Reestruturação do mercado imobiliário: oportunidades para quem?

A escassez de oferta e o aumento dos preços da habitação obrigam o mercado a reestruturar e regular a oferta e a procura. Este contexto abre oportunidades para projetos com elevados níveis de conclusão e boa ligação ao centro da cidade.

Mercado em novo ciclo

O mercado imobiliário está em seu 5º ciclo, de 2021 a 2026.

Neste ciclo, a economia atingiu o seu ponto mais baixo e está a recuperar gradualmente desde junho de 2023. Prevê-se que os ativos de crescimento (ações, obrigações, fundos de ações) tenham perspetivas positivas nos próximos anos. Os ativos imobiliários, que normalmente recuperam cerca de 12 a 18 meses após o mercado de ações, deverão começar a recuperar e a crescer no período de 2025-2026.

Atualmente, as estatísticas mostram que o número de projetos aprovados para investimento e com autorização legal para disponibilizar a oferta no mercado nos últimos tempos é muito limitado. Mesmo as empresas têm dificuldade em encontrar terrenos na cidade de Ho Chi Minh para desenvolver projetos, pelo que a escassez de oferta continua a persistir.

O recente relatório de mercado da CBRE também afirmou que os investidores no mercado da Cidade de Ho Chi Minh estão mais cautelosos no lançamento de novos empreendimentos neste período. A oferta de novos imóveis é escassa e o volume de transações na Cidade de Ho Chi Minh provém principalmente de imóveis da fase anterior do mercado. Cerca de 2.000 apartamentos que não haviam sido vendidos foram comercializados no terceiro trimestre, quase o dobro do segundo trimestre deste ano. Atualmente, os investidores ainda estão avaliando a situação para determinar o momento certo para lançar novos empreendimentos, visto que o quarto trimestre será decisivo para a próxima fase do mercado.

Entretanto, dados de pesquisa da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) apontam para indicadores semelhantes, com o volume de transações e a taxa de absorção no terceiro trimestre diminuindo 25% e um ponto percentual, respectivamente, em comparação com o trimestre anterior. Dentre essas, o volume de transações de apartamentos continuou a predominar, representando 71% do total de transações imobiliárias no terceiro trimestre, com os novos empreendimentos residenciais registrando uma taxa média de absorção de 75%.

Os preços dos imóveis continuam elevados tanto no mercado primário quanto no secundário, especialmente no segmento de apartamentos. O desequilíbrio entre oferta e demanda está se tornando cada vez mais grave, visto que, embora a oferta tenha melhorado, ainda encontra dificuldades para atender à demanda.

Na cidade de Ho Chi Minh, o nível de preços primários manteve-se estável em um patamar elevado, devido à oferta proveniente principalmente de projetos em andamento. Enquanto isso, nos municípios e províncias ao redor de Ho Chi Minh, o nível de preços primários apresentou um leve aumento, oscilando entre 3% e 5%, com os novos imóveis atingindo preços de venda mais altos.

O índice de preços de apartamentos da VARS também mudou. No terceiro trimestre de 2024, o preço médio de venda do conjunto de empreendimentos em Hanói estava próximo de 60 milhões de VND/m², um aumento de 64% em comparação com o segundo trimestre de 2019. Enquanto isso, durante o mesmo período, o preço médio de venda do conjunto de empreendimentos na Cidade de Ho Chi Minh subiu de 49,2 milhões de VND/m² para 64,2 milhões de VND/m², refletindo um aumento de 30,6% em relação ao período base.

A oferta nos próximos anos deverá ser escassa, levando a um aumento nos preços dos imóveis devido à entrada em vigor das leis alteradas, que criam um ambiente jurídico transparente para proteger os investidores. Este é também um fator que ajuda o mercado a selecionar investidores com real capacidade financeira para implementar e desenvolver projetos.

Análise de mercado: oportunidade para quem?

O mercado imobiliário da cidade de Ho Chi Minh superou seu período mais crítico. Após registrar crescimento negativo em 2023, nos primeiros nove meses de 2024, a receita do setor imobiliário se recuperou gradualmente, com um aumento de cerca de 7% em relação ao mesmo período do ano anterior, estimado em 199,156 bilhões de VND. A recuperação é uma tendência que veio para ficar, mas ainda é cedo para falar em desenvolvimento.

Segundo um relatório do Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh, nos primeiros 8 meses do ano, a cidade teve apenas 9 projetos de habitação comercial aprovados para investimento, e em pequena escala; apenas 4 projetos de habitação comercial estavam aptos a captar recursos, mas 100% dos apartamentos eram de alto padrão e inacessíveis para quem precisa.  

A respeito dessa questão, a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) acredita que, para solucionar o problema da redução dos preços dos imóveis, é necessário, em primeiro lugar, resolver a questão da oferta e da demanda. Para aumentar a oferta de moradias, é preciso eliminar o gargalo da oferta de imóveis comerciais, especificamente, o fato de que a cidade atualmente possui mais de 148 empreendimentos com problemas legais. A escassez de oferta em um contexto de alta demanda fez com que os preços dos imóveis aumentassem entre 15% e 20% nos últimos tempos.

Surgirão oportunidades para atrair demanda para projetos habitacionais que estejam sendo concluídos e que possuam boa infraestrutura de transporte com conexão ao centro.

No contexto da entrada em vigor e implementação prática de novas leis, é possível que o preço dos imóveis residenciais aumente no próximo ano. Portanto, neste momento, a oportunidade de atrair demanda surgirá para projetos habitacionais em fase de conclusão e com boa infraestrutura de transporte que os conecte ao centro. Em particular, a zona leste da cidade de Ho Chi Minh tem demonstrado sua eficácia na resolução de problemas de trânsito e na oferta de moradias.

Não só a linha de metrô está prestes a entrar em operação, como também os projetos do anel viário e a expansão da Rodovia Nacional 13 estão abrindo grandes oportunidades para empreendimentos ao longo desse eixo. Como ponto focal para a conexão de projetos de infraestrutura regional, o projeto de apartamentos Urban Green, da investidora Kusto Home, possui características excepcionais que o tornam um atrativo para a demanda.

De fato, este é um projeto raro que já chegou à fase de conclusão, permitindo que os compradores visualizem facilmente a qualidade e a legalidade do empreendimento. Localizado na crescente Rodovia Nacional 13, o projeto também beneficia os clientes, permitindo que se beneficiem plenamente do potencial de desenvolvimento da demanda e da valorização imobiliária na dinâmica e movimentada cidade de Thu Duc.

Em um contexto de oferta limitada de apartamentos, projetos com alto nível de acabamento e localizações com múltiplos pontos de acesso são considerados fatores importantes para atrair demanda e impulsionar a recuperação do mercado. Além disso, o sistema de infraestrutura e as amplas áreas verdes são características importantes para famílias multigeracionais e para quem busca um espaço que priorize saúde e transporte conveniente.

Ao atender às condições de localização, comodidades e nível de acabamento, uma política de pagamento flexível também é um fator importante para estimular a demanda. O Urban Green provavelmente será um dos poucos projetos que aproveitará o momento de recuperação do mercado imobiliário para gerar oferta no final do ano. Por isso, o investidor implementou uma política de pagamento flexível e com condições especiais. Especificamente, os clientes pagam apenas 30% do valor total até receberem o imóvel, com um período de carência de 24 meses para o principal e os juros, além de um presente: um pacote de decoração de interiores no valor de até 500 milhões de VND.

Com as recentes mudanças nas políticas, o governo continuará a fortalecer a supervisão e a regulamentação do mercado, garantindo estabilidade e desenvolvimento adequado. Ao mesmo tempo, a tendência de imóveis verdes está emergindo e deverá liderar o mercado no novo ciclo. Isso pode representar uma oportunidade para projetos com alto nível de conclusão se anteciparem à recuperação do mercado nos próximos tempos.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html