Îngrijorări legate de propunerea de creștere a prețurilor terenurilor agricole

Ajustarea prețurilor terenurilor agricole este necesară, dar ar trebui să le majoreze la un nivel adecvat, astfel încât oamenii să poată plăti impozite, statul să poată colecta venituri bugetare, încurajând în același timp dezvoltarea.

Ajustarea prețurilor terenurilor agricole este necesară, dar ar trebui să crească la un nivel adecvat, astfel încât oamenii să poată plăti impozite, statul să poată colecta venituri bugetare, încurajând în același timp dezvoltarea.

Institutul de Resurse Naturale și Economie a Mediului (IEER) din orașul HCM tocmai a trimis un document prin care solicită Comitetului Popular al orașului HCM să ajusteze prețul terenurilor agricole din lista de prețuri la un nivel echivalent de 65%-70% din prețul terenurilor rezidențiale.

Prețurile terenurilor agricole sunt prea mici

Potrivit Dr. Pham Viet Thuan, directorul IEER, prețul terenurilor agricole din orașul Ho Și Min este în prezent prea scăzut, lipsit de bază științifică și nu asigură principiile pieței. Această situație duce la venituri scăzute din taxa pe transferul dreptului de utilizare a terenurilor, piața imobiliară este lentă, iar piața materialelor de construcții este, de asemenea, în declin din cauza cererii reduse în domeniul construcțiilor.

IEER consideră că, pentru a fi în concordanță cu noua listă de prețuri ale terenurilor - care se așteaptă să fie aplicată de la 1 ianuarie 2026, creșterea prețurilor terenurilor agricole la 65-70% din prețurile terenurilor rezidențiale ar fi rezonabilă. Cu toate acestea, dl Thuan a menționat, de asemenea, că aceasta se aplică doar terenurilor agricole pentru care s-a planificat schimbarea destinației de utilizare.

De acord cu propunerea IEER, dna Nguyen Hien - domiciliată în cartierul Hiep Binh, orașul Ho Chi Minh - a declarat că intenționează să transforme peste 1.000 de metri pătrați de teren agricol în teren rezidențial. Cu toate acestea, după ce a primit notificarea privind plata impozitului, a încetat temporar procesul, deoarece nu avea suficienți bani pentru a-l plăti. Conform calculelor actuale, prețul terenului în zona Hiep Binh este de aproximativ 28 de milioane VND/m2, în timp ce prețul terenului agricol este de doar 600.000 VND/m2. Această diferență face ca suma impozitului pe care dna Hien trebuie să-l plătească să ajungă la peste 27 de miliarde VND - cu aproape 500% mai mare decât înainte.

Potrivit doamnei Hien, dacă prețul terenurilor agricole crește la aproximativ 20 de milioane de VND/m2, așa cum recomandă IEER, diferența de impozite va fi de doar aproximativ 8 miliarde de VND, o creștere de aproximativ 150% față de nivelul vechi, ceea ce este mai rezonabil. Cu toate acestea, doamna Hien a comentat că creșterea de 70% a prețului terenurilor rezidențiale este prea mare, ar trebui să fie doar în jur de 50%-55%, astfel încât oamenii să poată echilibra ușor. În plus, ea este, de asemenea, îngrijorată de faptul că, odată cu schimbarea scopului de utilizare a terenurilor, oamenii vor trebui să plătească pentru infrastructură, drumuri și curățarea drumurilor, ceea ce nu este o sumă mică de bani.

Dl. Do Linh Dan, directorul companiei de consultanță imobiliară Linh Dan, a comentat, de asemenea, că prețul terenurilor agricole din orașul Ho Chi Minh este în prezent prea mic în comparație cu prețul real de piață. Acest lucru duce la faptul că, la transformarea terenurilor în terenuri rezidențiale, impozitul plătit este prea mare - aproape egal sau chiar depășește prețul de vânzare al terenului, ceea ce face ca oamenii să nu mai dorească să schimbe destinația terenului pentru a construi case.

Pentru companii, cumpărarea de terenuri agricole și transformarea lor în terenuri rezidențiale pentru parcelare este aproape imposibilă din cauza costurilor ridicate, ceea ce duce la lipsa unor noi proiecte. De fapt, după anunțarea noii liste de prețuri pentru terenuri, aproape nimeni nu a mai cumpărat terenuri agricole pentru a dezvolta proiecte în orașul Ho Chi Minh.

Dl. Dan a declarat că orașul Ho Chi Minh trebuie să ajusteze prețurile terenurilor agricole pentru a se potrivi realității, să încurajeze oamenii și întreprinderile să schimbe destinația terenurilor și să promoveze construcțiile. În prezent, prețul terenurilor agricole de pe piață este de 10-20 de milioane VND/m2, în timp ce lista de prețuri este de doar câteva sute de mii VND, ceea ce nu reflectă valoarea reală.

Dacă orașul Ho Și Min nu a majorat prețurile terenurilor agricole, dl. Dan a propus să existe un mecanism mai rezonabil de calcul al impozitelor pentru a reduce decalajul mare față de prețurile terenurilor rezidențiale, evitând „înghețarea” pieței.

IEER a menționat că propunerea de creștere a prețurilor terenurilor agricole se aplică doar zonelor care au fost planificate pentru schimbarea scopurilor de utilizare a terenurilor. Foto: TRANG NGUYEN

Poate duce la multe consecințe

Între timp, dl. Tran Khanh Quang, directorul general al Societății pe Acțiuni de Investiții Imobiliare Viet An Hoa, a comentat că propunerea IEER nu este cu adevărat rezonabilă și necesită studii mai detaliate.

Potrivit domnului Quang, prețurile terenurilor agricole trebuie să se apropie de prețurile pieței. De fapt, prețurile terenurilor agricole din centrul orașului și din zonele suburbane ale orașului Ho Și Min prezintă o diferență uriașă. Dacă prețurile terenurilor agricole din toate zonele cresc într-o „rată fixă”, așa cum propune IEER, acest lucru este nerezonabil.

Dl. Quang a spus că, pentru a încuraja oamenii să își schimbe destinația de utilizare de la teren agricol la teren rezidențial, este necesară aplicarea unui coeficient de ajustare, în loc să se colecteze 100% din diferența de preț conform listei de prețuri a terenurilor. Această cotă ar trebui să fie în jur de 0,4% - 0,5% pentru a evita situația în care impozitul este mai mare decât costul construirii unei case, ceea ce ar putea duce la pierderea motivației oamenilor de a construi.

Între timp, un expert imobiliar este îngrijorat de faptul că creșterea prețurilor terenurilor agricole la 70% din prețurile terenurilor rezidențiale ar putea avea numeroase consecințe. Terenurile agricole, care sunt planificate pentru producția agricolă, nu pot fi considerate o formă de „teren rezidențial secundar”. Metoda de stabilire a prețurilor cu rată fixă ​​nu este doar incorectă din punct de vedere economic, ci creează și o mentalitate speculativă, „deținând terenuri și așteptând creșterea prețurilor”, distorsionând obiectivul dezvoltării terenurilor conform planificării.

Potrivit acestui expert, orașul Ho Și Min avea anterior o suprafață de teren agricol de aproximativ 88.000 de hectare, în timp ce terenul rezidențial era de doar aproximativ 18.000 de hectare. Dacă prețul terenului agricol este egal cu 70% din cel al terenului rezidențial, echivalentul a 62.000 de hectare de teren rezidențial, acest lucru nu ar reflecta deloc realitatea.

Acest expert a subliniat că schimbarea destinației terenurilor nu înseamnă că terenurile agricole vor avea aceeași valoare ca terenurile rezidențiale. Deoarece, după ce terenurile agricole sunt convertite în terenuri rezidențiale, persoanele fizice sau juridice trebuie să dedice cea mai mare parte a suprafeței infrastructurii și lucrărilor publice. De fapt, este nevoie de aproximativ 10 metri pătrați de teren agricol pentru a converti 4 metri pătrați de teren rezidențial. Dacă raportul este de 70%, adică 10 metri pătrați de teren agricol trebuie să creeze 7 metri pătrați de teren rezidențial pentru a „atinge pragul de rentabilitate”, acest lucru este complet nefezabil.

Sursă: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm