Empresas abandonam projetos apenas por causa de regulamentações fundiárias

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Abandone o projeto porque ele não pode ser resolvido

De acordo com dados do Ministério da Construção , no segundo trimestre de 2023, apenas 15 novos projetos de habitação comercial foram licenciados em todo o país. Destes, a região Norte teve 7 projetos, a região Centro teve 3 projetos e a região Sul teve 5 projetos.

Após cerca de um ano de governo continuamente removendo dificuldades, o mercado imobiliário ainda não resolveu o problema de oferta porque 70% dos problemas dos projetos são devido a questões legais.

Embora se espere que o projeto revisado da Lei de Terras crie um impulso legal para o mercado imobiliário, as empresas estão preocupadas que algumas regulamentações se tornem gargalos na recuperação do mercado.

Notavelmente, o Ponto b, Cláusula 1 e Cláusula 6, Artigo 128 estipulam o uso da terra para implementar projetos de desenvolvimento socioeconômico por meio de acordos sobre recebimento de direitos de uso da terra ou posse de direitos de uso da terra.

Assim, no caso de utilização de terrenos para implementar um projeto de habitação comercial, um acordo sobre o recebimento do direito de uso: terrenos residenciais ou terrenos residenciais e terrenos não agrícolas, exceto terrenos residenciais, para os quais as taxas de uso do terreno foram pagas ou o aluguel do terreno foi pago uma vez por todo o período de locação.

Como uma empresa que teve que abandonar um projeto devido a regulamentações de terrenos residenciais, o Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente do conselho de administração da Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest), compartilhou com o repórter do VietNamNet que sua empresa deveria ter feito um projeto de 4 ha em Ha Dong (Hanói) e um projeto no Distrito 12 (HCMC)... No entanto, ele teve que desistir porque estava tentando há vários anos sem sucesso, e ninguém havia resolvido o problema apenas por causa das regulamentações de terrenos residenciais.

canção longa da terra 1.jpg — Empresas abandonam projetos apenas por causa de regulamentações de terrenos residenciais. (Foto: Hoang Ha)

De acordo com o Sr. Hiep, a partir de 2021, o Decreto 30 (que altera e complementa vários artigos do Decreto 99/2015 detalhando e orientando a implementação de vários artigos da Lei de Habitação - PV) estipula que a conversão de outras terras em terras residenciais deve ter pelo menos uma pequena quantidade de terra residencial, o que é muito difícil de implementar.

"É por isso que centenas de projetos estão paralisados e não podem ser convertidos. Mesmo no caso de pessoas que usam a terra, o planejamento existe, mas elas não podem ser convertidas porque não há um único metro quadrado de terra nela."

O projeto de Lei de Terras revisado deveria ter considerado quais seriam razoáveis para manter e quais seriam injustificáveis para alterar. No entanto, o Artigo 128 é repetido, o que acho muito difícil para empresas que desenvolvem projetos habitacionais; a comissão de redação deveria ter considerado isso", disse o Sr. Hiep.

Enquanto isso, o Sr. Vu Cuong Quyet, Diretor Geral da Dat Xanh Mien Bac, disse que os regulamentos criam restrições para as agências estaduais.

O Sr. Quyet deu um exemplo: um distrito quer planejar um projeto, mas esse projeto não está localizado em terreno residencial. Esses distritos podem elaborar um plano para colocá-lo em leilão?

“Estou preocupado que as próprias agências estaduais também encontrem dificuldades quando houver leis sobrepostas. Quanto às empresas, ao planejar em terrenos sem área residencial, a maior parte é terreno comercial, terreno para plantio de árvores... localizado perto de áreas residenciais, localizado em áreas planejadas para áreas residenciais. Nesse caso, se não houver terreno residencial, as empresas não conseguirão planejar, mesmo que o planejamento inclua terrenos residenciais, pois a natureza do terreno não foi convertida em terreno residencial. Essas situações causarão muitas dificuldades e complicações para as empresas que desenvolvem projetos imobiliários”, disse o Sr. Quyet.

Além disso, este líder disse que, mesmo em Hanói, atualmente há amplo desenvolvimento no cinturão 3, cinturão 4... mas bem no cinturão 3, há muita terra agrícola; se regulamentada como no projeto, a terra será desperdiçada porque essa área é planejada para terrenos residenciais, é possível desenvolver edifícios altos e baixos, mas não há um único metro de terra residencial existente, então no final será um impasse.

O Sr. Vu Kim Giang, Presidente do Conselho de Administração da SGO Group Corporation (SGO Group), perguntou: Se as disposições do projeto forem aprovadas, haverá muitos impactos, pois a origem das terras no passado está amplamente interligada. Se no projeto geral houver uma parte de tipos de terras como terras agrícolas, terras de produção, etc., como isso será tratado?

“Receio que, se este projeto de regulamentação na lei for aprovado, teremos que ajustar os planos gerais de planejamento e zoneamento de cada localidade porque, no passado, muitas localidades atualizaram quase completamente o planejamento territorial em cada área”, disse o Sr. Giang.

Impacto na oferta de habitação e nos preços da habitação urbana

Em entrevista ao repórter do VietNamNet, o advogado Nguyen Thanh Ha, presidente da SBLaw Company, avaliou que a regulamentação acima causará "bloqueios" e mais dificuldades para o mercado imobiliário, quando centenas de projetos antigos precisarem resolver questões legais; enquanto novos projetos também serão difíceis de implementar, levando a uma oferta ainda menor de moradias.

O advogado analisou que é difícil obter terrenos no terreno em que se pretende alterar a finalidade do uso do solo para a realização do projeto. Enquanto isso, a maioria dos novos projetos de desenvolvimento imobiliário são atualmente implementados no fundo inicial de terras, composto por terras agrícolas, terras não agrícolas, terras de produção e outros tipos de terras.

A dificuldade na regulamentação só é reconhecida se houver terras não agrícolas que não sejam residenciais e que tenham pago taxas de uso da terra ou aluguel de terra uma única vez durante todo o prazo do arrendamento. Mas, na realidade, a maioria dos projetos atuais está sendo implementada na forma de empresas que pagam aluguel de terra anualmente. Assim, com projetos que pagam aluguel de terra anualmente, é impossível desenvolver projetos imobiliários.

Além disso, a regulamentação dificulta a negociação da transferência de projetos para implementar projetos habitacionais comerciais, porque a regulamentação se aplica somente a terras não agrícolas, e não a terras residenciais, pelas quais as taxas de uso da terra foram pagas ou o aluguel da terra foi pago uma vez por todo o período de locação.

De fato, as regulamentações atuais estão incentivando os investidores a negociar a transferência de direitos de uso da terra para implementar projetos habitacionais urbanos e comerciais; no entanto, a exigência de ter terras não agrícolas pelas quais o aluguel da terra tenha sido pago integralmente impedirá que muitos projetos sejam convertidos.

Se forem seguidos os pontos b, cláusula 1 e 6, artigo 128 do projeto de Lei de Terras, as empresas não poderão implementar projetos de habitação comercial. Isso afetará a oferta de apartamentos e os preços dos imóveis urbanos.

Este regulamento também contraria as diretrizes atuais para remover obstáculos legais ao projeto, pois é mais restrito do que os regulamentos atuais da Lei nº 03/2022/QH15, que altera nove leis, incluindo a alteração da Cláusula 1, Artigo 23 da Lei de Habitação de 2014 sobre os tipos de terrenos utilizados para habitação comercial. Assim, o regulamento estipula que os empreendimentos são aprovados para políticas de investimento; ao mesmo tempo, os investidores em projetos de habitação comercial são aprovados se tiverem direitos de uso do solo ou receberem direitos de uso do solo para terrenos residenciais ou terrenos residenciais e outros terrenos que não sejam residenciais e que atendam às condições para permissão de alteração dos fins de uso do solo para implementar projetos de investimento", afirmou o Sr. Ha.

Projeto de Lei de Terras: Muitas opiniões ainda se mostram preocupadas com a recuperação de terras para o desenvolvimento socioeconômico. Muitos deputados da Assembleia Nacional continuam preocupados e preocupados com as disposições sobre recuperação de terras para o desenvolvimento socioeconômico, visando o interesse nacional e público, contidas no Projeto de Lei de Terras (alterado).

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