A necessidade urgente de construir habitações sociais - Parte 1: Abordando os obstáculos onde quer que surjam.

Na Diretiva 34-CT/TW, o Comité Central do Partido avaliou que muitas metas relativas ao desenvolvimento da habitação social na Estratégia Nacional de Desenvolvimento Habitacional para 2020 e na visão para 2030 não foram alcançadas. A oferta de habitação social continua limitada em comparação com a procura real, enquanto o preço médio ainda é demasiado elevado em relação ao rendimento dos beneficiários elegíveis.

Além disso, a gestão estatal da habitação social ainda apresenta muitas fragilidades e deficiências. A proporção de terrenos destinados ao desenvolvimento de habitação social em áreas urbanas, bem como o apoio financeiro do orçamento estatal para programas de crédito subsidiado neste segmento, permanece baixo; e os recursos sociais não têm sido suficientemente mobilizados para participar...

Esses inúmeros fatores impediram que o desenvolvimento da habitação social atendesse às expectativas, apesar do significativo apoio político. Isso também torna extremamente difícil alcançar as metas estabelecidas. Uma infinidade de obstáculos está dificultando o progresso em direção a esses objetivos.

A dificuldade "limita" o objetivo.

O Sr. Hoang Hai, Diretor do Departamento de Habitação e Gestão do Mercado Imobiliário ( Ministério da Construção ), declarou: Atualmente, algumas localidades ainda não divulgaram prontamente os planos para a implementação do Projeto "Investimento na construção de pelo menos 1 milhão de unidades habitacionais sociais para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021 a 2030"; elas não identificaram claramente as necessidades de terrenos para a construção de habitações sociais como base para o planejamento e a alocação de terrenos suficientes para o desenvolvimento habitacional... Além disso, muitas empresas que investem na construção de habitações sociais ainda enfrentam dificuldades no acesso a terrenos, como o planejamento da alocação de terrenos e a divulgação do projeto para atrair investimentos. Alguns projetos receberam aprovação de investimento e selecionaram investidores, mas a implementação da construção ainda não está dentro do cronograma...

Além disso, o desembolso do fundo de crédito preferencial de 120 trilhões de VND está mais lento do que o desejado e atende às necessidades práticas. Sem mencionar que poucos bancos comerciais participaram do financiamento para apoiar o desenvolvimento de habitações sociais – comentou o Sr. Hai.

Em 2024, o governo estabeleceu a meta de concluir 130.000 unidades habitacionais sociais em todo o país. No entanto, as estatísticas até o final do primeiro trimestre de 2024 mostram que apenas 8 projetos de habitação social foram concluídos, menos de 30% da meta. Esse progresso indica que a meta de concluir 130.000 unidades habitacionais sociais este ano ainda está longe de ser alcançada e exigirá um esforço significativo para ser atingida.

Do ponto de vista local, o Sr. Huynh Thanh Khiet – Diretor Adjunto do Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh – afirmou que a maior dificuldade atual é a falta de capital de investimento no orçamento, o que impede a alocação de fundos suficientes para a construção de programas habitacionais sociais estatais que atendam plenamente às necessidades dos beneficiários, como funcionários públicos, servidores e servidores civis.

Atualmente, a cidade de Ho Chi Minh destinou apenas 10% do capital necessário para programas de habitação social. De agora até 2025, o orçamento planejado exige 37,7 trilhões de VND. No entanto, a cidade só pode alocar aproximadamente 3,77 trilhões de VND de seu orçamento. Até 2030, a cidade precisará de 86,4 trilhões de VND, mas só poderá alocar 8,6 trilhões de VND de seu orçamento, com o restante vindo de fontes de capital social.

Tipos flexíveis

Alguns argumentam que um dos motivos para o insucesso dos programas de habitação social é a venda de imóveis para pessoas que não têm condições de comprá-los. O Sr. Nguyen Van Dinh, especialista em direito imobiliário, comentou: Além dos imóveis sociais para venda e arrendamento com opção de compra, a questão da habitação social para aluguel também precisa de apoio político. Isso porque a habitação social se destina principalmente a grupos de baixa renda.

Segundo este especialista, a Lei da Habitação de 2023, em vigor desde 1 de agosto, revogou a norma que obrigava os promotores imobiliários de projetos de habitação social a destinar 20% da área útil para arrendamento. Isto significa que, se 100% dos apartamentos forem vendidos, o Estado terá de complementar a oferta com opções de arrendamento alternativas.

A Lei de Habitação de 2023 estipula apenas que a habitação para trabalhadores de zonas industriais seja para aluguel. Portanto, grupos de baixa renda que não são trabalhadores de zonas industriais, como trabalhadores não qualificados e autônomos em áreas urbanas, praticamente não têm acesso a moradias sociais para aluguel.

Compartilhando da mesma opinião, o Sr. Trinh Quang Minh, Chefe do Conselho de Gestão de Projetos das Instituições Sindicais da Confederação Geral do Trabalho do Vietnã, comentou: "Construir habitações sociais para venda é muito difícil devido aos longos procedimentos, aos altos preços de venda em comparação com a renda dos trabalhadores de baixa renda; as regulamentações não são atraentes para investidores, com uma margem de lucro limitada a apenas 10%... Portanto, desenvolver habitações sociais para aluguel seria mais razoável, atendendo às necessidades reais e adequando-se à renda dos trabalhadores. Além disso, a demanda por aluguéis é muito alta, enquanto a oferta é escassa e os preços de aluguel no mercado são muito altos."

Atualmente, a Confederação Geral do Trabalho do Vietnã propôs um plano para habitação social para aluguel, com preços de aluguel iguais ou inferiores aos de mercado. Um excelente exemplo é o projeto piloto de habitação social para aluguel da Confederação Geral do Trabalho do Vietnã na província de Ha Nam, que foi totalmente ocupado em um curto período após o seu lançamento.

O preço do aluguel neste empreendimento varia de 1,2 a 1,4 milhão de VND por mês, enquanto em outras áreas, o valor do aluguel varia de 2 a 3 milhões de VND por mês. No entanto, segundo o Sr. Minh, existem três dificuldades na construção de moradias sociais para aluguel: atrair recursos de investimento, a localização do projeto e o preço do aluguel.

Do ponto de vista empresarial, o Sr. Le Huu Nghia, Diretor da Le Thanh Construction and Trading Company, analisou: Se investir em 1.000 unidades habitacionais sociais, cada uma custando aproximadamente 500 milhões de VND, o custo total do investimento chegaria a 500 bilhões de VND. Ao alugá-las por 3 a 3,5 milhões de VND por mês, com 1.000 unidades, o investidor lucraria de 3 a 3,5 bilhões de VND por mês, ou de 30 a 35 bilhões de VND por ano.

Se o investidor contrair empréstimos comerciais a taxas de juros acima de 10-13% ao ano, esses 500 bilhões de VND gerarão 50 bilhões de VND em juros, e o investidor certamente terá prejuízo. Enquanto isso, de acordo com a Lei de Habitação de 2023, a margem de lucro para o desenvolvimento de habitações sociais para aluguel é de apenas 10% daquela para habitações sociais vendidas. Segundo as novas regulamentações, as habitações para aluguel não recebem mais investimentos estatais em infraestrutura técnica e equipamentos sociais, portanto, nenhum investidor se atreve a empreender projetos de habitações sociais para aluguel – enfatizou o Sr. Nghia.

Remover da política

Embora muitas localidades enfrentem dificuldades na implementação de políticas de habitação social, a cidade de Hai Phong alcançou resultados notáveis. Até o momento, Hai Phong aprovou a política e selecionou investidores para 31 projetos de habitação social, totalizando 36.600 unidades; destes, 9 projetos, com um total de aproximadamente 15.000 unidades, já iniciaram a construção. Com esse número, espera-se que cerca de 16.200 unidades sejam concluídas durante o período de 2021 a 2025, superando a meta governamental de desenvolvimento de habitação social de 15.400 unidades.

Isso demonstra que ainda existem dificuldades, mas que precisam ser enfrentadas com determinação, a começar pelas políticas públicas, e a história de Hai Phong é um excelente exemplo disso. Para alcançar esses resultados positivos, a cidade de Hai Phong seguiu rigorosamente as normas legais sobre o setor imobiliário e a construção civil. Nesse sentido, o Comitê do Partido Comunista da cidade de Hai Phong prestou atenção à questão, o Conselho Popular da cidade aprovou 5 resoluções e o Comitê Popular da cidade emitiu 13 decisões relacionadas à sua implementação.

Em particular, a cidade de Hai Phong aplicou de forma flexível e eficaz os mecanismos e políticas vigentes para aprimorar o ambiente de investimento e negócios, especialmente os procedimentos relacionados à habitação, incluindo a habitação social. Isso criou um ambiente de negócios transparente, aberto e favorável, atraindo muitos projetos de investimento de grande escala e atendendo de forma eficaz às necessidades da população que desejam comprar ou alugar moradias sociais.

Segundo o diretor Hoang Hai, embora alguns resultados importantes tenham sido alcançados, a implementação do desenvolvimento de habitações sociais ainda enfrenta alguns desafios. Atualmente, o Ministério da Construção está se concentrando na implementação, finalização e orientação das localidades na execução dos decretos, decisões e circulares que detalham e orientam a implementação da Lei de Habitação de 2023 e da Lei de Negócios Imobiliários de 2023, após sua promulgação.

Ao mesmo tempo, o Ministério da Construção continua a instar as localidades, com base nos objetivos do Projeto "Investimento na construção de pelo menos 1 milhão de unidades habitacionais sociais para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021 a 2030" e nas metas do anexo para habitação social a ser concluída em 2024, a desenvolverem prontamente planos de implementação específicos para investir em projetos de habitação social, a fim de garantir que os objetivos estabelecidos sejam alcançados.

Para implementar a Estratégia Nacional de Desenvolvimento Habitacional para o período 2021-2030, com uma visão para 2045, o Ministério da Construção enviou um documento aos Comitês Populares das províncias e cidades administradas centralmente referente ao desenvolvimento e ajuste dos planos de desenvolvimento habitacional para 2024 e o período 2021-2025; definindo claramente as necessidades e os objetivos para habitação social para pessoas de baixa renda, habitação para as forças armadas e alojamento para trabalhadores… em conformidade com a Lei de Habitação de 2023.

Além disso, como parte do programa de fiscalização da Assembleia Nacional para 2024, será realizada uma fiscalização temática sobre "A implementação de políticas e leis de gestão do mercado imobiliário e desenvolvimento de habitação social de 2015 até o final de 2023". A fiscalização temática visa avaliar as conquistas, limitações e dificuldades; identificar as causas; e definir claramente as responsabilidades de órgãos, organizações e indivíduos, a fim de aprimorar a eficácia da implementação de políticas e leis de gestão do mercado imobiliário e desenvolvimento de habitação social. A partir disso, serão propostas soluções para o aprimoramento das políticas e leis relacionadas.

Com o envolvimento sincronizado de todo o sistema político, guiado por uma abordagem proativa para solucionar os obstáculos onde quer que surjam, a implementação das políticas de habitação social atingirá os objetivos estabelecidos e as expectativas da sociedade.

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