Prețurile apartamentelor cresc doar, nu scad, prețurile chiriilor rămân „neschimbate”, condiții pentru recuperarea forțată a terenurilor

Clădirile de apartamente sunt încă „punctul fierbinte” al pieței, aproape 4.000 de apartamente vechi din orașul Ho Chi Minh urmează să fie reparate, o nouă metodă de calcul a impozitului pe venit la transferul drepturilor de folosință pe terenuri... sunt cele mai recente știri din domeniul imobiliar.

Pe piața din nord, apartamentele sunt segmentul care va primi o atenție pozitivă în 2024. (Foto: Linh An)

Apartament - punctul fierbinte al pieței

Recent, Batdongsan.com.vn a organizat evenimentul „Prezentare generală a pieței imobiliare din Vietnam 2024 și Focus pe Da Nang ”.

În cadrul conferinței, dl. Nguyen Quoc Anh, director general adjunct al Batdongsan.com.vn, a declarat că apartamentele sunt un tip de proprietate cu un nivel destul de stabil al interesului și al creșterii prețurilor pe piață.

Mai exact, prețul mediu de vânzare al apartamentelor în 2021 variază între 34-37 de milioane VND/m2. În 2022, prețul mediu de vânzare al apartamentelor variază între 38-40 de milioane VND/m2. În 2023, prețul mediu de vânzare al apartamentelor variază între 39-42 de milioane VND/m2. În 2024, prețul mediu de vânzare al apartamentelor variază între 45-51 de milioane VND/m2.

Spre deosebire de tendința continuă de creștere a prețurilor de vânzare, prețul de închiriere al apartamentelor aproape că nu s-a modificat semnificativ în ultimii ani. În 2021, prețul mediu de închiriere al apartamentelor a fost de 10 milioane VND/lună. Până în 2023 și 2024, prețul mediu de închiriere al apartamentelor a crescut la 12 milioane VND/lună.

În special, pe piața nordică, apartamentele sunt segmentul care va primi o atenție pozitivă în 2024. Piețele cu cel mai mare interes pentru apartamente includ Hanoi și Hung Yen, cu o rată de creștere de 7% față de al doilea trimestru al anului 2024, urmate de Hai Phong, cu o rată de creștere de 6%.

În Hanoi, proiectele de apartamente care au primit cea mai mare atenție din partea utilizatorilor în al treilea trimestru al anului 2024 sunt Hanoi Melody Residence cu o creștere a interesului de 88%, Heritage West Lake cu o creștere de 87%, Sunshine Green Iconic cu o creștere de 76%, Sunshine Golden River cu o creștere de 74% și The Sapphire - Vinhomes Smart City cu o creștere de 58%.

În orașul Ho Chi Minh, proiectele de apartamente care au primit cea mai mare atenție din partea utilizatorilor în al treilea trimestru al anului 2024 sunt Lavida Plus cu o creștere a dobânzilor de 258%, Celesta Rise cu o creștere de 198%, zona urbană Van Phuc City cu o creștere de 57%, The Opera Residence cu o creștere de 55%, Thu Thiem Green House cu o creștere de 55% și The Beverly Solari - Vinhomes Grand Park cu o creștere de 46%.

Comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, proiectele de apartamente cu cea mai bună creștere de preț pe piața din Hanoi includ Times City cu o creștere de 39%, Goldmark City cu o creștere de 38%, Vinhomes Ocean Park Gia Lam cu o creștere de 38%, Vinhomes D'Capital cu o creștere de 27% și Vinhomes Smart City cu o creștere de 26%. În orașul Ho Chi Minh, proiectele de apartamente cu cea mai bună creștere de preț pe piață sunt Lavida Plus cu o creștere de 24%, The Era Town cu o creștere de 19%, Masteri Thao Dien cu o creștere de 18%, The Opera Residence cu o creștere de 13% și Empire City Thu Thiem cu o creștere de 13%.

Potrivit domnului Quoc Anh, apartamentele de lux și de lux ocupă treptat o proporție tot mai mare din oferta de apartamente din orașele mari, în special pe cele trei piețe cheie ale țării: Hanoi, Ho Chi Minh City și Da Nang. În special, apartamentele de lux din Da Nang înregistrează o creștere bună atât a prețului de vânzare, cât și a nivelului dobânzii, în timp ce piața din celelalte două orașe mari, Hanoi și Ho Chi Minh City, tinde să evolueze negativ.

Conform datelor de la Batdongsan.com.vn, prețul apartamentelor de lux din Hanoi a scăzut de la 136 de milioane VND/m2 în al doilea trimestru al anului 2024 la 132 de milioane VND/m2 în al treilea trimestru al anului 2024. În aceeași perioadă, prețul de vânzare al apartamentelor de lux din orașul Ho Chi Minh a crescut de la 113 milioane VND/m2 la 121 de milioane VND/m2.

Prețul apartamentelor de lux din Da Nang a crescut de la 106 milioane VND/m2 la 111 milioane VND/m2. Da Nang este, de asemenea, piața cu cel mai mare nivel de interes pentru apartamentele de lux, de la 240 de puncte la 260 de puncte.

Între timp, orașele Ho Și Min și Hanoi au înregistrat o scădere a nivelurilor dobânzilor. Mai exact, nivelul dobânzii pentru apartamentele de lux din Hanoi a scăzut de la 109 puncte la 107 puncte, iar apartamentele de lux din orașul Ho Și Min a scăzut de la 50 de puncte la 45 de puncte.

Dl. Quoc Anh a declarat că locuitorii din Hanoi caută mai mult apartamente de lux și acordă o atenție deosebită zonelor Hung Yen, Da Nang și Hai Phong . În ceea ce privește proporția interesului pentru segmentul de apartamente de lux în funcție de zonă, Hung Yen se află în frunte cu 44%, Da Nang pe locul al doilea cu 15%. Hai Phong se află pe locul al treilea cu o rată de căutare de 9%. Acestea sunt, de asemenea, cele 3 zone cu cel mai mare număr de căutări pentru apartamente de lux de pe piață.

Potrivit directorului general adjunct al Batdongsan.com.vn, punctul culminant al segmentului de apartamente de lux este produsul imobiliar „de marcă”. „Rezidențe de marcă” sunt proiecte imobiliare de înaltă calitate, dezvoltate în cooperare cu branduri celebre. Aceste proiecte oferă servicii și facilități de lux, cu designuri elegante. Principalele motive pentru care consumatorii decid să cumpere proprietăți imobiliare de marcă includ: servicii și facilități (34%), potențial de profit (25%), întreținerea și administrarea clădirilor (23%), recunoașterea mărcii (10%).

Aproape 4.000 de apartamente vechi din orașul Ho Și Min urmează să fie reparate.

Comitetul Popular din orașul Ho Și Min tocmai a emis un document prin care desemnează agenții responsabile pentru rezolvarea dificultăților și problemelor legate de repararea apartamentelor și a proprietăților comune din clădirile de apartamente administrate de Centrul pentru Managementul Locuințelor și Evaluarea Construcțiilor, Departamentul de Construcții.

Anterior, la sfârșitul lunii iulie, Comitetul Popular al orașului Ho Și Min a alocat 3.944 de apartamente deținute de stat comitetelor populare din districte și din orașul Thu Duc, astfel încât aceste localități să poată aproba planuri de gestionare și utilizare în scopuri de relocare.

Comitetul Popular al orașului Ho Și Min solicită districtelor și orașului Thu Duc să raporteze în detaliu numărul real de apartamente care trebuie reparate, precum și planul de progres și relocare. Pe baza planului menționat mai sus, Centrul pentru Managementul Locuințelor și Inspecția Construcțiilor va repara apartamentele și zonele comune din clădirile de apartamente.

Aproape 4.000 de apartamente distribuite localităților sunt împărțite în 3 grupe.

Mai exact, grupa 1 include toate apartamentele din clădirile de apartamente proprietate publică care sunt încă vacante și nu au fost amenajate pentru utilizare. Grupa 2 include apartamentele vacante care nu au fost amenajate pentru utilizare, situate între apartamente care au fost amenajate pentru utilizare, dar nu au încă înființat un consiliu de administrare a apartamentelor.

Pentru apartamentele din cele două grupe menționate mai sus, Centrul de Administrare a Locuințelor și Inspecție a Construcțiilor va prezida reparațiile, asigurând progresul conform propunerilor localităților.

Grupa 3 include apartamente vacante, situate între alte apartamente care au fost amenajate pentru utilizare și pentru care s-a înființat un consiliu de administrare a apartamentelor.

Pentru acest grup, Centrul de Administrare a Locuințelor și Inspecție a Construcțiilor este însărcinat cu repararea apartamentelor și cu coordonarea cu consiliul de administrație pentru a raporta Departamentului de Construcții un plan de reparare a proprietății comune a clădirii de apartamente.

Nouă modalitate de calcul a impozitului pe venit la transferul drepturilor de folosință pe terenuri

Conform reglementărilor anterioare, venitul impozabil din transferul drepturilor de utilizare a terenurilor era determinat de fiecare dată ca preț de transfer. Însă, odată cu noile reglementări din Legea funciară din 2024, metoda de calcul s-a schimbat.

Acesta este un conținut notabil al Legii funciare din 2024, la modificarea reglementărilor privind veniturile supuse impozitului pe venitul persoanelor fizice (prescurtat PIT) din activități de transfer de proprietăți imobiliare.

Anterior, venitul impozabil din transferul de bunuri imobiliare era reglementat în clauza 1, articolul 14 din Legea privind impozitul pe venitul persoanelor fizice din 2007 (modificată și completată prin Legea nr. 71/2014/QH13), care prevede că venitul impozabil din transferul de bunuri imobiliare se determină ca preț de transfer de fiecare dată.

Totuși, regulamentul menționat mai sus a fost modificat și completat prin articolul 247 din Legea funciară din 2024, în vigoare de la 1 august.

În consecință, venitul impozabil din transferul de proprietăți imobiliare se determină ca preț de transfer de fiecare dată; în cazul transferului drepturilor de utilizare a terenurilor, venitul impozabil se calculează în funcție de prețul terenului din tabelul de prețuri ale terenurilor.

Astfel, Legea funciară din 2024 a adăugat reglementări privind determinarea venitului impozabil în cazul transferului drepturilor de utilizare a terenurilor. Mai exact, începând cu 1 august, venitul impozabil din transferul drepturilor de utilizare a terenurilor se stabilește în funcție de prețul terenului din tabelul de prețuri ale terenurilor.

Între timp, veniturile impozabile din alte transferuri de proprietăți imobiliare (nu drepturile de folosință asupra terenurilor) sunt în continuare determinate pe baza prețului de transfer de fiecare dată.

Conform Legii funciare din 2024, începând cu 2026, listele de prețuri ale terenurilor vor fi emise de Comitetele Populare ale provinciilor o dată pe an pentru a rămâne aproape de piață, în loc de fiecare 5 ani, conform vechilor reglementări.

În prezent, în multe localități, lista de prețuri ale terenurilor emisă de Comitetul Popular Provincial conform prevederilor Legii funciare din 2013 continuă să se aplice până la 31 decembrie 2025.

Între timp, în orașul Ho Și Min, la sfârșitul lunii octombrie, după aproape 3 luni de primire a comentariilor, explicațiilor și ajustărilor corespunzătoare, Comitetul Popular al orașului a emis oficial o decizie de ajustare a listei de prețuri a terenurilor pentru 2020. Această listă de prețuri a terenurilor va fi aplicată în perioada 31 octombrie 2024 - 31 decembrie 2025.

În lista de prețuri nou emisă, prețurile terenurilor agricole sunt ajustate prin înmulțirea prețurilor terenurilor din lista de prețuri 2020 cu coeficientul de ajustare (coeficientul K) corespunzător fiecărei zone și locații. Comparativ cu prețul vechi, prețul ajustat al terenurilor agricole a crescut ușor.

Pentru terenurile rezidențiale, dacă prețul terenului din 2020, după înmulțirea cu coeficientul K, este de doar 30% din prețul de piață, lista ajustată de prețuri ale terenurilor este de aproximativ 50% din prețul de piață.

Cel mai mare preț al terenurilor rezidențiale din orașul Ho Chi Minh aparține terenurilor de pe trei rute: Nguyen Hue, Dong Khoi și Le Loi, Districtul 1, la 687,2 milioane VND/m2. Comparativ cu prețul terenului din 2020 înmulțit cu coeficientul (567 milioane VND/m2), prețul ajustat al terenurilor rezidențiale pe rutele menționate mai sus a crescut cu 120,2 milioane VND/m2, echivalentul a 21%.

Totuși, această cifră a scăzut semnificativ în comparație cu proiectul lansat pentru comentarii la sfârșitul lunii iulie, când prețul propus al terenului pe cele trei rute menționate mai sus era de 810 milioane VND/m2.

Cel mai mic preț al terenului din oraș este în zona rezidențială Thieng Lieng, districtul Can Gio, la 2,3 milioane VND/m2. În lista de prețuri din 2020, înmulțit cu coeficientul K, prețul terenului în această zonă este de doar 170.000 VND/m2. După ajustare, prețul terenului a crescut de 13,5 ori.

Condiții pentru recuperarea obligatorie a terenurilor

Care sunt condițiile pentru implementarea obligatorie a deciziilor de recuperare a terenurilor?

Clauza 2, articolul 89 din Legea funciară din 2024 (în vigoare din august 2024) prevede că executarea deciziilor de recuperare a terenurilor se efectuează atunci când sunt îndeplinite următoarele condiții:

a) Decizia de recuperare a terenurilor a intrat în vigoare, dar persoana al cărei teren este recuperat nu respectă decizia de recuperare a terenurilor după ce Comitetul Popular de la nivel de comună, Comitetul Frontului Patriei Vietnam de la nivel de comună în care este recuperat terenul și agenția competentă de gestionare a terenurilor sau unitatea sau organizația care îndeplinește sarcinile de compensare, sprijin și relocare s-au mobilizat și au convins;

b) Hotărârea de punere în aplicare a hotărârii de recuperare a terenurilor a fost afișată public la sediul Comitetului Popular la nivel de comună, la locul de locuit comunal din zona rezidențială unde se recuperează terenul;

c) Decizia de punere în aplicare a deciziei de recuperare a terenului a intrat în vigoare;

d) Persoana supusă executării a primit hotărârea privind executarea hotărârii de recuperare efectivă a terenului.

În cazul în care persoana supusă executării refuză să primească hotărârea de executare sau este absentă la momentul pronunțării hotărârii de executare, Comitetul Popular de la nivel de comună va întocmi un proces-verbal.

Prin urmare, executarea deciziilor de recuperare a terenurilor poate fi efectuată numai atunci când sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute mai sus.

Sursă: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html