A segunda questão relativa ao imposto sobre imóveis está em ebulição, sendo necessário desenvolver um plano de ação que esteja em consonância com a saúde do mercado.

Os impostos sobre a propriedade podem reduzir os preços dos imóveis?

Em um relatório enviado ao Gabinete do Governo sobre os motivos do recente aumento dos preços dos imóveis, o Ministério da Construção afirmou que estudará e proporá uma política tributária para quem possui e utiliza muitas casas e terrenos, a fim de limitar a especulação e a compra e venda em curto prazo com o objetivo de obter lucro.

Segundo o Ministério da Construção , os fatores que contribuem para o recente aumento dos preços dos imóveis incluem a "participação" de diversos investidores, grupos de investidores, especuladores e corretores imobiliários. Em relação aos leilões com preços vencedores superiores a 100 milhões de VND por metro quadrado, o Ministério da Construção afirmou que muitos grupos de investimento se especializam em participar dos leilões e, em seguida, vender imediatamente para obter lucro. Fora da área do leilão, muitos corretores aguardam os resultados, prontos para oferecer a compra e venda de terrenos com uma diferença de 200 a 500 milhões de VND por lote. A compra e venda de muitos lotes de terreno para obter lucro ilegal é comum, chegando até mesmo a ser organizada, elevando o nível de preços de terrenos e imóveis na região.

Alguns grupos, investidores e corretores imobiliários individuais distorcem informações de mercado para "inflar os preços", criam preços virtuais e se aproveitam da falta de conhecimento das pessoas para manipular a psicologia e atrair investimentos com base na psicologia das massas, visando o lucro.

Normalmente, os investidores em empreendimentos imobiliários pagam, em média, 3% do preço de venda à corretora e aos intermediários para a venda dos imóveis. No entanto, os corretores frequentemente optam, de acordo com a conjuntura do mercado, por adicionar um valor extra ao preço final da transação, fazendo com que os compradores paguem a "diferença".

“Durante o período de alta do mercado imobiliário, muitos corretores também utilizam o método do “depósito” para comprar casas e terrenos de vendedores e, em seguida, aumentar o preço em 10 a 15% para revendê-los a terceiros. Por exemplo: um apartamento está avaliado em 5 bilhões de VND, o corretor deposita 1 bilhão de VND para comprá-lo e concorda em pagar em um mês. Mas, dentro desse mês, o corretor encontra compradores para quem vender por uma diferença de 6 a 7 bilhões de VND.”

Além disso, alguns investidores também contribuem para o aumento dos preços dos imóveis ao "oferecerem preços de venda elevados", elevando o nível de lucro esperado acima da média dos empreendimentos imobiliários. Em áreas onde há poucos ou até mesmo um único empreendimento à venda, os investidores podem aumentar os preços para obter lucro, devido à falta de concorrência e de preços de referência", afirmou o Ministério da Construção no relatório.

Ao comentar sobre o assunto, o especialista em direito imobiliário, Mestre Nguyen Van Dinh, afirmou que uma das razões para a escalada dos preços de casas e terrenos é o fenômeno da especulação e do acúmulo de ativos, com a mentalidade de que "nada é mais lucrativo do que negociar terrenos", incentivada pelos bancos. Trata-se de um grupo de clientes "VIP" dos bancos, pois os empréstimos são sempre garantidos por imóveis, considerados ativos com alta valorização e baixo risco de valorização. As necessidades de investimento da população são legítimas, mas quando esse fenômeno atinge níveis elevados, transforma-se em especulação e acúmulo de imóveis, distorcendo o mercado, causando o abandono de terrenos e o desperdício de recursos.

O Mestre em Ciências Nguyen Van Dinh afirmou que a tributação de casas e terrenos é uma solução obrigatória, claramente estipulada na Resolução nº 18-NQ/TW de 2022 do Comitê Executivo Central sobre a inovação e o aperfeiçoamento contínuos de instituições e políticas, melhorando a eficácia e a eficiência da gestão e do uso da terra. A Resolução nº 18 estabelece as tarefas e soluções: "Superar a situação de uso ineficiente da terra, deixando terras em pousio, poluídas e degradadas", "Prescrever taxas de impostos mais altas para pessoas que utilizam grandes áreas de terra, possuem muitas casas, especulam com terras, utilizam a terra de forma lenta e deixam terras em pousio".

O Sr. Nguyen Van Dinh afirmou que, nos leilões de terrenos, o preço do lance vencedor foi dezenas de vezes superior ao preço inicial em anos anteriores. A maioria das pessoas mostrou-se cética em relação aos resultados dos leilões, em vez de satisfeita com o facto de o orçamento do Estado receber uma receita adicional significativa. A razão é que os terrenos, após serem arrematados em leilão, são frequentemente abandonados, formando, em muitos casos, "áreas urbanas fantasmas". A maioria desses "projetos" apresenta uma taxa de ocupação muito baixa, e mesmo após décadas de implementação, apenas algumas casas foram construídas e algumas pessoas se mudaram para lá. Assim, o Sr. Nguyen Van Dinh afirmou que a tributação de casas e terrenos tem fundamento político na Resolução 18 do Partido, mas deve ser implementada de forma sincronizada e justa entre as localidades.

Um fator importante é a necessidade de um banco de dados para fins tributários, para garantir que os sujeitos corretos sejam tributados e para promover a eficácia das políticas fiscais. No momento, a determinação exata de quem é o proprietário deste imóvel ainda não foi resolvida devido à falta de um banco de dados completo e ao fenômeno de terceiros registrarem a propriedade em nome de terceiros.

No entanto, o Primeiro-Ministro aprovou o Projeto 06 para desenvolver aplicações de dados populacionais, identificação e autenticação eletrônica, visando a transformação digital. A nova Lei de Terras, a Lei de Habitação e a Lei de Negócios Imobiliários também mencionam a construção de um banco de dados nacional com informações sobre terras, habitação e imóveis; se implementado de forma eficaz, um sistema de banco de dados confiável poderá ser construído em breve, o qual será fundamental para a aplicação da lei do imposto predial após sua aprovação.

“ Se os imóveis forem tributados, se um sistema de informação e um banco de dados imobiliários puderem ser criados para “atribuir a propriedade”, para ver exatamente quem é o dono daquele imóvel, então algo que parece impossível poderá acontecer: os preços dos imóveis e das casas diminuirão, até mesmo drasticamente. A especulação imobiliária será praticamente impedida. Os bancos também terão que buscar uma nova base de clientes em vez dos magnatas imobiliários.”

"A tributação visa concretizar a visão de que 'casas são para morar, não para especulação', e somente assim o sonho de se estabelecer para os trabalhadores se tornará menos distante" , enfatizou o Sr. Nguyen Van Dinh.

O mercado imobiliário apresentou recentemente sinais de melhora com a aprovação oficial, pela Assembleia Nacional, de três importantes leis que entrarão em vigor seis meses antes do previsto, a partir de 1º de agosto de 2024. Embora o mercado imobiliário esteja aquecido apenas em Hanói, outras localidades permanecem bastante tranquilas. Em um contexto de dificuldades enfrentadas pelo setor imobiliário e de investidores ainda "presos" aos mercados provinciais, a recente proposta de tributação de segundas residências gerou muitas opiniões contrárias.

Na verdade, o imposto sobre segundas residências não é uma proposta nova, tendo sido mencionado desde 2009. No entanto, por diversos motivos, sua legalização só foi oficializada na Resolução nº 18-NQ/TW, emitida em junho de 2022 pela Comissão Permanente da Assembleia Nacional. O processo de desenvolvimento de regulamentações/políticas para regular o mercado imobiliário, especificamente por meio da tributação adicional sobre o direito de uso da terra e a propriedade de bens imóveis em segundas residências ou mais, tem enfrentado muitos obstáculos.

Especificamente, muitos especialistas temem que, se a imposição do imposto sobre imóveis não for cuidadosamente calculada e escalonada, poderá criar um efeito contraproducente, aumentando os preços das casas e dificultando o acesso à moradia para pessoas de baixa e média renda.

Qual rota é a mais adequada?

A tributação é uma ferramenta eficaz para combater a evasão fiscal em transferências imobiliárias, especulação, inflação de preços, etc. No entanto, a tributação de segundas residências precisa ser cuidadosamente calculada para ser adequada à realidade do mercado e garantir a harmonia dos interesses de todas as partes envolvidas.

Segundo muitos especialistas, os impostos podem ser uma ferramenta para controlar a valorização exorbitante dos terrenos, reduzir a especulação, prevenir a manipulação do mercado e trazer os imóveis de volta ao seu valor real. No entanto, com o atual mecanismo pouco claro de gestão de informações fundiárias, a tributação não é uma tarefa fácil.

Os impostos são uma boa solução, ajudando a aumentar a receita para o orçamento do Estado e contribuindo para o ajuste do mercado no curto prazo, de 6 a 12 meses ou de 1 a 2 anos, mas não conseguem manter o impacto a longo prazo. No entanto, também existem muitas preocupações de que os impostos apenas aumentarão os preços, porque o preço do terreno será acrescido do imposto pago pelo vendedor.

Em entrevista à imprensa, o especialista financeiro Dinh The Hien explicou que o imposto predial é simplesmente um tributo cobrado de quem possui um imóvel; quanto mais imóveis, maior o imposto. Para pessoas com padrão de vida médio, que possuem apenas uma casa para morar, não há motivo para preocupação.

Para quem possui muitos bens (imóveis) e esses bens geram lucros continuamente, pagar mais impostos é natural. Em casos de empréstimos para investimento, os impostos fazem parte do custo que os investidores devem calcular, ou seja, do "lucro e prejuízo".

Recentemente, a Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) também propôs uma política de imposto imobiliário aplicável a dois grupos: compradores de segunda residência ou mais e proprietários que abandonam o empreendimento. A alíquota do imposto aumentará gradualmente para transações em que o vendedor tenha um curto período de posse do imóvel.

Anteriormente, em agosto de 2023, os eleitores da cidade de Ho Chi Minh continuaram a propor a tributação de segundas residências e a imposição de impostos mais elevados sobre propriedades vagas que não geram valor imobiliário. O Ministério das Finanças afirmou ter pesquisado e desenvolvido um projeto de Lei sobre Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), que deverá ser incluído no Programa de Desenvolvimento de Leis e Regulamentos de 2024 e submetido à Assembleia Nacional para comentários na 8ª Sessão (outubro de 2024).

Khanh An

Fonte: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html