Com uma renda de cerca de 30 milhões de VND por mês, qual o valor ideal da casa que eu deveria comprar?

O mercado está perdendo apartamentos com preços abaixo de 25 milhões de VND/m².

Em relação às informações recentes sobre o mercado imobiliário, o Ministério da Construção afirmou que o número de projetos de desenvolvimento habitacional recém-aprovados e concluídos diminuiu em comparação com anos anteriores, resultando em uma oferta bastante limitada no mercado. No entanto, os preços dos imóveis tendem a subir, ultrapassando a capacidade financeira da maioria das pessoas que desejam comprar para morar.

Notavelmente, quase não existem projetos no segmento de apartamentos acessíveis (com preço inferior a 25 milhões de VND/m²). O mercado concentra-se principalmente no segmento de médio padrão (com preço entre 25 e 50 milhões de VND), que permite a captação de recursos e a realização de transações comerciais.

Um projeto de habitação social que está em uso há muitos anos em Hanói (Foto: Ha Phong).

De acordo com o relatório da Savills sobre o mercado imobiliário de Hanói no quarto trimestre de 2023, a oferta de novos apartamentos está no nível mais baixo dos últimos 10 anos. Apartamentos com preços acima de 4 bilhões de VND representam 42% das unidades vendidas em 2023, um aumento em relação aos 3% registrados em 2019. Apartamentos com preços entre 2 e 4 bilhões de VND representam 55% do mercado. Apenas 3% dos apartamentos têm preços abaixo de 2 bilhões de VND.

Segundo a Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), nos últimos anos, o rápido crescimento econômico e a urbanização aumentaram a demanda por moradias, enquanto a oferta diminuiu continuamente e não mostra sinais de recuperação desde 2018, fazendo com que o desequilíbrio entre oferta e demanda se torne cada vez mais grave.

A estrutura de oferta está cada vez mais voltada para produtos de alto padrão e alto valor, destinados a investimentos e especulação. Essa prolongada diferença de fase faz com que os preços dos imóveis aumentem continuamente, estabelecendo um novo patamar de preços muito além da capacidade de pagamento da maioria das pessoas.

Isso não só torna cada vez mais difícil para quem quer comprar uma casa para morar ter acesso à moradia com a própria renda, como também reduz essa necessidade. Principalmente a geração mais jovem, que gradualmente desiste porque "por mais que se esforce, não consegue comprar uma casa", optando por um estilo de vida voltado para o lazer e priorizando o aluguel.

Os dados de pesquisa desta unidade mostram que a proporção da oferta de apartamentos no segmento acessível (abaixo de 25 milhões de VND/m²) na oferta total de moradias tem diminuído continuamente, de 30% em 2019 para 7% em 2022 e 6% em 2023.

No período de 2019 a 2022, a proporção de apartamentos de gama média (VND 25-50 milhões/m²) também diminuiu para 54%, 46%, 34% e 27%, respectivamente, com a oferta proveniente principalmente de produtos com preços entre VND 40-50 milhões/m².

Entretanto, a demanda por imóveis residenciais sempre lidera a estrutura da demanda habitacional, representando 80% do total, os 15% restantes correspondem à demanda por investimentos de longo prazo e 5% à demanda especulativa. E apenas cerca de 25% da demanda por imóveis residenciais possui capacidade financeira para se converter em demanda real.

Os custos com moradia não devem ultrapassar 30% da renda total.

No contexto acima, juntamente com a habitação social, a habitação acessível será a principal e mais forte tendência de desenvolvimento no mercado imobiliário no próximo período. Isso porque esse segmento surge das necessidades e das possibilidades reais da maioria das pessoas.

Segundo o Sr. Nguyen Van Dinh, presidente da VARS, não existe um conceito oficial de habitação acessível. No entanto, é possível apontar algumas características desse tipo de habitação, comparando-a com a habitação social e com base no método de determinação da razoabilidade dos preços dos imóveis.

Projeto de construção inacabado no distrito de Ha Dong, em Hanói (Foto: Ha Phong).

A habitação social destina-se principalmente a pessoas de baixos rendimentos e trabalhadores em parques industriais, com isenção de taxas de utilização do solo e acesso a pacotes de crédito preferenciais exclusivos para investidores e compradores de habitação.

Habitação acessível é a habitação comercial com preços moderados, adequada à capacidade financeira da maioria das pessoas, destinada ao grupo de pessoas com rendimento médio e próximo da média, com um certo nível de poupanças.

Segundo o presidente da VARS, habitação acessível é aquela em que cada família consegue equilibrar os custos de moradia e outras despesas de subsistência com sua renda. De acordo com a experiência em avaliação da acessibilidade à habitação em diversos países ao redor do mundo, habitação acessível é aquela em que os custos de moradia representam no máximo 30% da renda total da família.

"Para uma família com uma renda de cerca de 30 milhões de VND por mês, 30% desse custo equivale a um acúmulo de cerca de 100 milhões de VND por ano, portanto, uma habitação popular tem um preço de cerca de 2 a 2,5 bilhões de VND por apartamento", exemplificou o Sr. Dinh.

Segundo ele, atualmente é muito difícil desenvolver projetos de apartamentos com preços nessa faixa, especialmente nas duas áreas urbanas específicas com alta demanda habitacional. No entanto, difícil não significa impossível.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thu-nhap-khoang-30-trieu-dongthang-thi-nen-mua-nha-bao-nhieu-tien-20240117144048267.htm