Com uma renda de cerca de 30 milhões de VND/mês, quanto devo comprar de casa?

O mercado está perdendo apartamentos abaixo de 25 milhões de VND/m2

Em relação às informações recentes sobre o mercado imobiliário, o Ministério da Construção afirmou que o número de projetos habitacionais recém-aprovados e concluídos diminuiu em comparação aos anos anteriores, resultando em uma oferta bastante limitada para o mercado. No entanto, os preços dos imóveis tendem a aumentar, excedendo a capacidade financeira da maioria das pessoas que desejam comprar para uso.

Notavelmente, quase não há projetos no segmento de apartamentos acessíveis (com preços abaixo de 25 milhões de VND/m²) no mercado. O mercado é predominantemente o segmento de médio porte (com preços entre 25 e 50 milhões de VND), que é elegível para mobilização de capital e transações.

Um projeto de habitação social está em uso há muitos anos em Hanói (Foto: Ha Phong).

De acordo com o relatório geral do mercado imobiliário de Hanói da Savills referente ao quarto trimestre de 2023, a oferta de apartamentos novos atingiu o menor nível em 10 anos. Apartamentos com preços acima de VND 4 bilhões representam 42% do número de unidades vendidas em 2023, ante 3% em 2019. Apartamentos com preços entre VND 2 e 4 bilhões representam 55% da participação de mercado. Apenas 3% dos apartamentos têm preços abaixo de VND 2 bilhões.

De acordo com a Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã (VARS), nos últimos anos, o rápido crescimento econômico e a urbanização aumentaram a demanda por moradias, enquanto a oferta diminuiu continuamente e não mostrou sinais de aumento desde 2018, fazendo com que o desequilíbrio entre oferta e demanda se tornasse cada vez mais sério.

A estrutura de oferta está cada vez mais voltada para produtos de alto padrão e alto valor para fins de investimento e especulação. Essa diferença de fase prolongada faz com que os preços dos imóveis subam continuamente, estabelecendo um novo patamar de preços muito além do alcance da maioria das pessoas.

Isso não só dificulta cada vez mais o acesso à moradia para quem precisa comprar uma casa para morar com renda própria, como também reduz essa necessidade. Principalmente a geração mais jovem, que está desistindo gradualmente porque "por mais que tente, não consegue comprar uma casa", migrando para um estilo de vida mais prazeroso, priorizando o aluguel.

Dados de pesquisa desta unidade mostram que a proporção da oferta de apartamentos no segmento acessível (abaixo de VND 25 milhões/m2) da oferta total de moradias diminuiu continuamente, de 30% em 2019 para 7% em 2022 e 6% em 2023.

No período de 2019 a 2022, a proporção de apartamentos de médio porte (VND 25-50 milhões/m2) também diminuiu para 54%, 46%, 34% e 27%, respectivamente, com a oferta vindo principalmente de produtos com preços de VND 40-50 milhões/m2.

Enquanto isso, a demanda por moradias reais sempre lidera a estrutura de demanda por moradias, com uma proporção de 80%, os 15% restantes são demanda de investimento de longo prazo e 5% são demanda especulativa. E apenas cerca de 25% da demanda por moradias reais tem capacidade financeira para se transformar em demanda real.

As despesas com moradia não devem exceder 30% da renda total.

No contexto acima, juntamente com a habitação social, a habitação acessível será a principal e forte tendência de desenvolvimento no mercado imobiliário no próximo período. Porque este é um segmento que se origina das necessidades e capacidades reais da maioria das pessoas.

Segundo o Sr. Nguyen Van Dinh, presidente da VARS, não existe um conceito oficial de moradia acessível. No entanto, é possível apontar algumas características desse tipo de moradia comparando-a com a habitação social e com base no método de determinação da razoabilidade dos preços dos imóveis.

Um projeto de construção inacabado no distrito de Ha Dong, Hanói (Foto: Ha Phong).

Habitação social é destinada principalmente a pessoas de baixa renda e trabalhadores em parques industriais, isentas de taxas de uso do solo e com acesso a pacotes de crédito preferenciais especificamente para investidores e compradores de imóveis...

Moradia acessível é uma moradia comercial com preços moderados, adequada à capacidade financeira da maioria das pessoas, destinada a pessoas com renda média e próxima da média, com certo nível de poupança.

Segundo o presidente da VARS, moradia acessível é aquela em que cada família consegue equilibrar os custos de moradia e outras despesas de subsistência com sua renda. De acordo com a experiência na avaliação da acessibilidade à moradia em muitos países ao redor do mundo, moradia acessível é aquela em que os custos de moradia representam no máximo 30% da renda familiar total.

"Para uma família com uma renda de cerca de 30 milhões de VND/mês, 30% desse custo equivale a um acúmulo de cerca de 100 milhões de VND/ano, então uma moradia acessível tem um preço de cerca de 2 a 2,5 bilhões de VND/apartamento", deu um exemplo do Sr. Dinh.

Segundo ele, atualmente é muito difícil desenvolver projetos de apartamentos com preços na faixa acima, especialmente em duas cidades especiais com alta demanda por moradia. No entanto, difícil não significa impossível.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thu-nhap-khoang-30-trieu-dongthang-thi-nen-mua-nha-bao-nhieu-tien-20240117144048267.htm