Baixa oferta, alta demanda
O mercado imobiliário na região Sul tem enfrentado muitas dificuldades recentemente. A legalidade dos projetos não está clara e o fluxo de caixa para o mercado imobiliário tem desacelerado, causando falta de liquidez em todo o mercado. Os segmentos desse setor são considerados os menos desenvolvidos nos últimos 5 anos.
No entanto, especialistas avaliam que o mercado de terras ainda mantém estabilidade, atrai investidores e o canal de terras traz valor a longo prazo, por isso é confiável.
De acordo com o relatório de pesquisa de mercado da DKRA, o segmento de terrenos em 2023 receberá 22 projetos com uma oferta de cerca de 1.850 lotes, uma queda de 73% em relação a 2022, o menor nível dos últimos 5 anos.
O consumo atingiu cerca de 751 lotes, aproximadamente 41% do total da oferta recém-lançada, uma queda de 84% em relação ao ano passado. As transações ocorreram principalmente no grupo de produtos, com preços de 12,9 a 14,9 milhões de VND/m² e áreas comuns de 70 a 90 m².
O mercado de terrenos suburbanos continua a ocupar uma posição dominante, concentrando-se principalmente em Binh Duong , representando 47% da oferta total do mercado. O nível primário de preços registrou uma queda de 10% a 13% em relação a 2022.
O mercado secundário registrou uma queda de 13% a 17% em relação ao início de 2023. No entanto, essa queda ocorreu localmente no grupo de clientes que utilizam empréstimos, bem como em uma série de projetos de grande porte com infraestrutura e documentos legais incompletos.
O Sr. Ha Van Thien, Diretor Geral Adjunto do Grupo Tran Anh, afirmou: "Atualmente, o mercado imobiliário enfrenta muitas dificuldades, mas esse é o panorama geral do mercado. No entanto, no segmento imobiliário, os terrenos ainda são o canal que atrai fluxo de caixa e gera liquidez muito alta."
Segundo o Sr. Thien, muitas previsões dizem que um ciclo de febre terrestre pode aparecer no período de 2025-2026, porém isso depende de muitos fatores.
Enquanto isso, os bancos já reduziram as taxas de juros, as indústrias vão se recuperar gradualmente em 2024, os terrenos também são um segmento com valor sustentável e de longo prazo acumulado ao longo dos anos, então os investidores neste segmento estão cada vez mais esperando.
Ainda se espera que a terra se desenvolva de forma sustentável em 2024.
“A previsão é de que o ano de 2024 seja de muitas cores vibrantes para o mercado imobiliário, mas não podemos esperar um desenvolvimento massivo ou uma recuperação rápida. O mercado se recuperará gradualmente, de forma lenta e constante, criando um impulso para o desenvolvimento sustentável no futuro”, compartilhou o Sr. Thien.
Lei Imobiliária alterada ajuda a tornar o mercado de terras transparente
Recentemente, a Assembleia Nacional aprovou a Lei de Negócios Imobiliários (alterada), em vigor a partir do início de 2025, regulamentando o endurecimento da subdivisão e venda de terras, o que também mostra que o ajuste da febre da terra está sendo implementado gradualmente.
Com o número de loteamentos e vendas de terras em áreas urbanas crescendo nos últimos anos, esse aperto nos loteamentos afeta todo o mercado de Norte a Sul, e os terrenos podem não mais testemunhar tantas febres imobiliárias como antes.
Especificamente, de acordo com a Cláusula 6, Artigo 31 do Projeto de Lei de Negócios Imobiliários (alterado), não será permitida a transferência de direitos de uso da terra para indivíduos em bairros, distritos e cidades de áreas urbanas especiais, tipo I, tipo II e tipo III. O escopo de aplicação é ampliado em comparação com a regulamentação atual (em áreas urbanas de tipo especial e áreas urbanas de tipo I diretamente subordinadas ao Governo Central).
Segundo a maioria dos especialistas, essa regulamentação provavelmente contribuirá para aumentar a pressão sobre a nova oferta de terras subdivididas no mercado nos próximos tempos.
No entanto, o movimento acima também traz certos benefícios, o que é uma premissa para ajudar o mercado imobiliário em geral e o segmento de terrenos em particular a se desenvolver de forma sustentável na visão de longo prazo.
Muitos projetos ainda penduram placas vendendo terrenos a preços acessíveis para atrair investidores.
De acordo com o Sr. Le Dinh Lang, Diretor da Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, “A lei imobiliária alterada terá um grande impacto no mercado imobiliário, o que ajudará a aumentar a transparência na compra e venda, especialmente na subdivisão e venda de terrenos. Especificamente, a lei ajuda a fortalecer o controle da gestão estatal sobre a subdivisão e venda de terrenos; garante a uniformidade na estética arquitetônica e no planejamento urbano (as casas devem ser construídas no terreno antes de serem vendidas aos compradores); garante o uso razoável e eficaz para evitar o desperdício dos recursos fundiários nacionais...”
O Sr. Ngo Quang Phuc, Diretor Geral do Phu Dong Group, também comentou: "Atualmente, a lei de terras alterada foi aprovada, o que é muito útil para o mercado imobiliário, especialmente em termos de transparência nas etapas de desenvolvimento imobiliário."
Segundo o Sr. Phuc, em 2024, além do segmento de apartamentos, os terrenos também deverão continuar liderando o mercado, conforme avaliação de especialistas.
“A psicologia dos investidores e das pessoas, por muito tempo, tem sido a de acumular ativos, especialmente terrenos, casas... É por isso que, quando as taxas de juros bancárias caem, o fluxo de caixa é liberado em circulação e os investidores procuram terrenos para investir, pois esse segmento traz um valor muito sustentável e de longo prazo. Enquanto isso, o valor dos terrenos não está mais tão quente, virtual, então os compradores de terrenos encontrarão áreas com preços acessíveis, adequadas para a história da acumulação de ativos”, comentou o Sr. Phuc.
Espera-se que projetos subdivididos com infraestrutura bem construída sejam uma grande fonte de oferta para o mercado imobiliário, atraindo fluxo de caixa de investidores.
De acordo com o Sr. Pham Lam, CEO do Grupo DKRA, a oferta de novos terrenos continuará escassa em 2024. A oferta oscila entre 2.900 e 3.100 terrenos, concentrados principalmente em Long An , Dong Nai e Binh Duong.
A atenção do mercado se concentrará em produtos desenvolvidos por investidores respeitáveis com forte potencial financeiro e projetos com infraestrutura e trâmites legais concluídos. Os preços dos terrenos permanecerão estáveis, sem aumentos repentinos em 2024.
“A escassez de oferta ajudará o segmento de terrenos a ganhar valor e atrair compradores em 2024. Espera-se que esse mercado floresça e atraia muitos outros segmentos imobiliários este ano”, compartilhou o Sr. Lam.
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