Indiferent de scenariu, piața imobiliară este mai bună.

Potrivit profesorului asociat Dr. Tran Kim Chung, fost director adjunct al Institutului Central pentru Management Economic , există trei scenarii pentru piața imobiliară în 2024. „Dar indiferent de scenariu, piața va fi mai bună decât acum doi ani”, a prezis dl. Chung.

Profesor asociat, Dr. Tran Kim Chung, fost director adjunct al Institutului Central pentru Management Economic

Dezvoltarea anului următor se bazează întotdeauna pe fundația anului precedent. Domnule, pentru piața imobiliară, 2023 este considerat de mulți ca fiind foarte rău?

Dacă facem o evaluare generală, se poate spune că în 2023, piața imobiliară va fi destul de sumbră, dar analizând fiecare segment al pieței în parte, nu totul este gri.

Mai exact, în contextul unei piețe în general pesimiste, sectorul imobiliar industrial este destul de bun. Acest lucru se datorează creșterii puternice în atragerea investițiilor străine directe în 2023.

Conform Oficiului General de Statistică, capitalul social nou înregistrat, capitalul social ajustat, aportul de capital și valoarea achiziției de acțiuni ale investitorilor străini în Vietnam în 2023 au atins aproape 36,6 miliarde USD, o creștere de peste 32% față de anul precedent. Segmentul apartamentelor comerciale de gamă medie și inferioară este, de asemenea, destul de bun, atât din punct de vedere al prețului de vânzare, cât și al tranzacțiilor. Segmentul vilelor de superlux și al proprietăților imobiliare în locații privilegiate are o valoare mare, deși tranzacțiile sunt puține, prețurile au scăzut cu greu. Segmentul imobiliar turistic și de stațiuni începe să dea semne de redresare.

Adică, în opinia dumneavoastră, este acceptabilă evoluția pieței imobiliare în 2023?

Piața imobiliară vietnameză s-a format de fapt în 1993 - momentul emiterii primei Legi Funciare. Monitorizând piața imobiliară timp de 30 de ani, am descoperit că la fiecare 10 ani, piața repeta ciclul: dificultate - redresare - stabilitate - creștere. În special, perioadele dificile se încadrează adesea în perioada în care Adunarea Națională a luat în considerare adoptarea noii Legi Funciare (1993, 2003, 2013). În funcție de condiții, fiecare etapă durează aproximativ 2-3 ani.

Această perioadă dificilă a pieței a început în al doilea trimestru al anului 2022 și se va încheia în curând, deoarece la începutul anului 2024, Adunarea Națională a adoptat Legea funciară (modificată). În 2023, piața se află într-o perioadă dificilă a „ciclului de 10 ani”, dar nu scade, nu se înrăutățește, ci este destul de stabilă, ceea ce reprezintă un punct pozitiv în cadrul legii ciclice.

Spre deosebire de modificările anterioare aduse Legii Funciare, de data aceasta Adunarea Națională a revizuit atât Legea Locuințelor, cât și Legea Afacerilor Imobiliare, astfel încât revenirea pieței imobiliare va fi mai puternică. Cu toate acestea, toate cele trei legi vor intra în vigoare la începutul anului 2025, așa că în 2024, piața imobiliară are încă trei scenarii.

Care sunt aceste trei scenarii în mod specific, domnule?

În primul scenariu, dacă toți factorii nu se schimbă, piața își va continua trendul ascendent, dar lent.

Al doilea scenariu este acela că piața crește puternic atunci când există șocuri.

Al treilea scenariu pe care nimeni nu-l dorește, dar care totuși se poate întâmpla, este acela că piața imobiliară scad în cazul în care economia mondială intră în dificultate, comerțul mondial scade, investițiile străine scad, producția și activitățile comerciale interne nu își revin, fluxul de numerar al investițiilor pe piață, în special creditul bancar și obligațiunile corporative, scade. Dar, indiferent de scenariu, piața este în continuare mai bună decât acum 2 ani.

Dintre aceste trei scenarii, înclin spre al doilea scenariu, deși sistemul juridic de funcționare a pieței imobiliare din acest an nu s-a schimbat datorită Legii funciare, Legii afacerilor imobiliare și Legii locuințelor, recent adoptate de Adunarea Națională, care nu vor intra în vigoare decât în 2025.

De ce ești atât de optimist?

Conștientizarea importanței deosebite a pieței imobiliare în redresarea și dezvoltarea economică, de la începutul anului 2023, Guvernul și Prim-ministrul au emis o serie de directive și documente de management pentru a implementa sincron politici, sarcini și soluții pentru a elimina dificultățile pieței, în special dificultățile și problemele juridice și de capital.

Recent, în Dispeceratul Oficial 1376/CD-TTg (din 17 decembrie 2023), Prim-ministrul a solicitat ca implementarea continuă, drastică, promptă și eficientă a soluțiilor pentru promovarea dezvoltării sigure, sănătoase și durabile a pieței imobiliare să fie responsabilitatea ministerelor, filialelor și localităților. Ministerele, filialele și localitățile trebuie să considere aceasta ca fiind una dintre sarcinile urgente și importante, pe care trebuie să se concentreze rezolvarea acesteia conform principiului că problema se află sub autoritatea cărui nivel, acel nivel trebuie să o rezolve, fără a evita, a forța, a nu se teme de greșeli, a nu se teme de responsabilitate.

Grupul de lucru al Prim-ministrului pentru a analiza, îndemna și îndruma înlăturarea dificultăților și obstacolelor în implementarea proiectelor imobiliare, condus chiar de Ministrul Construcțiilor, trebuie să fie mai hotărât, mai puternic, mai cuprinzător și să ghideze și să înlăture la timp dificultățile și obstacolele din procedurile legale, să accelereze progresul proiectelor imobiliare, în special al proiectelor de locuințe, al marilor zone urbane și al parcurilor industriale cu efecte de propagare; să accelereze descentralizarea, autorizarea și reducerea procedurilor administrative inutile; să gestioneze cu hotărâre cazurile care cauzează dificultăți, inconveniente și tratări indirecte ce cauzează întârzieri pentru cetățeni și întreprinderi.

Dar domnule, piața funcționează pe baza cererii și ofertei, nu este suficientă doar determinarea politică?

Cel mai important document legal direct legat de piața imobiliară a fost emis. Guvernul finalizează urgent decretul de îndrumare, iar acest lucru, combinat cu determinarea Guvernului și a Primului Ministru, a restabilit încrederea întreprinderilor, investitorilor și cetățenilor, ceea ce reprezintă o bază importantă pentru a crede că piața își va reveni în curând.

Piața imobiliară se află în recesiune de la începutul celui de-al doilea trimestru al anului 2022. Conform „regulii celor 10 ani”, perioada de recesiune a pieței este de aproximativ 1,5-2 ani. Până în al doilea trimestru al anului 2024, vor trece exact 2 ani, piața se va stabiliza și se va dezvolta.

Piața funcționează conform legii cererii și ofertei. În ceea ce privește oferta, Guvernul a decis să cheltuiască 120.000 de miliarde VND pentru a investi în construirea a cel puțin 1 milion de apartamente sociale pentru persoanele cu venituri mici și lucrătorii din parcurile industriale în perioada 2021-2030, dar acest pachet de credite este în prezent distribuit foarte puțin. Pentru a crește oferta de bunuri pentru cel mai important segment al pieței imobiliare, Prim-ministrul a dispus ministerelor și ramurilor să aibă soluții fezabile pentru a implementa drastic și eficient programul de creditare de 120.000 de miliarde VND pentru împrumuturi preferențiale pentru dezvoltarea de locuințe sociale, locuințe pentru muncitori, precum și renovarea și reconstrucția apartamentelor.

Pentru a stimula cererea, Prim-ministrul a solicitat sectorului bancar să dispună de soluții practice și eficiente pentru a promova creditarea întreprinderilor BBS; să consolideze îndrumarea, încurajarea și îndrumarea băncilor comerciale, astfel încât întreprinderile, proiectele imobiliare și cumpărătorii de locuințe să poată accesa mai ușor sursele de credit, rezolvând prompt dificultățile de capital și flux de numerar.

Prim-ministrul tocmai a organizat o conferință cu liderii unor companii imobiliare și producătoare precum Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phat Dat... pentru a continua să înlăture dificultățile și obstacolele. Aceasta poate fi considerată „Conferința Dien Hong” pentru piața imobiliară, numeroase dificultăți și obstacole în ceea ce privește mecanismele, legalitatea, sursele de capital, oferta și cererea pieței urmând să fie eliminate cât mai curând posibil după această conferință.

Sursă