Controvérsia sobre as normas relativas aos depósitos imobiliários.

O projeto de lei submetido à Assembleia Nacional para consulta inicial (Proposta Governamental nº 108/TTr-CP, de 5 de abril) estipula que os investidores em projetos imobiliários que vendem unidades habitacionais ou obras em construção, ou que transferem ou arrendam direitos de uso do solo com infraestrutura existente dentro de um projeto, deverão realizar as transações por meio de uma bolsa de valores imobiliária (Artigo 57). Essas propostas receberam reações diversas, com muitas opiniões divergentes de especialistas e de alguns representantes da Assembleia Nacional.

2 opções

Com base nas opiniões dos deputados da Assembleia Nacional na 5ª sessão, a agência responsável pela redação do projeto de lei, em coordenação com os órgãos competentes, pesquisou, incorporou e revisou a minuta. No último relatório sobre a incorporação do feedback, revisões e finalização do projeto de lei, apresentado à Comissão de Assuntos Econômicos da Assembleia Nacional, o Governo concordou em eliminar a exigência de que as transações imobiliárias sejam realizadas por meio de uma bolsa de valores (Artigo 57), substituindo-a apenas por um incentivo para que as entidades realizem tais transações.

"A adoção dessa visão pela agência responsável pela redação da lei é oportuna e muito bem-vinda, pois exigir que certas transações imobiliárias sejam realizadas por meio de um terceiro, como uma permuta de imóveis, criaria procedimentos e custos adicionais, aumentando os preços dos imóveis em um contexto em que a lei já possui regulamentações sobre autenticação e reconhecimento de firma de contratos", disse o Sr. Nguyen Van Dinh, especialista em direito imobiliário.

Outra disposição importante do projeto de lei é a condição sob a qual as construtoras podem receber depósitos em transações imobiliárias. No inciso 5 do artigo 23 da versão mais recente do projeto de lei, o órgão responsável pela sua elaboração propõe duas opções.

Tranh cãi về quy định đặt cọc bất động sản - Ảnh 1.

Ainda existem muitas opiniões divergentes em relação às normas de depósito em transações imobiliárias, conforme proposto no projeto de Lei de Negócios Imobiliários (alterada). Foto: TAN THANH

Opção 1: O incorporador imobiliário só poderá receber um sinal, conforme acordado com o cliente, quando o projeto habitacional ou de construção tiver um projeto básico aprovado por um órgão estatal e o incorporador possuir pelo menos um dos documentos de direito de uso do solo especificados na Cláusula 2 do Artigo 25 desta lei, e tiver concluído o procedimento de notificação do início da construção, conforme prescrito em lei. O contrato de sinal deve estipular claramente o preço de venda ou o preço de arrendamento com opção de compra do imóvel habitacional ou da construção, e o valor do sinal não poderá exceder 10% do preço de venda ou do preço de arrendamento com opção de compra do imóvel habitacional ou da construção.

Opção 2: O promotor imobiliário só está autorizado a cobrar os depósitos acordados com os clientes quando o projeto habitacional ou de construção tiver cumprido todas as condições para ser implementado e a transação tiver sido realizada em conformidade com as disposições desta lei.

O requisito de depósito deve ser reduzido ou eliminado?

O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), expressou sua discordância com algumas disposições da Opção 1, por considerá-las pouco eficazes na proteção dos direitos dos clientes, especialmente os clientes individuais. Especificamente, o valor do depósito estipulado na Opção 1 deveria ser revisto para...

"O valor do depósito não deve exceder 5%" é um montante razoável de acordo com as práticas sociais e garante que o depósito não se destina a fins de arrecadação de fundos, sendo de valor suficiente para assegurar que tanto o depositante quanto o beneficiário estejam cientes e cumpram o acordo. Isso também auxilia o incorporador do projeto a compreender as necessidades e preferências dos clientes, a fim de aprimorar a qualidade dos produtos, comodidades e serviços do empreendimento.

Entretanto, o especialista Nguyen Van Dinh argumenta que, teoricamente, é necessário avaliar se o depósito se enquadra no âmbito da Lei de Negócios Imobiliários. Segundo ele, a relação entre o vendedor (incorporador) e o comprador (potencial cliente) é uma relação civil, regida pelo direito civil.

De acordo com o Artigo 328 do Código Civil, um depósito é o ato de uma parte entregar à outra uma quantia em dinheiro ou metais preciosos, pedras preciosas ou outros bens valiosos (coletivamente denominados bens depositados) por um período determinado para garantir a celebração ou o cumprimento de um contrato.

Portanto, se o objetivo do contrato de sinal entre o vendedor e o comprador é meramente garantir que ambas as partes prosseguirão com o contrato de compra e venda do apartamento quando as condições forem atendidas (para reservar o imóvel), podem as leis específicas (Direito Imobiliário) restringir o prazo ou o valor do sinal?

Segundo o Sr. Dinh, para garantir a eficácia da política e evitar "conflitos de leis", a Lei de Negócios Imobiliários não precisa regulamentar a exigência de depósito. Em vez disso, são necessárias regulamentações para controlar rigorosamente a venda de imóveis e projetos de construção em andamento, a mobilização e o uso de capital por investidores, e para impor sanções severas em caso de violações. Portanto, as regulamentações sobre as condições para recebimento de depósitos e o valor do depósito devem ser removidas do projeto de lei.

Sr. LE HOANG CHAU, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA):

Deficiências na transferência de projetos

Com relação às normas sobre transferência de projetos, o Artigo 38 da minuta estabelece claramente o princípio da transferência total ou parcial de um projeto. Especificamente, o inciso 3 do Artigo 38 estipula que, após a transferência, o investidor pode herdar o projeto, mas esse princípio é inconsistente com o Artigo 39 da minuta. Mais especificamente, o item C, inciso 1 do Artigo 39 exige que, em caso de transferência de projeto, o investidor conclua a infraestrutura...

Na realidade, os vendedores e compradores do projeto têm ideias completamente diferentes. Os compradores têm dinheiro, ideias diferentes e querem investir na mudança do estado atual do projeto. Portanto, após receberem a transferência, podem ajustar o planejamento em escala 1/500, aceitam pagar mais, cumprem suas obrigações financeiras e não precisam usar a infraestrutura antiga; constroem uma nova infraestrutura. Enquanto isso, a Cláusula 3 do Artigo 39 exige a conclusão da nova infraestrutura antes de permitir a transferência, o que é inconveniente para o cedente. Quando as regulamentações permanecem restritivas, dificultam as fusões e aquisições (M&A) de projetos, não criam um ambiente favorável para transferências e muitos investidores inexperientes terão dificuldade em encontrar novos investidores.

Dr. Pham Anh Khoi, Diretor Geral da FINA Real Estate Financial Services Company:

Os regulamentos precisam garantir um equilíbrio.

A Assembleia Nacional debateu e decidiu sobre muitas questões importantes relativas à Lei de Negócios Imobiliários, com as alterações propostas. No entanto, todas as decisões políticas devem ser equilibradas entre todos os participantes do mercado, incluindo compradores e vendedores de imóveis. Se a lei criar dificuldades para compradores ou vendedores, criará um desequilíbrio. Por exemplo, no que diz respeito às normas sobre as condições para o lançamento de um produto para venda, se a lei for demasiado rigorosa, os promotores imobiliários terão dificuldade ou mesmo impossibilidade de angariar capital, o que dificultará a implementação do projeto e, consequentemente, os produtos oferecidos no mercado serão de qualidade inferior, com preços de venda acima da capacidade de pagamento dos compradores.

Além disso, o governo sofrerá perdas orçamentárias, outros setores relacionados ao mercado imobiliário, como o de materiais de construção e o da construção civil, perderão empregos, e toda a economia será afetada.

Sr. LE HUU NGHIA, Diretor Geral da Le Thanh Trading and Construction Company Limited:

Deveria haver regulamentação para gerir os fundos arrecadados.

Existem regulamentações desnecessárias que a Assembleia Nacional deveria desconsiderar; impô-las apenas desperdiça pessoal em inspeção e fiscalização... Por exemplo, a regulamentação do sinal é uma questão civil, decidida tanto pelo comprador quanto pelo vendedor. Se o comprador concorda em pagar um sinal, mas não compra o imóvel, perde o sinal, enquanto que, se o vendedor recebe o dinheiro e cancela o negócio, deve ressarcir o valor do sinal.

A decisão de realizar ou não transações por meio de uma plataforma de negociação deve ser deixada a critério dos desenvolvedores, pois eles saberão qual plataforma é competente o suficiente para selecionar. Caso contrário, eles podem vender seus produtos diretamente e assumir a responsabilidade perante os clientes. Na realidade, se fosse obrigatório, muitas plataformas inescrupulosas, interessadas apenas em vender produtos para obter comissões, exagerariam ou deturpariam as características do projeto para vendê-lo aos clientes, e o desenvolvedor acabaria arcando com toda a responsabilidade.

Um aspecto crucial do negócio imobiliário é a gestão do fluxo de caixa do incorporador. Onde ele aplica o dinheiro recebido dos clientes? Se não for gerenciado adequadamente e for usado de forma arbitrária em vez de investi-lo no projeto, isso representa um risco para os clientes.

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