WeWork - de US$ 57 bilhões à beira da falência

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Fundada em 2010 com a ambição de criar uma nova cultura de trabalho, a WeWork explodiu e depois entrou em declínio em apenas 9 anos e não conseguiu se recuperar após a pandemia.

Dez dias antes do final de 2018, o jato Gulfstream de US$ 60 milhões da WeWork decolou de Nova York para o Havaí. A bordo estavam o cofundador Adam Neumann e um segredo de US$ 20 bilhões. Era o Projeto Fortitude, no qual o CEO do SoftBank, Masayoshi Son, aumentaria seu investimento para US$ 10 bilhões e compraria a maioria das ações de todos os investidores — exceto Neumann — por mais US$ 10 bilhões.

O plano garantiu que a WeWork permanecesse sob o controle da família Neumann por gerações, apoiada por um investidor abastado com uma visão cada vez mais ambiciosa. Mas, em um ano, o Gulfstream foi colocado à venda, Neumann deixou o cargo e o valor da WeWork caiu sete vezes.

Após a pandemia de Covid-19 e a subsequente tentativa frustrada de salvar seus negócios, a WeWork estava com bilhões de dólares em dívidas e atrasada no pagamento dos juros de seus títulos. De uma startup queridinha avaliada em dezenas de bilhões de dólares no mundo do capital de risco, o WSJ noticiou no início de novembro que a empresa estava se preparando para entrar com pedido de falência. O que aconteceu com a WeWork?

O sonho de 'mudar o mundo '

Em 2010, Adam Neumann e Miguel McKelvey usaram os lucros da venda de sua startup Green Desk para cofundar a WeWork. A visão deles era criar uma "rede social física" que pudesse atrair freelancers e trabalhadores remotos.

O modelo de negócios da WeWork é alugar prédios de escritórios (ou andares individuais) por longo prazo e, em seguida, renová-los para aluguel. Além de oferecer vagas flexíveis e de curto prazo, a empresa planeja atrair clientes com espaços luxuosos e modernos, serviços convenientes para interação com a comunidade, entretenimento e restaurantes.

Para os jovens que se perguntam se a vida poderia ser mais interessante do que ficar olhando para a tela do computador o dia todo, a WeWork oferece cerveja, mesas de pinball e salas de meditação. Neumann prega a criação de uma nova cultura de trabalho e muito mais, em todos os lugares. "Estamos aqui para mudar o mundo. Não há nada com que eu me importe mais", disse ele certa vez.

Adam Neumann em Xangai, China, em 12 de abril de 2018. Foto: Reuters — Adam Neumann em Xangai, China, em 12 de abril de 2018. Foto: *Reuters*

Em teoria, esperava-se que os custos de aluguel do espaço e operação dos serviços fossem menores do que os aluguéis cobrados dos inquilinos, o que ajudaria a WeWork a obter lucro. Como a maioria das startups que precisam "queimar dinheiro" nos primeiros anos, Neumann analisou as vantagens do novo modelo e a perspectiva de um mercado de coworking de US$ 2 trilhões – que o The Guardian posteriormente considerou exagerado – para atrair capital.

Ele sempre dizia que o CEO da SoftBank, Masayoshi Son, levou apenas 28 minutos para decidir investir na WeWork. Em 2017, a SoftBank e o Vision Fund investiram US$ 4,4 bilhões nesta startup, com uma avaliação de US$ 20 bilhões. Em 2018, a SoftBank se comprometeu a investir mais US$ 4,25 bilhões, tornando a WeWork um dos maiores unicórnios do mundo (startups com avaliação de US$ 1 bilhão ou mais).

A "bolha" de avaliação estoura

As perguntas já estavam surgindo. Em 2017, o Wall Street Journal se mostrou cético em relação a uma startup de US$ 20 bilhões que basicamente alugava escritórios. Isso sem mencionar a avaliação de US$ 47 bilhões que recebeu em uma rodada de financiamento privado, ou a "enorme" previsão de US$ 100 bilhões feita pelo Morgan Stanley.

O brilho não durou muito. Em 2018, quando a WeWork recorreu ao mercado de títulos para tomar emprestado centenas de milhões de dólares, teve que divulgar mais informações sobre suas finanças. Documentos mostraram que, em 2017, a WeWork perdeu US$ 883 milhões, apesar de uma receita de cerca de US$ 886 milhões. Um vazamento do Financial Times revelou que, no ano seguinte, a empresa perdeu US$ 1,9 bilhão em cerca de US$ 1,8 bilhão em receita.

Em 2019, a WeWork ultrapassou o JPMorgan Chase e se tornou a maior locatária comercial de Nova York, controlando mais metros quadrados em Londres do que qualquer outra empresa, exceto o governo britânico. Mas os investidores questionaram sua frágil base financeira. Em outubro daquele ano, a empresa desistiu de seus planos de IPO após investidores relutarem em comprar suas ações. Os bancos também relutaram em emprestar para a WeWork.

Durante todo esse tempo, Neumann era Neumann. Suas viagens de avião particular supostamente envolviam carregamentos transfronteiriços de maconha. Sua esposa podia demitir funcionários se se sentisse desconfortável, e a empresa encerrou uma reunião de demissão com uma apresentação musical .

A avaliação da WeWork despencou de um pico de US$ 47 bilhões em janeiro de 2019 para US$ 7 bilhões no final daquele ano, quando foi adquirida pelo SoftBank do Japão. Eles demitiram milhares de funcionários. Neumann pediu demissão e recebeu mais de US$ 700 milhões com a venda de ações para o SoftBank e pagamentos em dinheiro.

Flutuações na avaliação da WeWork entre 2013 e 2020, com picos em 2019, com estimativas variando de US$ 8 a US$ 104 bilhões de instituições financeiras. Gráficos: FT

O que transformou a WeWork de queridinha dos capitalistas de risco em pária não tem precedentes em qualquer padrão de crescimento e declínio, e também está fora das preocupações habituais dos investidores, como fluxos de caixa futuros, de acordo com uma análise da Bloomberg de 2019.

A análise argumenta que o declínio da WeWork só pode ser explicado em termos abstratos, da mesma forma que o fundador Neumann convenceu investidores a investir dezenas de bilhões de dólares nela. É preciso admitir que Neumann conseguiu vender a visão de uma startup que poderia dominar o mundo, não uma empresa que aluga escritórios compartilhados.

Lutando após a Covid-19

Quando a dinastia Neumann faleceu, Sandeep Mathrani assumiu em fevereiro de 2020. Sob o comando do Sr. Mathrani, a WeWork abriu o capital em outubro de 2021 por meio de uma fusão com uma empresa de aquisição de propósito específico (SPAC).

A Covid-19 se alastrou, gerando temores de recessão econômica e cortes de empregos no setor de tecnologia, o que pesou na demanda por espaços de coworking. Em um contexto mais amplo, o mercado de aluguel de escritórios enfrentou dificuldades após a pandemia, com os funcionários relutando em retornar ao escritório.

Susannah Streeter, chefe de moedas e mercados da Hargreaves Lansdown, disse que a WeWork já mostrava sinais de fraqueza antes da pandemia, com grandes prejuízos e dívidas acumuladas. "Mas a crise da Covid colocou um preço em um modelo de negócios já frágil", disse ela.

Diante desses obstáculos, a WeWork se esforçou no início deste ano para fortalecer suas finanças e enfrentar a crise. Em março, fechou um acordo de reestruturação de dívida com o SoftBank e com vários grandes credores de Wall Street, incluindo a King Street Capital Management e a Brigade Capital Management.

O SoftBank concordou em trocar cerca de US$ 1,6 bilhão em dívidas por uma combinação de novas dívidas e ações da WeWork. A transação reduziu a dívida da empresa em mais de US$ 1,5 bilhão.

Como parte desse acordo, a WeWork também recebeu um investimento do fundo Rajeev Misra do SoftBank, o One Investment Management, que forneceu quase US$ 500 milhões em dívida de alto rendimento. "Espera-se que o novo financiamento levantado e comprometido na transação financie integralmente o plano de negócios da WeWork e forneça ampla liquidez", afirmou a empresa na época.

Uma filial da WeWork em Londres, Reino Unido, em outubro de 2019. Foto: Bloomberg — Uma filial da WeWork em Londres, Reino Unido, em outubro de 2019. Foto: *Bloomberg*

Mas em maio, após supervisionar uma reestruturação financeira, o Sr. Mathrani anunciou abruptamente sua saída. Em agosto, a WeWork já estava com dúvidas sobre sua capacidade de sobrevivência, pois continuava a perder dinheiro e seu caixa estava se esgotando.

A empresa queimou US$ 530 milhões nos primeiros seis meses do ano e tem cerca de US$ 205 milhões em caixa, de acordo com registros de valores mobiliários. Além disso, possui US$ 2,9 bilhões em dívidas de longo prazo e mais de US$ 13 bilhões em aluguéis, em meio ao aumento dos custos de empréstimos e às dificuldades de locação de escritórios.

O conselho disse na época que "as perdas levaram a um número crescente de saídas de membros... e havia dúvidas significativas sobre a capacidade da empresa de continuar operando".

Assim, a WeWork delineou medidas para melhorar a liquidez e a lucratividade, incluindo corte de custos por meio da reestruturação e renegociação dos termos de locação, aumento da receita por meio da redução da rotatividade de associados e aumento das novas vendas. A empresa afirmou que buscaria capital adicional por meio da emissão de títulos, ações ou venda de ativos.

Também neste mês, três membros do conselho de administração renunciaram devido a grandes divergências sobre governança e direção estratégica. Quatro novos diretores com experiência em reestruturação financeira foram nomeados para atuar como negociadores com os credores.

As coisas não parecem boas. As ações da WeWork caíram 96% até agora neste ano. Em junho, a empresa tinha 777 unidades em 39 países, 30% das quais nos EUA. A empresa enfrenta um prejuízo estimado de US$ 10 bilhões em pagamentos de aluguel a partir do segundo semestre deste ano até o final de 2027, e outros US$ 15 bilhões a partir de 2028.

No início de novembro, fontes do WSJ afirmaram que a WeWork poderia entrar com pedido de recuperação judicial (Capítulo 11) já na próxima semana, abrindo caminho para a empresa reestruturar suas operações e dívidas. Por lei, o plano de reestruturação precisa ser aprovado pelo tribunal de falências e pelos credores.

Mas como a WeWork se transformará é outra questão. A startup sempre se descreveu como "asset light", ou seja, não possui muitos ativos físicos. Isso tornou a WeWork verdadeiramente disruptiva em dois aspectos.

Primeiro, ao alugar em vez de comprar ou construir, eles podem expandir sua rede rapidamente, desde que tenham capital suficiente para pagar o aluguel. Segundo, mais do que marketing, eles realmente usam as vantagens do design de espaços e do ambiente de trabalho para convencer os clientes, sejam eles freelancers ou empresas em rápido crescimento que não podem se dar ao luxo de expandir seus escritórios da maneira tradicional.

Mas há uma desvantagem em "ativos leves". Aswath Damodaran, professor de finanças da Universidade de Nova York, mostrou-se cético em relação ao modelo de negócios da WeWork desde o início. "Em tempos bons, você enche seu prédio. Em tempos ruins, eles vão embora, e você fica com um prédio vazio e uma hipoteca", disse ele.

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