A segunda questão do imposto imobiliário está em alta novamente, é necessário construir um roteiro adequado à saúde do mercado.

Os impostos sobre a propriedade podem reduzir os preços dos imóveis?

Em um relatório enviado ao Gabinete do Governo sobre os motivos do recente aumento nos preços dos imóveis, o Ministério da Construção disse que estudaria e proporia uma política tributária para aqueles que possuem e usam muitas casas e terrenos para limitar a especulação e a compra e venda em um curto período de tempo para obter lucro.

De acordo com o Ministério da Construção , os fatores que contribuíram para o recente aumento nos preços dos imóveis incluem a "participação" de diversos investidores, grupos de investidores, especuladores e corretores imobiliários. Em relação aos leilões com preços vencedores acima de 100 milhões por metro quadrado, o Ministério da Construção afirmou que muitos grupos de investimento se especializam em participar de leilões e vendê-los imediatamente para obter lucro. Fora da área de leilões, muitos corretores aguardam os resultados, prontos para oferecer a compra e a venda de terrenos com uma diferença de preço de 200 a 500 milhões de VND por lote. A compra e a venda de muitos terrenos com fins lucrativos é comum, até mesmo organizada, elevando o nível de preços de terrenos e imóveis na região.

Alguns grupos, investidores e corretores imobiliários individuais distorcem as informações de mercado para "inflar os preços", criar preços virtuais... e se aproveitam da falta de conhecimento das pessoas para manipular a psicologia e atrair investimentos de acordo com a psicologia da multidão para obter lucro.

Normalmente, os investidores de projetos imobiliários gastam em média 3% do preço de venda para pagar ao pregão e aos corretores para vender os produtos. No entanto, os corretores costumam optar, de acordo com a situação do mercado, por adicionar mais preço nas transações com os clientes, fazendo com que os compradores paguem "a diferença".

Durante o período de alta, muitos corretores também usam o método de "depósito" para comprar casas e terrenos de vendedores e, em seguida, aumentar o preço em 10-15% para vender a terceiros. Por exemplo: um apartamento custa 5 bilhões de VND, o corretor deposita 1 bilhão de VND para comprar e concorda em pagar em 1 mês. Mas, dentro desse mês, o corretor encontrará clientes para vender com uma diferença de 6-7 bilhões de VND.

Além disso, alguns investidores também contribuem para a alta dos preços dos imóveis ao "oferecer preços de venda elevados", elevando o lucro esperado para um patamar superior à média dos projetos imobiliários. Em áreas onde há poucos, ou até mesmo um, projeto à venda, os investidores podem aumentar os preços para obter lucro, devido à falta de concorrência e preços de referência", afirmou o Ministério da Construção no relatório.

Comentando sobre esta questão, Ths. Nguyen Van Dinh, especialista em direito imobiliário, afirmou que uma das razões para a escalada dos preços de casas e terrenos é o fenômeno da especulação e da acumulação de imóveis, com a mentalidade de que "nada é mais valioso do que negociar terrenos", apoiada pelos bancos. Este é um grupo de clientes "VIP" dos bancos, pois os empréstimos são sempre hipotecados com casas e terrenos – que são considerados como tendo um aumento de preço quase constante e baixo risco. As necessidades de investimento das pessoas são legítimas, mas quando esse fenômeno atinge níveis elevados, transforma-se em especulação e acumulação de imóveis e terrenos, distorcendo o mercado, causando o abandono de terrenos e o desperdício de recursos.

O Mestre Nguyen Van Dinh afirmou que a tributação de imóveis e terrenos é uma solução obrigatória, claramente estipulada na Resolução nº 18-NQ/TW de 2022 do Comitê Executivo Central, que visa continuar a inovar e aperfeiçoar instituições e políticas, melhorando a eficácia e a eficiência da gestão e do uso do solo. A Resolução nº 18 define as tarefas e soluções: "Superar a situação de uso excessivo do solo, deixando-o em pousio, poluído e degradado", "Prescrever taxas de imposto mais altas para pessoas que utilizam grandes áreas de terra, muitas casas, especulam com a terra, retardam o uso do solo e o deixam em pousio".

O Sr. Nguyen Van Dinh afirmou que, nos leilões de terras, o lance vencedor foi dezenas de vezes superior ao preço inicial no passado. A maioria das pessoas se mostrou mais cética em relação aos resultados do leilão do que satisfeita com o fato de o orçamento do estado receber grandes fontes adicionais de receita. A razão é que, após a vitória no leilão, os terrenos são frequentemente abandonados, formando, em muitos casos, "áreas urbanas fantasmas". A maioria desses "projetos" costuma ter uma taxa de ocupação muito baixa e, mesmo após décadas de implementação, apenas algumas casas foram construídas e as pessoas se mudaram para lá. Nesse sentido, o Mestre Nguyen Van Dinh afirmou que a tributação de casas e terras tem base política na Resolução 18 do Partido, mas deve ser implementada de forma sincronizada e justa entre as localidades.

Um fator importante é a necessidade de um banco de dados para fins tributários, a fim de garantir que os sujeitos corretos sejam tributados e promover a eficácia das políticas tributárias. No momento, a determinação exata de quem é o proprietário deste imóvel ainda não foi resolvida devido à falta de um banco de dados completo e ao fenômeno de terceiros assumirem o título de propriedade.

No entanto, o Primeiro-Ministro aprovou o Projeto 06 para desenvolver aplicações para dados populacionais, identificação e autenticação eletrônica para servir à transformação digital. A nova Lei de Terras, a Lei de Habitação e a Lei de Negócios Imobiliários também mencionam a construção de um banco de dados nacional sobre informações sobre terras, habitação e imóveis; se implementado de forma eficaz, em um futuro próximo, poderá ser construído um sistema de banco de dados confiável, que será um importante banco de dados para a aplicação da lei do imposto predial após sua aprovação.

Se o mercado imobiliário for tributado, se pudermos coletar sistemas de informação e bancos de dados sobre imóveis para "atribuir propriedade" e ver exatamente quem é o proprietário desse imóvel, então algo que parece impossível pode acontecer: os preços de casas e terrenos cairão, até mesmo cairão drasticamente. A especulação imobiliária será quase completamente interrompida. Os bancos também terão que buscar uma nova base de clientes em vez de magnatas imobiliários.

A tributação serve para concretizar a visão de que "casas são para morar, não para especulação" e só então o sonho de se estabelecer para os trabalhadores se tornará menos distante" , enfatizou o Sr. Nguyen Van Dinh.

O mercado imobiliário demonstrou recentemente sinais de melhora, com a aprovação oficial pela Assembleia Nacional de três importantes leis do mercado, que entrarão em vigor 6 meses antes, a partir de 1º de agosto de 2024. Embora o mercado imobiliário esteja aquecido apenas em Hanói, outras localidades ainda estão bastante calmas. No contexto de empresas imobiliárias que enfrentam muitas dificuldades e investidores ainda "presos" nos mercados provinciais, a recente proposta de tributação de segundas residências recebeu muitas opiniões contrárias.

Na verdade, o imposto sobre segundas residências não é uma proposta nova, mas sim mencionada desde 2009. Contudo, por diversas razões, não pôde ser legalizado até ser oficialmente incluído na Resolução nº 18-NQ/TW, emitida em junho de 2022 pelo Comitê Permanente da Assembleia Nacional. No entanto, o processo de desenvolvimento de regulamentações/políticas para regular o mercado imobiliário, especificamente por meio de tributação adicional sobre direitos de uso da terra e direitos de propriedade sobre terrenos a partir do segundo imóvel ou mais, tem enfrentado muitos obstáculos.

Especificamente, muitos especialistas estão preocupados que, se a imposição do imposto predial não for cuidadosamente calculada e nivelada, isso poderá criar um efeito contraproducente, aumentando os preços dos imóveis e dificultando o acesso à moradia para pessoas de baixa e média renda.

Qual rota é adequada?

O imposto é uma ferramenta eficaz para lidar com a evasão fiscal em transferências imobiliárias, especulação, inflação de preços, etc. No entanto, a tributação de segundas residências precisa ser cuidadosamente calculada para ser consistente com as realidades do mercado e garantir a harmonia de interesses de todas as partes.

Segundo muitos especialistas, o imposto pode ser uma ferramenta para controlar a disparada dos preços dos terrenos, reduzir a especulação, impedir a manipulação do mercado e devolver o valor real aos imóveis. No entanto, com o atual mecanismo de gestão de informações fundiárias pouco claro, a tributação não é fácil.

A tributação é uma boa solução, ajudando a aumentar a receita do orçamento do Estado e contribuindo para o ajuste do mercado no curto prazo de 6 a 12 meses ou 1 a 2 anos, mas não consegue manter seu impacto no longo prazo. No entanto, também há muitas preocupações de que a tributação apenas aumentará os preços, pois o preço do terreno será acrescido de impostos pelo vendedor.

Em entrevista à imprensa, o especialista financeiro Dinh The Hien afirmou que o imposto predial é simplesmente um imposto cobrado de quem possui imóveis; quanto mais imóveis, maior o imposto. Para pessoas com padrão de vida médio, que possuem apenas uma casa para morar, não há necessidade de se preocupar.

Para quem possui muitos ativos (imóveis) e seus ativos geram lucros continuamente, pagar mais impostos é natural. Em casos de empréstimos para investimento, os impostos fazem parte do custo que os investidores devem calcular, "lucros e perdas".

Recentemente, a Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) também propôs uma política de imposto imobiliário para dois grupos de pessoas, incluindo compradores de segundas residências ou mais e proprietários que abandonam projetos. A alíquota do imposto aumentará gradualmente para transações em que o vendedor tenha um curto período de propriedade.

Anteriormente, em agosto de 2023, os eleitores da Cidade de Ho Chi Minh continuaram a propor a tributação de segundas residências e a imposição de impostos mais altos sobre terrenos baldios e casas que não geram valor imobiliário. O Ministério das Finanças informou que estudou e desenvolveu um projeto de Lei sobre Imposto Predial e Territorial Urbano, que deverá ser adicionado ao Programa de Desenvolvimento de Leis e Portarias em 2024 e submetido à Assembleia Nacional para comentários na 8ª Sessão (outubro de 2024).

Khanh An

Fonte: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html