HoREA: Necessidade de prevenir o risco de manipulação do preço dos terrenos durante a avaliação.

De acordo com a HoREA, agências de gestão, investidores, empresas de avaliação e especialistas em revisão podem conspirar para distorcer os preços dos terrenos, uma prática negativa que precisa ser evitada ao se alterar a lei.

A Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) acaba de submeter à Comissão Permanente da Assembleia Nacional uma série de pareceres relacionados ao Projeto de Lei sobre Terras (alterado), no qual emite um alerta para evitar o risco de conluio na fixação de preços de terrenos durante a avaliação dos mesmos.

Segundo a HoREA, existem quatro entidades envolvidas na avaliação e definição dos preços de terrenos para projetos imobiliários em nível provincial. Em primeiro lugar, estão as agências estatais (Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, Diretoria do Departamento de Finanças e Comitê Popular Provincial).

O próximo tópico é o investidor em projetos imobiliários diretamente afetado pelas atividades de avaliação de terras. O terceiro é a empresa de avaliação (que presta serviços de avaliação de terras e emite laudos ou certificados de avaliação). Por fim, o avaliador é convidado a participar do Conselho de Avaliação de Terras, desempenhando a função de revisar de forma independente as avaliações e atividades de avaliação deste Conselho antes de submetê-las ao Comitê Popular Provincial para decisão sobre os preços das terras.

O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da HoREA, afirmou que existem muitos casos em que essas entidades se conluiam ativamente para manipular os preços dos terrenos, distorcendo os resultados da avaliação imobiliária. Ele disse que essas situações precisam ser claramente identificadas para que se possam desenvolver mecanismos e soluções que previnam e combatam a perda de receita orçamentária do Estado e a desvalorização de bens públicos, uma vez que se tratam de recursos fundiários.

Imóveis na zona leste da cidade de Ho Chi Minh, na região de Thu Thiem. Foto: Quynh Tran

O Sr. Chau acrescentou que, atualmente, os 5 métodos de avaliação de terrenos, incluindo comparação, dedução, renda, excedente e coeficiente de ajuste de preço da terra, não atendem aos requisitos de precisão. Esses 5 métodos não incluem o método de avaliação em massa, não possuem um banco de dados completo de preços de entrada e não são atualizados em tempo real, o que leva a resultados de avaliação não confiáveis.

A aplicação de métodos de avaliação antigos leva a uma situação em que o mesmo projeto imobiliário, se avaliado por apenas uma empresa de avaliação, mas utilizando dois métodos diferentes, apresenta dois resultados distintos com uma diferença de valor de 17%. Por outro lado, o mesmo projeto imobiliário, mas avaliado por duas empresas diferentes utilizando o mesmo método de avaliação de terrenos, também apresenta dois resultados diferentes com uma diferença de valor de cerca de 17%.

O presidente da HoREA também levantou a questão delicada de que vários funcionários, servidores públicos e empregados que atuam na área de terras e financiamento imobiliário temem a responsabilidade e os riscos legais no exercício de suas funções. Eles protelam, transferem documentos de forma indireta, não ousam propor, não ousam decidir ou fixam preços de terrenos muito acima dos valores de mercado para se protegerem.

Da mesma forma, muitas empresas de avaliação não aceitam participar da avaliação de terrenos para determinar as taxas de uso da terra e os aluguéis de terrenos de projetos imobiliários pagos ao orçamento do Estado, porque temem a responsabilidade e os riscos legais envolvidos na realização desse trabalho.

Diante dessas deficiências, a HoREA recomenda que o governo central considere a proposta do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, apresentada ao governo, sobre a implementação piloto do método do coeficiente de ajuste do preço da terra. Essa proposta levará à necessidade de emitir um coeficiente de ajuste do preço da terra (coeficiente k4) para calcular as taxas de uso da terra para todos os projetos de habitação comercial, independentemente do valor, acima ou abaixo de 30 bilhões de VND, de acordo com a Tabela de Preços de Terrenos.

Com base nisso, o Estado pode decidir sobre taxas de uso da terra e arrendamento de terras num prazo máximo de 6 meses a contar da data de emissão da decisão sobre a alocação de terras, arrendamento de terras e autorização para alteração da finalidade de uso da terra. Este ponto é semelhante à regulamentação que estabelece que o certificado de avaliação de terras tem uma validade máxima de 6 meses.

O Sr. Chau afirmou que a proposta do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh formalizará o cálculo das taxas de uso e aluguel de terrenos para projetos imobiliários, habitações comerciais e áreas urbanas, garantindo transparência. Dessa forma, tanto o Estado quanto as empresas poderão prever o valor das taxas de uso e aluguel de terrenos que deverão ser pagos ao orçamento público.

"A resolução do atraso no financiamento de terrenos demonstrará o papel do Estado em liderar o mercado, e não em segui-lo, garantindo uma arrecadação adequada, correta e oportuna para o orçamento, ao mesmo tempo que assegura os direitos dos investidores do projeto e da população", enfatizou.

Lealdade

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