Imobiliarele continuă să fie lideri în ceea ce privește randamentul investițiilor.

Cum se va schimba psihologia cumpărătorilor de locuințe în următorii doi ani?

Pe baza datelor voluminoase și a cercetărilor de piață pe parcursul ciclurilor de dezvoltare, dl. Nguyen Quoc Anh - director general adjunct al Batdongsan.com.vn - prezice că, în următorii doi ani, piața imobiliară vietnameză ar putea trece prin următoarele faze: inversare, explorare, consolidare, redresare și stabilizare. În fiecare fază, cumpărătorii vor prioritiza diferiți factori atunci când aleg proprietăți imobiliare.

Mai exact, de acum și până la sfârșitul anului 2024, piața se află încă într-o fază de testare. Cumpărătorii prioritizează anumiți factori, cum ar fi satisfacerea nevoilor reale de trai, un statut juridic clar, politici bune de sprijin financiar și randamente stabile din chirii, optimizând în același timp diverse costuri. În această etapă, apartamentele atrag un interes semnificativ și înregistrează cea mai bună lichiditate dintre toate tipurile de proprietăți.

Intrând într-o fază de consolidare care se așteaptă să înceapă în T1/2025, cumpărătorii și investitorii se vor simți mai în siguranță în ceea ce privește factorii financiari și juridici, dar vor prioritiza în continuare produsele care răspund nevoilor reale și generează un flux de numerar bun. În acest moment, dacă condițiile monetare sunt mai favorabile, proprietățile cu costuri ridicate, cum ar fi casele individuale și casele înșiruite, vor înregistra treptat o îmbunătățire a volumului tranzacțiilor.

Psihologia cumpărătorului în fiecare etapă a pieței imobiliare (Imagine: Batdongsan.com.vn)

Din trimestrul 2 până în trimestrul 4, anul 2025 se preconizează a fi o perioadă de revenire, oamenii acordând mai multă atenție nevoilor de investiții și creșterii prețurilor și nepunând la fel de mult accent pe prețul de vânzare și aspectele juridice ca în timpul scăderii pieței. Aceasta va fi perioada în care terenurile și vilele își vor recăpăta treptat avantajele și vor avea o lichiditate mai bună. Se așteaptă ca, de la începutul anului 2026, piața imobiliară vietnameză să intre într-un ciclu stabil, cumpărătorii prioritizând oportunitățile de investiții în tipuri de proprietăți cu rate ridicate de creștere a prețurilor, ofertă limitată, dar cerere mare.

Pe lângă prognozarea tendințelor cumpărătorilor și investitorilor în următorii doi ani, Batdongsan.com.vn analizează și preferințele pe termen scurt ale acestora prin intermediul Sondajului privind Sentimentul Consumatorilor în Domeniul Imobiliar pentru a doua jumătate a anului 2024. Conform sondajului, sentimentul pieței rămâne stabil. Cumpărătorii așteaptă semnale pozitive din partea pieței, ratele dobânzilor fiind mai mici față de 2023 și noile politici legale care urmează să intre în vigoare, creând un sentiment mai favorabil în rândul publicului.

Potrivit experților de la Batdongsan.com.vn, propunerea guvernului de a permite intrarea în vigoare a Legii Funciare, Legii Locuințelor și Legii Afacerilor Imobiliare începând cu 1 august 2024 este un semnal pozitiv, care clarifică cadrul legal și accelerează redresarea pieței. Implementarea eficientă a acestor legi va promova o evaluare a terenurilor mai consistentă și mai realistă, va înăspri cerințele pentru dezvoltatori în dezvoltarea proiectelor pentru a asigura drepturile cumpărătorilor, va facilita proprietatea imobiliară pentru vietnamezii de peste hotare, va atrage mai multe investiții străine și va spori profesionalismul și transparența în cadrul comunității de brokeraj imobiliar.

Factorii cheie care îi determină pe cumpărătorii de locuințe să facă o achiziție.

În plus, cererea de proprietăți imobiliare rămâne puternică, principalul grup țintă în perioada următoare fiind familiile tinere, în special proaspăt căsătoriții. Un sondaj realizat de această unitate indică faptul că 73% dintre persoanele căsătorite fără copii intenționează să cumpere o casă în următorul an. În timp ce persoanele singure prioritizează spațiul de lucru atunci când aleg proprietăți imobiliare, cuplurile căsătorite sunt cel mai interesate de facilități precum școlile și centrele comerciale. Tendința de a căuta proprietăți pe piața secundară este în creștere din cauza ofertei primare limitate și a prețurilor inițiale ridicate pentru proiectele primare.

Un sondaj privind percepția consumatorilor din a doua jumătate a anului 2024 a indicat, de asemenea, că, în ceea ce privește căutarea de informații pe site-uri mari de listare imobiliară și pe site-urile oficiale ale dezvoltatorilor, cumpărătorii acordă prioritate căutării de informații pe site-uri web cu oferte imobiliare mari și pe site-urile web oficiale ale dezvoltatorilor. Atunci când iau în considerare un dezvoltator, aceștia acordă cea mai mare atenție solidității financiare, în timp ce, atunci când aleg un proiect, conformitatea legală este factorul principal. Atunci când solicită asistență de la agenții imobiliari, cumpărătorii apreciază mai presus de toate expertiza, experiența și atitudinea, urmate de comisioanele de brokeraj.

Imobiliarele rămân cele mai performante în ceea ce privește randamentele dintre canalele de investiții.

Conform datelor pieței imobiliare pentru primele șase luni ale anului 2024 de la Batdongsan.com.vn, majoritatea canalelor de investiții au înregistrat semne pozitive în comparație cu 2023. Imobiliarele rămân canalul cu cele mai mari randamente ale investițiilor. În iunie 2024, prețul mediu cerut pentru proprietăți imobiliare a crescut cu 24% față de începutul anului 2023. Între timp, indicele VNIndex, care reflectă fluctuațiile prețului acțiunilor, a crescut cu 19%, prețul aurului SJC a crescut cu 17%, iar cursul de schimb al dolarului american a crescut cu 8%.

Fiind una dintre localitățile lider în ceea ce privește creșterea prețurilor, Hanoi a înregistrat o creștere de 32% a prețurilor cerute pentru casele private față de începutul anului 2023, o creștere de 31% pentru apartamente și o creștere de 10-19% pentru terenuri, vile și case înșiruite. Între timp, prețurile cerute pentru proprietățile imobiliare din Ho Chi Minh City au rămas aproape neschimbate în ultimul an și jumătate, cu excepția apartamentelor, care au înregistrat o ușoară creștere de 6%, în timp ce alte tipuri de proprietăți și-au menținut același nivel de preț.

În ceea ce privește tipurile de piață, terenurile și casele individuale au înregistrat o anumită revenire a dobânzii și a tranzacțiilor în prima jumătate a anului 2024. Mai exact, interesul pentru casele individuale s-a redresat cu 87%, iar interesul pentru terenurile individuale s-a redresat cu 60% față de T1/2021. Cu toate acestea, aceasta este doar o îmbunătățire localizată în unele zone, în special în provinciile nordice.

Imobiliarele rămân canalul de investiții cu cea mai mare performanță.

În unele provincii nordice, cum ar fi Hung Yen , interesul pentru terenuri a crescut cu 194%, iar pentru casele private cu 70%. Hanoi a înregistrat, de asemenea, o creștere de 75% a interesului pentru terenuri și o creștere de 48% pentru casele private. Nivelul interesului și prețurile au crescut brusc în zonele suburbane ale orașului Hanoi din cauza activităților de planificare și licitație. Mai exact, în prima jumătate a anului 2024, cererea de terenuri în Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That și Quoc Oai a crescut cu 48% - 104%, ceea ce a dus la o creștere de 4% - 24% a prețurilor cerute față de a doua jumătate a anului 2023.

În plus, apartamentele sunt cel mai vibrant tip de proprietate pe piața imobiliară, în special în Hanoi. Un studiu realizat de această unitate arată că cererea de apartamente în Hanoi a atins un vârf în martie 2024, crescând cu aproape 60% față de sfârșitul anului 2023. În prezent, deși interesul pentru apartamente s-a răcit, prețurile nu au scăzut. Prețul cerut pentru apartamentele din Hanoi în mai 2024 a fost la egalitate cu cel din orașul Ho Chi Minh, ajungând la 50 de milioane de VND/m2. În același timp, apartamentele rămân cel mai lichid tip de proprietate de pe piață; 48% dintre brokerii participanți la sondajul Batdongsan.com.vn consideră că apartamentele se află în prezent într-o fază de creștere puternică.

Dl. Dinh Minh Tuan, directorul regiunii sudice a Batdongsan.com.vn, consideră că, în prezent, piața apartamentelor nu prezintă semne de „bule”, deoarece factorii care creează această situație sunt cererea umflată, cu o cerere de investiții mai mare decât cererea reală; prețurile care sunt împinse în sus în comparație cu economia și alte tipuri de proprietăți; și politica monetară relaxată care creează condiții pentru constrângeri de capital pe piață.

Apartamentele sunt cel mai vibrant tip de proprietate de pe piață, în special în Hanoi.

Datele de la Batdongsan.com.vn indică faptul că, în comparație cu orașele din întreaga lume, diferența dintre prețurile apartamentelor și PIB-ul Vietnamului nu este încă prea mare. Se estimează că pentru a cumpăra un apartament de 50 m2 în Bangkok (Thailanda) ar fi nevoie de peste 47 de ani de venit; în Manila (Filipine) ar fi nevoie de peste 56 de ani; iar în Kuala Lumpur (Malaysia) ar fi nevoie de aproape 17 ani. În Hanoi și Ho Chi Minh City, oamenii ar trebui să cheltuiască aproximativ 14-15 ani de venit pentru a cumpăra un apartament de dimensiuni similare.

„Rata de creștere a populației în cele două orașe mari arată că cererea de apartamente rămâne foarte ridicată. Cererea totală de locuințe proiectată pentru perioada 2021-2030 în Hanoi este de 89 de milioane de metri pătrați, iar în Ho Chi Minh City este de 107,5 milioane de metri pătrați. În ciuda acestei cereri mari, prețurile actuale ale apartamentelor din Hanoi și Ho Chi Minh City nu sunt excesiv de mari în comparație cu alte orașe din întreaga lume. Între timp, nu se așteaptă ca ratele dobânzilor la creditele ipotecare să scadă la niveluri scăzute, deoarece ratele dobânzilor la depozite au fost tocmai ajustate în sus. Prin urmare, nu există o «bulă» pe piața apartamentelor; în realitate, oferta limitată și prețurile inițiale de vânzare ridicate au cauzat creșterea puternică recentă”, a explicat dl. Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Sursă: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html