Îngrijorări legate de creșterea propusă a prețurilor terenurilor agricole.

Ajustarea prețurilor terenurilor agricole este necesară, dar ar trebui să le majoreze la un nivel adecvat, astfel încât oamenii să poată plăti impozite, statul să poată colecta venituri bugetare, încurajând în același timp dezvoltarea.

Ajustarea prețurilor terenurilor agricole este necesară, dar creșterea ar trebui să fie la un nivel rezonabil, astfel încât oamenii să își poată permite să plătească impozite, statul să poată colecta venituri, iar dezvoltarea să fie în continuare încurajată.

Institutul de Economie a Resurselor și Mediului (IEER) din orașul Ho Și Min a înaintat recent un document Comitetului Popular din orașul Ho Și Min prin care recomandă o ajustare pentru creșterea prețului terenurilor agricole din lista de prețuri la un nivel echivalent cu 65%-70% din prețul terenurilor rezidențiale.

Prețurile terenurilor agricole sunt prea mici.

Potrivit Dr. Pham Viet Thuan, directorul IEER, prețurile terenurilor agricole din orașul Ho Chi Minh sunt în prezent prea mici, lipsite de o bază științifică și nerespectând principiile pieței. Această situație are ca rezultat venituri scăzute din taxele de transfer funciar, o piață imobiliară lentă și, în consecință, un declin al pieței materialelor de construcții din cauza cererii reduse în domeniul construcțiilor.

IEER consideră că, pentru a se alinia la noua listă de prețuri ale terenurilor – care se așteaptă să fie aplicată de la 1 ianuarie 2026 – ar fi rezonabilă o creștere a prețurilor terenurilor agricole la 65-70% din prețurile terenurilor rezidențiale. Cu toate acestea, dl Thuan a menționat, de asemenea, că acest lucru ar trebui să se aplice doar suprafețelor de teren agricol care au fost deja planificate pentru conversie în alte utilizări.

De acord cu propunerea IEER, dna Nguyen Hien, rezidentă a cartierului Hiep Binh din orașul Ho Chi Minh, a declarat că intenționează să transforme peste 1.000 de metri pătrați de teren agricol în teren rezidențial. Cu toate acestea, după ce a primit notificarea de impozitare, a oprit temporar procesul deoarece nu avea suficienți bani pentru a plăti. Conform calculelor actuale, prețul terenului în zona Hiep Binh este de aproximativ 28 de milioane VND/m2, în timp ce prețul terenului agricol este de doar 600.000 VND/m2. Această diferență înseamnă că impozitul pe care dna Hien trebuie să îl plătească se ridică la peste 27 de miliarde VND - cu aproape 500% mai mare decât înainte.

Potrivit dnei Hien, dacă prețul terenurilor agricole crește la aproximativ 20 de milioane VND/m2, așa cum propune IEER, diferența de impozitare pentru ea ar fi de doar aproximativ 8 miliarde VND, o creștere de aproximativ 150% față de rata anterioară, ceea ce este mai rezonabil. Cu toate acestea, dna Hien a comentat că o creștere de 70% a prețului terenurilor rezidențiale este prea mare; ar trebui să fie doar în intervalul 50%-55% pentru a facilita echilibrarea finanțelor oamenilor. În plus, ea și-a exprimat îngrijorarea că, odată cu schimbarea destinației terenurilor, oamenii ar trebui să suporte singuri costurile infrastructurii, drumurilor și limitelor drumurilor, ceea ce s-ar ridica la o sumă considerabilă.

Dl. Do Linh Dan, directorul companiei de consultanță imobiliară Linh Dan, a comentat, de asemenea, că prețul terenurilor agricole din orașul Ho Chi Minh este în prezent prea mic în comparație cu prețul real de piață. Acest lucru duce la impozite excesiv de mari la transformarea terenurilor în terenuri rezidențiale – aproape egale sau chiar depășind prețul de vânzare al terenului – determinând oamenii să nu mai dorească să transforme terenul în terenuri rezidențiale pentru a construi locuințe.

Pentru companii, cumpărarea de terenuri agricole și apoi transformarea lor în terenuri rezidențiale pentru parcelare este aproape imposibilă din cauza costurilor ridicate, ceea ce duce la lipsa unor noi proiecte. De fapt, după anunțarea noii liste de prețuri pentru terenuri, aproape nimeni nu mai cumpără terenuri agricole pentru a dezvolta proiecte în orașul Ho Chi Minh.

Dl. Dan a susținut că orașul Ho Chi Minh trebuie să ajusteze prețurile terenurilor agricole pentru a reflecta realitatea, să încurajeze oamenii și întreprinderile să schimbe destinația terenurilor și să promoveze construcțiile. În prezent, prețul de piață al terenurilor agricole este de 10-20 de milioane VND/m2, în timp ce prețul oficial este de doar câteva sute de mii de VND, ceea ce nu reflectă cu exactitate valoarea reală.

Dacă orașul Ho Și Min nu a majorat prețurile terenurilor agricole, dl. Dan a propus să existe un mecanism mai rezonabil de calcul al impozitelor pentru a reduce decalajul mare față de prețurile terenurilor rezidențiale, evitând „înghețarea” pieței.

IEER notează că creșterea propusă a prețurilor terenurilor agricole se aplică doar zonelor în care au fost deja stabilite planuri de conversie a utilizării terenurilor. Foto: TRANG NGUYEN

Acest lucru ar putea duce la multe consecințe.

Între timp, dl. Tran Khanh Quang, directorul general al Societății pe Acțiuni de Investiții Imobiliare Viet An Hoa, a comentat că propunerea IEER nu este în întregime rezonabilă și necesită studii detaliate suplimentare.

Potrivit domnului Quang, prețurile terenurilor agricole trebuie să se apropie de prețurile pieței. În realitate, există o diferență uriașă între prețurile terenurilor agricole din zonele interioare și cele periferice ale orașului Ho Chi Minh. Dacă prețurile terenurilor agricole din toate zonele ar crește într-o „rată fixă”, așa cum propune IEER, acest lucru ar fi nerezonabil.

Dl. Quang a sugerat că, pentru a încuraja oamenii să transforme terenurile agricole în terenuri rezidențiale, ar trebui aplicat un factor de ajustare, în loc să se colecteze 100% din diferența de preț conform listei de prețuri a terenurilor. Această cotă ar trebui să fie în jur de 0,4%-0,5% pentru a evita o situație în care impozitul depășește costul construirii unei case, descurajând oamenii să construiască.

Între timp, un expert imobiliar este îngrijorat de faptul că creșterea prețurilor terenurilor agricole la 70% din prețurile terenurilor rezidențiale ar putea duce la numeroase consecințe negative. Terenurile agricole, planificate inițial pentru producția agricolă, nu pot fi considerate o formă de „teren rezidențial secundar”. Stabilirea prețurilor bazată pe un raport fix este atât incorectă din punct de vedere economic, cât și creează o mentalitate speculativă de „acumulare a terenurilor în anticiparea creșterilor de prețuri”, distorsionând obiectivul dezvoltării terenurilor conform planificării.

Potrivit acestui expert, orașul Ho Și Min avea anterior aproximativ 88.000 de hectare de teren agricol, în timp ce terenul rezidențial era de doar aproximativ 18.000 de hectare. Dacă terenul agricol ar fi evaluat la 70% din terenul rezidențial, echivalentul a 62.000 de hectare de teren rezidențial, acest lucru nu ar reflecta cu exactitate realitatea.

Acest expert a subliniat că schimbarea destinației terenurilor nu înseamnă că terenurile agricole vor avea aceeași valoare ca terenurile rezidențiale. Acest lucru se datorează faptului că, după ce terenurile agricole sunt transformate în terenuri rezidențiale, persoanele sau întreprinderile trebuie să dedice o mare parte din suprafață infrastructurii și lucrărilor publice. În realitate, este nevoie de aproximativ 10 metri pătrați de teren agricol pentru a converti 4 metri pătrați în teren rezidențial. Dacă raportul este de 70%, adică 10 metri pătrați de teren agricol trebuie să genereze 7 metri pătrați de teren rezidențial pentru a „atinge pragul de rentabilitate”, acest lucru este complet nefezabil.

Sursă: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm