Nova lei entra em vigor e investidores imobiliários mudam "gosto"

Os investidores em projetos imobiliários estão cada vez mais atentos à legalidade do projeto e à sua capacidade de atender às reais necessidades de moradia — fatores que ajudam a minimizar riscos e garantir valor sustentável para o investimento.

Nova lei entra em vigor e investidores imobiliários mudam "gosto"

Os investidores em projetos imobiliários estão cada vez mais atentos à legalidade do projeto e à sua capacidade de atender às reais necessidades de moradia — fatores que ajudam a minimizar riscos e garantir valor sustentável para o investimento.

Clientes visitam casas no Aqua City, em Novaland , um projeto que acaba de ter seus problemas legais resolvidos. Foto: Le Toan

Prioridade legal

Em 2018, devido à necessidade de comprar uma casa para morar, o Sr. Nguyen Trung Thanh pesquisou e escolheu um apartamento em um projeto na Área Residencial Nam Rach Chiec (Bairro de An Phu, Distrito 2, atual Cidade de Thu Duc, Cidade de Ho Chi Minh). O projeto tem uma escala de 12 prédios de apartamentos, com 33 a 35 andares de altura e um total de 3.175 apartamentos.

Segundo o Sr. Thanh, na época, o investidor assinou um contrato de princípio para a compra de um apartamento com os clientes. O depósito inicial era de 250 milhões de VND/apartamento e o preço de venda era de 38 milhões de VND/m². Devido a procedimentos legais, o investidor não pôde abrir o negócio para venda conforme planejado. Recentemente, após esforços para remover os obstáculos do governo local, o projeto obteve a licença de construção.

No entanto, o investidor anunciou unilateralmente a rescisão do contrato em princípio e se comprometeu a pagar juros de 15% ao ano sobre o valor pago pelo cliente. Caso o cliente ainda queira continuar participando do projeto, as duas partes procederão à liquidação do contrato em princípio. Após a qualificação do projeto para operação, o cliente receberá um desconto de 15% sobre o novo preço de venda.

O motivo alegado pelo investidor é que os contratos anteriores não estão mais em conformidade com as normas legais vigentes. Especificamente, as mudanças nas políticas legais após a Lei de Terras de 2024, a Lei de Habitação de 2023 e a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 entrarem em vigor a partir de 1º de agosto de 2024 exigem que os produtos do projeto atendam às condições necessárias para serem comercializados.

Até o momento, os produtos do projeto ainda não atenderam às condições comerciais previstas no Artigo 24 da Lei de Negócios Imobiliários de 2023. Além disso, de acordo com o Artigo 8, Cláusula 1, da Lei de Negócios Imobiliários, a realização de negócios imobiliários que não atendam às condições é estritamente proibida. Portanto, a prática anterior de o investidor comercializar o produto por meio da celebração de um "contrato de princípio de garantia do direito de compra de futuros apartamentos" com os clientes não é mais adequada e não está em conformidade com a legislação vigente.

“Do ponto de vista jurídico, as ações do investidor não são erradas, pois ele concordou em pagar juros compensatórios pelo valor depositado. Mas, do ponto de vista do investimento, mesmo recebendo a compensação, os clientes ainda são prejudicados, pois os preços atuais dos imóveis aumentaram muito em comparação com 6 anos atrás”, disse o Sr. Thanh.

A partir da "lição acima", o "gosto" dos investidores também mudou bastante. Em vez de comprar em grandes quantidades, como antes, os investidores estão priorizando projetos com documentação legal completa para gerenciar riscos. Alguns outros investidores optam por comprar produtos que já possuem livros vermelhos ou certificados de propriedade.

“Os projetos precisam ter documentos legais completos e claros para atrair investidores neste momento. Com produtos de terras na comunidade, os investidores só concordam em pesquisar ou comprar quando a terra for dividida em lotes e tiver um certificado separado. Projetos em processo de solicitação de divisão de terras dificilmente atraem a atenção dos investidores. Esta é uma mudança clara na forma como os investidores avaliam produtos recentemente”, disse a Sra. Tu, corretora na Cidade de Ho Chi Minh.

Além disso, a Sra. Tu acrescentou que as novas regulamentações sobre a divisão de terras estão deixando muitos investidores hesitantes. Enquanto isso, na fase anterior, muitos investidores foram "enganados" ao comprar terras e esperavam solicitar a divisão de terras e emitir certificados, mas depois enfrentaram problemas legais. Portanto, atualmente, eles estão muito cautelosos e não são mais tão tranquilos quanto antes.

Foco na capacidade de atender às necessidades reais

De acordo com as observações do repórter, os investidores hoje não buscam apenas produtos com valor legal claro, mas também se concentram na viabilidade do uso de ativos em longo prazo, garantindo um valor de investimento estável.

Não é incomum que clientes tenham seus contratos "cancelados" por investidores quando há flutuações no mercado. Porque, se o contrato com o cliente for mantido, é provável que a empresa não tenha mais lucro, ou até mesmo prejuízo...

Projetos com alta liquidez, fáceis de alugar ou que atendam a necessidades reais de moradia estão sendo priorizados. Isso reflete a mudança de investimentos de curto prazo para produtos com valor de uso a longo prazo. Especificamente, apartamentos e townhouses com boas localizações, infraestrutura completa e perto de serviços públicos estão sendo escolhidos por muitos investidores.

Além disso, produtos com potencial de exploração comercial, como instalações comerciais, lojas ou terrenos em áreas com forte potencial de desenvolvimento, também estão recebendo grande atenção.

“Os investidores de hoje não só valorizam o potencial de lucro com a valorização imobiliária, como também consideram a possibilidade de gerar renda estável com locação ou atividades comerciais. Isso os ajuda a otimizar os lucros e minimizar os riscos no contexto de muitas flutuações do mercado”, afirmou o Sr. Tran Khanh Quang, Diretor Geral da Viet An Hoa Real Estate Investment Company.

O Sr. Duong Minh Thong, Diretor da Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd., também afirmou que, no contexto atual, o segmento imobiliário que atende às necessidades de moradias reais recebe grande atenção devido ao seu alto fator de segurança. Os produtos imobiliários, especialmente terrenos sem área residencial, ainda não atraíram muita atenção.

Aconselhando investidores, o Sr. Thong afirmou que, embora os projetos habitacionais muitas vezes não recebam muita atenção dos investidores, apesar dos altos e baixos do mercado, esses são produtos com valor razoável e capacidade de manter ou aumentar seu valor ao longo do tempo. Em termos de gestão de risco, os imóveis em projetos têm status legal mais claro quando são planejados de forma sincronizada e sistemática, implementados por investidores respeitáveis, e não são tão arriscados quanto terrenos autodivididos entre as pessoas.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html