Necessidade urgente de construir habitação social - Parte 1: Onde há problemas, há soluções

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Na Diretiva 34-CT/TW, a Secretaria avaliou que muitas metas para o desenvolvimento de moradias sociais da Estratégia Nacional de Desenvolvimento Habitacional para 2020 e da Visão para 2030 não foram alcançadas. A oferta de moradias sociais ainda é limitada em comparação à demanda real, enquanto o preço médio ainda é muito alto em comparação à renda dos beneficiários.

Além disso, a gestão estatal da habitação social também apresenta muitas fragilidades e deficiências. A proporção de recursos do fundo fundiário para o desenvolvimento de habitação social em áreas urbanas, bem como o apoio financeiro do orçamento estadual para programas de crédito preferencial para esse segmento, ainda é baixa; os recursos sociais não foram fortemente mobilizados para participar...

Essa série de razões fez com que o desenvolvimento da habitação social não ocorresse como o esperado, apesar dos muitos apoios políticos. Isso também torna as metas estabelecidas muito difíceis de serem alcançadas. Uma série de dificuldades está "vinculando" as metas.

A dificuldade de “amarrar” o alvo

O Sr. Hoang Hai, Diretor do Departamento de Habitação e Gestão do Mercado Imobiliário ( Ministério da Construção ), afirmou: Atualmente, ainda existem algumas localidades que não divulgaram prontamente os planos para implementar o Projeto "Investimento na construção de pelo menos 1 milhão de unidades habitacionais sociais para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021-2030"; não identificaram claramente a demanda por terrenos para investimento na construção de moradias sociais como base para o planejamento da alocação de terrenos suficientes para o desenvolvimento de moradias sociais... Ao mesmo tempo, muitas empresas que investem na construção de moradias sociais ainda enfrentam dificuldades no acesso a terrenos, como planejamento de alocação de terras e divulgação de projetos de atração de investimentos. Alguns projetos já aprovaram políticas de investimento e selecionaram investidores, porém, a implementação do investimento e da construção não está dentro do cronograma...

Além disso, o desembolso de capital de crédito preferencial de 120 trilhões de VND ainda é lento em comparação com as expectativas e as necessidades práticas. Sem mencionar que não há muitos bancos comerciais participando de empréstimos para apoiar o desenvolvimento de moradias sociais, comentou o Sr. Hai.

Em 2024, o Governo estabeleceu a meta de concluir 130.000 unidades habitacionais sociais em todo o país. No entanto, as estatísticas mostram que, até o final do primeiro trimestre de 2024, apenas 8 projetos de habitação social foram concluídos em todo o país, menos de 30% do número de apartamentos previsto. Esse progresso demonstra que a meta de concluir 130.000 unidades habitacionais sociais neste ano ainda está muito longe do "destino" e exigirá grandes esforços para ser alcançada.

De uma perspectiva local, o Sr. Huynh Thanh Khiet - Diretor Adjunto do Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh disse que a maior dificuldade no momento é a falta de capital de investimento do orçamento, de modo que ele não pode ser totalmente alocado para construir programas de habitação social de propriedade do Estado para resolver completamente os problemas de sujeitos políticos como quadros, servidores públicos, empregados públicos, etc.

Atualmente, a Cidade de Ho Chi Minh destinou apenas 10% do capital para a implementação de programas de habitação social. De agora até 2025, de acordo com o plano, são necessários 37,7 bilhões de VND. No entanto, a cidade só consegue atender à verba orçamentária de cerca de 3,77 bilhões de VND. Até 2030, a cidade precisa de 86,4 bilhões de VND, mas só pode alocar 8,6 bilhões de VND do orçamento, e o restante só pode ser usado por fontes de capital social.

Tipo flexível

Alguns dizem que um dos motivos do fracasso do programa de habitação social é a venda de casas para pessoas que não têm condições de comprá-las. O Sr. Nguyen Van Dinh, especialista em direito imobiliário, comentou: Além dos produtos de habitação social para venda e aluguel com opção de compra, a questão da habitação social para aluguel também precisa de políticas que promovam o desenvolvimento. Isso porque a habitação social é voltada principalmente para grupos de baixa renda.

Segundo este especialista, a Lei da Habitação de 2023, que entrou em vigor em 1º de agosto, removeu a regulamentação que obrigava os investidores em projetos de habitação social a reservar 20% da área construída para aluguel. Isso significa que, se 100% dos apartamentos puderem ser vendidos, o Estado precisará complementar a oferta de aluguéis de reposição.

A Lei de Habitação de 2023 estipula apenas que o tipo de moradia para trabalhadores de parques industriais é para aluguel. Assim, grupos de baixa renda que não trabalham em parques industriais, como trabalhadores braçais e autônomos em áreas urbanas, quase não têm oportunidade de acessar moradias sociais para aluguel.

Compartilhando a mesma opinião, o Sr. Trinh Quang Minh, Chefe do Conselho de Gestão de Projetos da Instituição Sindical da Confederação Geral do Trabalho do Vietnã, comentou: Construir moradias sociais para venda é muito difícil porque os procedimentos são demorados, o preço de venda é superior à renda dos trabalhadores de baixa renda; as regulamentações não são atraentes para investidores com um limite de lucro de apenas 10%... Portanto, desenvolver moradias sociais para aluguel será mais razoável, atendendo às necessidades reais e adequado à renda dos trabalhadores. Além disso, a demanda por aluguel é muito grande, enquanto a oferta é escassa e o preço do aluguel no mercado é muito alto.

Atualmente, a Confederação Geral do Trabalho do Vietnã propôs um plano de aluguel de moradias sociais, com preços de aluguel iguais ou inferiores ao preço de mercado. Um exemplo típico é o projeto piloto de aluguel de moradias sociais da Confederação Geral do Trabalho do Vietnã na província de Ha Nam, que foi totalmente alugado em um curto espaço de tempo, assim que foi lançado.

O preço do aluguel deste projeto varia de 1,2 a 1,4 milhão de VND/mês, enquanto o aluguel externo varia de 2 a 3 milhões de VND/mês. No entanto, segundo o Sr. Minh, existem três dificuldades na construção de moradias sociais para aluguel: a atração de recursos de investimento, a localização do projeto e o preço do aluguel.

Do ponto de vista empresarial, o Sr. Le Huu Nghia, Diretor da Le Thanh Construction Trading Company, analisou: Se investir em 1.000 unidades habitacionais sociais, cada unidade custará cerca de 500 milhões de VND, o custo do investimento também será de até 500 bilhões de VND. Ao alugar a um preço de 3 a 3,5 milhões de VND/mês, com 1.000 unidades, o investidor ganhará de 3 a 3,5 bilhões de VND/mês e de 30 a 35 bilhões de VND/ano.

Se o investidor tomar um empréstimo comercial com uma taxa de juros acima de 10-13% ao ano, esses 500 bilhões de VND deverão pagar 50 bilhões de VND em juros, e o investidor certamente perderá dinheiro. Enquanto isso, na Lei de Habitação de 2023, o desenvolvimento de moradias sociais para aluguel só terá lucro igual ao das moradias sociais para venda, que é de 10%. De acordo com a nova regulamentação, moradias para aluguel não receberão mais investimentos estatais em tecnologia e infraestrutura social, portanto, nenhum investidor se atreve a realizar um projeto de moradia social para aluguel - enfatizou o Sr. Nghia.

Remover da política

Embora muitas localidades enfrentem dificuldades na implementação de políticas de habitação social, na cidade de Hai Phong, a implementação dessa política tem alcançado resultados notáveis. Até o momento, a cidade de Hai Phong aprovou a política e selecionou investidores para 31 projetos de habitação social, com uma escala total de 36.600 unidades; desses, 9 projetos já iniciaram a construção, com uma escala total de cerca de 15.000 unidades. Com esse número, espera-se que cerca de 16.200 unidades sejam concluídas no período de 2021 a 2025, superando a meta de desenvolvimento de habitação social estabelecida pelo Governo, de 15.400 unidades.

Isso demonstra que as dificuldades ainda existem, mas precisam ser resolvidas, começando pelas políticas, e a história de Hai Phong também é um exemplo típico. Para alcançar esses resultados positivos, a cidade de Hai Phong seguiu rigorosamente as disposições da lei sobre negócios imobiliários e habitacionais. Nesse sentido, o Comitê do Partido da Cidade de Hai Phong dedicou-se à direção, o Conselho Popular da Cidade aprovou 5 resoluções e o Comitê Popular da Cidade emitiu 13 decisões relacionadas para implementação.

Em particular, a cidade de Haiphong aplicou de forma flexível e eficaz os mecanismos e políticas atuais para melhorar o ambiente de investimento e negócios, especialmente os procedimentos habitacionais, incluindo habitação social. Assim, criou um ambiente de negócios transparente, aberto e favorável, atraindo muitos projetos de investimento de grande escala e atendendo efetivamente às necessidades da população de comprar e alugar habitação social.

O Diretor Hoang Hai informou que, embora alguns resultados importantes tenham sido alcançados, a implementação do desenvolvimento de moradias sociais ainda apresenta algumas deficiências. Atualmente, o Ministério da Construção está se concentrando na implementação, conclusão e orientação das localidades para a implementação de decretos, decisões e circulares que detalham e orientam a implementação da Lei de Habitação de 2023 e da Lei de Negócios Imobiliários de 2023 após sua promulgação.

Ao mesmo tempo, o Ministério da Construção continua a instar as localidades a, com base na meta do Projeto "Investir na construção de pelo menos 1 milhão de apartamentos habitacionais sociais para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021-2030" e na meta de acordo com o apêndice de habitação social a ser concluído em 2024, desenvolver urgentemente um plano específico para implementar o investimento em projetos de habitação social para garantir a meta definida.

Para implementar a Estratégia Nacional de Desenvolvimento Habitacional para o período de 2021-2030, com uma visão para 2045, o Ministério da Construção enviou um documento aos Comitês Populares das províncias e cidades administradas centralmente sobre o desenvolvimento e ajuste dos planos de desenvolvimento habitacional para 2024 e o período de 2021-2025; definindo claramente as necessidades e metas de habitação social para pessoas de baixa renda, habitação para as forças armadas e acomodação de trabalhadores... para cumprir a Lei de Habitação de 2023.

Além da implementação do Programa de Supervisão da Assembleia Nacional em 2024, a Assembleia Nacional realizará a supervisão suprema sobre o tema "Implementação de políticas e leis sobre gestão do mercado imobiliário e desenvolvimento de habitação social de 2015 até o final de 2023". O tema da supervisão visa avaliar os resultados alcançados, as limitações e as dificuldades; identificar as causas e esclarecer as responsabilidades de agências, organizações e indivíduos para melhorar a eficácia da implementação de políticas e leis sobre gestão do mercado imobiliário e desenvolvimento de habitação social. A partir daí, propor soluções para aprimorar as políticas e leis relacionadas.

Com a participação sincronizada de todo o sistema político com espírito proativo, “onde há problema, há solução”, a implementação de políticas de habitação social atenderá aos objetivos traçados e às expectativas da sociedade.

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