentações do programa de habitação social, que ainda apresenta muitos problemas. As soluções regulatórias devem atingir dois objetivos: controlar a especulação sem reduzir a demanda legal e estabilizar o mercado a longo prazo.

Deveria desempenhar o papel correto do mercado

O professor Dang Hung Vo, ex-vice-ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente , disse que o mais importante agora é restaurar o papel adequado do mercado na alocação de recursos e fluxos de capital.

Segundo o Sr. Vo, a economia de mercado é o modelo que mais respeita o mecanismo de capitalização, ou seja, permite que o capital opere com flexibilidade, encontrando o lugar que lhe traz maior eficiência. "Não criem regulamentações que dificultem o processo de capitalização. Proibir a capitalização é proibir o mercado, é antimercado", enfatizou o Sr. Vo.

O Sr. Vo disse que muitas regulamentações atuais ainda têm a tendência de ser um mecanismo de subsídio, distorcendo as regras de mercado e dificultando o desenvolvimento.

“Estamos usando uma mentalidade de subsídios para administrar o mercado, o que é completamente prejudicial ao crescimento econômico. O Vietnã frequentemente pede aos países que o reconheçam como uma economia de mercado, mas até agora, a maioria dos países do G7 não o reconheceu porque percebe que estamos operando com uma mentalidade ultrapassada, tomando decisões que vão contra os princípios de mercado”, analisou o Sr. Vo.

Em relação aos preços dos imóveis, segundo o Sr. Vo, a raiz do problema não está no aperto ou na flexibilização do crédito, mas na política de oferta. "A história dos preços dos imóveis é a história da oferta. Se a oferta em todos os segmentos, especialmente em moradias para pessoas de baixa renda e classe média, não aumentar, os preços dos imóveis continuarão a subir. Essa é uma responsabilidade política do Estado", disse o Sr. Vo.

No entanto, o Sr. Vo também enfatizou que, em uma economia de mercado, são as empresas que decidem a direção do investimento, não o Estado. “Seja qual for o segmento lucrativo, as empresas investirão nele, essa é a lei da natureza. O Estado não pode e não deve intervir restringindo o crédito ou proibindo as empresas de investir neste ou naquele setor. Fazer isso vai contra o mecanismo de mercado”, afirmou o Professor Vo.

Segundo o Sr. Vo, o papel do Estado não é tomar decisões em nome das empresas, mas criar uma estrutura transparente e igualitária para que todos os setores econômicos possam operar de acordo com as leis inerentes ao mercado.

"Uma vez que tenhamos escolhido o modelo econômico de mercado, devemos realmente confiar e respeitar o mecanismo de mercado, em vez da intervenção administrativa com uma mentalidade de subsídio", acrescentou o Sr. Vo.