Problemas legais e regulamentações são os maiores entraves no mercado imobiliário.
Segundo especialistas do setor imobiliário, muitas leis, decretos e circulares regem o mercado imobiliário; no entanto, as três leis que têm maior impacto no mercado são a Lei da Habitação, a Lei dos Negócios Imobiliários e a Lei da Terra.
Em 2023, a Assembleia Nacional aprovou a Lei da Habitação (alterada) e a Lei do Comércio Imobiliário (alterada), que entrarão em vigor a partir de 1 de janeiro de 2025, o que significa que ainda falta 1 ano para que entrem em vigor.
Os dois maiores entraves legais do mercado imobiliário foram resolvidos, faltando apenas a aprovação da Lei de Terras. (Foto: ZN)
Ao comentar sobre as duas leis recém-aprovadas, o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), afirmou que a nova Lei da Habitação é, em geral, muito adequada à prática, garantindo a consistência e uniformidade das normas legais. A HoREA comentou que a nova Lei da Habitação apresenta a melhor qualidade em mais de 30 anos.
Da mesma forma, a nova Lei de Negócios Imobiliários também apresenta muitas regulamentações inovadoras, como a legalização das normas para imóveis turísticos e de resorts. Ou novas regulamentações relacionadas ao fato de que os investidores devem quitar as obrigações financeiras relativas ao terreno antes de lançar futuros empreendimentos imobiliários.
Atualmente, apenas a Lei de Terras ainda está em processo de revisão, alteração e complementação com novos regulamentos para sua conclusão.
A Assembleia Nacional deveria votar a Lei de Terras revisada em 29 de novembro. No entanto, durante a 6ª sessão da 15ª Assembleia Nacional, realizada no final de novembro, a Assembleia Nacional informou que o projeto de lei não foi aprovado nesta 6ª sessão e seria transferido para a sessão seguinte.
Em conversa com repórteres do jornal Jornalismo e Opinião Pública, o Sr. Nguyen Thanh Tuan, especialista em imóveis, afirmou: Comparada à Lei da Habitação e à Lei de Negócios Imobiliários, que acabaram de ser aprovadas, a alteração e o ajuste da Lei de Terras são muito mais difíceis.
A Lei de Terras se sobrepõe a muitas leis e circulares em diversas áreas. De fato, a (antiga) Lei de Terras promulgada em 2013 apresentava muitas limitações e deficiências. Portanto, em 2019, o Governo apresentou à Assembleia Nacional um projeto de lei para emendar e complementar diversos artigos da Lei de Terras de 2013.
No entanto, o Governo solicitou repetidamente o adiamento da análise do projeto de lei por quatro vezes, antes que a Assembleia Nacional decidisse incluí-lo no programa de elaboração de leis e decretos de 2022.
Além disso, algumas disposições da Lei de Terras não foram unificadas entre os órgãos consultados, como o método de cálculo dos preços dos terrenos ou as normas relativas à aquisição de terras pelo Estado.
“Portanto, ter mais tempo para estudar e emendar uma lei complexa como a Lei de Terras é necessário. É preciso evitar a situação em que, logo após a aprovação, tenhamos que discutir novas emendas”, disse o Sr. Tuan.
Entretanto, o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da HoREA, afirmou que na versão mais recente da Lei de Terras existem duas disposições inadequadas. São elas: o ponto b, cláusula 1, o ponto a, cláusula 4 e a cláusula 6 do Artigo 128, relacionadas à proposta de que "a conversão da finalidade de uso do solo para a implementação de projetos habitacionais comerciais deve atender à condição de que a pessoa autorizada pelo Estado a converter a finalidade de uso do solo tenha o direito de usar o terreno residencial ou o terreno residencial e outros terrenos..."
Portanto, a Associação recomenda que seja necessário emendar e complementar o Ponto b, Cláusula 1 e Cláusula 6, Artigo 128 do Projeto de Lei sobre Terras (alterado) no sentido de permitir que os investidores negociem a obtenção do direito de uso de "terreno residencial" ou "terreno residencial e outros terrenos" ou "terreno que não seja residencial" de acordo com os programas de planejamento de uso do solo, urbanismo, construção e desenvolvimento habitacional para implementar projetos de habitação comercial, habitação mista e projetos comerciais e de serviços.
Isso cria condições para que os investidores, especialmente as grandes corporações e empresas imobiliárias, tenham capacidade para investir no desenvolvimento de projetos habitacionais e áreas urbanas de grande extensão, que podem chegar a dezenas, centenas ou milhares de hectares, com infraestrutura de tráfego, infraestrutura técnica, infraestrutura social e diversos serviços e utilidades urbanas sincronizadas.
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