O fator decisivo para o sucesso ou fracasso da segunda política de imposto sobre imóveis

O fator decisivo para o sucesso ou fracasso da segunda política de imposto sobre imóveis

Os preços dos imóveis no Vietnã não apenas "dançam" no mercado, mas também "mudam" nos registros contábeis. Quando os números são inconsistentes, fica difícil tributar imóveis de segunda mão de forma eficaz.

Cada vez mais pessoas possuem segundas residências. (foto ilustrativa)

Construção inicial de um banco de dados nacional sobre imóveis.

O segundo imposto sobre imóveis ainda gera muitas opiniões sobre a alíquota, os sujeitos sujeitos à tributação, o alcance da fiscalização, etc. No entanto, há um ponto em que a maioria das empresas e especialistas concorda: a necessidade de um banco de dados nacional sobre o mercado imobiliário. Este será o fator decisivo para o sucesso ou fracasso da política tributária e precisa ser priorizado.

O Dr. Tran Xuan Luong (Universidade Nacional de Economia ) afirmou que, sem um sistema de banco de dados de mercado, as políticas tributárias não serão eficazes e poderão até causar desequilíbrio e instabilidade social.

“Fontes de dados transparentes do Estado serão a base para uma avaliação imobiliária objetiva e precisa, a partir da qual a nova tributação atingirá os sujeitos corretos e alcançará o objetivo de regular o mercado”, declarou o Sr. Luong.

Este especialista também enfatizou que um país que deseja gerir a sua economia deve possuir um sistema de base de dados com informações sobre os rendimentos e os patrimónios da população. Isto já é implementado há muito tempo em diversas partes do mundo .

A criação de um banco de dados nacional sobre o mercado imobiliário será o fator decisivo para o sucesso ou fracasso da segunda política de tributação imobiliária.

“Para implementar o sistema nacional de banco de dados do mercado imobiliário, é necessária a participação simultânea de diversos ministérios e órgãos. Essa é uma responsabilidade não apenas do Ministério da Construção , mas também do Departamento Geral de Estatísticas (Ministério do Planejamento e Investimento), do Ministério da Fazenda, do Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente…”, acrescentou o Sr. Luong.

O Dr. Nguyen Tri Hieu, Diretor do Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento dos Mercados Financeiros e Imobiliários Globais, também afirmou que a avaliação de imóveis no Vietnã ainda apresenta muitas deficiências. Se não for possível determinar um preço padrão, a tributação torna-se praticamente impossível.

Da mesma forma, o Sr. Tran Vu, Diretor Comercial da DHCONS Construction Joint Stock Company, comentou que a principal prioridade que os ministérios e órgãos governamentais precisam implementar é a criação de um sistema nacional de banco de dados para o mercado imobiliário. Isso não afeta apenas a política tributária, mas também é um fator fundamental que determina a viabilidade de uma série de outras regulamentações, incluindo a tabela de preços de terrenos – um "problema" que vem causando dores de cabeça para o setor imobiliário.

“O banco de dados nacional do mercado imobiliário pode ser considerado um ‘projeto do século’. Se concluído, o Vietnã será um dos poucos países do Sudeste Asiático a ser capaz de fazê-lo”, afirmou o Sr. Tran Vu.

Dificuldade em coletar dados

Segundo o Sr. Nguyen Tri Hieu, no Vietname, o preço de compra da casa no contrato e o preço real da transação são dois valores completamente diferentes, "como o céu e a terra". Isto é o oposto do que acontece nos EUA, onde é praticamente impossível manipular informações sobre os preços de venda.

“Quando os americanos pegam dinheiro emprestado para comprar uma casa, as seguradoras e os avaliadores pesquisam cuidadosamente a legalidade e o valor do imóvel. Os dados são então fornecidos ao banco para verificação adicional e, em seguida, para a liberação do empréstimo. Depois de passar por tantos filtros, é muito difícil falsificar o preço da casa”, disse o Sr. Hieu.

Caso alguém compre uma casa com recursos próprios, essa pessoa deve declará-la à Receita Federal. Esta, por sua vez, enviará um perito para reavaliar o valor do imóvel e garantir que o imposto seja pago integralmente e corretamente.

Basicamente, nas transações imobiliárias nos EUA, sempre há um terceiro que registra e determina o valor de forma independente. Isso evita fraudes de preço e ajuda a atualizar as informações do sistema nacional de banco de dados.

No Vietnã, coletar informações de mercado, especialmente preços de venda, é o maior desafio para completar o banco de dados nacional. Mesmo empresas com muitos anos de experiência em avaliação de terrenos encontram dificuldades nessa tarefa.

Compartilhando uma história real, o Sr. Ngo Gia Cuong, Diretor da Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI), afirmou que, no mercado secundário, a maioria dos preços estipulados nos contratos são sempre inferiores ao valor real e ao preço de tabela do terreno. Essa é uma forma que os vendedores encontram para reduzir suas obrigações financeiras, principalmente o imposto de renda.

Quando os números registrados no contrato são em sua maioria "virtuais", as fontes de coleta e fornecimento de informações de mercado se restringem a alguns canais, como o Cartório de Registro de Imóveis; entidades e organizações que realizam leilões de direitos de uso da terra; entidades e organizações que leiloam ativos; bolsas de valores, empresas imobiliárias...

Na realidade, as informações sobre preços de imóveis só podem ser obtidas no Cartório de Registro de Imóveis. No entanto, esses órgãos não possuem dados digitalizados, portanto a pesquisa é feita principalmente de forma manual, e a equipe é, em sua maioria, experiente. Consequentemente, o processamento leva muito tempo e apresenta muitas possibilidades de erros.

O Sr. Vo Anh Tuan, Diretor Adjunto do Departamento de Cadastro de Terras e Dados de Informação (Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente), afirmou que, até setembro de 2024, o banco de dados de terras construído pelo Governo Central havia concluído quatro componentes, incluindo dados sobre o quadro de preços de terras. Quanto às localidades, atualmente apenas 300 das 705 unidades distritais concluíram a construção do banco de dados de preços de terras.

Ao comentar sobre o progresso da construção de um banco de dados fundiário em todo o país, o Sr. Tuan afirmou que o sistema de informação ainda não foi concluído e não atende aos requisitos estabelecidos pelo Governo.

Anteriormente, o Governo emitiu a Resolução nº 37/NQ-CP, que estabelece a meta de concluir, até 2025, a construção de um banco de dados digital e de um sistema nacional de informações fundiárias centralizado, unificado, síncrono, multifuncional e interconectado.

O segundo imposto sobre imóveis contribuirá para a construção de um mercado saudável, estável e transparente. Isso é difícil, mas não impossível, se a base for construída sobre um banco de dados nacional.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html