WeWork - De US$ 57 bilhões à beira da falência

Fundada em 2010 com a ambição de criar uma nova cultura de trabalho, a WeWork cresceu exponencialmente, mas despencou em apenas 9 anos e não conseguiu se recuperar após a pandemia.

Dez dias antes do final de 2018, o avião Gulfstream de US$ 60 milhões da WeWork decolou de Nova York rumo ao Havaí. A bordo estavam o cofundador Adam Neumann e um segredo de US$ 20 bilhões: o Projeto Fortitude, no qual o CEO do SoftBank, Masayoshi Son, aumentou o investimento para US$ 10 bilhões e comprou a maior parte das ações de todos os investidores – exceto Neumann – por mais US$ 10 bilhões.

Esse plano garantia que a WeWork permaneceria sob o controle da família Neumann por gerações, apoiada por um investidor forte e impulsionada por uma visão cada vez mais ambiciosa. No entanto, em menos de um ano, os aviões Gulfstream foram colocados à venda, Neumann perdeu sua posição e o valor da WeWork despencou sete vezes.

Após enfrentar mais uma onda de Covid-19 e tentativas frustradas de salvar seus negócios, a WeWork acumulou bilhões de dólares em dívidas e deixou de pagar seus títulos. De queridinha do mundo do capital de risco, avaliada em dezenas de bilhões de dólares, a startup, que chegou a ser anunciada pelo Wall Street Journal no início de novembro, estava se preparando para entrar com pedido de falência. O que aconteceu com a WeWork?

O sonho de 'mudar o mundo '

Em 2010, Adam Neumann e Miguel McKelvey usaram o dinheiro da venda de sua startup Green Desk para cofundar a WeWork. Sua visão era criar uma "rede social física" que pudesse atrair freelancers ou pessoas que trabalham em casa.

O modelo de negócios da WeWork envolve o arrendamento de edifícios de escritórios (ou andares individuais) a longo prazo e a sua posterior renovação para arrendamento. Não se trata simplesmente de fornecer espaços de trabalho flexíveis e de curto prazo; a empresa atrai estrategicamente clientes com espaços luxuosos e modernos, além de comodidades para interação social, entretenimento e refeições.

Para os jovens que se perguntam se existe algo mais interessante na vida do que ficar sentado em frente a uma tela de computador o dia todo, o WeWork oferece cerveja, mesas de pinball e salas de meditação. Neumann viajou por todos os lugares promovendo a criação de uma nova cultura de trabalho e muito mais. "Estamos aqui para mudar o mundo. Nada me interessa mais do que isso", disse ele certa vez.

Adam Neumann em Xangai, China, em 12 de abril de 2018. Foto: Reuters — Adam Neumann em Xangai, China, em 12 de abril de 2018. Foto: *Reuters*

Em teoria, os custos incorridos, incluindo aluguel e serviços operacionais, deveriam ser menores do que o preço cobrado aos inquilinos, permitindo que a WeWork gerasse lucros. Como a maioria das startups precisa "queimar dinheiro" nos primeiros anos, Neumann analisou as vantagens do novo modelo e a perspectiva de um mercado de espaços de coworking de US$ 2 trilhões – que o The Guardian posteriormente considerou inflado – para atrair investimentos.

Ele sempre conta que o CEO do SoftBank, Masayoshi Son, levou apenas 28 minutos para decidir investir na WeWork. Em 2017, o SoftBank e o Vision Fund investiram US$ 4,4 bilhões na startup, avaliando-a em US$ 20 bilhões. Em 2018, o SoftBank investiu mais US$ 4,25 bilhões, tornando a WeWork um dos principais unicórnios do mundo (startups avaliadas em mais de um bilhão de dólares).

A bolha de valorização estourou.

As dúvidas já começavam a surgir. Em 2017, o Wall Street Journal expressou ceticismo em relação à startup de US$ 20 bilhões, que era essencialmente um negócio de aluguel de escritórios. Isso sem mencionar a avaliação de US$ 47 bilhões alcançada em uma rodada de financiamento privado, ou a impressionante estimativa de US$ 100 bilhões que o Morgan Stanley projetava para a empresa.

O glamour e o brilho não duraram muito. Em 2018, quando a WeWork recorreu ao mercado de títulos para captar centenas de milhões de dólares, teve que divulgar mais detalhes sobre sua situação financeira. Documentos revelaram que, em 2017, a WeWork perdeu US$ 883 milhões, apesar de ter faturado aproximadamente US$ 886 milhões. Um vazamento do Financial Times revelou que, no ano seguinte, a empresa perdeu US$ 1,9 bilhão com uma receita de aproximadamente US$ 1,8 bilhão.

Em 2019, a WeWork ultrapassou o JPMorgan Chase e se tornou a maior empresa de locação comercial de Nova York, controlando mais metros quadrados em Londres do que qualquer outra empresa, exceto o governo britânico. Mas os investidores questionavam sua base financeira instável. Em outubro daquele ano, a empresa teve que desistir de seus planos de IPO (Oferta Pública Inicial) depois que os investidores se recusaram a comprar suas ações. Os bancos também se mostraram mais relutantes em conceder empréstimos à WeWork.

Em meio a todas essas dificuldades, Neumann permaneceu Neumann. Suas viagens em jato particular foram supostamente ligadas ao tráfico transfronteiriço de maconha. Sua esposa podia demitir funcionários se se sentisse desconfortável, e a empresa encerrou uma reunião de demissões com uma apresentação musical .

Por fim, a avaliação da WeWork despencou de seu pico de US$ 47 bilhões em janeiro de 2019 para US$ 7 bilhões no final daquele ano, quando foi adquirida pelo SoftBank (Japão). A empresa demitiu milhares de funcionários. Neumann renunciou ao cargo e recebeu mais de US$ 700 milhões com a venda de ações para o SoftBank e pagamentos em dinheiro.

A avaliação da WeWork flutuou entre 2013 e 2020, atingindo o pico em estimativas que variavam de US$ 8 bilhões a US$ 104 bilhões em 2019, feitas por instituições financeiras. Gráfico: FT

Segundo uma análise da Bloomberg de 2019, o que transformou a WeWork de uma queridinha do capital de risco em uma empresa desprezada é um precedente em qualquer padrão de crescimento e declínio, e não uma das preocupações usuais dos investidores, como o fluxo de caixa futuro.

A análise sugere que o declínio da WeWork só pode ser explicado por conceitos abstratos, assim como a forma como o fundador Neumann convenceu investidores a injetar dezenas de bilhões de dólares. É preciso reconhecer que Neumann era capaz de vender a visão de uma startup que poderia dominar o mundo, e não apenas de uma empresa de aluguel de escritórios compartilhados.

Enfrentando dificuldades na era pós-Covid-19

Com o fim da era Neumann, em fevereiro de 2020, Sandeep Mathrani assumiu o comando. Sob a liderança de Mathrani, a WeWork abriu seu capital em outubro de 2021 por meio de uma fusão com uma empresa de aquisição de propósito específico (SPAC).

A pandemia da Covid-19 assolou o mundo, gerando temores de recessão econômica e levando a cortes de empregos no setor de tecnologia, o que impactou fortemente a demanda por espaços de coworking. De forma mais ampla, o mercado de aluguel de escritórios sofreu no período pós-pandemia, já que os funcionários estavam relutantes em retornar ao escritório.

Susannah Streeter, chefe de câmbio e mercados da Hargreaves Lansdown, afirmou que a WeWork já demonstrava sinais de fragilidade, com grandes prejuízos e dívidas crescentes antes da pandemia. "Mas a crise da Covid-19 fez com que eles pagassem o preço por um modelo de negócios já frágil", disse ela.

Diante dessas dificuldades, no início deste ano, a WeWork tomou medidas para fortalecer suas finanças e superar a crise. Em março, a empresa firmou um acordo de reestruturação de dívida com o SoftBank, além de diversos grandes credores de Wall Street, incluindo a King Street Capital Management e a Brigade Capital Management.

O SoftBank concordou em trocar aproximadamente US$ 1,6 bilhão em dívida por uma nova combinação de dívida e capital próprio na WeWork. Essa transação reduziu a dívida da empresa em mais de US$ 1,5 bilhão.

Como parte desse acordo, a WeWork também recebeu investimento do fundo de Rajeev Misra, do SoftBank, o One Investment Management, que forneceu quase US$ 500 milhões em dívida com juros elevados. "Espera-se que o novo financiamento obtido e comprometido na transação financie integralmente o plano de negócios da WeWork e proporcione ampla liquidez", afirmou a empresa na época.

Uma filial da WeWork em Londres, Inglaterra, outubro de 2019. Foto: Bloomberg — Uma filial da WeWork em Londres, Inglaterra, outubro de 2019. Foto: *Bloomberg*

Mas em maio deste ano, após supervisionar a reestruturação financeira, Mathrani anunciou abruptamente sua saída. Em agosto, a WeWork levantou dúvidas sobre sua capacidade de manter as operações, pois continuava a acumular prejuízos e suas reservas de caixa diminuíam.

De acordo com documentos apresentados à Comissão de Valores Mobiliários dos EUA (SEC), a empresa consumiu US$ 530 milhões nos primeiros seis meses do ano e possui aproximadamente US$ 205 milhões em caixa. Ao mesmo tempo, acumula US$ 2,9 bilhões em dívidas de longo prazo e mais de US$ 13 bilhões em aluguéis, em meio ao aumento dos custos de empréstimo e às dificuldades para alugar espaços comerciais.

Na época, a administração declarou que "os prejuízos levaram a um número crescente de desistentes... e há dúvidas consideráveis sobre a capacidade da empresa de continuar operando".

Portanto, a WeWork delineou medidas para melhorar a liquidez e a rentabilidade, incluindo a redução de custos por meio de reestruturação e renegociação de contratos de locação, o aumento da receita pela redução da rotatividade de membros e a geração de novas vendas. A empresa afirmou que buscará capital adicional por meio da emissão de títulos, oferta de ações ou venda de ativos.

Ainda este mês, três membros do conselho de administração renunciaram devido a grandes divergências sobre governança e direção estratégica. Quatro novos diretores com experiência em reestruturação financeira foram nomeados para negociar com os credores.

A situação não é nada boa. No acumulado do ano, as ações da WeWork caíram 96%. Em junho, a empresa mantinha 777 unidades em 39 países, 30% das quais nos EUA. A empresa enfrenta um prejuízo estimado em US$ 10 bilhões em aluguéis a partir do segundo semestre deste ano até o final de 2027 e mais US$ 15 bilhões a partir de 2028.

No início de novembro, fontes do WSJ indicaram que a WeWork poderia entrar com pedido de recuperação judicial (Chapter 11) já na semana seguinte, abrindo caminho para a reestruturação de suas operações e dívidas. De acordo com as normas, tal plano de reestruturação precisa ser aprovado pelo tribunal de falências e pelos credores.

Mas como a WeWork se transformará é uma incógnita. Anteriormente, a startup sempre se apresentou como "asset light", ou seja, não possuía muitos ativos físicos. Isso foi o que realmente tornou a WeWork inovadora, por dois motivos.

Primeiro, ao alugar em vez de comprar ou construir, eles podem expandir rapidamente sua rede, desde que tenham capital suficiente para cobrir o aluguel. Segundo, mais do que apenas marketing, eles aproveitam efetivamente as vantagens do design do espaço e do ambiente de trabalho para persuadir clientes, sejam freelancers ou empresas em rápido crescimento que não podem arcar com a expansão de seus escritórios da maneira tradicional.

Mas o modelo "asset light" também tem suas desvantagens. Aswath Damodaran, professor de finanças da Universidade de Nova York, mostrou-se cético em relação ao modelo de negócios da WeWork desde o início. "Em tempos de bonança, você preenche o prédio. Em tempos de crise, as pessoas vão embora, e você fica com um prédio vazio e uma dívida para pagar", disse ele.

Phiên An ( compilado )

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