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Anormalidades, desvantagens e instabilidade do leilão de terras no estilo Thu Thiem nos subúrbios de Hanói

Việt NamViệt Nam22/08/2024


Anormalidades, desvantagens e instabilidade do leilão de terras “estilo Thu Thiem” nos subúrbios de Hanói – Parte 2

Haverá muitas consequências para o mercado imobiliário e para a economia se os recentes leilões de terras nos subúrbios de Hanói não forem esclarecidos como sendo manipulados por especuladores e corretores de terras.

Às 19h, das 9h do dia 19 de agosto às 4h30 do dia 20 de agosto, 19 terrenos na região de Long Khuc, município de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, passaram por 9 rodadas de leilão com um lance recorde, mas não disponível no mercado: mais de 133,3 milhões de VND/m², mais de 18 vezes superior ao preço inicial. O menor preço de terreno também foi de 91,3 milhões de VND/m², 12,5 vezes superior ao preço inicial. Anteriormente, o leilão de terrenos no município de Thanh Cao (Thanh Oai, Hanói) também causou um "choque", com quase 7.000 inscrições, 1.500 participantes e um lance vencedor dez vezes superior ao original.

Desde a reabertura dos leilões de terras nos subúrbios no início do ano, não é difícil ver as irregularidades nos leilões de terras com suspeitas de "manipulação" de especuladores e corretores de terras, criando o risco de atrapalhar os esforços do Governo para reduzir os preços das moradias e garantir a seguridade social, além de causar a estagnação de toda a economia devido à psicologia de esperar que as terras sejam vendidas a preços altos.

Parte 2: Motivos obscuros e o "pesadelo" recorrente da terra de Thu Thiem

O ponto comum dos recentes leilões de terras que causaram uma "febre" nos subúrbios de Hanói é a participação de muitos grupos de especuladores individuais, nem mesmo moradores locais, elevando os preços dos terrenos a níveis irracionais e fora do mercado, prevendo a inexistência de transações reais. Muitos participantes do mercado se perguntam: "Existem motivos obscuros" por trás dos recentes golpes nos leilões de terras? Qual é o papel da agência estatal de gestão ao permitir que corretores de terras monopolizem e manipulem o mercado?

Quando os especuladores alimentam a febre dos leilões de terras

Segundo muitos especialistas, o potencial de aumento de preços na área de leilões a curto prazo certamente não é grande, pois atende apenas às necessidades residenciais e de investimento dos moradores da região. No entanto, a questão, após os dois recentes leilões "febris" na comuna de Tien Yen (Hoai Duc) e, antes disso, na comuna de Thanh Cao (Thanh Oai), é qual a porcentagem de moradores locais que venceram o leilão.

Em muitos fóruns online, os registros do Jornal Dau Tu mostram que muitas pessoas que se diziam moradores locais disseram que tiveram a sorte de vencer o leilão recente porque não precisavam dele, então queriam vendê-lo por um preço um pouco mais alto, algumas centenas de milhões de dongs a mais. No entanto, na realidade, quando registrados localmente, a maioria deles não eram pessoas com residência permanente na área.

Após o leilão de terras em Tien Yen (Hoai Duc), houve informações sobre a transferência com uma diferença de preço de "várias centenas de milhões de dong".

Por exemplo, no recente leilão na comuna de Thanh Cao, de acordo com o Sr. Nguyen Cong Quang, Diretor do Centro de Desenvolvimento do Fundo de Terras do Distrito de Thanh Oai, apenas duas pessoas em Thanh Oai venceram o leilão, com um preço de terreno de quase 80 milhões de VND/m². No distrito de Me Linh (Hanói), algumas pessoas ganharam muitos lotes, e no distrito de Chuong My (Hanói), uma pessoa venceu o leilão. A maioria dos vencedores do leilão veio de Bac Ninh, Bac Giang, Hai Duong e Phu Tho.

Enquanto isso, a confirmação de muitas pessoas que participaram do leilão na comuna de Tien Yen (Hoai Duc) também disse que até 99% das pessoas no grupo vencedor final não eram residentes da comuna de Tien Yen, mas eram grupos de investidores de outras localidades, como Ba Vi, Kim Chung (Hanói), Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang... Os investidores que participaram, mas não tiveram "sorte" o suficiente para vencer o leilão, também eram muito poucos moradores locais, principalmente investidores em grupos que participaram do leilão ao mesmo tempo, de 7 a 19 lotes de terra.

Professor Associado, Dr. Dinh Trong Thinh, ex-Chefe do Departamento de Finanças Internacionais, Academia de Finanças
Professor Associado, Dr. Dinh Trong Thinh, ex-Chefe do Departamento de Finanças Internacionais, Academia de Finanças

A infraestrutura e as estradas nas duas áreas de leilões recentes em Thanh Oai e Hoai Duc não são particularmente excepcionais, cercadas por "campos desolados", mas o preço dos terrenos chega a centenas de milhões de VND/m², e em áreas urbanas ou suburbanas o preço pode ser ainda mais alto. Analisando esses leilões, alguns especuladores inflaram e aumentaram o preço para elevar o nível de preços na área de Thanh Oai. E quando o nível geral de preços subir, os especuladores que possuem 5, 7 ou dezenas de terrenos em áreas mais bonitas e com infraestrutura mais completa certamente se beneficiarão. .

Além dos participantes do leilão dentro do Ginásio Distrital de Hoai Duc, um grande número de corretores imobiliários também se reuniu para acompanhar o leilão de terras na manhã de 19 de agosto. Alguns corretores ativaram transmissões de vídeo ao vivo em plataformas de mídia social para relatar a atmosfera ao redor da área do leilão.

Com o conceito de que "se a infraestrutura ainda for limitada, será melhor depois, se as terras agrícolas forem urbanizadas mais tarde, se não houver muitas vantagens econômicas especiais, as pessoas as terão, mas se não comprarem terras agora, não as terão por muitos anos", esses grupos de investidores não hesitam em gastar dinheiro para elevar o preço dos terrenos em leilões a níveis altíssimos, além da imaginação da população local.

“Sombra” do pesadelo do leilão de terras de Thu Thiem

De acordo com uma pesquisa realizada pelo Batdongsan.com.vn, o preço dos terrenos à venda no município de Thanh Cao (Thanh Oai, Hanói) tem apresentado tendência de aumento nos últimos anos, segundo um relatório publicado recentemente pela plataforma tecnológica Batdongsan.com.vn. De acordo com a ferramenta de histórico de preços desta unidade, o preço médio dos terrenos à venda nesta localidade aumentou cerca de 80% nos últimos 4 anos – de 15 milhões de VND/m² em 2020 para 27 milhões de VND/m² em 2024. Nas últimas 2 semanas, a faixa de preço de muitos novos terrenos à venda neste site subiu para um novo patamar de 43 milhões de VND/m², um aumento de cerca de 60% em relação ao preço anterior.

Enquanto isso, observando também os dados de oferta da corretora neste site, na comuna de Tien Yen (Hoai Duc, Thanh Cao), também houve um aumento significativo nos últimos anos, de cerca de 10 milhões de VND/m² para cerca de 40 milhões de VND/m², desde que se soube que este distrito está se preparando para se tornar um distrito, ao mesmo tempo em que passa o Anel Viário 4. No entanto, apenas algumas semanas após o leilão de terras em Thanh Cao, os preços dos terrenos em Tien Yen e em algumas comunas vizinhas subiram rapidamente de 30% a 40%, sendo negociados em torno de 55% a 60 milhões de VND/m².

O calor dos leilões de terras claramente teve um grande impacto na psicologia dos investidores e moradores locais, pois muitas pessoas acreditam que um preço de leilão tão alto significa que não há razão para que o preço de suas terras não possa ser ajustado a um nível correspondente.

Se passando por alguém que precisa comprar terras na comuna de Thanh Cao para serviços comerciais e conversando com vários corretores, ele disse: "Atualmente, a demanda por terras em Thanh Cao é muito alta, quase não há terrenos disponíveis. Se você quer um bom terreno, precisa esperar ou até mesmo depositar mais para que o corretor convença o comprador anterior a cedê-lo, e aí talvez você consiga um".

Da mesma forma, na área de "Hoai Duc", nos últimos dias, investidores que desejam comprar terras na região de Long Khuc para aproveitar as terras leiloadas têm se deparado com uma situação quase impossível, tendo que pagar uma enorme diferença de centenas de milhões para recomprar os antigos lotes de terra que os investidores anteriormente detinham. Além de haver terrenos ruins em becos, principalmente para moradia, mas também difíceis de negociar, não são tão fáceis de encontrar quanto se imaginava.

De acordo com o Sr. Nguyen Chi Thanh, vice-presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), a maior preocupação com leilões de terras com resultados de ganhos "excepcionalmente" altos como esse é o aumento de preços por grupos de investidores com motivações pouco claras.

Isso é incomum porque, após o recente período difícil de mercado, mesmo com produtos com boa infraestrutura, planejamento claro e localizados em áreas com potencial de crescimento, muitos investidores ainda estão muito cautelosos, mas os preços dos terrenos em Thanh Oai ou Hoai Duc estão altíssimos.

Sem mencionar que os participantes do leilão em Thanh Oai vieram principalmente de outras localidades, disse o Sr. Thanh, o que prova ainda mais que não se tratava de necessidades reais de moradia. Mesmo muitos investidores, imediatamente após vencerem o leilão, correram para vender com uma diferença de várias centenas de milhões, o que demonstra ainda mais essa situação.

Com o baixo nível atual de depósito calculado com base no preço inicial (100-200 milhões de VND/lote), os investidores concordam em abrir mão do depósito, mas a consequência é que o nível de preços ao redor da área leiloada atingiu um novo patamar, enquanto a demanda real por compra não é alta. Embora o Estado arrecade apenas uma pequena quantia com o depósito, certamente perderá mais quando o custo de indenização pela liberação de muitos projetos na região aumentar.

A febre dos leilões de terras em alguns distritos suburbanos, com inflação especulativa de preços, afetará negativamente e desacelerará o processo de desenvolvimento socioeconômico local.

Enquanto isso, compartilhando a mesma opinião, o consultor de investimentos imobiliários Tran Minh disse que o preocupante é que corretores e investidores em Hanói usam essas informações para comparar e aumentar o preço de venda de projetos em outras áreas, tornando os preços dos imóveis em Hanói ainda mais altos. Além disso, o potencial de aumento de preços na área de leilões no curto prazo certamente não é grande, pois atende apenas às necessidades de compra e investimento dos moradores daquela área. Também não há nenhum planejamento excepcional por aqui para aumentar os preços ou atrair pessoas de outros lugares para cá.

Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente da GP Invest
Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente da GP Invest

Esses leilões “recordes” podem ter sido influenciados por uma combinação de dois fatores.

O primeiro se deve a rumores que visam "inflacionar" os preços para obter lucro por meio de leilões. O segundo se deve à influência de pessoas ignorantes que não têm informações completas, decorrente do fato de algumas localidades terem publicado um rascunho de uma nova tabela de preços de terras com preços muito altos, de 5 a 50 vezes maiores. Portanto, esse grupo de pessoas provavelmente está preocupado com o aumento iminente dos preços das terras e participa de leilões para "se adiantar".

Portanto, após os resultados deste leilão, aguarde o término do período de depósito para saber se o preço é realmente virtual ou não. .

O que aconteceu em Thanh Oai ou Hoai Duc, embora diferente em escala, também fez muitas pessoas se lembrarem do leilão de terras "sem precedentes" em Thu Thiem (HCMC) no final de 2021. Nesse leilão, todos os quatro terrenos foram arrematados, após o preço ter sido muito alto em relação ao preço inicial, no qual uma subsidiária de uma empresa venceu o leilão por 24,5 bilhões de VND por um terreno com área superior a 10.000 m², ou mais de 2,4 bilhões de VND/m². Felizmente, o preço acima não foi definido, pois pouco tempo depois, as empresas vencedoras solicitaram simultaneamente o cancelamento de seus depósitos.

Mas logo após o leilão de terras em Thu Thiem, houve atos de aproveitamento do preço virtual vencedor para "seguir a chuva" e inflar o preço de terras e casas na área vizinha. Até mesmo outras empresas listadas com fundos imobiliários próximos também se beneficiaram quando o valor de títulos e ações aumentou, com um aumento calculado em muitas vezes.

De acordo com o Dr. Tran Xuan Luong, Diretor Adjunto do Instituto de Pesquisa e Avaliação do Mercado Imobiliário do Vietnã (VARS IEX), a febre dos leilões de terrenos em alguns bairros suburbanos está causando inflação especulativa de preços e acredita-se que tenha um impacto negativo, desacelerando o desenvolvimento socioeconômico da região. Se a urbanização desacelerar, a atração de investimentos estrangeiros e nacionais também diminuirá. As consequências a longo prazo para a economia local são enormes.

“Com o aumento dos leilões de terras, estabelecendo um novo patamar de preços, a indenização do Estado pela recuperação de terras para as pessoas no futuro enfrentará muitos obstáculos, dificultando o processo de limpeza do local e a implementação do projeto. O Estado precisa ter políticas e pontos de vista claros sobre este caso”, disse o Dr. Tran Xuan Luong.

(Continua)

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-thuong-bat-loi-va-bat-on-tu-vu-dau-gia-dat-kieu-thu-thiem-tai-vung-ven-ha-noi—bai-2-d222973.html


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