Mercado imobiliário da cidade de Ho Chi Minh - Parte 1: Problemas legais, falta de oferta

Lição 1: Problemas legais, falta de oferta

De acordo com a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), políticas de apoio, juntamente com o apoio de empresas e agências de gestão, não apenas trazem fortes oportunidades de recuperação, mas também remodelam a estrutura do mercado, em direção a uma visão de desenvolvimento de longo prazo.

Desafios restantes

De acordo com um relatório do Escritório de Estatísticas da Cidade de Ho Chi Minh, a receita imobiliária em 2024 atingirá VND 199,155 bilhões, representando 60,3% da receita total de "outros serviços", com uma taxa de crescimento positiva de 6,7%. No entanto, de acordo com a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), essa taxa de crescimento não esconde o fato de que as dificuldades persistem nos últimos 4 anos, com muitos projetos paralisados ​​ou atrasados.

No entanto, os esforços do Governo e do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh para resolver questões jurídicas trouxeram alguns resultados, como a liquidação de 64 projetos em 2024, dos quais 8 foram concluídos. No entanto, mais de 100 outros projetos não foram resolvidos, prejudicando seriamente o novo fornecimento ao mercado.

O Sr. Le Hoang Chau, presidente da HoREA, afirmou que o fato de mais de 100 projetos apresentarem problemas legais não resolvidos não só interrompe a oferta de novas moradias, como também afeta seriamente a estrutura de produtos no mercado. O segmento de moradias de alto padrão continua a dominar, enquanto a demanda por moradias de médio e alto padrão está aumentando.

Além disso, o atraso na aprovação de projetos de habitação social tem causado graves consequências sociais. Pessoas de baixa e média renda não têm acesso a moradias populares, aumentando a desigualdade no acesso aos recursos urbanos.

Notavelmente, a Cidade de Ho Chi Minh tem apenas 12 projetos habitacionais aprovados para investimento em 2024, muito abaixo da média de 60 projetos/ano antes da pandemia de COVID-19. Destes, apenas 1 projeto de habitação social foi aprovado, demonstrando uma grave estagnação no desenvolvimento do segmento de habitação acessível.

Além disso, nenhum projeto recebeu terrenos alocados ou arrendados, e apenas dois projetos de habitação comercial obtiveram licenças de construção. Procedimentos legais complexos, desde a aprovação do investimento, passando pela aprovação do planejamento detalhado 1/500 até a avaliação do terreno, continuam sendo grandes obstáculos ao desenvolvimento do mercado.

Por outro lado, o mercado imobiliário na Cidade de Ho Chi Minh também é afetado por uma série de políticas jurídicas dessincronizadas. As regulamentações sobre avaliação de projetos, previstas na Lei de Terras, na Lei de Habitação e em decretos relacionados, não criaram condições favoráveis ​​para a superação de barreiras legais. A implementação de novos mecanismos, como o Decreto 115/2024/ND-CP e as alterações à Lei de Planejamento e à Lei de Investimentos, deverá ser um ponto de inflexão, mas levará mais tempo para entrar em vigor.

Sem mencionar que os negócios imobiliários estão enfrentando grande pressão devido à falta de capital de investimento. Segundo estimativas, o valor total dos títulos corporativos com vencimento no setor imobiliário em 2025 pode chegar a 180 trilhões de VND. Isso faz com que muitas empresas adiem ou interrompam completamente seus projetos em andamento, criando um ciclo vicioso que estagna o mercado.

Oferta desequilibrada, aumento dos preços das casas

Em 2024, o mercado da Cidade de Ho Chi Minh terá apenas 31 projetos de habitação comercial em desenvolvimento, com um total de 31.167 apartamentos, uma queda acentuada em comparação com a média anual anterior. Notavelmente, apenas 4 projetos são elegíveis para mobilização de capital, com 1.611 apartamentos, todos no segmento de alto padrão. Esta é a primeira vez na história do mercado que não há mais oferta para o segmento de habitação de médio e alto padrão.

Além disso, a estrutura do produto imobiliário está caindo em uma situação de "pirâmide invertida", com moradias de alto padrão respondendo por 100% da oferta em 11 meses de 2024, em comparação com 70,6% em 2020. Enquanto isso, moradias populares — o segmento com maior demanda — desapareceram completamente do mercado.

Esse grave desequilíbrio levou a aumentos descontrolados nos preços dos imóveis. O preço médio dos apartamentos de luxo atingiu VND 9,39 bilhões/unidade, sem incluir os custos decorrentes do mercado secundário. Em áreas centrais, como os Distritos 1 e 3, os preços dos imóveis continuam subindo, enquanto a cidade de Thu Duc e o distrito de Binh Chanh ainda carecem de novos projetos, aprofundando a lacuna entre os preços dos imóveis e a capacidade de pagamento da população.

Além disso, o Ministério da Construção prevê que, com o ajuste da lista de preços dos terrenos em 2024, os preços das moradias podem continuar a aumentar de 15% a 20% em 2025. Esse aumento de preço não apenas reduz a oportunidade de aquisição de casa própria para os grupos de renda média e baixa, mas também aumenta a desigualdade no acesso à moradia em grandes áreas urbanas, como a Cidade de Ho Chi Minh.

Apesar das inúmeras dificuldades, espera-se que o mercado imobiliário na Cidade de Ho Chi Minh se recupere caso as questões jurídicas sejam completamente resolvidas. Áreas como Binh Chanh, Nha Be e Thu Duc City, com grandes fundos imobiliários e infraestrutura de trânsito em melhoria, podem se tornar os principais impulsionadores do crescimento.

Espera-se que projetos importantes como a Linha 1 do Metrô, a Via Expressa Cidade de Ho Chi Minh - Moc Bai e o Anel Viário 3 não apenas ajudem a conectar a área central com os subúrbios, mas também criem oportunidades de desenvolvimento para cidades satélites como Long An, Dong Nai e Binh Duong.

No entanto, para aproveitar esses potenciais, os gargalos legais precisam ser resolvidos em breve. A Cidade de Ho Chi Minh precisa fortalecer o mecanismo de conexão entre as agências de gestão e reduzir o tempo de processamento de projetos de investimento; ao mesmo tempo, o monitoramento dos preços dos imóveis e o equilíbrio da estrutura de produtos no mercado também precisam ser priorizados para garantir o desenvolvimento sustentável.

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Fonte: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406