WeWork - de US$ 57 bilhões à beira da falência

Fundada em 2010 com a ambição de criar uma nova cultura de trabalho, a WeWork cresceu exponencialmente e, em seguida, entrou em declínio em apenas 9 anos, não conseguindo se recuperar após a pandemia.

Dez dias antes do fim de 2018, o jato Gulfstream de US$ 60 milhões da WeWork decolou de Nova York rumo ao Havaí. A bordo estavam o cofundador Adam Neumann e um segredo de US$ 20 bilhões. Era o Projeto Fortitude, no qual o CEO do SoftBank, Masayoshi Son, aumentaria seu investimento para US$ 10 bilhões e compraria a maior parte das ações de todos os investidores — exceto Neumann — por mais US$ 10 bilhões.

O plano garantia que a WeWork permaneceria sob o controle da família Neumann por gerações, apoiada por um investidor com vastos recursos e uma visão cada vez mais ambiciosa. Mas, em menos de um ano, o Gulfstream estava à venda, Neumann deixou o cargo e o valor da WeWork caiu sete vezes.

Após a pandemia de Covid-19 e a subsequente tentativa frustrada de salvar seus negócios, a WeWork acumulou bilhões de dólares em dívidas e atrasou o pagamento de juros de seus títulos. De queridinha do mundo do capital de risco, avaliada em dezenas de bilhões de dólares, a startup, que chegou a ser anunciada como prestes a declarar falência no início de novembro, segundo reportagem do Wall Street Journal . O que aconteceu com a WeWork?

O sonho de 'mudar o mundo '

Em 2010, Adam Neumann e Miguel McKelvey usaram o dinheiro da venda de sua startup Green Desk para cofundar a WeWork. Sua visão era criar uma “rede social física” que pudesse atrair freelancers e trabalhadores remotos.

O modelo de negócios da WeWork consiste em alugar edifícios de escritórios (ou andares individuais) a longo prazo e, em seguida, reformá-los para alugar novamente. Mais do que simplesmente oferecer espaços flexíveis e de curto prazo, a empresa planeja atrair clientes com espaços luxuosos e modernos, além de serviços convenientes para interação social, entretenimento e alimentação.

Para os jovens que se perguntam se a vida poderia ser mais interessante do que passar o dia olhando para a tela do computador, o WeWork oferece cerveja, mesas de pinball e salas de meditação. Neumann prega a criação de uma nova cultura de trabalho e muito mais, em todos os lugares. "Estamos aqui para mudar o mundo. Não há nada com que eu me importe mais", disse ele certa vez.

Adam Neumann em Xangai, China, em 12 de abril de 2018. Foto: Reuters — Adam Neumann em Xangai, China, em 12 de abril de 2018. Foto: *Reuters*

Em teoria, os custos de aluguel do espaço e operação dos serviços deveriam ser menores do que os aluguéis cobrados dos inquilinos, o que ajudaria a WeWork a obter lucro. Como a maioria das startups que precisam "queimar dinheiro" nos primeiros anos, Neumann analisou as vantagens do novo modelo e a perspectiva de um mercado de coworking de US$ 2 trilhões – que o The Guardian posteriormente considerou exagerado – para atrair capital.

Ele sempre dizia que Masayoshi Son, CEO do SoftBank, levou apenas 28 minutos para decidir investir na WeWork. Em 2017, o SoftBank e o Vision Fund investiram US$ 4,4 bilhões nessa startup, avaliando-a em US$ 20 bilhões. Em 2018, o SoftBank se comprometeu a investir mais US$ 4,25 bilhões, tornando a WeWork um dos principais unicórnios do mundo (startups avaliadas em US$ 1 bilhão ou mais).

A bolha de avaliação estourou.

Já havia dúvidas surgindo. Em 2017, o Wall Street Journal se mostrou cético em relação a uma startup de US$ 20 bilhões que, essencialmente, alugava escritórios. Isso sem mencionar a avaliação de US$ 47 bilhões que recebeu em uma rodada de financiamento privado, ou a previsão "enorme" de US$ 100 bilhões feita pelo Morgan Stanley.

O glamour não durou muito. Em 2018, quando a WeWork recorreu ao mercado de títulos para captar centenas de milhões de dólares, teve que divulgar mais informações sobre suas finanças. Documentos mostraram que, em 2017, a WeWork perdeu US$ 883 milhões, apesar de ter faturado cerca de US$ 886 milhões. Um vazamento do Financial Times revelou que, no ano seguinte, a empresa perdeu US$ 1,9 bilhão com uma receita de cerca de US$ 1,8 bilhão.

Em 2019, a WeWork ultrapassou o JPMorgan Chase e se tornou a maior locatária comercial de Nova York, controlando mais metros quadrados em Londres do que qualquer outra empresa, exceto o governo britânico. Mas os investidores questionavam sua frágil base financeira. Em outubro daquele ano, a empresa desistiu de seus planos de IPO (Oferta Pública Inicial) depois que os investidores se mostraram relutantes em comprar suas ações. Os bancos também se mostraram relutantes em conceder empréstimos à WeWork.

Durante todo esse período, Neumann manteve sua postura de Neumann. Suas viagens em jatos particulares supostamente envolviam remessas de maconha através da fronteira. Sua esposa podia demitir funcionários se se sentisse desconfortável, e a empresa encerrou uma reunião de demissão com uma apresentação musical .

A avaliação da WeWork despencou de um pico de US$ 47 bilhões em janeiro de 2019 para US$ 7 bilhões no final daquele ano, quando foi adquirida pelo SoftBank do Japão. A empresa demitiu milhares de funcionários. Neumann renunciou ao cargo e recebeu mais de US$ 700 milhões com a venda de ações para o SoftBank e pagamentos em dinheiro.

Flutuações na avaliação da WeWork entre 2013 e 2020, com picos em 2019, com estimativas variando de US$ 8 bilhões a US$ 104 bilhões por instituições financeiras. Gráfico: FT

O que transformou a WeWork de queridinha dos investidores de risco em pária é algo sem precedentes em qualquer padrão de crescimento e declínio, e também foge das preocupações usuais dos investidores, como fluxos de caixa futuros, de acordo com uma análise da Bloomberg de 2019.

A análise argumenta que o declínio da WeWork só pode ser explicado em termos abstratos, da mesma forma que o fundador Neumann convenceu investidores a injetar dezenas de bilhões de dólares na empresa. É preciso reconhecer que Neumann foi capaz de vender a visão de uma startup que poderia dominar o mundo, e não de uma empresa que aluga escritórios compartilhados.

Dificuldades após a Covid-19

Com o fim da dinastia Neumann, Sandeep Mathrani assumiu o comando em fevereiro de 2020. Sob a liderança de Mathrani, a WeWork abriu seu capital em outubro de 2021 por meio de uma fusão com uma empresa de aquisição de propósito específico (SPAC).

A Covid-19 se alastrou, gerando temores de recessão econômica e cortes de empregos no setor de tecnologia, o que afetou a demanda por espaços de coworking. Em um contexto mais amplo, o mercado de aluguel de escritórios enfrentou dificuldades após a pandemia, já que os funcionários estavam relutantes em retornar ao escritório.

Susannah Streeter, chefe de moedas e mercados da Hargreaves Lansdown, afirmou que a WeWork já apresentava sinais de fragilidade antes da pandemia, com grandes prejuízos e dívidas acumuladas. "Mas a crise da Covid-19 agravou a situação, colocando um preço ainda maior em um modelo de negócios já frágil", disse ela.

Diante dessas dificuldades, a WeWork se esforçou no início deste ano para fortalecer suas finanças e enfrentar a crise. Em março, firmou um acordo de reestruturação de dívida com o SoftBank, além de vários grandes credores de Wall Street, incluindo a King Street Capital Management e a Brigade Capital Management.

O SoftBank concordou em trocar cerca de US$ 1,6 bilhão em dívidas por uma combinação de novas dívidas e ações da WeWork. A transação reduziu a dívida da empresa em mais de US$ 1,5 bilhão.

Como parte do acordo, a WeWork também recebeu um investimento do fundo de Rajeev Misra, do SoftBank, o One Investment Management, que forneceu quase US$ 500 milhões em dívida de alto rendimento. "Espera-se que o novo financiamento obtido e comprometido na transação financie integralmente o plano de negócios da WeWork e proporcione ampla liquidez", afirmou a empresa na época.

Uma filial da WeWork em Londres, Reino Unido, em outubro de 2019. Foto: Bloomberg. — Uma filial da WeWork em Londres, Reino Unido, em outubro de 2019. Foto: *Bloomberg.*

Mas em maio, após supervisionar uma reestruturação financeira, o Sr. Mathrani anunciou abruptamente sua saída. Em agosto, a WeWork começou a levantar dúvidas sobre sua capacidade de sobreviver, pois continuava a perder dinheiro e seu caixa estava se esgotando.

Segundo documentos apresentados à Comissão de Valores Mobiliários dos EUA (SEC), a empresa consumiu US$ 530 milhões nos primeiros seis meses do ano e possui cerca de US$ 205 milhões em caixa. Ao mesmo tempo, acumula US$ 2,9 bilhões em dívidas de longo prazo e mais de US$ 13 bilhões em aluguéis, em meio ao aumento dos custos de empréstimo e às dificuldades de locação de escritórios.

Na época, o conselho afirmou que "os prejuízos levaram a um número crescente de desistências de membros... e havia dúvidas significativas sobre a capacidade da empresa de continuar operando".

Assim, a WeWork delineou medidas para melhorar a liquidez e a rentabilidade, incluindo a redução de custos por meio da reestruturação e renegociação dos termos de arrendamento, o aumento da receita pela redução da rotatividade de membros e o aumento de novas vendas. A empresa afirmou que buscará capital adicional por meio da emissão de títulos, ações ou venda de ativos.

Ainda neste mês, três membros do conselho de administração renunciaram devido a grandes divergências sobre governança e direção estratégica. Quatro novos diretores com experiência em reestruturação financeira foram nomeados para atuarem como negociadores com os credores.

A situação não é nada boa. As ações da WeWork caíram 96% este ano. Em junho, a empresa tinha 777 unidades em 39 países, 30% das quais nos EUA. A empresa enfrenta um prejuízo estimado em US$ 10 bilhões em aluguéis a partir do segundo semestre deste ano até o final de 2027, e outros US$ 15 bilhões a partir de 2028.

Fontes do WSJ afirmaram que, no início de novembro, a WeWork poderia entrar com pedido de recuperação judicial (Chapter 11) já na próxima semana, abrindo caminho para a reestruturação de suas operações e dívidas. Por lei, o plano de reestruturação precisa ser aprovado pelo tribunal de falências e pelos credores.

Mas como a WeWork se transformará é outra questão. A startup sempre se descreveu como "asset light", o que significa que não possui muitos ativos físicos. Isso tornou a WeWork verdadeiramente disruptiva de duas maneiras.

Primeiro, ao alugar em vez de comprar ou construir, eles podem expandir sua rede rapidamente, desde que tenham capital suficiente para pagar o aluguel. Segundo, mais do que marketing, eles utilizam as vantagens do design do espaço e do ambiente de trabalho para convencer os clientes, sejam eles freelancers ou empresas em rápido crescimento que não têm condições de expandir seus escritórios da maneira tradicional.

Mas há um lado negativo em ser "com poucos ativos". Aswath Damodaran, professor de finanças da Universidade de Nova York, mostrou-se cético em relação ao modelo de negócios da WeWork desde o início. "Em tempos bons, você preenche o prédio. Em tempos ruins, eles vão embora, e você fica com um prédio vazio e uma hipoteca", disse ele.

Phien An ( síntese )

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