Controvérsia sobre regulamentação de depósitos imobiliários

No projeto de lei submetido à Assembleia Nacional (AN) pela primeira vez para comentários (Proposta nº 108/TTr-CP de 5 de abril do Governo), há uma disposição que determina que os investidores do projeto que venderem casas e obras de construção no futuro, bem como a transferência e o arrendamento de direitos de uso de terra com infraestrutura no projeto, deverão passar por um pregão imobiliário (Artigo 57). Essas propostas receberam muitas opiniões contrárias, incluindo muitas discordâncias de especialistas e de alguns deputados da AN.

2 opções

Com base nas opiniões dos delegados da Assembleia Nacional na 5ª sessão, a agência de redação coordenou-se com as agências relevantes para pesquisar, absorver e revisar. No relatório sobre absorção, revisão e conclusão do último projeto de lei enviado à Comissão Econômica da Assembleia Nacional, o Governo concordou em remover a regulamentação que exige que as transações imobiliárias sejam conduzidas pelo plenário (Artigo 57), apenas incentivando as entidades a fazê-lo.

"A aceitação da agência de redação é oportuna e muito bem-vinda porque, se ela exigir que algumas transações imobiliárias passem por um terceiro, um pregão imobiliário, isso criará procedimentos e custos adicionais, aumentando os preços dos imóveis no contexto da lei que já possui regulamentações sobre reconhecimento de firma e certificação de contratos" - Mestre Nguyen Van Dinh, especialista jurídico imobiliário, expressou sua opinião.

Outra disposição digna de nota do projeto de lei são as condições para os investidores receberem depósitos em transações imobiliárias. Na Cláusula 5, Artigo 23 do último projeto de lei, a agência de redação propõe duas opções.

Ainda há muitas opiniões conflitantes sobre as regulamentações sobre depósitos em vendas e transações imobiliárias propostas no Projeto de Lei de Negócios Imobiliários (alterado). Foto: TAN THANH

Opção 1: O investidor do projeto imobiliário só poderá receber o depósito conforme o contrato com o cliente quando a casa ou obra tiver um projeto básico avaliado por uma agência estatal e o investidor possuir pelo menos um dos documentos sobre direitos de uso do solo especificados na Cláusula 2 do Artigo 25 desta Lei, e tiver concluído o procedimento para notificar o início da construção da obra, de acordo com as disposições legais. O contrato de depósito deve indicar claramente o preço de venda ou o preço de locação/compra da casa ou obra, e o valor do depósito não deve exceder 10% do preço de venda ou do preço de locação/compra da casa ou obra...

Opção 2: Os investidores em projetos imobiliários só poderão receber depósitos de acordo com o acordo com os clientes quando as obras de habitação e construção tiverem cumprido todas as condições para serem colocadas em operação e tiverem realizado transações de acordo com as disposições desta lei.

Reduzir ou remover a exigência de depósito?

O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), manifestou discordância com alguns conteúdos da opção 1, por não terem grande relevância para a proteção dos interesses dos clientes, especialmente dos clientes individuais. Especificamente, o valor do depósito estipulado na opção 1 deve ser revisto para

"Valor do depósito não superior a 5%" é um nível razoável de acordo com a prática social e visa garantir que a natureza do depósito não seja para fins de mobilização de capital e tenha um valor suficientemente grande para que tanto o depositante quanto o recebedor do depósito cumpram conscientemente o acordo. Dessa forma, também ajuda o investidor do projeto a compreender as necessidades e preferências dos clientes para aperfeiçoar e melhorar a qualidade dos produtos, utilidades e serviços do projeto.

Já o especialista Nguyen Van Dinh afirmou que, em teoria, é necessário avaliar se o depósito se enquadra no escopo da Lei de Negócios Imobiliários. Segundo ele, a relação entre a pessoa que deseja vender (investidor) e a pessoa que deseja comprar (cliente potencial) é uma relação civil, regulada pelo direito civil.

De acordo com o Artigo 328 do Código Civil, um depósito é quando uma parte entrega à outra parte uma quantia em dinheiro ou metais preciosos, pedras preciosas ou outros objetos de valor (coletivamente chamados de depósito) por um período de tempo para garantir a conclusão ou execução de um contrato.

Portanto, se a finalidade do contrato de depósito entre vendedor e comprador é apenas garantir que, quando ambas as partes estiverem habilitadas, celebrarão um contrato de compra e venda de apartamento (para reserva de lugar), a lei especializada (Direito Empresarial Imobiliário) pode limitar o prazo de recebimento do depósito ou o valor do mesmo?

Segundo o Sr. Dinh, para garantir a eficácia da política e evitar "conflitos legais", a Lei de Negócios Imobiliários não precisa regulamentar os depósitos. Em vez disso, é necessário regulamentar o controle rigoroso sobre a venda de imóveis, futuras obras de construção, mobilização e uso de capital por investidores, e, ao mesmo tempo, prever sanções severas para lidar com violações. Portanto, as disposições sobre as condições de recebimento de depósitos e os valores dos depósitos devem ser removidas do projeto de lei.

Sr. LE HOANG CHAU, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA):

Problemas de transferência de projetos

Em relação à regulamentação sobre transferência de projetos, o Artigo 38 do projeto estabelece claramente o princípio da transferência total ou parcial do projeto. Em particular, a Cláusula 3 do Artigo 38 estipula que, após a transferência, o investidor pode herdar o projeto, mas este princípio não é consistente com o Artigo 39 do projeto. Especificamente, o Ponto C, Cláusula 1 do Artigo 39 exige que, no caso de transferência de projeto, o investidor deve concluir a infraestrutura...

Na verdade, vendedores e compradores de projetos têm ideias completamente diferentes. Os compradores têm dinheiro, ideias diferentes e querem investir na mudança do status atual do projeto. Assim, após receberem a transferência, podem ajustar o planejamento de 1/500, aceitam pagar mais, cumprem as obrigações financeiras e não precisam usar a infraestrutura antiga, construindo uma nova infraestrutura. A Cláusula 3, Artigo 39, exige a conclusão da nova infraestrutura para permitir a transferência, o que é um inconveniente para o cedente. Enquanto os regulamentos ainda são vinculativos, isso dificultará as fusões e aquisições (M&A) de projetos, não criando condições favoráveis ​​para a transferência, e muitos investidores sem capacidade terão dificuldade em encontrar novos investidores.

Dr. PHAM ANH KHOI, Diretor Geral da FINA Real Estate Financial Services Company:

Os regulamentos precisam garantir o equilíbrio

A Assembleia Nacional discutiu e decidiu sobre muitos assuntos importantes na Lei de Negócios Imobiliários (alterada). No entanto, todas as decisões precisam ser equilibradas entre os participantes do mercado, incluindo compradores e vendedores de imóveis. Se a lei dificultar a vida de compradores ou vendedores, o equilíbrio será perdido. Por exemplo, no que diz respeito às regras sobre as condições de venda de produtos, se a lei for muito rigorosa, os investidores não conseguirão ou terão dificuldade em mobilizar capital, a implementação de projetos será difícil e os custos aumentarão; os produtos oferecidos ao mercado serão baixos e o preço de venda estará além do alcance dos compradores.

Até o estado perderá receita orçamentária, outros setores relacionados ao mercado imobiliário, como materiais de construção, instalação, trabalhadores perderão seus empregos... e toda a economia também será afetada.

Sr. LE HUU NGHI, Diretor Geral da Le Thanh Construction and Trading Company Limited:

Deve haver regulamentações para gerenciar o dinheiro mobilizado.

Existem regulamentações desnecessárias que a Assembleia Nacional deveria ignorar, sendo vinculativas apenas custos de pessoal para verificar e supervisionar... Por exemplo, a regulamentação do depósito é uma questão civil, decidida tanto pelo comprador quanto pelo vendedor. Se o comprador concordar em depositar, mas não comprar, o depósito será perdido, e se o vendedor aceitar o dinheiro e rescindir o contrato, o depósito será devolvido.

A regulamentação da negociação através do pregão ou não deve ser deixada à livre escolha do investidor, pois ele saberá qual pregão é capaz o suficiente para escolher; caso contrário, venderá o produto por conta própria e será responsável perante o cliente. De fato, se a regulamentação for obrigatória, muitos pregões não confiáveis, querendo apenas vender o produto para receber comissão, exagerarão a verdade, dirão coisas erradas sobre o projeto para vender o produto aos clientes; então, o investidor é quem assume total responsabilidade por isso.

O importante no mercado imobiliário é gerenciar o fluxo de caixa do investidor. Onde eles investem o dinheiro dos clientes? Se não forem gerenciados, eles o usarão arbitrariamente e não o aplicarão na implementação do projeto, o que representa um risco para os clientes.

Pham Dinh gravou

Fonte: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm