Explicando os preços dos apartamentos em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh

Enquanto o preço de venda e o número de transações de apartamentos em Hanói aumentaram drasticamente, a Cidade de Ho Chi Minh caiu em um estado de estagnação.

O mercado de apartamentos nas duas maiores cidades do Vietnã, Hanói e Ho Chi Minh, é claramente diferenciado, criando cores contrastantes. Embora ambas enfrentem escassez de oferta, as tendências de preços e transações nesses dois mercados são completamente distintas.

Hanói esquenta, Cidade de Ho Chi Minh está sombria

De acordo com o relatório do 3º trimestre de 2024 da Savills Vietnam, a oferta de novos apartamentos em Hanói atingiu 5.265 unidades, um aumento de 95% em relação ao trimestre anterior e de 178% em relação ao mesmo período do ano passado. Projetos como o Lumi Hanoi e o QMS Top Tower representaram 66% da oferta de novos apartamentos, sendo o restante proveniente das próximas fases de outros quatro projetos.

Em particular, o oeste de Hanói continua liderando em oferta, com 92% dos apartamentos Classe B. A Savills Vietnam prevê que essa área fornecerá mais 21.000 apartamentos de 28 projetos, representando 17% da oferta total futura.

Apartamentos antigos e novos em Hanói têm aumentado rapidamente de preço nos últimos tempos. Foto: THUY LINH

Além disso, a taxa de absorção no mercado de Hanói permaneceu alta, com 6.840 apartamentos vendidos, um aumento de 35% em relação ao trimestre anterior e de 226% em relação ao ano anterior. Os apartamentos Classe B lideraram o mercado com uma taxa de absorção de até 85%, contribuindo com 98% do total de apartamentos vendidos. A nova oferta neste segmento representou 65% do total de apartamentos vendidos.

Notavelmente, apartamentos com preços acima de VND 4 bilhões representaram 70% do total de apartamentos vendidos, um aumento acentuado em comparação com apenas 2% em 2020, demonstrando uma mudança para o segmento de luxo no mercado de Hanói. Enquanto isso, o segmento de apartamentos com preços abaixo de VND 2 bilhões quase desapareceu do mercado, representando apenas 1% da oferta total.

Em forte contraste, o mercado de apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh está um tanto sombrio. A oferta de apartamentos no terceiro trimestre de 2024 diminuiu 13% em relação ao trimestre anterior e 36% em relação ao mesmo período do ano passado, atingindo apenas 4.871 unidades. O mercado concentra-se principalmente na região leste (Cidade de Thu Duc), com 58% de participação de mercado, e na região oeste (Distrito 6, Binh Tan), com 20% de participação de mercado.

O volume de transações no trimestre também diminuiu 16% em relação ao trimestre anterior e 4% em relação ao mesmo período do ano passado, atingindo 1.915 unidades. Destes, os apartamentos Classe B representaram 66% do total de transações bem-sucedidas, com a nova oferta atingindo uma taxa de absorção de 62%, enquanto o estoque atingiu uma taxa de absorção de apenas 35%.

Além disso, os preços dos apartamentos primários na Cidade de Ho Chi Minh caíram 12% em relação ao trimestre anterior, para cerca de VND 68 milhões/m². O principal motivo é a redução na proporção de apartamentos de classe A e B na oferta primária.

A Savills Vietnam prevê que, até o final de 2024, a Cidade de Ho Chi Minh terá cerca de 6.700 novos apartamentos à venda, com projetos de destaque como o Vinhomes Grand Park - The Opus One e o The Forest Gem. A longo prazo, de agora até 2027, mais de 50.000 apartamentos de 76 projetos serão abertos à venda, concentrados principalmente na Cidade de Thu Duc (que representa 49% da oferta futura), no Distrito 7 (que representa 12%) e em Binh Tan (que representa 9%).

O motivo desse contraste, de acordo com o Sr. Troy Griffiths, vice-diretor geral da Savills Vietnã, é que o estoque na Cidade de Ho Chi Minh diminuiu e não há muitos novos projetos sendo abertos para venda devido a problemas legais e atrasos na aprovação do planejamento.

Apesar da oferta limitada de apartamentos principais, o Sr. Griffiths espera que a situação melhore nos próximos trimestres, à medida que as regulamentações forem alteradas, o planejamento for atualizado e os principais projetos de infraestrutura forem implementados.

Por que?

Muitos especialistas dizem que a diferença entre os mercados de Hanói e Ho Chi Minh não vem apenas de fatores de oferta e demanda, mas também é muito influenciada pelo contexto legal, pela estratégia de desenvolvimento urbano e pelas necessidades do comprador em cada localidade.

O Sr. Tran Minh Tien, Diretor do Centro de Pesquisa de Mercado e Insight do Cliente da OneHousing, comentou que, embora Hanói também enfrente dificuldades de fornecimento como a Cidade de Ho Chi Minh, o sentimento do comprador é mais positivo.

Especificamente, em agosto de 2024, Hanói registrou cerca de 3.100 transações de transferência. Embora esse número tenha diminuído ligeiramente em 3% em relação ao mês anterior, aumentou acentuadamente em 25% em relação ao período de maio e junho. O Sr. Tien previu que o número de transações de transferência de apartamentos em Hanói poderá diminuir ligeiramente ou permanecer inalterado em setembro e outubro, antes de aumentar novamente no final do ano – o período em que as transações imobiliárias são mais ativas no ano.

O Sr. Tran Khanh Quang, Diretor Geral da Viet An Hoa Real Estate Company, avaliou que a oferta é o fator mais importante a ser considerado, assim como a demanda e o preço médio de venda no mercado. Na Cidade de Ho Chi Minh, a queda na oferta nos últimos anos devido a problemas legais fez com que o número de projetos à venda não acompanhasse o de Hanói. Além disso, o aumento lento da oferta e a maioria dos projetos à venda se concentram no segmento de alto padrão têm elevado os preços dos apartamentos em Hanói.

A Sra. Giang Huynh, Diretora de Pesquisa e S22M da Savills Vietnam, enfatizou que moradia acessível é um segmento potencial que ainda não foi totalmente atendido em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh.

Estatísticas da Savills Vietnam mostram que, de 2019 a 2023, os preços dos imóveis em Hanói aumentaram em média 6% ao ano, enquanto na Cidade de Ho Chi Minh aumentaram apenas 3%. No entanto, o crescimento da renda pessoal nessas duas cidades atingiu apenas 4% e 3% ao ano, respectivamente, levando a preços dos imóveis cada vez mais altos além da capacidade de pagamento das pessoas.

Segundo a Sra. Giang Huynh, para resolver essa situação, é necessária uma coordenação estreita entre os setores público e privado. Além disso, um mercado imobiliário sustentável precisa ter um segmento diversificado, especialmente produtos das classes B e C. Tanto em Hanói quanto na Cidade de Ho Chi Minh, a demanda por cerca de 50.000 apartamentos por ano – principalmente de pessoas de renda média e famílias jovens – ainda não é totalmente atendida.

"Para reduzir os custos de terrenos, tanto a Cidade de Ho Chi Minh quanto Hanói pretendem expandir áreas urbanas para províncias vizinhas, como Bac Ninh, para Hanói, e Binh Duong e Dong Nai, para a Cidade de Ho Chi Minh. Fortes investimentos em infraestrutura de transporte e desenvolvimento urbano satélite serão a força motriz para impulsionar o mercado imobiliário nessas áreas", prevê o especialista.

O Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, disse que para resolver o problema da oferta de apartamentos, reduzindo indiretamente os preços das moradias, a questão principal ainda é remover os obstáculos legais para os projetos.

Ao mesmo tempo, a criação de condições para que investidores desenvolvam moradias sociais e comerciais de baixo custo ajudará a reduzir os preços dos apartamentos, criando oportunidades para pessoas de baixa renda acessarem moradia com sua renda. Além disso, as políticas de crédito relacionadas ao desenvolvimento de projetos para investidores também recebem mais atenção e apoio do Banco do Estado.

Aumentará

O Dr. Ho Quoc Tuan, professor sênior da Universidade de Bristol (Reino Unido), afirmou que o aumento dos preços dos imóveis em ritmo mais acelerado do que a renda representa um grande desafio para a política habitacional do Vietnã. Se os preços dos imóveis continuarem a subir rapidamente, as pessoas terão dificuldade para comprar imóveis, o que pode levar ao risco de redução da demanda. No entanto, uma queda acentuada nos preços dos imóveis também pode ser um sinal de alerta para a estabilidade do mercado.

O Dr. Ho Quoc Tuan observou que, nos últimos anos, a oferta de apartamentos acessíveis diminuiu devido a regulamentações rígidas sobre o uso do solo, dificultando a construção de moradias urbanas. Ele previu que os preços dos imóveis continuarão a aumentar devido a fatores demográficos, com a imigração aumentando a uma taxa de 4% ao ano.

Fonte: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm