Prețurile locuințelor depășesc cu mult veniturile: Soluții propuse pentru reglementarea pieței

Confruntat cu situația prețurilor locuințelor în orașele mari, care continuă să crească, mult peste capacitatea de plată a populației, Guvernul elaborează și pregătește urgent emiterea unei Rezoluții privind o serie de măsuri de control și restricționare a prețurilor imobiliare. Aceasta este considerată o soluție oportună pentru ajustarea pieței către o dezvoltare stabilă și sănătoasă, în conformitate cu obiectivele de securitate socială și stabilitate macroeconomică.

Fotografie ilustrație: Tuan Anh/VNA

Prețurile locuințelor depășesc cu mult veniturile oamenilor

Conform unui sondaj realizat de Institutul de Cercetare Imobiliară din Vietnam (VIRES) în septembrie 2025, prețul mediu al apartamentelor principale din Hanoi a ajuns la o valoare medie de 92,9 milioane VND/m2. Între timp, în orașul Ho Chi Minh, această cifră este și mai mare, ajungând la 135,3 milioane VND/m2. Acest preț este foarte diferit de venitul mediu al lucrătorilor vietnamezi de astăzi, care fluctuează doar între 8 și 10 milioane VND/lună.

Diferența mare dintre prețurile locuințelor și venituri face ca visul de a deține o locuință să fie din ce în ce mai îndepărtat pentru majoritatea oamenilor, în special pentru grupurile cu venituri mici și medii. În această situație, proiectul de rezoluție al Guvernului privind mecanismul de control al prețurilor locuințelor este considerat un pas important în materie de politică, demonstrând hotărârea de a reorienta piața și de a proteja dreptul oamenilor la acces la locuințe.

Analiza realizată de Ministerul Construcțiilor arată că, în ultimii ani, prețurile imobiliarelor din orașele mari au avut o tendință de creștere anormală, nereflectând pe deplin legea reală a cererii și ofertei. O parte a motivului provine din speculații, inflația prețurilor și lipsa de transparență în informațiile de planificare, provocând „febră virtuală” în multe localități. Această situație nu numai că distorsionează piața, dar afectează negativ și psihologia socială.

Structura produselor imobiliare este, de asemenea, grav dezechilibrată, cea mai mare parte a ofertei fiind concentrată în segmentele medii și superioare. Între timp, segmentele locuințelor sociale, locuințelor accesibile și locuințelor de închiriat sunt încă grav deficitare. Acest lucru face ca cererea reală de locuințe - care reprezintă o mare parte din societate - să nu fie satisfăcută în mod corespunzător.

În prezent, instrumentele de reglementare a pieței, cum ar fi taxele, creditele, planificarea sau stabilirea prețurilor terenurilor, nu sunt sincronizate și sunt ineficiente. Lipsa unor indicatori standard și a unor sisteme de date fiabile face dificilă intervenția în timp util a agențiilor de management, în timp ce oamenii, în special generația tânără și lucrătorii din mediul urban, au din ce în ce mai multe dificultăți în accesarea unor locuințe adecvate.

Potrivit domnului Bui Van Doanh - directorul Institutului de Cercetare Imobiliară din Vietnam, introducerea rapidă de către Guvern a unor mecanisme și politici de control al prețurilor locuințelor este urgentă și trebuie implementată sincron și drastic. Deoarece aceasta este o problemă de securitate socială. Constituția vietnameză afirmă că locuința este o nevoie esențială a oamenilor. Cu toate acestea, având în vedere nivelul actual al prețurilor, chiar și grupul cu venituri medii are dificultăți în accesarea locuințelor. Acest lucru afectează negativ calitatea vieții, productivitatea muncii și impulsul dezvoltării societății.

„Mulți tineri de astăzi nu îndrăznesc să se căsătorească sau să aibă copii pentru că nu au un loc stabil unde să locuiască. Dacă această tendință continuă, va afecta structura populației și resursele umane ale țării”, a avertizat dl Doanh.

Din perspectiva pieței, prețurile locuințelor în unele zone sunt împinse la niveluri nerezonabil de mari, depășind cu mult valoarea lor reală. Acest lucru duce la distorsionarea pieței, la lipsa de încredere și la lipsa de lichiditate. Atunci când proprietățile imobiliare sunt ilichide, fluxul de numerar stagnează, întreprinderile nu își pot rambursa datoriile, ceea ce duce la riscuri pentru sistemul bancar și pentru economie în general. În acel moment, macroeconomia va fi inevitabil afectată negativ dacă piața intră într-o stare „înghețată”.

În lume, majoritatea crizelor financiare provin din bule imobiliare. Prin urmare, Vietnamul trebuie să acționeze rapid, să calmeze proactiv piața și să readucă prețurile locuințelor la valoarea lor reală - a subliniat dl Doanh.

Cei trei piloni ai controlului pieței

Profesor asociat Dr. Ngo Tri Long - expert economic, a comentat că proiectul de rezoluție al Guvernului propune trei piloni principali pentru controlul prețurilor locuințelor și remodelarea pieței. Primul este înființarea unui Centru de Tranzacții Imobiliare, care integrează date privind planificarea, statutul juridic, obligațiile financiare și istoricul tranzacțiilor fiecărei proprietăți.

Centrul va acționa ca un „centru oficial” pentru tranzacțiile imobiliare, contribuind la reducerea inflației prețurilor și la crearea unei baze transparente pentru piață. Dacă va fi operat corespunzător, centrul va aduce așteptările privind prețurile mai aproape de valorile reale, reducând în același timp riscurile atât pentru cumpărători, cât și pentru companii.

Al doilea pilon este limita de credit pentru cumpărătorii de locuințe multiple, pentru a limita speculațiile. În consecință, proprietarii a două sau mai multe locuințe vor avea ratele de creditare reduse, iar costul utilizării efectului de levier financiar va fi crescut. Cu toate acestea, pentru a evita afectarea grupului de furnizori de locuințe de închiriat pe termen lung - care este o componentă importantă în orașele mari - politicile de credit trebuie clasificate clar în funcție de scopul utilizării. În loc de „nivelare”, politicile trebuie să „determine riscurile comportamentale”, cum ar fi sprijinirea împrumuturilor preferențiale pentru cumpărătorii de locuințe reale, înăsprirea speculațiilor pe termen scurt și crearea condițiilor pentru ca investitorii să închirieze în mod transparent - a recomandat dl Long.

Împreună cu acesta, al treilea pilon este dezvoltarea locuințelor comerciale accesibile, cu o definiție clară a „prețului accesibil” corelat cu venitul mediu al fiecărei localități și o rată de plată rezonabilă (30-35% din venit). Pe lângă aranjarea de fonduri separate pentru terenuri și prioritizarea selectării investitorilor capabili, acest produs trebuie să aibă un termen de transfer obligatoriu pentru a limita rata de achiziție, fiind însoțit totodată de un mecanism de sprijinire a cumpărătorilor aflați în dificultate prin intermediul Fondului de Dezvoltare a Locuințelor.

Din perspectiva unui expert, directorul adjunct al Institutului Economic din Vietnam - Dr. Le Xuan Sang a afirmat că, pentru a rezolva problema prețurilor locuințelor, este necesară „deschiderea supapei” ofertei, în special a locuințelor cu costuri reduse. Acest expert a subliniat, de asemenea, că unul dintre motivele creșterii bruște a prețurilor locuințelor din Hanoi în ultima vreme este Decizia 61/2024/QD-UBND privind divizarea terenurilor. În consecință, din octombrie 2024, regulamentul privind suprafața minimă de divizare a terenurilor va crește de la 30 m2 la 50 m2, împreună cu cerința unei lățimi și a unei fronturi de cel puțin 4 m.

„Această politică a redus drastic oferta de case mici - care sunt potrivite pentru majoritatea locuitorilor din mediul urban. Combinată cu reglementările privind infrastructura și standardele urbane, aproape că nu mai există un fond de locuințe pentru zone mici cu prețuri rezonabile”, a analizat dl. Sang.

În plus, eliminarea cadrului prețurilor terenurilor și cerința stabilirii prețurilor conform „principiilor pieței” în temeiul Legii funciare din 2024 creează, de asemenea, condiții pentru ca prețurile terenurilor să crească rapid, în special în zonele cu potențial de dezvoltare a infrastructurii. Toate politicile administrative sunt doar temporare. Cauza răcirii pieței este încă creșterea ofertei reale, în special în segmentul locuințelor care este adecvat capacității de plată a oamenilor.

Proiectul de rezoluție al Guvernului privind controlul prețurilor la proprietăți imobiliare este un pas necesar în materie de politici, demonstrând rolul de reglementare al statului în readucerea pieței pe drumul cel bun. Problema locuințelor nu este doar o problemă de piață, ci și o chestiune de securitate socială, dezvoltare durabilă și stabilitate.

Prin urmare, se așteaptă ca emiterea și implementarea efectivă a prezentei Rezoluții să contribuie la promovarea dezvoltării unor linii de produse adecvate, la limitarea speculațiilor, la creșterea transparenței și la protejarea drepturilor legitime ale cetățenilor.

Sursă: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm