HoREA: É necessário evitar o risco de manipulação do preço do terreno durante a avaliação

Agências de gestão, investidores, empresas de avaliação e especialistas em revisão podem conspirar para distorcer os preços dos terrenos, o que é algo negativo que precisa ser evitado ao alterar a Lei, de acordo com a HoREA.

A Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) acaba de enviar ao Comitê Permanente da Assembleia Nacional uma série de pareceres relacionados ao Projeto de Lei de Terras (alterado), nos quais alerta contra o risco de conluio na fixação de preços de terrenos ao avaliar preços.

De acordo com a HoREA, existem quatro entidades envolvidas na avaliação e decisão sobre os preços dos terrenos para projetos imobiliários a nível provincial. A primeira são as agências estaduais (Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, Diretoria do Departamento de Finanças e Comitê Popular Provincial).

O próximo assunto é o investidor em projetos imobiliários, diretamente afetado pelas atividades de avaliação de terrenos. O terceiro é a empresa de avaliação (que presta serviços de avaliação de terrenos e elabora laudos ou certificados de avaliação). Por fim, o avaliador é convidado a participar do Conselho de Avaliação de Terras, desempenhando a função de revisar de forma independente a avaliação e as atividades de avaliação deste Conselho, antes de submetê-las ao Comitê Popular Provincial para decisão sobre os preços dos terrenos.

O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da HoREA, afirmou que há muitos casos em que essas entidades conspiram ativamente entre si para negociar os preços dos terrenos, o que distorce os resultados da avaliação de terras. Ele afirmou que essas situações precisam ser claramente identificadas para que se tenha mecanismos e soluções para prevenir e combater a perda de receitas orçamentárias do Estado e a perda de bens públicos, uma vez que se trata de recursos fundiários.

Imóveis no leste da Cidade de Ho Chi Minh, na região de Thu Thiem. Foto: Quynh Tran

O Sr. Chau acrescentou que, atualmente, os cinco métodos de avaliação de terras, incluindo comparação, dedução, renda, excedente e coeficiente de ajuste do preço da terra, não atendem aos requisitos de precisão. Esses cinco métodos não incluem o método de avaliação em massa, não criaram um banco de dados completo de entrada de preços e não foram atualizados em tempo real, resultando em resultados de avaliação não confiáveis.

A aplicação de métodos de avaliação antigos leva a uma situação em que o mesmo projeto imobiliário, se realizado por apenas uma empresa de avaliação, mas aplicando dois métodos de avaliação diferentes, gera dois resultados diferentes com uma diferença de valor de 17%. Enquanto isso, o mesmo projeto imobiliário, mas aplicado por duas empresas de avaliação diferentes, utilizando o mesmo método de avaliação de terrenos, também gera dois resultados diferentes com uma diferença de valor de cerca de 17%.

O presidente da HoREA também levantou a questão delicada de que vários funcionários públicos, servidores públicos e funcionários públicos que trabalham na área de terras e financiamento de terras temem assumir responsabilidades e riscos legais no desempenho de suas funções. Eles empurram as coisas, transferem documentos em círculos, não ousam propor, não ousam decidir ou fixam preços de terras muito altos em relação aos preços de mercado para se manterem seguros.

Da mesma forma, muitas empresas de avaliação não aceitam participar da avaliação de terras para determinar taxas de uso da terra e aluguéis de terras de projetos imobiliários pagos ao orçamento estadual porque têm medo de responsabilidade e riscos legais ao realizar o trabalho de avaliação de terras.

Diante dessas deficiências, a HoREA recomenda que o governo central considere a proposta do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, apresentada ao governo, sobre a aplicação piloto do método do coeficiente de ajuste do preço da terra. Essa proposta levará à necessidade de emitir um coeficiente de ajuste do preço da terra (coeficiente k4) para calcular as taxas de uso da terra para todos os projetos habitacionais comerciais, independentemente do valor acima ou abaixo de 30 bilhões de VND, de acordo com a Lista de Preços de Terras.

Com base nisso, o Estado pode decidir sobre as taxas de uso da terra e o aluguel da terra dentro de um prazo máximo de 6 meses a partir da data de emissão da decisão sobre alocação de terra, arrendamento de terra e permissão para alterar a finalidade do uso da terra. Este ponto é semelhante à regulamentação que determina que o certificado de avaliação de terras é válido por no máximo 6 meses.

O Sr. Chau afirmou que a proposta do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh formalizará o cálculo das taxas de uso do solo e dos aluguéis de terras para projetos imobiliários, habitações comerciais e áreas urbanas, a fim de garantir a transparência. A partir daí, o Estado e as empresas poderão prever o valor das taxas de uso do solo e dos aluguéis de terras que devem ser pagos ao orçamento estadual.

"Resolver o acúmulo de financiamento de terras demonstrará o papel do Estado em liderar o mercado, em vez de segui-lo, garantindo a arrecadação adequada, correta e oportuna do orçamento, ao mesmo tempo em que assegura os direitos dos investidores do projeto e da população", enfatizou.

Fiel

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