O mercado de apartamentos nas duas maiores cidades do Vietnã, Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, apresenta diferenças marcantes, criando contrastes interessantes. Embora ambas enfrentem escassez de oferta, os preços e as tendências de transação nesses dois mercados são completamente distintos.
Hanói aquece, Cidade de Ho Chi Minh permanece sombria.
Segundo o relatório da Savills Vietnam do terceiro trimestre de 2024, a oferta de novos apartamentos em Hanói atingiu 5.265 unidades, um aumento de 95% em comparação com o trimestre anterior e de 178% em relação ao mesmo período do ano passado. Projetos como o Lumi Hanoi e o QMS Top Tower representaram 66% da oferta de novos apartamentos, sendo o restante proveniente das próximas fases de outros quatro projetos.
Em particular, a zona oeste de Hanói continua a liderar a oferta, com 92% dos apartamentos de classe B. A Savills Vietnam prevê que esta área disponibilizará mais 21.000 apartamentos, provenientes de 28 projetos, representando 17% da oferta futura total.
Apartamentos novos e antigos em Hanói tiveram uma valorização rápida nos últimos tempos. Foto: THUY LINH
Além disso, a taxa de absorção no mercado de Hanói permaneceu alta, com 6.840 apartamentos vendidos, um aumento de 35% em relação ao trimestre anterior e de 226% em relação ao ano anterior. Os apartamentos de classe B lideraram o mercado, com uma taxa de absorção de até 85%, representando 98% do total de apartamentos vendidos. A nova oferta nesse segmento correspondeu a 65% do total de apartamentos vendidos.
Notavelmente, apartamentos com preços acima de 4 bilhões de VND representaram 70% do total de apartamentos vendidos, um aumento acentuado em comparação com apenas 2% em 2020, demonstrando uma mudança para o segmento de alto padrão no mercado de Hanói. Enquanto isso, o segmento de apartamentos com preços abaixo de 2 bilhões de VND praticamente desapareceu do mercado, representando apenas 1% da oferta total.
Em nítido contraste, o mercado de apartamentos na cidade de Ho Chi Minh apresenta um cenário um tanto sombrio. A oferta de apartamentos novos no terceiro trimestre de 2024 diminuiu 13% em comparação com o trimestre anterior e 36% em relação ao mesmo período do ano passado, totalizando apenas 4.871 unidades. O mercado está concentrado principalmente na zona leste (Thu Duc City), com 58% de participação, e na zona oeste (Distrito 6, Binh Tan), com 20%.
O volume de transações no trimestre também diminuiu 16% em comparação com o trimestre anterior e 4% em relação ao mesmo período do ano passado, totalizando 1.915 unidades. Destas, os apartamentos de Classe B representaram 66% do total de transações concluídas, com a nova oferta atingindo uma taxa de absorção de 62%, enquanto o estoque existente atingiu uma taxa de absorção de apenas 35%.
Além disso, os preços dos apartamentos novos na cidade de Ho Chi Minh diminuíram 12% em comparação com o trimestre anterior, para cerca de 68 milhões de VND/m². O principal motivo é a redução na proporção de apartamentos de classe A e B na oferta de imóveis novos.
A Savills Vietnam prevê que, até o final de 2024, a cidade de Ho Chi Minh terá cerca de 6.700 novos apartamentos disponíveis para venda, com projetos de destaque como o Vinhomes Grand Park - The Opus One e o The Forest Gem. A longo prazo, de agora até 2027, mais de 50.000 apartamentos de 76 projetos serão lançados no mercado, concentrados principalmente em Thu Duc City (responsável por 49% da oferta futura), Distrito 7 (responsável por 12%) e Binh Tan (responsável por 9%).
Segundo Troy Griffiths, Diretor Geral Adjunto da Savills Vietnam, a razão para esse contraste é a diminuição do estoque de imóveis na cidade de Ho Chi Minh e o baixo número de novos projetos lançados para venda devido a problemas legais e atrasos na aprovação dos planos.
Apesar da oferta limitada de apartamentos para moradia própria, o Sr. Griffiths espera que a situação melhore nos próximos trimestres, à medida que os regulamentos forem alterados, o planejamento for atualizado e projetos de infraestrutura importantes forem implementados.
Por que?
Muitos especialistas afirmam que a diferença entre os mercados de Hanói e Cidade de Ho Chi Minh não se deve apenas a fatores de oferta e demanda, mas também é fortemente influenciada pelo contexto legal, pela estratégia de desenvolvimento urbano e pelas necessidades dos compradores em cada localidade.
O Sr. Tran Minh Tien, Diretor do Centro de Pesquisa de Mercado e Análise de Consumidores da OneHousing, comentou que, embora Hanói também enfrente dificuldades de abastecimento, assim como a Cidade de Ho Chi Minh, o sentimento dos compradores é mais positivo.
Especificamente, em agosto de 2024, Hanói registrou cerca de 3.100 transações de transferência. Embora esse número tenha diminuído ligeiramente em 3% em comparação com o mês anterior, houve um aumento acentuado de 25% em relação ao período de maio e junho. O Sr. Tien previu que o número de transações de transferência de apartamentos em Hanói poderá diminuir ligeiramente ou permanecer inalterado em setembro e outubro, antes de voltar a aumentar no final do ano – período em que as transações imobiliárias são mais ativas.
O Sr. Tran Khanh Quang, Diretor Geral da Viet An Hoa Real Estate Company, avaliou que a oferta é o fator mais importante a ser considerado em relação à demanda e ao preço médio de venda no mercado. Na cidade de Ho Chi Minh, a diminuição da oferta nos últimos anos devido a problemas legais fez com que o número de empreendimentos à venda não acompanhasse o de Hanói. Além disso, como a oferta aumenta lentamente e a maioria dos empreendimentos à venda se concentra no segmento de alto padrão, isso elevou os preços dos apartamentos em Hanói.
A Sra. Giang Huynh, Diretora de Pesquisa e S22M da Savills Vietnam, enfatizou que a habitação acessível é um segmento com grande potencial que ainda não foi totalmente explorado tanto em Hanói quanto na Cidade de Ho Chi Minh.
Estatísticas da Savills Vietnam mostram que, de 2019 a 2023, os preços dos imóveis em Hanói aumentaram em média 6% ao ano, enquanto na Cidade de Ho Chi Minh o aumento foi de apenas 3% ao ano. No entanto, o crescimento da renda pessoal nessas duas cidades atingiu apenas 4% e 3% ao ano, respectivamente, fazendo com que os preços dos imóveis se tornassem cada vez mais inacessíveis para a população.
Segundo a Sra. Giang Huynh, para solucionar essa situação, é necessária uma estreita coordenação entre os setores público e privado. Além disso, um mercado imobiliário sustentável precisa ter um segmento diversificado, especialmente de imóveis das classes B e C. Tanto em Hanói quanto na Cidade de Ho Chi Minh, a demanda por cerca de 50.000 apartamentos por ano – provenientes principalmente de pessoas de renda média e famílias jovens – ainda não está sendo totalmente atendida.
"Para reduzir os custos da terra, tanto a Cidade de Ho Chi Minh quanto Hanói pretendem expandir suas áreas urbanas para províncias vizinhas, como Bac Ninh, no caso de Hanói, e Binh Duong e Dong Nai, no caso da Cidade de Ho Chi Minh. Investimentos robustos em infraestrutura de transporte e desenvolvimento urbano satélite serão a força motriz para impulsionar o mercado imobiliário nessas áreas", prevê o especialista.
O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que, para resolver o problema da oferta de apartamentos e, indiretamente, reduzir os preços dos imóveis, a questão fundamental continua sendo a remoção dos entraves legais aos projetos.
Ao mesmo tempo, a criação de condições para que os investidores desenvolvam habitações sociais e comerciais de baixo custo ajudará a reduzir os preços dos apartamentos, criando oportunidades para que pessoas de baixa renda tenham acesso à moradia com sua renda. Além disso, as políticas de crédito relacionadas ao desenvolvimento de projetos para investidores também recebem mais atenção e apoio do Banco Central.
Vai aumentar
O Dr. Ho Quoc Tuan, professor sênior da Universidade de Bristol (Reino Unido), afirmou que o aumento dos preços dos imóveis em ritmo mais acelerado do que o da renda representa um grande desafio para a política habitacional do Vietnã. Se os preços dos imóveis continuarem a subir rapidamente, as pessoas terão dificuldade em comprar casas, o que pode levar à redução da demanda. No entanto, uma queda acentuada nos preços dos imóveis também pode ser um sinal de alerta para a estabilidade do mercado.
O Dr. Ho Quoc Tuan observou que, nos últimos anos, a oferta de apartamentos acessíveis diminuiu devido às rígidas regulamentações sobre o uso do solo, o que dificulta a construção de moradias urbanas. Ele previu que os preços dos imóveis continuarão a subir devido a fatores demográficos, com a imigração aumentando a uma taxa de 4% ao ano.
Fonte: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm
Comentário (0)