O fator decisivo para o sucesso ou fracasso da segunda política de imposto imobiliário

O fator decisivo para o sucesso ou fracasso da segunda política de imposto imobiliário

Os preços dos imóveis no Vietnã não apenas "dançam" no mercado, mas também "mudam" no papel e nos livros. Quando os números são inconsistentes, será difícil tributar imóveis secundários de forma eficaz.

Cada vez mais pessoas possuem segundas residências. (foto ilustrativa)

Construção inicial de banco de dados nacional sobre imóveis

O segundo imposto sobre imóveis ainda gera muitas dúvidas sobre a alíquota, os temas aplicáveis, o escopo de influência... No entanto, há uma questão com a qual a maioria das empresas e especialistas concorda: a necessidade de um banco de dados nacional sobre o mercado imobiliário. Este será o fator decisivo para o sucesso ou fracasso da política tributária e precisa ser priorizado.

O Dr. Tran Xuan Luong (Universidade Nacional de Economia ) afirmou que, sem um sistema de banco de dados de mercado, as políticas fiscais não serão eficazes e até causarão desequilíbrio e instabilidade social.

“Fontes de dados transparentes do Estado serão a base para uma avaliação imobiliária objetiva e precisa, a partir da qual a nova tributação terá como alvo os sujeitos certos e atingirá o objetivo de regular o mercado”, declarou o Sr. Luong.

Este especialista também enfatizou que um país que queira gerir sua economia deve ter um sistema de banco de dados com informações sobre a renda e o patrimônio da população. Isso já é implementado há muito tempo no mundo .

A construção de um banco de dados nacional sobre o mercado imobiliário será o fator decisivo para o sucesso ou fracasso da segunda política de imposto imobiliário.

“Para implementar o sistema nacional de banco de dados sobre o mercado imobiliário, é necessária a participação simultânea de diversos ministérios e órgãos. Isso não é responsabilidade apenas do Ministério da Construção , mas também da Secretaria Geral de Estatística (Ministério do Planejamento e Investimento), do Ministério das Finanças e do Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente...”, acrescentou o Sr. Luong.

O Dr. Nguyen Tri Hieu, Diretor do Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento de Mercados Financeiros e Imobiliários Globais, também afirmou que a avaliação imobiliária no Vietnã ainda apresenta muitas deficiências. Se o preço padrão não puder ser determinado, a tributação é quase impossível.

Da mesma forma, o Sr. Tran Vu, Diretor de Negócios da DHCONS Construction Joint Stock Company, comentou que a principal prioridade que os ministérios e filiais precisam implementar é a construção de um sistema nacional de banco de dados sobre o mercado imobiliário. Isso não afeta apenas a política tributária, mas também é um fator fundamental que determina a viabilidade de uma série de outras regulamentações, incluindo a tabela de preços de terrenos – um "problema" que está causando dores de cabeça para o setor imobiliário.

“O banco de dados nacional sobre o mercado imobiliário pode ser considerado um ‘projeto do século’. Se concluído, o Vietnã será um dos poucos países do Sudeste Asiático a conseguir fazê-lo”, afirmou o Sr. Tran Vu.

Lutando para coletar dados

Segundo o Sr. Nguyen Tri Hieu, no Vietnã, o preço de compra da casa no contrato e o preço real da transação são dois números diferentes, "como o céu e a terra". Isso é completamente o oposto quando comparado aos EUA, onde informações sobre preços de venda são quase impossíveis de "manipular".

“Quando os americanos tomam dinheiro emprestado para comprar uma casa, as seguradoras e os avaliadores pesquisam cuidadosamente a legalidade e o valor do imóvel. Os dados serão então fornecidos ao banco para verificação posterior e, em seguida, para a etapa de desembolso. Depois de passar por tantos filtros, é muito difícil falsificar o preço do imóvel”, disse o Sr. Hieu.

Caso alguém compre uma casa com dinheiro disponível, deve declarar à autoridade fiscal. Esta unidade enviará alguém para reavaliar o valor do imóvel para garantir que o imposto seja pago correta e integralmente.

Basicamente, em transações imobiliárias nos EUA, há sempre uma terceira parte que registra e determina o valor de forma independente. Isso evita fraudes de preços e ajuda a atualizar as informações para o sistema de banco de dados nacional.

No Vietnã, coletar informações de mercado, especialmente preços de venda, é o desafio mais difícil para completar o banco de dados nacional. Mesmo empresas com muitos anos de experiência em avaliação de terras acham essa tarefa difícil.

Compartilhando uma história real, o Sr. Ngo Gia Cuong, Diretor da Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI), disse que, no mercado secundário, a maioria dos preços declarados no contrato é sempre inferior ao valor real e à tabela de preços do terreno. Essa é uma forma de os vendedores reduzirem suas obrigações financeiras, especialmente o imposto de renda de pessoa física.

Quando os números registrados no contrato são, em sua maioria, "virtuais". As fontes de coleta e fornecimento de informações de mercado são apenas alguns canais, como o Cartório de Registro de Imóveis; unidades e organizações que realizam leilões de direitos de uso da terra; unidades e organizações que leiloam ativos; pregões, empresas imobiliárias...

Na realidade, as fontes de informação sobre preços de imóveis só podem ser obtidas no Cartório de Registro de Imóveis. No entanto, essas unidades não possuem dados digitalizados, portanto, a busca é predominantemente manual e a equipe, em sua maioria, é experiente. Portanto, o processamento leva muito tempo e apresenta muitos erros potenciais.

O Sr. Vo Anh Tuan, Diretor Adjunto do Departamento de Registro de Terras e Dados de Informação (Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente), afirmou que, em setembro de 2024, o banco de dados de terras criado pelo Governo Central concluiu quatro componentes de dados, incluindo dados sobre a estrutura de preços de terras. Quanto às localidades, atualmente apenas 300/705 unidades distritais concluíram a construção do banco de dados de preços de terras.

Comentando sobre o progresso da construção de um banco de dados de terras em todo o país, o Sr. Tuan disse que o sistema de informações não foi concluído e não atendeu aos requisitos determinados pelo Governo.

Anteriormente, o Governo emitiu a Resolução nº 37/NQ-CP, estabelecendo a meta de concluir a construção de um banco de dados digital e de um sistema nacional de informações fundiárias centralizado, unificado, síncrono, multifuncional e interconectado até 2025.

O segundo imposto imobiliário contribuirá para a construção de um mercado saudável, estável e transparente. Isso é difícil, mas não impossível, se a base for construída sobre um banco de dados nacional.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html