Opiniões divergentes sobre a regulamentação dos depósitos para futuras habitações.

Durante a discussão no plenário sobre alguns pontos do projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (alterado), na manhã de 31 de outubro, que gerou diferentes opiniões, o ponto central, que trata dos princípios que regem os negócios de habitação e obras de construção no futuro (artigo 23), chamou a atenção dos deputados da Assembleia Nacional.

Ao comentar sobre depósitos em negócios imobiliários e futuros projetos de construção, o delegado Tran Hong Nguyen (delegação de Binh Thuan ) expressou concordância com a opção 1 e com os argumentos apresentados no relatório de aceitação e explicação.

Assim, essa opção é menos arriscada para os clientes, que são a parte mais vulnerável nas transações imobiliárias, pois o depósito só é feito quando o imóvel está qualificado para negócio e as duas partes assinaram oficialmente um contrato, limitando a ocorrência de disputas.

Os delegados constataram que o tempo decorrido entre o recebimento do depósito e a avaliação do projeto básico por um órgão estatal, e a obtenção de um dos documentos relativos aos direitos de uso do solo pelo investidor, conforme apresentado na opção dois, resultará em um período muito longo entre o recebimento do depósito e a efetiva implementação do projeto, acarretando maiores riscos para os clientes.

Delegado Tran Hong Nguyen, delegação de Binh Thuan.

Entretanto, o mercado imobiliário tem apresentado recentemente muitos desdobramentos complexos, com investidores de projetos imobiliários ainda se aproveitando de depósitos e contratos de contribuição de capital para mobilizar recursos arbitrariamente, causando insegurança e desordem.

"Na realidade, muitos projetos não foram implementados após 5 anos, até mesmo 10 anos após o recebimento dos depósitos. Portanto, é necessário haver regulamentações para controlar mais rigorosamente e evitar que essa situação se repita...", comentou o delegado Nguyen.

Com relação às disposições da Cláusula 5, Artigo 23 do projeto de lei, o delegado Nguyen Dai Thang (delegação de Hung Yen ) escolheu a opção 2.

Segundo o delegado, este é um plano que estipula claramente em quais casos o investidor está autorizado a receber depósitos de acordo com o contrato com o cliente, estipula claramente o conteúdo do contrato de depósito, o valor do depósito para garantir publicidade, transparência, proteger os direitos e interesses legítimos de organizações e indivíduos que assinaram contratos para comprar, alugar ou adquirir casas e obras de construção, e limitar as empresas do setor imobiliário de receber depósitos como forma de mobilização de capital.

O Sr. Thang solicitou à agência responsável pela elaboração do projeto que estudasse e considerasse claramente as condições para a formação de moradias e obras de construção no futuro.

Ao mesmo tempo, os delegados propuseram uma decisão para permitir que investidores vendam imóveis residenciais futuros para projetos de construção que atendam às condições de terem projetos aprovados para grandes e essenciais obras de infraestrutura concluídas dentro do prazo. Além disso, esclareceram o conteúdo da expressão "requisito de conclusão de acordo com o andamento do projeto".

Delegado Nguyen Dai Thang, delegação de Hung Yen.

Ao participar da sessão de emissão de opiniões, a delegada Nguyen Thi Viet Nga (da delegação de Hai Duong ) afirmou que, para o Artigo 23, é necessário estipular, de acordo com o plano, que os investidores em projetos imobiliários só podem receber depósitos conforme o acordo com os clientes quando o projeto tiver um projeto básico e for avaliado por um órgão estatal, e o investidor possuir um dos documentos relativos aos direitos de uso da terra.

Segundo o delegado, tais regulamentações criarão condições para que empresas e investidores se desenvolvam mais, especialmente no contexto do setor imobiliário, que enfrenta muitas dificuldades. O investimento em projetos exige um grande volume de capital, e permitir que os investidores recebam depósitos antecipadamente os ajudará a ter mais capital para reinvestir, contribuindo para o aumento das oportunidades e para a atração de potenciais clientes.

"Embora essa regulamentação possa representar mais riscos para os clientes, a delegada enfatizou que isso precisa ser superado por meio de uma gestão mais rigorosa e do aumento da responsabilidade dos órgãos estatais competentes. Especialmente desde a fase inicial de análise e seleção dos investidores, é preciso garantir a capacidade e a habilidade dos investidores para implementar o projeto", disse a Sra. Nga.

Segundo a Sra. Nga, limitar riscos como os da opção 1, permitindo que investidores em projetos imobiliários recebam depósitos apenas quando as casas e as obras estiverem qualificadas para entrar em operação, restringirá as oportunidades de negócios, contrariando o incentivo e a criação de mecanismos para o desenvolvimento empresarial.

No Relatório sobre a explicação, aceitação e revisão do projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (alterado), no que diz respeito aos princípios do negócio da habitação e futuras obras de construção (Artigo 23), a Comissão Permanente da Assembleia Nacional propôs 2 opções:

Opção 1: “Os investidores em projetos imobiliários só podem receber depósitos de clientes quando as casas e as obras de construção atenderem a todas as condições para serem colocadas em funcionamento e tiverem realizado transações de acordo com as disposições desta Lei.”

Opção 2: “Os investidores em projetos imobiliários só podem receber depósitos de acordo com o contrato com os clientes quando o projeto tiver um projeto básico avaliado por um órgão estatal e o investidor possuir um dos documentos de direitos de uso da terra especificados na Cláusula 2, Artigo 24 desta Lei. O contrato de depósito deve estipular claramente o preço de venda, o preço de arrendamento com opção de compra do imóvel e o valor da obra. O valor máximo do depósito está de acordo com as normas governamentais, mas não pode exceder 10% do preço de venda, do preço de arrendamento com opção de compra do imóvel ou do valor da obra, garantindo a conformidade com as condições de desenvolvimento socioeconômico em cada período e para cada tipo de imóvel” .

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/y-kien-trai-chieu-ve-quy-dinh-dat-coc-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-a633581.html