O Estado decide sobre os preços primários da terra: Solução para estabilizar o mercado imobiliário

A decisão do Estado sobre os preços primários da terra é para controlar a instabilidade do mercado.

O Ministério da Agricultura e Meio Ambiente (MARD) está coletando amplamente opiniões de organizações e indivíduos para concluir o projeto de Lei sobre Emendas e Suplementos a Vários Artigos da Lei de Terras de 2024, antes de submetê-lo à Assembleia Nacional para consideração na 10ª sessão do 15º mandato.

Remova muitos gargalos

De acordo com o Ministério da Agricultura e Meio Ambiente, após mais de um ano de implementação, a Lei de Terras de 2024 revelou uma série de problemas. As limitações da regulamentação atual não só dificultam o investimento e o desenvolvimento de projetos por parte das empresas, como também afetam diretamente os direitos das pessoas, especialmente em procedimentos como a concessão de certificados, a alteração da finalidade do uso da terra, o parcelamento de terrenos ou o recebimento de indenizações pela recuperação de terras.

Especialistas dizem que a determinação direta dos preços dos terrenos pelo Estado ajudará a evitar preços virtuais.

Um dos principais gargalos apontados é a inadequação do planejamento e dos planos de uso do solo, que não são adequados ao atual modelo de governo local de dois níveis. O planejamento anual do uso do solo em nível distrital não é mais prático, consome tempo, cria procedimentos adicionais e atrasa o processo de exploração da terra. Muitas famílias precisam aguardar a atualização do plano de uso do solo, o que as leva a perder oportunidades de produção e negócios, o que leva a prejuízos significativos.

Em relação ao mecanismo de alocação e arrendamento de terras, os projetos são atualmente implementados principalmente por meio de leilões ou licitações. No entanto, esses processos estão se mostrando complexos e sobrepostos devido à dependência de muitas outras leis, o que torna o processo de preparação do projeto demorado.

Em especial, o Ministério da Agricultura e Meio Ambiente propôs esclarecer o papel do Estado na definição dos preços da terra, como representante do proprietário. Assim, no mercado primário, incluindo alocação de terras, arrendamento e mudança de uso da terra, os preços da terra devem ser determinados pelo Estado, independentemente de organizações consultivas. Já no mercado secundário, ou seja, nas atividades de compra, venda, transferência e hipoteca de direitos de uso da terra, os preços da terra serão acordados entre as próprias partes, com o Estado desempenhando um papel regulador indireto por meio de planejamento, infraestrutura e instrumentos financeiros.

No entanto, na realidade, a avaliação primária de terras ainda depende em grande parte dos resultados de consultas e dos preços secundários, enquanto o método específico de determinação de preços ainda apresenta muitas deficiências, falta transparência e não reflete com precisão os desenvolvimentos do mercado. Isso enfraquece o papel regulador do Estado, afeta o andamento da implementação de projetos e causa muitas frustrações quando as pessoas têm suas terras recuperadas, mas o nível de indenização não se aproxima do valor real.

Outro problema observado pelo Ministério da Agricultura e Meio Ambiente é a imprecisão na aplicação dos métodos de avaliação, especialmente o método do excedente, que depende de dados de mercado, tipos de investimento e preços de aluguel de terras. Ao mesmo tempo, o mercado de direitos de uso da terra oscila fortemente, e os dados se baseiam principalmente em preços antigos, que não refletem o valor real ou o potencial futuro. Isso faz com que as pessoas, especialmente nas áreas rurais, frequentemente sofram perdas, pois o valor real da terra não é refletido com precisão nas transações.

O Dr. Pham Viet Thuan, Diretor do Instituto de Economia Ambiental da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que a alteração da Lei de Terras é necessária e consistente com a orientação de desenvolvimento de uma economia de mercado de orientação socialista. Segundo ele, muitas disposições da lei atual não se aproximam da realidade e das necessidades comerciais. Em particular, a cobrança de taxas de uso da terra para a conversão de terras em terrenos residenciais está aumentando rapidamente, chegando a 38 vezes em alguns lugares, como a Cidade de Ho Chi Minh. Isso impossibilita o acesso de muitas pessoas aos seus direitos legais de uso.

Segundo ele, a decisão do Estado sobre os preços primários da terra é um passo na direção certa, visando controlar a instabilidade do mercado, especialmente no contexto atual, em que a especulação imobiliária, os leilões e, posteriormente, os cancelamentos de depósitos... estão elevando o nível de preços de forma anormal. No entanto, o Dr. Thuan observou a necessidade de separar claramente os preços primários dos preços secundários no sistema de avaliação de terras. "A aplicação do coeficiente K em documentos orientadores ajudará a determinar os preços secundários a partir dos preços primários e, ao mesmo tempo, se tornará uma ferramenta eficaz para o Estado regular e estabilizar o mercado", afirmou.

Este especialista também enfatizou que a lei precisa estipular claramente em quais casos os preços primários são aplicados e em quais casos os preços secundários são utilizados. Os decretos e circulares que os acompanham desempenharão um papel na especificação e no fornecimento de orientações detalhadas para garantir a viabilidade na prática.

Necessita de ferramentas adequadas para regular e garantir a transparência

Embora a proposta de dar ao Estado o poder de decidir sobre os preços primários da terra seja considerada necessária para garantir o papel de representante de toda a propriedade da população, muitas opiniões ainda expressam preocupação de que, se não houver fatores de mercado na precificação, haja o risco de uma recorrência da situação de "dois preços" no mercado de terras. Isso não só afeta a transparência do mercado, como também pode levar a perdas orçamentárias, criando desigualdade entre as partes envolvidas na transação.

A situação de "dois preços" era comum no passado, quando o mesmo terreno tinha dois preços diferentes: o preço declarado no contrato e nos documentos para calcular as obrigações financeiras era frequentemente muito inferior ao preço real da transação no mercado. O principal motivo era que a tabela de preços de terrenos emitida pelo Estado não refletia prontamente as flutuações do mercado, resultando em uma grande diferença entre o preço oficial e o preço real.

O Sr. Vo Hong Thang, Diretor Geral Adjunto do Grupo DKRA, comentou que, se o Estado tiver autoridade exclusiva para decidir sobre os preços dos terrenos sem o feedback do mercado, isso facilmente levará a uma precificação não objetiva, causando a recorrência do "mecanismo de dois preços". Segundo ele, a precificação precisa ser baseada nos princípios de mercado para garantir a justiça entre todas as partes, incluindo o Estado, as empresas e os investidores. O Sr. Thang afirmou que, se o Estado aloca terrenos, define preços e arrecada recursos, não é diferente de "jogar futebol e apitar ao mesmo tempo", sem um mecanismo de monitoramento independente.

Segundo ele, em vez de eliminar completamente o fator mercado, a lei deveria considerar a classificação dos usuários da terra para que haja políticas de apoio adequadas. Por exemplo, é possível isentar ou reduzir as obrigações financeiras de grupos desfavorecidos ao alterar os propósitos de uso da terra, como muitos especialistas têm proposto.

Enquanto isso, o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que não há necessidade de se preocupar muito com a situação de dois preços ou com a possibilidade de empresas se beneficiarem das políticas fundiárias. Segundo ele, o Estado dispõe de todos os instrumentos regulatórios, desde impostos até crédito, para controlar o mercado imobiliário e evitar especulação imobiliária. "O Estado tem todo o direito de decidir sobre os preços dos terrenos no mercado primário, pois este é um direito do proprietário que representa toda a população. Já o mercado secundário, onde ocorrem as transações civis entre pessoas e empresas, é onde o mercado precisa se autorregular", enfatizou.

De fato, nos últimos 2 anos, o controle tributário, a notarização e a gestão de registros de transferência de imóveis foram implementados de forma muito rigorosa. Muitas pessoas que costumavam "pedir" aos compradores que declarassem preços baixos para reduzir impostos agora são forçadas a cumprir as regulamentações, pois as agências notariais e fiscais não permitem mais declarações baixas e até exigem a repetição de documentos caso sejam detectadas diferenças incomuns. O Sr. Pham Huu T., investidor imobiliário em Lam Dong , disse que costumava declarar preços baixos de transferência de imóveis para economizar custos, mas desde que as agências se tornaram mais rigorosas, ele passou a fazê-lo de forma muito rigorosa. "Os compradores agora se recusam a declarar preços baixos. Eles estão preocupados com a possibilidade de serem tributados pesadamente na venda posterior, então exigem a declaração do preço real", disse o Sr. T.

O Sr. Nguyen Dang Phu, corretor na Cidade de Ho Chi Minh, confirmou que a situação de declaração de "preço duplo" praticamente desapareceu. As autoridades fiscais têm se envolvido intensamente. Alguns casos de declaração falsa foram notificados e até mesmo receberam advertências criminais. Agora, tanto compradores quanto vendedores estão em apuros; quem paga o imposto é o responsável.

Contribuir para o bloqueio de preços virtuais

Segundo o Sr. Le Hoang Chau, a avaliação atual por meio de consultorias e conselhos de avaliação cria facilmente brechas, levando até mesmo à "conivência" na determinação do valor dos terrenos. Portanto, é necessário que o Estado determine diretamente os preços no mercado primário. No mercado secundário, o mecanismo de mercado deve ser plenamente operacionalizado, sob o controle do Estado por meio de instrumentos tributários. Essa abordagem não apenas ajuda a tornar os preços dos terrenos transparentes, como também contribui para o "resfriamento" do mercado imobiliário e para evitar preços virtuais inflacionados pela especulação.

Fonte: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm