Mercado imobiliário da Cidade de Ho Chi Minh - Parte 1: Problemas legais, falta de oferta

Lição 1: Problemas legais, falta de oferta

Segundo a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), as políticas de apoio, juntamente com o suporte das empresas e das agências de gestão, não só proporcionam fortes oportunidades de recuperação, como também remodelam a estrutura do mercado, rumo a uma visão de desenvolvimento a longo prazo.

Desafios restantes

Segundo um relatório do Departamento de Estatísticas da Cidade de Ho Chi Minh, a receita do setor imobiliário em 2024 atingirá VND 199,155 bilhões, representando 60,3% da receita total de “outros serviços”, com uma taxa de crescimento positiva de 6,7%. No entanto, de acordo com a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), essa taxa de crescimento não esconde o fato de que dificuldades persistiram nos últimos quatro anos, com muitos projetos paralisados ​​ou atrasados.

Contudo, os esforços do Governo e do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh para resolver as questões legais trouxeram alguns resultados, como a resolução de 64 projetos em 2024, dos quais 8 já foram concluídos. No entanto, mais de 100 outros projetos permanecem sem solução, o que prejudica seriamente a oferta de novos produtos no mercado.

O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da HoREA, afirmou que o fato de mais de 100 projetos apresentarem problemas legais não resolvidos não só interrompe o fornecimento de novas moradias, como também afeta seriamente a estrutura de produtos no mercado. O segmento de imóveis de alto padrão continua a dominar, enquanto a demanda por moradias de médio e baixo custo está aumentando.

Além disso, a demora na aprovação de projetos de habitação social causou sérias consequências sociais. Pessoas de baixa e média renda não conseguem acessar moradias acessíveis, aumentando a desigualdade no acesso a recursos urbanos.

Notavelmente, a cidade de Ho Chi Minh teve apenas 12 projetos habitacionais aprovados para investimento em 2024, um número muito inferior à média de 60 projetos por ano antes da pandemia de COVID-19. Destes, apenas 1 projeto de habitação social foi aprovado, o que demonstra uma séria estagnação no desenvolvimento do segmento de moradias populares.

Além disso, nenhum projeto recebeu terrenos alocados ou arrendados, e apenas dois projetos de habitação comercial obtiveram alvarás de construção. Procedimentos legais complexos, desde a aprovação do investimento e do plano diretor detalhado (escala 1/500) até a avaliação do terreno, continuam sendo grandes obstáculos ao desenvolvimento do mercado.

Por outro lado, o mercado imobiliário na cidade de Ho Chi Minh também é afetado por uma série de políticas legais dessincronizadas. As regulamentações sobre avaliação de projetos, previstas na Lei de Terras, na Lei de Habitação e em decretos correlatos, não criaram condições favoráveis ​​para a resolução dos entraves legais. A implementação de novos mecanismos, como o Decreto 115/2024/ND-CP e as emendas à Lei de Planejamento e à Lei de Investimentos, deverá representar um ponto de virada, mas ainda levará tempo para que se concretizem na prática.

Sem mencionar que as empresas imobiliárias enfrentam atualmente grande pressão devido à falta de capital de investimento. Segundo estimativas, o valor total dos títulos corporativos com vencimento no setor imobiliário em 2025 poderá atingir 180 trilhões de VND. Isso faz com que muitas empresas adiem ou interrompam completamente projetos em andamento, criando um ciclo vicioso que estagna o mercado.

Oferta desequilibrada, preços de habitação em ascensão

Em 2024, o mercado imobiliário da cidade de Ho Chi Minh terá apenas 31 projetos de habitação comercial em desenvolvimento, totalizando 31.167 apartamentos, uma queda acentuada em comparação com a média anual anterior. Notavelmente, apenas 4 projetos estão aptos a captar recursos, com 1.611 apartamentos, todos no segmento de alto padrão. Esta é a primeira vez na história do mercado que não há oferta para o segmento de habitação de médio e baixo custo.

Além disso, a estrutura do mercado imobiliário está se transformando em uma "pirâmide invertida", com imóveis de alto padrão representando 100% da oferta em 11 meses de 2024, em comparação com 70,6% em 2020. Enquanto isso, imóveis populares — o segmento com maior demanda — desapareceram completamente do mercado.

Esse grave desequilíbrio levou a aumentos descontrolados nos preços dos imóveis. O preço médio de apartamentos de luxo atingiu 9,39 bilhões de VND por unidade, sem incluir os custos decorrentes do mercado secundário. Em áreas centrais como o Distrito 1 e o Distrito 3, os preços dos imóveis continuam subindo, enquanto a cidade de Thu Duc e o distrito de Binh Chanh ainda carecem de novos empreendimentos, aprofundando a disparidade entre os preços dos imóveis e a capacidade de pagamento da população.

Além disso, o Ministério da Construção prevê que, com o reajuste da tabela de preços de terrenos em 2024, os preços dos imóveis residenciais poderão continuar a subir entre 15% e 20% em 2025. Esse aumento de preços não só reduz as oportunidades de aquisição de imóveis para as classes média e baixa, como também amplia a desigualdade no acesso à moradia em grandes centros urbanos, como a cidade de Ho Chi Minh.

Apesar das muitas dificuldades, o mercado imobiliário na cidade de Ho Chi Minh ainda deve se recuperar se as questões legais forem completamente resolvidas. Áreas como Binh Chanh, Nha Be e Thu Duc, com grandes extensões de terra e infraestrutura de transporte em melhoria, podem se tornar os principais motores de crescimento.

Projetos importantes como a Linha 1 do Metrô, a Rodovia Expressa Cidade de Ho Chi Minh - Moc Bai e o Anel Viário 3 devem não apenas ajudar a conectar a área central com os subúrbios, mas também criar oportunidades de desenvolvimento para cidades satélites como Long An, Dong Nai e Binh Duong.

No entanto, para aproveitar esse potencial, os entraves legais precisam ser resolvidos em breve. A cidade de Ho Chi Minh precisa fortalecer o mecanismo de comunicação entre os órgãos de gestão, reduzir o tempo de processamento de projetos de investimento e, ao mesmo tempo, monitorar os preços dos imóveis e equilibrar a estrutura de produtos no mercado para garantir o desenvolvimento sustentável.

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Fonte: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406