A tendência de reformar edifícios de escritórios e hotéis em apartamentos com serviços

O mercado nunca esteve tão aquecido

Com a tendência de concentração na procura de emprego em áreas urbanas e grandes cidades, a demanda por moradia também está aumentando. Além disso, com a escassez de apartamentos de baixo custo, muitas pessoas não têm capacidade financeira suficiente para comprar apartamentos de médio porte. Portanto, o mercado de aluguel, com produtos como apartamentos e apartamentos com serviços, atendendo trabalhadores com renda em torno de 20 milhões de VND, está sempre em situação de "escassez de quartos".

Mesmo durante o período em que a "onda" de devoluções de imóveis varreu a Cidade de Ho Chi Minh, obrigando muitos locais a instalar placas de "aluga-se", muitos escritórios ficaram vagos, mas os preços dos apartamentos para alugar ainda aumentaram ligeiramente. O relatório do segundo trimestre de 2023 do Batdongsan.com.vn também mostrou que a taxa de crescimento da margem de lucro (incluindo taxa de aumento de preço + rendimento do aluguel) ao investir no segmento de apartamentos aumentou 97% em comparação com o início de 2015, mais estável do que outros canais de investimento, como ações, ouro, poupança ou moeda estrangeira...

Os apartamentos com serviços estão atraindo muitas pessoas que não têm condições financeiras ou não precisam comprar uma casa.

De acordo com a pesquisa, muitos prédios de apartamentos com serviços em distritos centrais da Cidade de Ho Chi Minh, como Phu Nhuan, Binh Thanh, Tan Binh, Distrito 10, Distrito 11... apresentam taxas de ocupação superiores a 80%, e alguns projetos de aluguel atingiram 100%. A taxa de ocupação de apartamentos com serviços de pequeno porte na Cidade de Ho Chi Minh aumentou acentuadamente nos últimos tempos e tende a aumentar nos meses de verão, quando os alunos se preparam para o ano letivo.

Diante dessa tendência, enquanto aguardam a melhora da economia , muitos proprietários de edifícios que antes operavam como escritórios ou hotéis para aluguel mudaram de direção e estão implementando procedimentos para convertê-los em apartamentos com serviços. Esses apartamentos com serviços, em estilo estúdio, costumam ser alugados com mobília completa, com preços que variam de 6 a 12 milhões de VND/mês, dependendo da região.

Com uma área menor do que um apartamento comum, este tipo de imóvel tem a vantagem de ser mais barato e mais próximo do centro. O surgimento recente de apartamentos com serviços tornou-se um concorrente para investidores que compram apartamentos nos subúrbios para investimento em aluguel.

Muitos proprietários de edifícios combinam escritórios comerciais no primeiro andar e apartamentos nos andares superiores.

Alguns corretores disseram que muitas pessoas estão dispostas a abrir mão de área, ventilação e infraestrutura para optar por alugar apartamentos com serviços perto do centro, em vez de apartamentos nos subúrbios, pelo mesmo preço. Portanto, cada vez mais prédios estão sendo convertidos para esse modelo de aluguel, gerando fluxo de caixa em vez de deixar o prédio comercial inteiro vazio esperando por inquilinos.

Além disso, alguns proprietários de edifícios combinaram o aluguel de escritórios e sedes no 1º e 2º andares do edifício, enquanto os andares superiores foram convertidos em apartamentos com serviços para alugar, com vários tipos, de médio a alto padrão, com diferentes áreas e comodidades.

É preciso calcular cuidadosamente os custos de investimento

Segundo pesquisas, a renda do aluguel de apartamentos com serviços não é baixa, mas é altamente estável. Comparado a quartos comuns com a mesma área, o preço do aluguel de apartamentos com serviços costuma ser pelo menos 1,5 a 2 vezes maior por quarto. Especialmente para investidores que sabem aproveitar o espaço, aumentar os serviços públicos e os serviços adequados, o preço pode aumentar ainda mais.

No entanto, a gestão, a operação e o cálculo de receitas e despesas para este tipo de apartamento com serviços serão mais complexos do que para quartos de aluguel baratos. Empresários devem saber como gerenciar de forma sistemática e rigorosa, desde a fase de contrato até as fases de operação e publicidade, para otimizar a receita ao investir neste tipo de imóvel.

Porque, embora atualmente os apartamentos com serviços sejam muito populares e procurados por muitas pessoas, alguns investidores sofreram perdas ao converter para esse tipo de imóvel. Como a história do Sr. Ngoc Anh (Binh Thanh), que converteu seu modelo de hotel para reforma em apartamentos com serviços para alugar.

No início, devido à falta de conhecimento sobre como administrar o modelo de aluguel de longo prazo, à publicidade direcionada ao público-alvo errado e à pressão de um empréstimo de quase 2 bilhões de VND para reformar o modelo, ele passou por dificuldades durante quase o primeiro ano de conversão. Após mais de um ano de prejuízos, com o apoio de amigos para encontrar a maneira mais tranquila de operar o aluguel, o complexo de apartamentos com serviços do Sr. Ngoc Anh estava 80% ocupado, gerando uma receita mensal de quase 300 milhões de VND.

Hotéis e prédios de escritórios têm a vantagem de contar com estacionamento subterrâneo, elevadores e sistemas de proteção contra incêndio.

No entanto, nem todos têm a mesma sorte, como no caso do Sr. Hieu (Binh Tan). Por não entender bem o mercado, ele e seus amigos juntaram capital para alugar vários prédios e transformá-los em apartamentos com serviços. No entanto, devido ao alto capital investido e aos juros do empréstimo bancário, os apartamentos com serviços que o Sr. Hieu alugou não tinham preços competitivos em comparação com apartamentos no mesmo local.

Enquanto em Binh Tan, alguns apartamentos com mais de 50 m² estão sendo alugados por cerca de 7 milhões de VND/mês, o apartamento com serviços do Sr. Hieu está sendo anunciado para aluguel por 6 milhões de VND/mês. Ao incluir taxas de serviço, eletricidade e água, com preços mais altos do que os apartamentos, a competitividade desse tipo de apartamento se perde, impossibilitando que ele ocupe seus apartamentos em mais de 60% por muitos meses. Isso leva a um endividamento crescente, pois a renda só cobre despesas, juros e aluguel.

No entanto, observou-se que, nesta área, muitos modelos de apartamentos com serviços estão atraindo muitos inquilinos, com taxas de ocupação sempre próximas de 100%. A maioria dos apartamentos com serviços, mas com preços acessíveis, varia de 4 a 5 milhões de VND/mês, significativamente mais baratos do que apartamentos na mesma área.

Com potencial de alta lucratividade se bem operado e com cálculo de custos cuidadoso, o modelo de apartamentos com serviços está surgindo cada vez mais. Entre eles, muitos proprietários de hotéis e prédios comerciais para alugar não conseguiram suportar a situação de falta de receita nos últimos tempos devido a diversos fatores. Com a vantagem dos edifícios existentes, estes serão fortes concorrentes no mercado de aluguel no futuro próximo, quando poderão reduzir o custo do aluguel do edifício.

Fonte: https://www.congluan.vn/xu-huong-cai-tao-toa-nha-van-phong-khach-san-thanh-can-ho-dich-vu-post257890.html