A Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) acaba de enviar um documento com comentários e propostas para manter e complementar alguns conteúdos importantes no Projeto de Lei de Terras de 2024 para remover obstáculos práticos e transformar os recursos terrestres em uma força motriz para o desenvolvimento socioeconômico .
Proposta para remover obstáculos na Lei de Terras de 2024
O presidente da HoREA, Le Hoang Chau, apreciou muito os novos pontos do projeto, incluindo a disposição adicional na Cláusula 34, Artigo 79, permitindo que o Estado recupere as terras restantes se o investidor concordar com 75% da área ou do número de usuários da terra no projeto de desenvolvimento socioeconômico.
Segundo o Sr. Chau, ao longo dos anos, muitos projetos caíram em um estado de "pele de leopardo inacabada" por não conseguirem negociar o terreno restante, causando desperdício e soterrando capital. A HoREA propôs adicionar a condição "acordado em 50% da área do terreno" para aumentar a responsabilidade dos investidores, evitando situações em que a taxa de liberação de terras seja muito baixa.
Outro ponto importante diz respeito aos artigos 159 e 160 sobre tabelas de preços de terras e coeficientes de reajuste. De acordo com o projeto, a tabela de preços de terras será elaborada periodicamente a cada 5 anos, aplicada a partir de 1º de janeiro do primeiro ano do período, podendo ser ajustada ao longo do ano, quando necessário. A HoREA acredita que este é um passo de "pensamento inovador", ajudando o Estado a determinar proativamente os preços de terras no mercado primário, evitando a situação de "seguir o mercado".
A associação também propôs incentivar a aplicação do método do excedente para áreas especiais de terra, como projetos de recuperação de áreas marinhas ou novas áreas urbanas, onde o método de comparação ou o coeficiente de ajuste não podem ser utilizados. Espera-se que esse método agilize procedimentos, reduza custos, elimine o mecanismo de "pedir e dar" e ajude os investidores a prever os custos do uso do solo.
A remoção de obstáculos na Lei de Terras resolverá muitos problemas de projetos inacabados (foto ilustrativa)
Proposta de manutenção de 2 conteúdos no Projeto de Lei de Terras de 2024
Notavelmente, a HoREA propôs manter dois conteúdos importantes que apareceram no rascunho datado de 28 de julho de 2025, mas foram retirados da nova versão.
Em primeiro lugar, alterar as cláusulas 1, 3 e 6 do Artigo 127 (cláusula 31 do antigo projeto) para permitir que investidores recebam o direito de uso de terrenos residenciais ou outros tipos de terrenos para implementar projetos habitacionais comerciais. A HoREA acredita que, se não for legalizada, criará uma "lacuna legal" e limitará o acesso justo à terra. A lei só permite o recebimento de "terrenos residenciais" com um limite máximo de 400 m², o que é irracional para grandes projetos de centenas de hectares, fazendo com que as empresas só possam implementar projetos pequenos, dificultando a renovação de áreas urbanas antigas.
De acordo com a HoREA, esta proposta é consistente com a Resolução 66-NQ/TW do Politburo e é acompanhada por uma emenda ao Artigo 122 para garantir que as condições para alocação e arrendamento de terras sejam próximas da realidade.
Em segundo lugar, alterar o Ponto d, Cláusula 2, Artigo 257 (Cláusula 62 do antigo projeto) para abolir a regulamentação sobre o pagamento adicional de taxas de uso da terra e aluguel de terras para o período não calculado à taxa de 5,4% ao ano no Decreto 103/2024/ND-CP. A HoREA acredita que esta regulamentação viola a Cláusula 2, Artigo 55 da Lei de Promulgação de Documentos, ao aplicar novas responsabilidades legais a atos anteriores. As Leis de Terras anteriores não continham esse conteúdo, portanto, a aplicação é considerada uma "nova responsabilidade" para atos antigos. A HoREA recomenda a redução para 0,5% ao ano, pois a avaliação da terra é um direito do Estado, não havendo "erro misto" por parte da empresa.
Além disso, a HoREA também propôs adicionar "pessoas físicas estrangeiras" aos usuários do solo (Cláusula 8, Artigo 4 e Alínea h, Cláusula 1, Artigo 28) para sincronizar com a Lei de Habitação de 2023; manter a alteração da Cláusula 10, Artigo 13 e Cláusula 2, Artigo 94 sobre o coeficiente de dedução e compensação de custos de infraestrutura; adicionar um mecanismo de reembolso de custos de acordo com a tabela de preços do terreno ao concordar em receber direitos de uso do solo. De acordo com a HoREA, embora as empresas possam sofrer uma perda de 30% a 40% nos custos, em contrapartida, isso reduzirá os procedimentos e criará transparência na implementação do projeto.
Fonte: https://nld.com.vn/horea-kien-nghi-giu-nhieu-quy-dinh-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-196250813084244527.htm
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