Proposta para alterar e complementar os regulamentos sobre projetos de intervenção no mar.

Proposta de alteração e complementação do Decreto sobre o estabelecimento, avaliação e aprovação de projetos de investimento em áreas costeiras.

Segundo o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), a regulamentação das atividades de aterro traz muitos benefícios e, portanto, é essencial. O Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente precisa concluir em breve o decreto para sua promulgação, contribuindo para a solução dos atuais impasses nos projetos de aterro.

O presidente da HoREA espera que o Governo publique este Decreto detalhando a implementação do Artigo 190 da Lei de Terras de 2024, que entrará em vigor a partir de 1º de abril.

Ao comentar sobre o projeto de decreto relativo às atividades de ocupação do mar enviado ao Primeiro-Ministro e ao Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente, o Presidente da HoREA afirmou esperar que o Governo publique este decreto detalhando a implementação do Artigo 190 da Lei de Terras de 2024, que entrará em vigor a partir de 1º de abril.

A HoREA concorda basicamente com o Projeto de Decreto sobre atividades de invasão do mar (Projeto de Decreto) e apresenta comentários sobre algumas preocupações ainda presentes no Projeto de Decreto.

Especificamente, o Sr. Chau propôs alterar e complementar a Cláusula 2, Artigo 3 do Projeto de Decreto, por 3 motivos.

Em primeiro lugar, o projeto de investimento em recuperação de terras, incluindo áreas aluviais costeiras, florestas costeiras de proteção ou áreas de aquicultura costeira, deve ser alterado de acordo com as disposições da legislação fundiária e demais normas aplicáveis.

Em segundo lugar, o projeto de investimento em áreas costeiras, cujo item de planejamento visa não apenas a criação de um fundo imobiliário, mas também a "criação de um fundo imobiliário com superfície marítima especializada" para a implementação de projetos de investimento ao longo do trajeto, tais como: cais desde o continente até áreas de alto mar, projetos de energia eólica costeira, projetos de energia eólica offshore, oleodutos e gasodutos, cabos de energia e cabos de fibra óptica.

Terceiro, o projeto de investimento em áreas costeiras, incluindo os itens que envolvem a ocupação do mar em determinada área marítima, ou área aluvial costeira, ou área de floresta de proteção costeira, ou área de aquicultura costeira, deve ser implementado de acordo com o planejamento e em conformidade com as disposições das leis pertinentes.

Além disso, o Presidente da HoREA também propôs alterar e complementar o Artigo 5º do projeto de Decreto sobre o estabelecimento, avaliação e aprovação de projetos de investimento em áreas costeiras ou itens de investimento em áreas costeiras.

Isso não apenas está em conformidade com as disposições da lei de construção, mas também com leis relacionadas, como a lei de investimentos, a lei de habitação, a lei de negócios imobiliários, a lei marítima, a lei florestal, etc.

A justificativa apresentada pela HoREA é que o projeto de aterro marítimo é um projeto de investimento público "destinado à criação de fundos fundiários, fundos fundiários com superfície marítima especializada para fins de desenvolvimento socioeconômico". Após a "conclusão do aterro marítimo", será realizado um processo de licitação para selecionar investidores que implementarão projetos componentes ou itens de construção dentro do escopo do projeto de aterro marítimo.

Um projeto de recuperação marítima é um projeto de investimento que utiliza capital estrangeiro proveniente de investimento público e de outros tipos de capital (capital privado). De acordo com as disposições da Lei de PPP de 2020 e da Lei de Investimentos de 2020, o "investidor estratégico" ou "investidor selecionado de acordo com as disposições da Lei de PPP de 2020 e da Lei de Licitações de 2023" realizará tanto as atividades de recuperação marítima quanto os projetos componentes ou itens de construção dentro do escopo do projeto de recuperação marítima.

Neste caso, os investidores não devem apenas cumprir "as disposições da lei de construção", mas também cumprir "as leis pertinentes", como a lei de investimentos, a lei de habitação, a lei de negócios imobiliários, a lei marítima, a lei florestal, a lei agrária, a lei da pesca e a lei de proteção ambiental.

Como determinar as taxas de uso e arrendamento de terrenos para "projetos de aterro marítimo"?

A HoREA propôs alterar e complementar o Artigo 6 do "projeto de Decreto" sobre "alocação de terras, arrendamento de terras e alocação de áreas marítimas para ocupação do mar" no sentido de "copiar" o conteúdo das Cláusulas 3 e 5 do Artigo 68 do Decreto 43/2014/ND-CP e da Cláusula 21 do Artigo 1 do Decreto 148/2020/ND-CP, em vez de "fazer referência" às Cláusulas 3 e 5 do Artigo 68 do Decreto 43/2014/ND-CP e à Cláusula 21 do Artigo 1 do Decreto 148/2020/ND-CP.

Segundo análise da HoREA, os Decretos 43/2014/ND-CP e 148/2020/ND-CP expirarão a partir da data em que a Lei de Terras de 2024 e o Decreto que detalha a implementação de diversos artigos da Lei de Terras entrarem em vigor, a partir de 1º de janeiro de 2025, ou poderão ser considerados pela Assembleia Nacional para entrarem em vigor a partir de 1º de julho de 2024.

Os funcionários estaduais, servidores públicos e empregados do setor público só precisam se basear neste Decreto para implementá-lo, sem ter que consultar Decretos anteriores relacionados.

Propõe-se adicionar o caso de "ausência de licitação para seleção de investidores para implementação de projetos que utilizem terrenos" ou o caso de alocação ou arrendamento de terrenos a "investidores estratégicos, investidores em projetos PPP" ao Ponto c, Cláusula 2, Artigo 6 do "projeto de Decreto", visto que o Artigo 124 da Lei de Terras de 2024 estipula "casos de alocação ou arrendamento de terrenos sem leilão de direitos de uso da terra, ausência de licitação para seleção de investidores para implementação de projetos que utilizem terrenos" e a Lei PPP de 2020 estipula a seleção de investidores por meio de licitação para projetos PPP.

Com relação à determinação das taxas de uso e aluguéis de terras para projetos de ocupação do mar, a Associação concorda com a regulamentação de que a determinação de preços específicos da terra para o cálculo das taxas de uso e aluguéis de terras seja realizada de acordo com as disposições da Lei de Terras, no inciso 1, artigo 8º do projeto de decreto.

A HoREA concorda com a regulamentação: "No caso de aplicação do método do excedente para determinar preços específicos de terrenos, a estimativa dos custos totais de desenvolvimento deve incluir os custos de recuperação de terras aprovados por órgãos estatais competentes."

Além disso, a HoREA também solicitou ao Primeiro-Ministro e ao Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente que considerassem cuidadosamente a proposta do especialista de adicionar os custos de juros na estimativa dos custos totais de desenvolvimento ao aplicar o método do excedente.

Como os juros representam uma despesa real muito grande, os investidores precisam captar recursos a médio e longo prazo. Em alguns casos, os empréstimos são feitos a taxas de juros elevadas, o que faz com que as despesas com empréstimos representem mais de 20% do investimento total do projeto.

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/horea-kien-nghi-sua-doi-bo-sung-quy-dinh-doi-voi-du-an-lan-bien-a658127.html