A razão pela qual os apartamentos acessíveis em Hanói estão extintos

Em 2018, a proporção de apartamentos acessíveis em Hanói representava 35% da nova oferta. No entanto, em 2024, esse número caiu para 0%. De acordo com a Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, há três razões principais que levam a essa situação.

Em 2018, a proporção de apartamentos acessíveis em Hanói representava 35% da nova oferta. No entanto, em 2024, esse número caiu para 0%. De acordo com a Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, há três razões principais que levam a essa situação.

De acordo com a Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), desde 2023, apartamentos com preços abaixo de VND 25 milhões/m² desapareceram em Hanói e dificilmente reaparecerão. Por outro lado, o segmento de alto padrão está cada vez mais "dominando as ondas de rádio". Nos últimos 9 meses, 80% da oferta de apartamentos à venda em Hanói teve um preço de venda de VND 50 milhões/m² ou mais.

No entanto, antes de cair em um estado de “extinção”, a proporção de apartamentos acessíveis recém-lançados atingiu 35% em 2018, depois diminuiu para 20% em 2019 e apenas 12% em 2020. Em 2021 e 2022, a oferta de apartamentos acessíveis em Hanói continuou a diminuir, representando apenas cerca de 4% da oferta total de apartamentos lançados para venda.

Apartamentos localizados em bairros nos arredores de Hanói também custam nada menos que 30 milhões de VND/m². Foto: Thanh Vu

Na opinião da VARS, há três razões principais para essa situação.

Em primeiro lugar , porque os próprios investidores e incorporadores imobiliários não estão interessados ​​no segmento de moradias populares, devido às margens de lucro menores em comparação com o segmento de alto padrão. Para construir apartamentos populares, as empresas precisam otimizar muitos custos, desde o financiamento do terreno, passando pela construção até a operação.

“Com uma margem de lucro de apenas cerca de 15%, se o capital ficar estagnado por 1 a 2 anos ou as vendas forem adiadas por 1 a 2 anos, o desenvolvedor perderá dinheiro”, concluíram os especialistas da associação.

Além disso, entre os custos de insumos das empresas, os custos de terrenos estão aumentando, no contexto de recursos fundiários cada vez mais escassos em áreas centrais. Isso força as empresas a aumentar os preços dos apartamentos para compensar o capital investido.

Em segundo lugar , embora o Governo tenha introduzido diversas políticas para incentivar o desenvolvimento de moradias sociais e acessíveis, os procedimentos legais relacionados à terra e ao planejamento ainda representam grandes barreiras. O processo de licenciamento é complexo, demorado e o fundo fundiário para o desenvolvimento habitacional nas grandes cidades está cada vez mais restrito, levando os incorporadores a considerarem cuidadosamente antes de investir neste segmento.

Além disso, as políticas de apoio ao crédito para compradores de imóveis no segmento de habitação social não têm sido implementadas de forma sincronizada. Pacotes de apoio financeiro para pessoas de baixa e média renda, como taxas de juros preferenciais e fontes de empréstimo, ainda enfrentam muitas dificuldades de acesso e procedimentos complicados.

Terceiro , é improvável que os preços dos apartamentos "esfriem" num futuro próximo, pois projetos de alto padrão oferecem altas margens de lucro, mas ainda têm boa liquidez. Alguns projetos registraram taxas de absorção de até 99% logo no momento da abertura oficial para venda.

Essa tendência é reforçada pelo fato de que a base de clientes de alta renda está em constante crescimento, acompanhando o desenvolvimento da economia . Além disso, o dinheiro de estrangeiros e vietnamitas no exterior também está fluindo para o mercado imobiliário vietnamita, graças ao novo corredor legal que flexibiliza as condições para aquisição de imóveis.

No entanto, mesmo que esse grupo de clientes dispostos a gastar tenda a aumentar, a maioria dos habitantes de Hanói ainda tem renda suficiente apenas para viver. De acordo com o relatório mais recente do Escritório Geral de Estatísticas, a renda média per capita em Hanói em 2023 é de apenas 6.869 milhões de VND/mês. Comparada aos preços atuais dos imóveis, a situação será semelhante à declaração do delegado da Assembleia Nacional, Nguyen Cong Long (delegação de Dong Nai): "Os funcionários públicos não podem comer por centenas de anos para comprar uma casa".

Para lidar com o desequilíbrio entre oferta e demanda, a VARS recomenda que o Estado pesquise e desenvolva políticas para criar condições favoráveis ​​para que investidores desenvolvam apartamentos comerciais acessíveis, como aplicar políticas para isentar impostos sobre a terra, impostos corporativos ou aumentar a densidade de construção ou o coeficiente de uso do solo em comparação aos padrões para projetos de habitação comercial acessível.

“O Estado deve promover projetos de cooperação entre o Governo e o setor privado para a construção de moradias populares. O setor privado assumirá a maior parte do processo de construção e desenvolvimento, enquanto o Estado fornece incentivos fundiários e apoio jurídico”, afirmou a VARS.

Além de promover a oferta, a Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã também propôs que as agências de gestão pesquisassem e estabelecessem um fundo para apoiar o desenvolvimento e a manutenção da oferta de apartamentos de baixo custo; emitissem políticas para limitar a especulação imobiliária; construíssem um sistema de informações e dados de mercado...

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html