Reestruturação do mercado imobiliário, oportunidades para quem?

A escassez de oferta e o aumento dos preços dos imóveis forçam o mercado a reestruturar e regular a oferta e a demanda. Esse contexto abre oportunidades para projetos com altos índices de conclusão e boa conectividade com o centro da cidade.

Mercado em novo ciclo

O mercado imobiliário está em seu 5º ciclo, de 2021 a 2026.

Neste ciclo, a economia atingiu o fundo do poço e está se recuperando gradualmente desde junho de 2023. Ativos de crescimento (ações, títulos, fundos de ações) devem apresentar perspectivas positivas nos próximos anos. Já os ativos imobiliários, que geralmente se recuperam após o mercado de ações em cerca de 12 a 18 meses, devem começar a se recuperar e crescer no período de 2025 a 2026.

Atualmente, as estatísticas mostram que o número de projetos aprovados para investimento e autorização legal para levar a oferta ao mercado é muito limitado. Até mesmo as empresas têm dificuldade em encontrar terrenos na Cidade de Ho Chi Minh para desenvolver projetos, portanto, a escassez de oferta ainda persiste.

O recente relatório de mercado da CBRE também afirmou que os investidores no mercado da Cidade de Ho Chi Minh estão mais cautelosos em lançar novas cestas de produtos neste período. A oferta nova é escassa e a maioria das transações na Cidade de Ho Chi Minh provém de estoques da fase anterior. Cerca de 2.000 apartamentos não vendidos foram vendidos no terceiro trimestre, quase o dobro do segundo trimestre deste ano. Atualmente, os investidores ainda estão considerando e avaliando a situação para escolher o momento certo para lançar novas cestas de produtos, pois o quarto trimestre é um fator decisivo na próxima fase.

Enquanto isso, dados de pesquisa da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) apontam pontos semelhantes, com o volume de transações e a taxa de absorção no terceiro trimestre diminuindo 25% e um ponto percentual, respectivamente, em comparação com o trimestre anterior. Dentre eles, o volume de transações de condomínios ainda é expressivo, representando 71% do total de transações imobiliárias no terceiro trimestre, com novos projetos de condomínios registrando uma taxa média de absorção de 75%.

Os preços dos imóveis continuam altos tanto no mercado primário quanto no secundário, especialmente no segmento de apartamentos. O desequilíbrio entre oferta e demanda está se agravando, pois a oferta, embora melhorada, ainda tem dificuldade para atender à demanda.

Para a Cidade de Ho Chi Minh, o nível de preços primários permaneceu estável e elevado devido à oferta proveniente principalmente de projetos em andamento. Enquanto isso, o nível de preços primários nas províncias e cidades ao redor da Cidade de Ho Chi Minh aumentou ligeiramente, variando de 3% a 5%, com a nova oferta apresentando preços de venda mais altos.

O índice de preços de apartamentos da VARS também mudou. No terceiro trimestre de 2024, o preço médio de venda do conjunto de projetos em Hanói era próximo a VND 60 milhões/m², um aumento de 64,0% em relação ao segundo trimestre de 2019. Enquanto isso, no mesmo período, o preço médio de venda do conjunto de projetos na Cidade de Ho Chi Minh aumentou de VND 49,2 milhões/m² para VND 64,2 milhões/m², refletindo um aumento de 30,6% em relação ao período base.

A previsão é de escassez de oferta nos próximos anos, o que levará a um aumento nos preços dos imóveis, já que as alterações na legislação que entrarão em vigor criarão um ambiente jurídico transparente para proteger os investidores. Este também é um fator que ajuda o mercado a selecionar investidores com real capacidade financeira para implementar e desenvolver projetos.

Triagem de mercado, oportunidades para quem?

O mercado imobiliário na Cidade de Ho Chi Minh superou o seu pior momento. Após uma taxa de crescimento negativa em 2023, nos primeiros 9 meses de 2024, a receita imobiliária se recuperou gradualmente, com um aumento de cerca de 7% no mesmo período, estimado em 199,156 bilhões de VND. A recuperação é uma tendência que não será revertida, mas é muito cedo para falar em desenvolvimento.

De acordo com um relatório do Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh, nos primeiros 8 meses do ano, a cidade teve apenas 9 projetos de habitação comercial aprovados para investimento, mas em pequena escala; apenas 4 projetos de habitação comercial foram elegíveis para mobilização de capital, mas 100% dos apartamentos estavam no segmento de alto padrão e além do alcance dos necessitados.  

Em relação a essa questão, a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) acredita que, para resolver o problema da redução dos preços dos imóveis, é necessário primeiro resolver o problema da oferta e da demanda. Para aumentar a oferta de imóveis, é necessário eliminar o gargalo da oferta de imóveis comerciais. A cidade conta atualmente com mais de 148 projetos com problemas legais. A escassez de oferta, em meio à alta demanda, fez com que os preços dos imóveis aumentassem de 15% a 20% nos últimos tempos.

Oportunidades para atrair demanda surgirão para projetos habitacionais que estão sendo concluídos e têm boa infraestrutura de transporte conectando-se ao centro.

Com a entrada em vigor e a implementação prática de novas leis, é possível que os preços dos imóveis residenciais no próximo ano aumentem. Portanto, neste momento, a oportunidade de atrair demanda se abrirá para projetos habitacionais em fase de conclusão e com boa infraestrutura de transporte que os conecte ao centro. Em particular, a região leste da Cidade de Ho Chi Minh está demonstrando sua eficácia na solução de problemas de trânsito e no fornecimento de moradias.

Não apenas a linha do metrô está prestes a entrar em operação, mas também os projetos do anel viário e a expansão da Rodovia Nacional 13 estão abrindo grandes oportunidades para projetos ao longo deste eixo. Como ponto focal para conectar projetos de infraestrutura regionais, o projeto de apartamentos Urban Green, do investidor Kusto Home, possui valores excepcionais para criar uma força "atrativa" para o lado da demanda.

De fato, este é um projeto raro que já entrou em fase de conclusão, ajudando os compradores a visualizar facilmente a qualidade e a legalidade do projeto. Localizado na Rodovia Nacional 13, em expansão, o projeto também ajuda os clientes a desfrutarem de todos os benefícios do potencial desenvolvimento da demanda e do valor imobiliário na dinâmica e movimentada cidade de Thu Duc.

No contexto de oferta limitada de apartamentos, projetos com altos níveis de conclusão e conectividade multiponto são considerados fatores importantes para atrair demanda e promover a recuperação do mercado. Além disso, o sistema de serviços públicos e as amplas áreas verdes naturais são espaços adequados para famílias multigeracionais e para aqueles que realmente precisam de um espaço residencial que priorize a saúde e o transporte conveniente.

Ao atender a todas as condições de localização, comodidades e nível de acabamento, uma política de pagamento flexível também é um fator importante para estimular a demanda. O Urban Green provavelmente será um dos poucos projetos que alcançará o "ponto de queda" da recuperação para criar oferta para o mercado no final do ano. É por isso que o investidor do projeto implementou uma política de pagamento flexível e preferencial. Especificamente, os clientes atualmente pagam apenas 30% até receberem a casa, com um período de carência de 24 meses para principal e juros, e um pacote de interiores de brinde no valor de até 500 milhões de VND.

Com as recentes mudanças políticas, o governo continuará a fortalecer a supervisão e a regulamentação do mercado, garantindo estabilidade e desenvolvimento adequado. Ao mesmo tempo, a tendência imobiliária verde está emergindo, e a expectativa é que o mercado lidere o novo ciclo. Esta pode ser uma oportunidade para projetos com alto nível de conclusão se adaptarem mais cedo ao ciclo de recuperação do mercado nos próximos anos.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html