Empresas abandonam projetos apenas por causa de regulamentações de terrenos residenciais

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Abandone o projeto porque ele não pode ser resolvido

Dados do Ministério da Construção mostram que, no segundo trimestre de 2023, apenas 15 novos projetos de habitação comercial foram licenciados em todo o país. Destes, a região Norte teve 7 projetos, a região Centro teve 3 projetos e a região Sul teve 5 projetos.

Após cerca de um ano de governo removendo continuamente as dificuldades, o mercado imobiliário ainda não resolveu o problema de oferta, pois 70% dos problemas dos projetos são devido a questões legais.

Embora se espere que o projeto revisado da Lei de Terras crie um impulso legal para o mercado imobiliário, as empresas estão preocupadas que algumas regulamentações se tornem gargalos na recuperação do mercado.

Notavelmente, o Ponto b, Cláusula 1 e Cláusula 6, Artigo 128 estipulam o uso da terra para implementar projetos de desenvolvimento socioeconômico por meio de acordos sobre recebimento de direitos de uso da terra ou posse de direitos de uso da terra.

Assim, no caso de uso de terreno para implementar um projeto de habitação comercial, é feito um acordo sobre o recebimento do direito de uso: terreno residencial ou terreno residencial e terreno não agrícola, exceto terreno residencial, para o qual as taxas de uso do terreno foram pagas ou o aluguel do terreno foi pago uma vez por todo o período de locação.

Como uma empresa que teve que abandonar o projeto por causa das regulamentações de terrenos residenciais, compartilhando com a PV VietNamNet, o Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente do Conselho de Administração da Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest), disse que sua empresa deveria ter feito um projeto de 4 hectares em Ha Dong (Hanói) e um projeto no Distrito 12 (HCMC)... No entanto, ele teve que desistir porque estava tentando há vários anos sem sucesso, e ninguém havia resolvido o problema apenas por causa das regulamentações de terrenos residenciais.

canção longa da terra 1.jpg — Empresas abandonam projetos apenas por causa de regulamentações de terrenos residenciais. (Foto: Hoang Ha)

De acordo com o Sr. Hiep, a partir de 2021, o Decreto 30 (que altera e complementa uma série de artigos do Decreto 99/2015 detalhando e orientando a implementação de uma série de artigos da Lei de Habitação - PV) estipula que a conversão de outros terrenos em terrenos residenciais deve ter pelo menos uma pequena quantidade de terreno residencial, o que é muito difícil de implementar.

"É por isso que centenas de projetos estão paralisados e não podem ser convertidos. Mesmo no caso de pessoas que usam a terra, o planejamento existe, mas elas não conseguem convertê-la porque não há um único metro quadrado de terra nela."

O projeto de Lei de Terras revisado deveria ter considerado quais seriam razoáveis para manter e quais seriam injustificáveis para alterar. No entanto, o Artigo 128 é repetido, o que acho muito difícil para empresas que desenvolvem projetos habitacionais; a comissão de redação deveria ter considerado isso", disse o Sr. Hiep.

Enquanto isso, o Sr. Vu Cuong Quyet, Diretor Geral da Dat Xanh Mien Bac, disse que os regulamentos criam restrições para as agências estaduais.

O Sr. Quyet deu um exemplo: um distrito quer planejar um projeto, mas esse projeto não está localizado em terreno residencial. Esses distritos podem elaborar um plano para colocá-lo em leilão?

“Estou preocupado que as próprias agências estaduais também encontrem dificuldades devido à sobreposição de leis. Quanto às empresas, ao planejar em terrenos sem área residencial, a maior parte é terreno comercial, terreno para plantio de árvores... localizado perto de áreas residenciais, localizado em áreas planejadas para áreas residenciais. Nesse momento, se não houver terreno residencial, as empresas não poderão planejar, mesmo que o planejamento inclua terrenos residenciais, mas a natureza do terreno não tenha sido convertida em terreno residencial. Essas coisas causarão muitas dificuldades e complicações para as empresas que desenvolvem projetos imobiliários”, disse o Sr. Quyet.

Além disso, este líder disse que, mesmo em Hanói, atualmente há um amplo desenvolvimento no cinturão 3, cinturão 4... mas bem no cinturão 3, há muita terra agrícola; se regulamentada como no projeto, a terra será desperdiçada porque essa área é planejada para terrenos residenciais, pode desenvolver edifícios altos e baixos, mas se não houver um único metro de terra residencial existente, então no final haverá um impasse.

O Sr. Vu Kim Giang, Presidente do Conselho de Administração da SGO Group Joint Stock Company (SGO Group), perguntou: Se as disposições do projeto forem aprovadas, haverá muitos impactos, pois a origem das terras no passado está amplamente interligada. Se no projeto geral houver uma parte de tipos de terras como terras agrícolas, terras de produção, etc., como isso será tratado?

“Receio que, se esse projeto de regulamentação na lei for aprovado, teremos que reajustar os planos gerais de planejamento e zoneamento de cada localidade, porque, no passado, muitas localidades atualizaram quase completamente o planejamento territorial em cada área”, disse o Sr. Giang.

Impacto na oferta de habitação e nos preços da habitação urbana

Em entrevista ao repórter do VietNamNet, o advogado Nguyen Thanh Ha, presidente da SBLaw Company, avaliou que a regulamentação acima causará "bloqueio" e mais dificuldades para o mercado imobiliário, já que centenas de projetos antigos precisam resolver questões legais; e novos projetos também são difíceis de implementar, levando a uma oferta ainda menor de moradias.

O advogado analisou que a dificuldade reside na regulamentação que exige a existência de terrenos residenciais no terreno objeto da conversão de uso do solo para a realização do projeto. A maioria dos novos projetos de desenvolvimento imobiliário são atualmente implementados no fundo inicial de terras agrícolas, terras não agrícolas, terras de produção e outros tipos de terras.

A dificuldade na regulamentação só é reconhecida se houver terras não agrícolas que não sejam residenciais e que tenham pago taxas de uso da terra ou aluguel de terra uma única vez durante todo o período de locação. Mas, na realidade, a maioria dos projetos atuais está sendo implementada na forma de empresas que pagam aluguel de terra anualmente. Assim, com projetos que pagam aluguel de terra anualmente, é impossível desenvolver projetos imobiliários.

Além disso, a regulamentação dificulta a negociação da transferência de projetos para implementar projetos de habitação comercial, porque a regulamentação se aplica apenas a terras não agrícolas, e não a terras residenciais, pelas quais as taxas de uso da terra foram pagas ou o aluguel da terra foi pago uma vez por todo o período de locação.

De fato, as regulamentações atuais estão incentivando os investidores a negociar a transferência de direitos de uso da terra para implementar projetos habitacionais urbanos e comerciais; no entanto, a exigência de ter terras não agrícolas pelas quais o aluguel da terra tenha sido pago integralmente tornará impossível a conversão de muitos projetos.

Se, de acordo com a alínea b), cláusula 1 e cláusula 6, artigo 128 do projeto de Lei de Terras, as empresas não puderem implementar projetos de habitação comercial, isso afetará a oferta de apartamentos e os preços dos imóveis urbanos.

Este regulamento também contraria as diretrizes atuais para remover obstáculos legais ao projeto, pois é mais restrito do que o regulamento atual da Lei nº 03/2022/QH15, que altera nove leis, incluindo a alteração da Cláusula 1, Artigo 23 da Lei de Habitação de 2014 sobre os tipos de terrenos utilizados para habitação comercial. Assim, o regulamento estipula que os empreendimentos são aprovados para políticas de investimento; ao mesmo tempo, os investidores em projetos de habitação comercial são aprovados se tiverem direitos de uso do solo ou receberem direitos de uso do solo para terrenos residenciais ou terrenos residenciais e outros terrenos que não sejam residenciais e que atendam às condições para permissão de alteração dos fins de uso do solo para implementar projetos de investimento", disse o Sr. Ha.

Projeto de Lei de Terras: Muitas opiniões ainda expressam preocupações sobre a recuperação de terras para o desenvolvimento socioeconômico . Muitos deputados da Assembleia Nacional continuam preocupados e preocupados com as disposições sobre recuperação de terras para o desenvolvimento socioeconômico em prol do interesse nacional e público contidas no Projeto de Lei de Terras (alterado).

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