HoREA: É preciso prevenir o risco de manipulação do preço dos terrenos durante a avaliação.

Segundo a HoREA, a possibilidade de conluio entre agências de gestão, investidores, empresas de avaliação e peritos para manipular os preços dos terrenos é uma prática negativa que precisa ser evitada ao se alterar a lei.

A Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) acaba de submeter à Comissão Permanente da Assembleia Nacional diversos pareceres relacionados ao Projeto de Lei de Terras (alterado), incluindo um alerta sobre a prevenção do risco de conluio e fixação de preços durante a avaliação de terrenos.

Segundo a HoREA, existem quatro entidades envolvidas na avaliação e determinação dos preços de terrenos para projetos imobiliários em nível provincial. Em primeiro lugar, estão as agências estatais (Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, Diretoria do Departamento de Finanças e Comitê Popular Provincial).

A próxima entidade é o investidor do projeto imobiliário diretamente afetado pelo processo de avaliação de terras. Em terceiro lugar, está a empresa de avaliação (que presta serviços de avaliação de terras e emite laudos ou certificados de avaliação). Por fim, há os revisores especializados convidados a participar do Conselho de Avaliação de Terras; eles desempenham a função de revisar de forma independente as atividades de avaliação e precificação deste Conselho antes de submeter o preço da terra ao Comitê Popular Provincial para decisão.

O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da HoREA, afirmou que existem muitos casos em que essas entidades se conluiam proativamente para manipular os preços dos terrenos, levando a avaliações fundiárias imprecisas. Ele acredita que essas situações precisam ser claramente identificadas para que se desenvolvam mecanismos e soluções que previnam e combatam as perdas para o orçamento do Estado e o desvio de bens públicos, visto que se tratam de recursos fundiários valiosos.

Imóveis na zona leste da cidade de Ho Chi Minh, na região de Thu Thiem. Foto: Quynh Tran

O Sr. Chau afirmou ainda que, atualmente, os cinco métodos de avaliação de terrenos — comparativo, dedução, renda, excedente e coeficiente de ajuste do preço da terra — não atendem aos padrões de precisão exigidos. Esses cinco métodos não incluem o método de avaliação em massa e carecem de um banco de dados completo e atualizado de preços de entrada, o que leva a resultados de avaliação não confiáveis.

A aplicação de métodos de avaliação obsoletos levou a uma situação em que, para o mesmo empreendimento imobiliário, se apenas uma empresa de avaliação aplicar dois métodos diferentes, os resultados divergem, com uma diferença de 17%. Por outro lado, para o mesmo empreendimento, se duas empresas de avaliação diferentes aplicarem o mesmo método de avaliação de terrenos, os resultados também divergem, com uma diferença de aproximadamente 17%.

O presidente da HoREA também levantou questões delicadas, nomeadamente o facto de uma parte dos funcionários públicos e servidores que trabalham nas áreas de terras e financiamento imobiliário temerem as responsabilidades e os riscos legais no desempenho das suas funções. Estes funcionários esquivam-se das suas responsabilidades, transferem processos entre si, hesitam em propor ou tomar decisões, ou ainda valorizam os terrenos muito acima dos preços de mercado para garantir a sua segurança.

Da mesma forma, muitas empresas de avaliação relutam em participar da avaliação de terrenos para determinar taxas de uso e arrendamento de terras para projetos imobiliários, pagas ao orçamento do Estado, também devido ao receio de responsabilidade e riscos legais envolvidos na realização de trabalhos de avaliação de terrenos.

Tendo em vista essas deficiências, a HoREA propõe que o governo central considere a proposta apresentada pelo Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh ao Governo referente à aplicação piloto do método do coeficiente de ajuste do preço da terra. Essa proposta exigiria a emissão de um coeficiente de ajuste do preço da terra (coeficiente k4) para calcular as taxas de uso da terra para todos os projetos de habitação comercial, independentemente de seu valor ser superior ou inferior a 30 bilhões de VND, de acordo com a Tabela de Preços da Terra.

Com base nisso, o Estado pode decidir sobre taxas de uso e arrendamento de terras num prazo máximo de 6 meses a contar da data de emissão da decisão de alocação, arrendamento ou autorização de alteração da finalidade de uso da terra. Este ponto é semelhante à regulamentação que estabelece que os certificados de avaliação de terras têm uma validade máxima de 6 meses.

O Sr. Chau acredita que a proposta do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh irá padronizar o cálculo das taxas de uso e arrendamento de terrenos para projetos imobiliários, habitações comerciais e desenvolvimento urbano, garantindo transparência. Isso permitirá que tanto o Estado quanto as empresas prevejam o valor das taxas de uso e arrendamento de terrenos que deverão pagar ao orçamento público.

"A resolução de pendências relacionadas ao financiamento de terras demonstrará o papel do Estado em liderar o mercado, em vez de segui-lo, garantindo uma arrecadação de receitas suficiente, precisa e oportuna para o orçamento, além de proteger os direitos dos investidores do projeto e da população", enfatizou ele.

Trung Tin

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