O Estado decide sobre os preços primários dos terrenos: Solução para estabilizar o mercado imobiliário.

A decisão do Estado sobre os preços dos terrenos primários visa controlar a instabilidade do mercado.

O Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente (MARD) está coletando amplamente opiniões de organizações e indivíduos para concluir o projeto de Lei de Emendas e Complementos a Diversos Artigos da Lei de Terras de 2024, antes de submetê-lo à Assembleia Nacional para apreciação na 10ª sessão da 15ª legislatura.

Eliminar muitos gargalos

Segundo o Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente, após mais de um ano de implementação, a Lei de Terras de 2024 revelou uma série de problemas. As limitações na legislação atual não só dificultam o investimento e o desenvolvimento de projetos empresariais, como também afetam diretamente os direitos das pessoas, principalmente em procedimentos como a concessão de títulos de propriedade, a alteração da destinação do uso, o desmembramento de lotes ou o recebimento de indenizações em casos de desapropriação.

Especialistas afirmam que a determinação direta dos preços dos terrenos pelo Estado ajudará a evitar preços virtuais.

Um dos principais entraves apontados é a inadequação do planejamento e dos planos de uso do solo, que não são adequados ao atual modelo de governo local de dois níveis. O planejamento anual de uso do solo em nível distrital não é mais viável, causando atrasos, problemas processuais e retardando o processo de utilização da terra. Muitas famílias precisam esperar pela atualização do plano de uso do solo, perdendo oportunidades de produção e negócios, o que resulta em perdas significativas.

Com relação ao mecanismo de alocação e arrendamento de terras, atualmente os projetos são implementados principalmente por meio de leilões ou licitações. No entanto, esses processos têm se mostrado complexos e sobrepostos devido à dependência de muitas outras leis, o que prolonga o processo de preparação do projeto.

Em particular, o Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente propôs esclarecer o papel do Estado na determinação dos preços da terra, enquanto representante do proprietário. De acordo com essa proposta, no mercado primário, incluindo a alocação, o arrendamento e a conversão do uso da terra, os preços devem ser determinados pelo Estado, sem depender de consultorias. No mercado secundário, ou seja, na compra, venda, transferência e hipoteca de direitos de uso da terra, os preços serão acordados diretamente entre as partes, cabendo ao Estado um papel regulatório indireto por meio de planejamento, infraestrutura e instrumentos financeiros.

Contudo, na realidade, a avaliação primária de terrenos ainda depende em grande parte dos resultados de consultorias e dos preços secundários, enquanto o método de determinação de preços específicos ainda apresenta muitas deficiências, falta de transparência e não reflete com precisão a evolução do mercado. Isso enfraquece o papel regulador do Estado, afeta o andamento da implementação de projetos e causa muita frustração quando as pessoas recuperam suas terras, mas o valor da indenização não corresponde ao valor real.

Outro problema apontado pelo Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente é a imprecisão na aplicação dos métodos de avaliação, especialmente o método do excedente, que depende de dados de mercado, tipos de investimento e preços de arrendamento de terras. Ao mesmo tempo, o mercado de direitos de uso da terra apresenta forte volatilidade, e os dados são baseados principalmente em preços antigos, não refletindo o valor real ou o potencial futuro. Isso faz com que as pessoas, principalmente nas áreas rurais, sofram perdas frequentes, pois o valor real da terra não é refletido com precisão nas transações.

O Dr. Pham Viet Thuan, Diretor do Instituto de Economia Ambiental da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que a alteração da Lei de Terras é necessária e coerente com a orientação de desenvolvimento de uma economia de mercado socialista. Segundo ele, muitas disposições da lei atual não condizem com a realidade e as necessidades do mercado. Em particular, a cobrança de taxas de uso da terra para conversão em área residencial está aumentando rapidamente, chegando a ser 38 vezes maior em algumas localidades, como a Cidade de Ho Chi Minh. Isso impossibilita que muitas pessoas exerçam seus direitos legais de uso.

Segundo ele, a decisão do Estado sobre os preços primários da terra é um passo na direção certa, visando controlar a instabilidade do mercado, especialmente no contexto atual, em que a especulação imobiliária, os leilões e os cancelamentos de depósitos estão elevando os preços de forma anormal. No entanto, o Dr. Thuan observou a necessidade de separar claramente os preços primários dos preços secundários no sistema de precificação de terras. "A aplicação do coeficiente K nos documentos orientadores ajudará a determinar os preços secundários a partir dos preços primários e, ao mesmo tempo, se tornará uma ferramenta eficaz para o Estado regular e estabilizar o mercado", afirmou.

Este especialista também enfatizou que a lei precisa estipular claramente em quais casos os preços primários são aplicados e em quais são utilizados os preços secundários. Os decretos e circulares que acompanham a lei desempenharão um papel importante na especificação e no fornecimento de orientações detalhadas para garantir a viabilidade na prática.

São necessárias ferramentas completas para regulamentar e garantir a transparência.

Embora a proposta de atribuir ao Estado o poder de definir os preços primários da terra seja considerada necessária para garantir a representação da propriedade coletiva, muitas opiniões ainda expressam preocupação com o risco de que, na ausência de fatores de mercado na precificação, ocorra a recorrência da situação de "dois preços" no mercado imobiliário. Isso não só afeta a transparência do mercado, como também pode levar a perdas orçamentárias e gerar desigualdade entre as partes envolvidas na transação.

A situação de "dois preços" era comum no passado, quando o mesmo terreno tinha dois preços diferentes: o preço estipulado no contrato e nos documentos para o cálculo das obrigações financeiras era frequentemente muito inferior ao preço real de transação no mercado. A principal razão era que a tabela de preços de terrenos emitida pelo Estado não refletia prontamente as flutuações do mercado, o que gerava uma grande discrepância entre o preço oficial e o preço real.

O Sr. Vo Hong Thang, Vice-Diretor Geral do Grupo DKRA, comentou que se o Estado tiver autoridade exclusiva para determinar os preços dos terrenos sem levar em consideração o mercado, isso facilmente levará a preços tendenciosos, causando a recorrência do "mecanismo de dois preços". Segundo ele, a precificação precisa ser baseada em princípios de mercado para garantir a equidade entre todas as partes, incluindo o Estado, as empresas e os investidores. O Sr. Thang afirmou que se o Estado alocar terrenos, definir preços e arrecadar dinheiro, é como "jogar futebol e apitar ao mesmo tempo", pois falta um mecanismo de monitoramento independente.

Segundo ele, em vez de eliminar completamente o fator mercado, a lei deveria considerar a classificação dos usuários da terra para que estes tenham acesso a políticas de apoio adequadas. Por exemplo, é possível isentar ou reduzir as obrigações financeiras para grupos desfavorecidos quando houver mudança na destinação do solo, como muitos especialistas já propuseram.

Entretanto, o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que não há motivo para grande preocupação com a situação de preços discrepantes ou com a possibilidade de empresas se aproveitarem das políticas fundiárias. Segundo ele, o Estado dispõe de todas as ferramentas regulatórias, desde impostos até crédito, para controlar o mercado imobiliário e evitar a especulação. "O Estado tem o direito de definir os preços dos terrenos no mercado primário, pois esse é o direito do proprietário que representa toda a população. Já o mercado secundário, onde ocorrem as transações civis entre pessoas físicas e jurídicas, é onde o mercado precisa se autorregular", enfatizou.

De fato, nos últimos dois anos, o controle tributário, a autenticação notarial e a gestão dos registros de transferência de imóveis têm sido implementados de forma muito rigorosa. Muitas pessoas que costumavam "pedir" aos compradores que declarassem preços baixos para reduzir os impostos agora são obrigadas a cumprir as normas, porque os cartórios e as agências tributárias não permitem mais declarações com valores baixos e até exigem a reescrita de documentos se forem detectadas discrepâncias incomuns. O Sr. Pham Huu T., investidor imobiliário em Lam Dong , disse que costumava declarar preços baixos na transferência de imóveis para economizar custos, mas, desde que as agências se tornaram mais rigorosas, passou a fazê-lo com muita severidade. "Os compradores agora também se recusam a declarar preços baixos. Eles temem ser tributados pesadamente na hora da venda, então exigem que o preço real seja declarado", disse o Sr. T.

O Sr. Nguyen Dang Phu, corretor imobiliário na cidade de Ho Chi Minh, confirmou que a prática de declaração de "preço duplo" praticamente desapareceu. As autoridades fiscais têm se mostrado muito atuantes. Alguns casos de declaração falsa resultaram em intimações e até mesmo em advertências de processo criminal. Agora, tanto o comprador quanto o vendedor levam a sério a questão: quem pagar o imposto será o responsável.

Contribua para o bloqueio de preços virtuais.

Segundo o Sr. Le Hoang Chau, a atual avaliação por meio de empresas de consultoria e conselhos de avaliação cria facilmente brechas, chegando até mesmo à "conivência" na determinação do valor da terra. Portanto, é necessário que o Estado determine diretamente os preços no mercado primário. No mercado secundário, o mecanismo de mercado deve operar plenamente, sob o controle do Estado por meio de instrumentos tributários. Essa abordagem não só contribui para a transparência dos preços da terra, como também ajuda a "arrefecer" o mercado imobiliário e a evitar a inflação de preços virtuais causada pela especulação.

Fonte: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm