O mercado está desacelerando, os compradores estão esperando, o que diz o Ministério da Justiça sobre a proposta de impor altos impostos sobre a "intermediação" imobiliária?

O Ministério da Justiça acredita que a tributação com base no tempo de propriedade não é viável; os preços dos apartamentos em Hanói estão estagnados e dificilmente diminuirão significativamente; a cidade de Ho Chi Minh deixou de verificar a situação atual ao emitir títulos de propriedade de terrenos e imóveis... essas são as últimas notícias do mercado imobiliário.

Atualmente, o imposto de renda sobre transações imobiliárias no Vietnã é aplicado a uma alíquota fixa de 2% sobre o valor da transação, independentemente do período de posse. (Fonte: DN&TT)

Ministério da Justiça se pronuncia sobre altos impostos sobre a "intervenção imobiliária"

Segundo o Ministério da Justiça, a tributação de imóveis com base no tempo de propriedade não é viável devido à falta de uniformidade no sistema tributário e de gestão fundiária, sendo necessárias mais pesquisas. Comentários do Ministério da Justiça sobre a proposta de elaboração de um projeto de Lei do Imposto de Renda Pessoa Física (substitutiva).

Na minuta de proposta submetida ao Governo, o Ministério das Finanças sugeriu que "é possível estudar e implementar a cobrança do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) proveniente da transferência de imóveis com base no período de posse, como ocorre em alguns países. As alíquotas específicas precisam ser estudadas e determinadas adequadamente, refletindo o funcionamento real do mercado imobiliário". Essa proposta visa institucionalizar políticas e diretrizes, a fim de alcançar um nível razoável de regulamentação, evitando a especulação e as bolhas imobiliárias.

O Ministério da Justiça comentou que as taxas de impostos específicas precisam ser pesquisadas e determinadas adequadamente, refletindo o estado real das operações do mercado imobiliário.

Para implementar essa política, é necessário sincronizar o processo de aperfeiçoamento das políticas relacionadas a terras e habitação, bem como a sincronização e a disponibilidade da infraestrutura de tecnologia da informação para o registro de terras e imóveis.

Portanto, o Ministério acredita que a solução de arrecadação de impostos com base no tempo de posse não é viável, e recomenda que o Ministério das Finanças continue a pesquisar e aprimorar a política antes de aplicá-la, a fim de garantir sua eficácia e viabilidade.

Atualmente, no Vietnã, o imposto de renda sobre a transferência de imóveis é aplicado a uma taxa fixa de 2% sobre o valor da transação, independentemente do período de propriedade.

Em setembro de 2024, em um comunicado oficial enviado ao Gabinete do Governo responsável pelo relatório sobre preços imobiliários, o Ministério da Construção afirmou que estudaria e proporia uma política tributária para proprietários e usuários de múltiplas casas e terrenos, visando limitar a especulação e a compra e venda de curto prazo com fins lucrativos. A proposta foi feita em um contexto de forte aumento contínuo dos preços de imóveis residenciais desde o início do ano.

O mercado está estagnado, é improvável que os preços caiam drasticamente.

A Lei sobre Terras, Negócios Imobiliários e Habitação está em vigor há 6 meses. Ao avaliar o impacto da referida lei no mercado imobiliário, o Sr. Le Van Binh, Diretor Adjunto do Departamento de Terras (Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente), afirmou que ainda é cedo. É necessário tempo para que a lei se reflita nos produtos.

No seminário "Mercado Imobiliário em 2025 - Encontrando oportunidades em meio aos desafios", organizado pelo jornal Dan Viet em 11 de fevereiro, o Sr. Binh comentou que os preços dos imóveis "aumentaram terrivelmente" recentemente.

Em particular, do final de 2023 a 2024, os preços continuarão a subir acentuadamente. Apartamentos novos com preço inferior a 50 milhões de VND/m² praticamente desapareceram, e muitos apartamentos antigos, em funcionamento há muitos anos, também estão sendo vendidos por mais de 70 milhões de VND/m². Mesmo em conjuntos habitacionais antigos, os preços aumentaram de 1,5 a 2 vezes, tornando muito difícil o acesso à moradia para trabalhadores comuns. Pessoas com 3 a 4 bilhões de VND ainda têm dificuldade em encontrar um lugar adequado para morar.

Isso não só dificulta a aquisição de uma casa por pessoas de baixa e média renda, como também reduz a sustentabilidade do mercado.

Ao analisar esse aumento de preço, o Sr. Binh afirmou que ele não se deve apenas à falta de oferta, mas também à psicologia do mercado, que tem um grande impacto.

“Assim como as notícias sobre leilões de terrenos, a simples notícia de que os preços estão altos aqui e ali pode afetar bastante o psicológico das pessoas, levando-as a crer que quem não comprar rapidamente perderá sua parte. Ou mesmo que a oferta real ainda não tenha chegado ao mercado, o simples fato de existirem números que indiquem um aumento na oferta pode impedir que o preço suba ainda mais”, disse o Sr. Binh. Quando uma nova faixa de preço é estabelecida, a oferta aumenta e o mercado começa a desacelerar.

“Em um futuro próximo, serão lançados produtos imobiliários, juntamente com a implementação de políticas, o que tornará o mercado imobiliário e os preços mais estáveis. Nesse momento, os trabalhadores poderão ter acesso à compra de imóveis. O clima entre os investidores também ficará mais tranquilo”, afirmou o Sr. Binh.

O Sr. Nguyen Van Dinh, Vice-Presidente da Associação Imobiliária do Vietnã e Presidente da Associação de Corretores Imobiliários do Vietnã, também afirmou que os preços dos imóveis em 2025 tenderão a ser ajustados de forma mais razoável em comparação com o aumento excessivo observado em 2024.

No entanto, segundo essa pessoa, uma redução significativa será difícil de acontecer porque alguns fatores, como preços de terrenos, tabelas de preços de terrenos e custos, estão mostrando sinais de exercer pressão sobre o custo dos produtos imobiliários.

“Tanto a demanda real quanto a demanda por investimentos tenderão a aumentar em 2025. Em relação às transações, acredito que o crescimento será ainda maior em 2025 devido a melhores fatores de oferta, segmentos mais estáveis ​​e, principalmente, preços ajustados e mantidos em um bom patamar, o que levará a um aumento nas transações. No geral, o mercado estará mais ativo do que em 2024. Os indicadores de oferta e demanda do mercado melhoraram, mas não conseguirão retornar ao nível de 2018-2019”, avaliou o Sr. Dinh.

Em relação às oportunidades para investidores imobiliários em 2025, o Sr. Nguyen Van Dinh avaliou que, atualmente, nos centros urbanos, os preços dos imóveis estão muito altos. Este especialista recomenda que as pessoas busquem novas áreas urbanas com boa infraestrutura e vias de transporte adequadas.

Os preços dos apartamentos em Hanói permanecem estáveis.

O mercado de apartamentos em Hanói, após o Ano Novo Lunar de 2025, não registrou flutuações significativas nos preços de venda. De modo geral, os preços de venda de apartamentos permanecem os mesmos de antes do Tet (Ano Novo Lunar). Isso contrasta completamente com o ano passado, quando, após o Tet, os preços de venda de apartamentos em Hanói oscilaram continuamente, iniciando um período de aumentos contínuos em 2024.

Uma pesquisa realizada pelo Batdongsan.com.vn após o Tet (Ano Novo Lunar) registrou que o preço de venda de apartamentos em muitos empreendimentos não sofreu grandes flutuações em comparação com o período anterior ao feriado. Especificamente, no empreendimento An Binh Plaza (Nam Tu Liem), o preço de venda de apartamentos de 2 quartos e 1 banheiro com contrato de arrendamento de 50 anos ainda variava entre 3,3 e 3,5 bilhões de VND por apartamento. Para apartamentos com a mesma área e contrato de arrendamento de longo prazo, o preço de venda se mantinha entre 4,3 e 4,4 bilhões de VND por apartamento. Apartamentos de 3 quartos com contrato de arrendamento de longo prazo e área superior a 80m² ainda eram oferecidos por 6 a 6,2 bilhões de VND por apartamento, enquanto apartamentos de 3 quartos com contrato de arrendamento de 50 anos se mantinham em torno de 5 bilhões de VND por apartamento.

De forma semelhante, no projeto FLC Complex, localizado na Rua Pham Hung (Distrito de Nam Tu Liem), o preço de venda dos apartamentos após o Tet não sofreu alterações significativas. Apartamentos com mais de 50m² ainda estão sendo vendidos entre 3,9 e 4,2 bilhões de VND por apartamento. Apartamentos com mais de 70m² ainda estão sendo vendidos entre 5,2 e 5,5 bilhões de VND por apartamento, valores semelhantes aos praticados antes do Tet.

Ainda no distrito de Nam Tu Liem, os apartamentos de 2 quartos e 2 banheiros do projeto Golden Palace mantêm o preço de venda desde o final de 2024, entre 4,6 e 4,7 bilhões de VND por apartamento. O projeto Garden Hill também apresenta preços entre 4,5 e 4,7 bilhões de VND para apartamentos de 2 quartos e 2 banheiros.

No projeto Golden Field, o preço de venda dos apartamentos de 2 quartos e 2 banheiros geralmente se mantém no patamar anterior, em torno de 4,7 bilhões de VND por apartamento. No entanto, neste projeto, o mercado identificou cerca de 2 a 3 unidades que os proprietários precisam vender com urgência, e por isso aceitaram reduzir o preço para 4,5 a 4,6 bilhões de VND por apartamento.

No distrito de Thanh Xuan, o preço de venda dos apartamentos do Hanoi Center Point com 2 quartos e 2 banheiros permanece o mesmo de antes do Tet, sendo o preço médio de venda de 5,7 a 5,8 bilhões de VND por apartamento.

Os apartamentos no empreendimento Gold Season (Thanh Xuan) ainda mantêm preços na faixa de 8 bilhões de VND para unidades de 3 quartos e cerca de 6 bilhões de VND para unidades de 2 quartos. A mesma faixa de preço também se repete em outros empreendimentos residenciais no distrito de Cau Giay, como HomeCity, Central Field e Discovery Complex.

Segundo uma pesquisa realizada pela Batdongsan.com.vn junto a corretores e corretoras, o grupo de compradores de imóveis ainda está em compasso de espera quanto à evolução dos preços após o Tet (Ano Novo Lunar).

O Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, comentou que, em 2025, os preços dos apartamentos dificilmente cairão. Isso se deve ao fato de que a nova oferta de imóveis residenciais no mercado em 2025 se concentrará principalmente nos segmentos de alto padrão e luxo em grandes cidades. Por isso, os preços dos apartamentos continuarão a se manter elevados. A oferta de projetos de habitação social provavelmente aumentará em 2025, mas ainda será extremamente pequena em comparação com as necessidades da população. A oferta de moradias comerciais de baixo custo continua muito escassa. Portanto, o nível de preços dos apartamentos dificilmente cairá, mantendo-se estável.

A cidade de Ho Chi Minh eliminou a verificação da situação atual ao conceder títulos de propriedade de terrenos e imóveis.

O Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh acaba de emitir uma decisão para alterar e complementar diversos artigos do Regulamento sobre a coordenação da gestão de ordens de construção (denominado Regulamento de Gestão de Obras) na cidade.

O regulamento sobre a gestão de ordens de construção na cidade de Ho Chi Minh foi publicado por decisão de 1º de abril de 2024. Nele, o Artigo 10, Cláusula 1, estipula as responsabilidades do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente (TN-MT), do Cartório de Registro de Imóveis da cidade e suas filiais, conforme segue:

“No processo de regularização fundiária, caso seja constatada a situação atual de imóveis ou obras de construção de acordo com as normas da legislação fundiária, e sejam detectadas irregularidades, o processo será encaminhado à autoridade competente para inspeção e providências cabíveis, conforme a legislação vigente.”

Na decisão recentemente emitida, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh alterou o texto para: "No processo de tratamento dos procedimentos relacionados à certificação de bens vinculados a terrenos, caso sejam constatadas quaisquer violações da ordem de construção, uma notificação por escrito deverá ser enviada à autoridade competente para inspeção e providências cabíveis, de acordo com as disposições legais."

A alteração acima significa que o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, o Cartório de Registro de Imóveis da cidade e suas filiais não têm mais a obrigação de verificar o estado atual de casas ou obras de construção ao emitir certificados.

A decisão revisada e complementada retirou da Polícia da Cidade de Ho Chi Minh a responsabilidade de orientar a polícia distrital a intensificar as inspeções e detectar prontamente obras de construção que violem as normas de construção na área sob sua gestão, para fins de aconselhamento sobre como proceder.

Além disso, a nova regulamentação também retira a responsabilidade do Departamento de Planejamento e Investimento de coordenar com o Comitê Popular Distrital a solicitação para que as empresas registrem novamente seus certificados de registro comercial, de acordo com a decisão de lidar com violações administrativas ao declarar conteúdo de registro desonesto ou impreciso.

No que diz respeito à responsabilidade pela elaboração de autos de infração administrativa e pela emissão de pareceres sobre sanções administrativas, o novo regulamento elimina a expressão "no prazo de 2 dias úteis a contar da data de elaboração dos autos de infração administrativa".

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html