Proposta de alteração e complementação de regulamentos sobre projetos de invasão do mar

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Proposta de alteração e complementação do Decreto sobre a criação, avaliação e aprovação de projetos de investimento em invasão marítima

Segundo o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), a regulamentação das atividades de recuperação de terras traz muitos benefícios e, portanto, é muito necessária. O Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente precisa concluir em breve o decreto para promulgação, contribuindo para eliminar os gargalos nos projetos de recuperação de terras atualmente.

Imobiliário - HoREA: Proposta para alterar e complementar regulamentos sobre projetos de invasão marítima — O presidente da HoREA espera muito que o governo emita este decreto para detalhar a implementação do Artigo 190 da Lei de Terras de 2024, que entrará em vigor em 1º de abril.

Comentando sobre o projeto de Decreto sobre atividades de invasão do mar" enviado ao Primeiro Ministro e ao Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente, o Presidente da HoREA disse que espera muito que o Governo emita este Decreto para detalhar a implementação do Artigo 190 da Lei de Terras de 2024, que entrará em vigor a partir de 1º de abril.

A HoREA concorda basicamente com o Projeto de Decreto sobre atividades de invasão do mar (Projeto de Decreto) e faz comentários sobre algumas preocupações no Projeto de Decreto.

Especificamente, o Sr. Chau propôs alterar e complementar a Cláusula 2, Artigo 3 do Projeto de Decreto, por 3 razões.

Em primeiro lugar, no projeto de investimento em recuperação de terras, os itens de recuperação de terras no projeto de investimento em localidades podem incluir áreas aluviais costeiras, áreas florestais de proteção costeira ou áreas de aquicultura costeira. A mudança de uso do solo para esses tipos de terras deve ser realizada de acordo com as disposições da legislação fundiária e da legislação pertinente.

Em segundo lugar, o projeto de investimento de invasão do mar, o item de invasão do mar no projeto de investimento, de acordo com o planejamento, não visa apenas criar um fundo de terras, mas também pode "criar um fundo de terras com superfície marítima especializada" para implementar projetos de investimento ao longo da rota, como: cais do continente para áreas de águas profundas, ou projetos de energia eólica costeira, projetos de energia eólica offshore, ou oleodutos e gasodutos ou cabos de energia, cabos ópticos.

Terceiro, o projeto de investimento de invasão do mar, os itens de invasão do mar no projeto de investimento em uma determinada área marítima, ou área aluvial costeira, ou terra florestal de proteção costeira, ou terra de aquicultura costeira devem ser implementados de acordo com o planejamento e devem estar em conformidade com as disposições das leis relevantes.

Além disso, o Presidente da HoREA também propôs alterar e complementar o Artigo 5 do projeto de Decreto sobre o estabelecimento, avaliação e aprovação de projetos de investimento de invasão marítima ou itens de projetos de investimento de invasão marítima.

Isso não só está em conformidade com as disposições da lei de construção, mas também com leis relacionadas, como lei de investimento, lei de habitação, lei de negócios imobiliários, lei marítima, lei florestal, etc.

O motivo dado pela HoREA é que o projeto de recuperação do mar é um projeto de investimento público "visando criar fundos de terras, fundos de terras com superfície marinha especializada para fins de desenvolvimento socioeconômico"; após "aceitar a conclusão da recuperação do mar", um processo de licitação será conduzido para selecionar investidores para implementar projetos de componentes ou itens de construção dentro do escopo do projeto de recuperação do mar.

Um projeto de recuperação de áreas marinhas é um projeto de investimento "que utiliza capital estrangeiro proveniente de investimento público e projetos que utilizam outros capitais" (capital privado). De acordo com as disposições da Lei de PPPs de 2020 e da Lei de Investimentos de 2020, o "investidor estratégico" ou "investidor selecionado de acordo com as disposições da Lei de PPPs de 2020 e da Lei de Licitações de 2023" realizará atividades de recuperação de áreas marinhas e executará projetos componentes ou itens de construção dentro do escopo do projeto de recuperação de áreas marinhas.

Neste caso, os investidores não devem apenas cumprir "as disposições da lei de construção", mas também cumprir "leis relevantes", como lei de investimento, lei de habitação, lei de negócios imobiliários, lei marítima, lei florestal, lei agrícola, lei de pesca e lei de proteção ambiental.

Como determinar taxas de uso da terra e taxas de aluguel de terra para "projetos de invasão do mar"?

A HoREA propôs alterar e complementar o Artigo 6 do "projeto de Decreto" sobre "alocação de terras, arrendamento de terras e alocação de áreas marítimas para invasão do mar" no sentido de "copiar" o conteúdo das Cláusulas 3 e 5, Artigo 68 do Decreto 43/2014/ND-CP e Cláusula 21, Artigo 1 do Decreto 148/2020/ND-CP, em vez de "referir-se" às Cláusulas 3 e 5, Artigo 68 do Decreto 43/2014/ND-CP e Cláusula 21, Artigo 1 do Decreto 148/2020/ND-CP.

De acordo com a análise da HoREA, os Decretos 43/2014/ND-CP e 148/2020/ND-CP expirarão na data em que a Lei de Terras de 2024 e o Decreto detalhando a implementação de vários artigos da Lei de Terras entrarem em vigor em 1º de janeiro de 2025 ou podem ser considerados pela Assembleia Nacional para entrarem em vigor em 1º de julho de 2024.

Autoridades estaduais, servidores públicos e empregados públicos precisam apenas se basear neste Decreto para implementá-lo, sem precisar consultar Decretos anteriores relacionados.

Propõe-se adicionar o caso de "não realização de licitação para selecionar investidores para implementar projetos usando terras" ou o caso de alocação de terras, arrendamento de terras para "investidores estratégicos, investidores de projetos PPP" ao Ponto c, Cláusula 2, Artigo 6 do "projeto de Decreto", porque o Artigo 124 da Lei de Terras de 2024 estipula "casos de alocação de terras, arrendamento de terras sem leilão de direitos de uso da terra, não realização de licitação para selecionar investidores para implementar projetos usando terras" e a Lei PPP de 2020 estipula a seleção de investidores por meio de licitação para projetos PPP.

Em relação à determinação de taxas de uso da terra e rendas de terra para projetos de invasão marítima, a Associação concorda com o regulamento de que a determinação de preços de terra específicos para o cálculo de taxas de uso da terra e rendas de terra é realizada de acordo com as disposições da Lei de Terras, na Cláusula 1, Artigo 8 do Projeto de Decreto.

A HoREA concorda com a regulamentação: "No caso de aplicação do método do excedente para determinar preços específicos de terras, a estimativa dos custos totais de desenvolvimento deve incluir os custos de recuperação de terras aprovados pelas agências estaduais competentes."

Além disso, a HoREA também solicitou ao Primeiro Ministro e ao Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente que considerassem cuidadosamente a proposta do especialista de adicionar custos de juros na estimativa dos custos totais de desenvolvimento ao aplicar o método do excedente.

Como a despesa com juros é uma despesa real muito grande, todos os investidores precisam tomar empréstimos de capital de médio e longo prazo. Em alguns casos, os investidores precisam tomar empréstimos com juros altos, fazendo com que o custo do empréstimo represente mais de 20% do investimento total do projeto.

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